Često jedno imanje ima nekoliko vlasnika. U ovom objektu imaju neki udio ili zasebnu sobu. Ako se jedan od vlasnika odluči prodati svoju nekretninu, tada prvo mora ponuditi svoj udio drugim suvlasnicima. To je zbog činjenice da oni imaju pravo prvenstva na kupnju. Nudi im se objekt po određenoj cijeni, po kojem je u slučaju odbijanja potrebno ponuditi sobu ili udjel ostalim kupcima. Ako vam cijena padne, onda se opet morate obratiti suvlasnicima u vezi ponude da kupite dio stana.
Pojam preventivnog prava
Zastupljeno je pravom vlasnika sobe ili udjela u stanu da kupi još jedan dio koji je suvlasnik prodao. Tek nakon formalnog odbijenja, ova se imovina može ponuditi neovlaštenim osobama.
Postupak korištenja prednosti kupnje reguliran je člankom 250. Građanskog zakona. Stoga vlasnik objekta prije nego što ga proda drugima mora osigurati da su svi njegovi susjedi u komunalnom stanu ili suvlasnici privatiziranog objekta obaviješteni o planiranoj prodaji, a također ne žele iskoristiti svoje zakonsko pravo. Preporučljivo je odbiti pismeno. Uz to, prodavač mora imati dokaze da je stvarno obavijestio suvlasnike o prodaji svog dijela.
Pojavljuju se problemi
Ljudi koji imaju samo dio jedne nekretnine gotovo se uvijek susreću s određenim poteškoćama u prodaji imovine. To je zbog činjenice da i drugi suvlasnici imaju prednostno pravo kupnje udjela. Najpopularnije poteškoće i problemi uključuju:
- Prepreke prodaji sobe stvaraju drugi stanari imovine. Na primjer, izravno izjavljuju potencijalnim kupcima da će im pokvariti život, a u isto vrijeme ne žele otkupiti udio samostalno.
- Suvlasnici odbijaju prihvatiti posebnu obavijest o prodaji imovine, pa dokument morate poslati preporučenim pismom s primitkom isporuke kako biste imali dokaze o usklađenosti sa zahtjevima zakona.
- U početku vlasnici udjela odbijaju otkupiti udio, ali tada pred sudom osporavaju već zaključenu transakciju s trećim stranama. Ali ako prodavač ima dokaze o obavijestima građana, sud neće udovoljiti zahtjevima.
- Nekoliko dioničara odjednom može izraziti želju za kupnjom dijela stana, a u takvoj situaciji prodavač može samostalno odabrati s kime će transakcija biti zaključena.
- Ne možete obavijestiti druge suvlasnike o prodaji dijela, ako postoji dogovor sa samo jednim najmoprimcem da će kupiti udio.
Prednostno pravo kupnje udjela u stanu s maloljetnicom podrazumijeva da je potrebno ne samo dobiti odbijanje otkupa udjela od njegovih službenih predstavnika, već i dobiti dozvolu za prodaju imovine od organa starateljstva. Istodobno, nije dopušteno da se djetetovim pravima na bilo koji način krše ovom transakcijom.
Kako spriječiti rizike?
Svaka osoba koja posjeduje samo određeni dio nekretnina trebala bi biti dobro upućena u prednostno pravo kupnje udjela. U ovom je slučaju moguće izbjeći situaciju kada će se transakcija za prodaju imovine osporiti. Za sprečavanje različitih rizika uzimaju se u obzir sljedeće točke:
- ostali vlasnici stanova točno i ažurno su obaviješteni o planiranoj prodaji dijela imovine;
- ako građanin ima dobre odnose s drugim suvlasnicima, traži se pismeno odbijanje;
- ako vlasnici stanova ne žele napisati odbijanje, tada će im biti poslana obavijest preporučenim pismom s primitkom isporuke.
Samo ako postoje dokazi da prodavatelj nije prekršio prava ostalih stanara, može se zajamčiti da transakcija neće biti osporavana na sudu.
Je li moguće zaobići pravo prvenstva na kupnju?
Postoje određeni trikovi koji omogućavaju ne primanje odbijanja od drugih građana i ne slanje obavijesti o prodaji dijela imovine. Glavne takve metode uključuju:
- Sastavljanje darovnog ugovora, a ne prodaje na temelju kupoprodajnog ugovora. Prednostno pravo kupnje vrijedi samo za prodaju udjela, a ne poklona. Svaka osoba ima pravo slobodno raspolagati svojom imovinom, tako da bez ikakvih poteškoća i mogućnosti osporavanja može ustupiti udio bilo kojoj osobi. Ali ako suvlasnici posjeduju dokaze da se nadoknadiva transakcija skriva, ona se na sudu priznaje kao namijenjena na temelju čl. 170 GK.
- Povećanje vrijednosti dijela imovine. Kupoprodajni ugovor može ukazivati na visoku cijenu, ali u stvari se objekt prenosi s drugačijom cijenom. Takve su transakcije lažne, pa ako su njihove nijanse javno objavljene, priznaju se kao ništavne.
- Nagoditi zalog. Na primjer, prodavatelj sobe od kupca uzima kredit, za što se sastavlja službeni dokument. Prema ovom sporazumu dio imovine daje se kao zalog. Nadalje, piše se naknada, zbog čega vjerovnik odbija novac, a prodavatelj prebacuje svoju imovinu na njega. Ali kad koristite takvu shemu, morat ćete službeno registrirati i ugovor o zalogu i ugovor o naknadi.
Ovakvi trikovi se obično koriste ako stvarno postoje loši odnosi između stanovnika iste imovine, pa građani pokušavaju iskoristiti svoje preliminarno pravo kako bi iznervirali suvlasnika imovine.
Pravila prijavljivanja građana
Ako vlasnik udjela u jednom objektu odluči prodati svoju nekretninu, tada obavlja sljedeće radnje:
- na temelju članka 250. Građanskog zakona Ruske Federacije, svi ostali suvlasnici imaju prednostno pravo kupnje, stoga im se u početku nudi udjel uz određenu cijenu;
- Nadalje, sastavlja se pisana obavijest koja sadrži podatke o planiranoj prodaji imovine;
- u dokumentu se navodi cijena po kojoj je transakcija planirana;
- Rashodni planovi ili druge opcije mogu se ponuditi prema ovom dokumentu, omogućujući drugim vlasnicima stanova da otkupe udio;
- Na temelju ove obavijesti, preostali vlasnici imovine odbijaju ili sklapaju transakciju.
Ako građani jednostavno odbiju prihvatiti obavijest, ona im se šalje poštom, a osim toga morat će platiti obavijest o isporuci tako da prodavatelj ima dokaze o usklađenosti sa zahtjevima zakona. Pod takvim uvjetima, obavijest je pravno obvezujuća čak i ako primatelj odbije primiti pismo.
30 dana nakon slanja obavijesti, možete započeti prodaju udjela neovlaštenim osobama ako suvlasnici nisu izrazili želju da ga sami kupe.
Načini slanja obavijesti
Preporučljivo je dokument dati osobno na potpis. No u praksi često postoje situacije kada postoji previše nesuglasica između vlasnika iste nekretnine. Ali ni u takvim uvjetima nije dopušteno zanemariti prednostno pravo kupnje udjela u stanu. Obavijest se može poslati na različite načine:
- slanje telegrama;
- slanje isprave kod javnog bilježnika;
- sami pošaljite vrijedno pismo.
U svakom slučaju, morat ćete platiti obavijest o dostavi dokumenta. Spremite dokumente za plaćanje koji potvrđuju slanje dokumenta. Ovi dokumenti dokaz su tijekom suđenja.
Koji se podaci nalaze u obavijesti?
Prethodna obavijest o transakciji jamči poštivanje zakonskih zahtjeva u odnosu na prednostno pravo kupnje udjela u stanu. Uzorak takve obavijesti nalazi se u nastavku.
U ovaj dokument obavezno uključite sljedeće podatke:
- adresa stana;
- podaci o veličini postojećeg udjela;
- vrijednost po kojoj se nekretnina prodaje;
- izravna ponuda za korištenje vašeg prava i otkupljivanje dijela predmeta;
- naznačeno je da ako ovaj prijedlog ne bude prihvaćen, udio će se prodati trećim osobama;
- ispod je napisan zahtjev za sastavljanje odbijanja ili pristanka u pisanom obliku;
- određuje se datum obavijesti i potpis podnositelja prijave.
Glavni uvjet je potreba da se nekretnina prodaje isključivo po cijeni navedenoj u obavijesti. Ako svi suvlasnici odbiju kupnju, možete nastaviti s prodajom po ovoj cijeni. Ako prodavač ne može pronaći kupce, on ne može jednostavno sniziti cijenu. Da bi to učinili, ponovno sastavljaju obavijesti, što ukazuje na niži trošak. Ako jedan od suvlasnika pristane otkupiti udio, s njim se sklapa ugovor. Predkupno pravo kupnje stana omogućava vam povećanje udjela postojećih vlasnika nekretnina.
Odgovornost za kršenje prava
Često građani koji posjeduju udio u nekretninama jednostavno zanemaruju prednostno pravo kupnje sobe u stanu koji imaju drugi suvlasnici. To dovodi do kršenja prava građana.
Glavna negativna posljedica takvog kršenja je mogućnost osporavanja transakcije. Budući da prodavač neće imati dokaze o pravovremenom pružanju obavijesti drugog suvlasnika, transakcija je sporna. Građanin će morati vratiti iznos primljenog novca od kupca, a zatim će provesti postupak na temelju zakonskih zahtjeva.
Je li obvezno zatražiti odbijanje?
Ako postoje dobri odnosi između suvlasnika, preporučljivo je zatražiti pisanje odbijanja, ako građani ne žele otkupiti dio imovine.
Odbijanje nije potrebno ako se obavijest pošalje poštom, jer ionako pošiljatelj ima dokaze o usklađenosti sa zahtjevima zakona. Na odgovor je potrebno pričekati u roku od 30 dana. Ako je odsutan, onda se još uvijek možete baviti prodajom dionica trećim osobama.
Ostale nijanse
Najviše se koristi prednostno pravo na kupnju sobe u komunalnom stanu ili privatizirane imovine, ali postoji i na drugim područjima. To uključuje:
- Pri iznajmljivanju. Ako se neki predmet preda u zakup, tada osobe koje žive u ovom stanu, nakon što se aukcija stavi na aukciju, imaju prednost kao kupci. To je zbog činjenice da su stambeni prostori već naseljeni ovim građanima.
- Za općinski objekt. Ako općina na prodaju izdaje zgradu u kojoj žive građani temeljem ugovora o socijalnom zajmu, tada će ljudima biti dodijeljeno isto stambeno stanovanje na istom temelju ili preferencijalno pravo za kupnju imovine. Dakle, stanari imaju pravo sudjelovati u aukciji s drugim osobama, a mogu iskoristiti i druge sudionike. Stoga, ako pristanu na otkup, tada se aukcija jednostavno ne održava jer je posao s njima izravno zaključen.
- Za oduzetu imovinu. Ako se neki predmet oduzme i oduzme za dugove, tada se prodaje na aukciji. Na aukciji može sudjelovati dužnik koji dodatno ima pravo izravno je otkupiti bez ponude.
Glavna svrha ovog prava je prilika da ljudi koji već koriste nekretninu postanu njeni punopravni vlasnici.
zaključak
Različiti građani imaju prednost na različitim poljima u odnosu na sve vrste imovine. Provodi se na različite načine, a njegova glavna svrha je mogućnost da građani kupe stambene objekte koje stvarno koriste.
Ako se ta prava krše, transakcija se lako osporava na sudu.