Je li moguće prodati nasljedni stan? Mi ćemo detaljnije istražiti ovo pitanje. Vrlo često nasljednici nastoje odmah prodati nasljeđenu imovinu. Razloga za to može biti mnogo, ali postoje određene nijanse takvog dogovora. Ljudi su često zainteresirani za prodaju stana nakon nasljeđivanja.
Kada se može prodati nasljedna imovina?
Prema zakonu, nasljednici postaju vlasnici od dana smrti testatora. Čak i ako još nije u potpunosti dovršio nasljedstvo i nema potvrdu u rukama, ionako je već vlasnik. Možete čak reći da je vlasnik "retroaktivno". Uostalom, s kime zatražiti porez zajedno s komunalnim stanom i drugim plaćanjima za razdoblje u kojem se odvija nasljedni postupak, a koji može trajati od šest mjeseci ili više?
Kako prodati stan? Novi vlasnik može službeno raspolagati dobivenom imovinom s pravima na prodaju, darivanje i slično tek nakon registracije vlasničkog prava u skladu sa svim pravilima. Inače, transakcija se neće moći održati kod registracijskog tijela u kojem dokumenti neće biti prihvaćeni. U tom će se slučaju nasljednik jednostavno smatrati neovlaštenim prodavateljem. Koji je rok za prodaju naslijeđenog stana?
Još tri godine od upisa prava na stan, imovina se može osporiti. Potrebno je isključiti mogućnost pojave drugih nasljednika s razumnim zahtjevima za stanovanje i onih koji žele osporiti činjenicu nasljeđivanja. Stoga zakon predviđa određeno vrijeme. Ovo odbrojavanje započinje od trenutka kada je nova osoba koja je zatražila smještaj dobila informacije o kršenju vlastitog prava.
Od prodaje nasljeđenog stana postoje određene pogodnosti. O ovome - u nastavku.
Neka se svojstva mogu osigurati, a taj teret prelazi i na nasljednika. U takvoj situaciji, sve dok hipotekar ne da pismeni pristanak na prodaju, bilo koje radnje prodavatelja mogu se smatrati nezakonitim. Pa kako prodati stan?
Da bi se prodaja nekretnina odvijala, nasljednici zahtijevaju sljedeće:
- Pričekajte potvrdu o nasljeđivanju.
- Nekretnine moraju biti upisane u katastar. Ili morate unijeti promjene u popisu podataka.
- Obaviti državnu registraciju stambenih prava u ruskom registru.
- Dobiti pristanak za zaključivanje ugovora s založnikom. Ili otplatite hipoteku ako je postojao depozit.
Prodaja stana nakon nasljeđivanja i poreza
Većina naslijeđenih nekretnina ne postaje stvarno stanovanje za nasljednike, jer se oni često žuri s prodajom imovine koja je naslijeđena. Glavni razlog ove odluke je neslaganje između nasljednika, zajedno s akutnom potrebom za novcem, dostupnošću drugog smještaja i tako dalje.
Potraga za kupcima, pregovaranje o trošku, a uz to i dizajn - to nisu sve brige koje čekaju nasljednike prodavača. Pred nasljednicima je obaveza države u obliku plaćanja poreza na dobit od transakcije. Slične troškove snose prodavači s dodatnim teretom za nasljeđivanje pored državne carine:
- Porez na prodaju stana odmah nakon nasljeđivanja iznosi trinaest posto ukupne vrijednosti imovine.Plaća ga teritorijalna porezna inspekcija u mjestu prebivališta. Vrijedi napomenuti da će za nerezidente taj porez biti još viši i iznositi trideset posto.
- Potrebno je pravilno izdati deklaraciju.
- Ispravno pripremljena deklaracija mora se na vrijeme poslati inspekciji. To se obično radi najkasnije do 30. travnja.
- Cijeli iznos također biste trebali platiti na vrijeme prije 15. srpnja. Pojedinosti o prijenosu preuzimaju se od lokalne porezne uprave.
Zakonom nisu predviđene olakšice za plaćanje poreza na dohodak za prodaju stanova i socijalno nezaštićene kategorije ljudi, uključujući, dakle, svi će morati plaćati porez. Istina, vlasnik ima priliku smanjiti veličinu oporezivog iznosa. Također se može u potpunosti riješiti svoje dužnosti prema proračunu.
Izbjegavanje poreza na prodaju stana nakon nasljeđivanja.
Oslobađanje od poreza
Izbjegavanje birokratske buke zajedno s izvršenjem i podnošenjem deklaracija uz inspekciju, a osim toga, porez možete izbjeći ako pričekate 3 godine nakon ulaska u prava vlasnika. U slučaju da će predmet koji je naslijedio biti u vlasništvu nasljednika duže od tri godine, tada će nakon tog razdoblja građanin biti potpuno oslobođen poreza na prodaju stana. Nakon nasljeđivanja ovo pravilo ne djeluje.
U 2016. godini uspostavljeno je mandat od 5 godina za prodaju bez poreza. Ovo se razdoblje ne primjenjuje na naslijeđeno stanovanje. S tim u vezi, da ne bi platili porez, potrebno je samo pričekati 3 godine od stjecanja prava na naslijeđeni životni prostor.
Koje su pogodnosti za prodaju naslijeđenog stana?
Smanjenje poreza
Porez možete smanjiti čak i na nulu rubalja ako su troškovi stanovanja niski. U ovoj situaciji nema potrebe izdržati tri godine, ali ne može se izbjeći jednaka gužva s deklaracijama. Dakle, izravno je postupak pojeftinjenja poreza prilično jednostavan. Takozvani odbici poreza oduzimaju se od osnovne vrijednosti troškova prodaje stanova. Njegova vrijednost je milijun rubalja. Odbijaju se ili troškovi stjecanja, odnosno troškovi nasljedstva, a osim toga i upis imovine. Dalje, rezultat treba pomnožiti s trinaest posto. U pravilu su troškovi manji od milijun rubalja, pa svi koriste ovaj odbitak. Možete oduzeti ili odbitak ili troškove, što ovisi o izboru prodavatelja-poreznog obveznika.
U slučaju da prodaju zajedničku imovinu, svaki dioničar u svoje ime daje posebnu izjavu. U deklaraciji se navodi iznos poreza koji ovisi o vrijednosti udjela. Korištenje poreznog odbitka vrši se njegovom raspodjelom na temelju veličine svake dionice u postotnim iznosima.
Cijena stanovanja navedena u ugovoru. Taj iznos treba odražavati u poreznoj prijavi. Ugovornu vrijednost za prodaju naslijeđenog stana stranke utvrđuju zakonom, ali ako je niža od katastarske vrijednosti, za oporezivanje je dopušteno najmanje sedamdeset posto.
Porezni rizici
Svake godine bilježi se sve manje lukavih prijevara kako bi se uštedio na porezu, što je povezano sa sljedećim čimbenicima:
- Gotovo sva nekretnina u našoj zemlji je procijenjena. Sada ima katastarsku vrijednost vrlo blizu tržišnoj cijeni po kojoj se prodaje kućište.
- Do danas se ugovorna cijena uspoređuje s katastarskom vrijednošću. U slučaju da je manji od sedamdeset posto, porez se neće obračunavati na iznos ugovora, već na katastarsku vrijednost.
- Dvojbena izvješća o inspekcijama mogu se prepoznati čak i u fazi traženja podataka o stambenim prostorijama u ruskom registru.
- Povrh toga, može biti ugrožena terenska revizija ili, na primjer, uredska revizija. Na temelju rezultata revizije, može se naplatiti veći porez ili novčana kazna i dodati kamate.
Preporučuje se stručnjacima na polju minimiziranja poreza kako bi izvješćivanje postalo što transparentnije i ozbiljnije uzelo plaćanje. Ako imate bilo kakvih teških pitanja, obratite se lokalnom inspektoratu radi pojašnjenja.
Kupac riskira tijekom kupnje stana
Jedna od najrizičnijih vrsta transakcija na tržištu nekretnina je kupovina stana nakon nasljeđivanja. Takav dogovor može biti prepun mnogih skrivenih prijetnji, jer mogu biti neočekivano iznenađenje, čak i za prodavatelja.
Stoga je, ako je moguće, takvu kategoriju nekretnina bolje odbiti. Ali u slučaju da su namjere i dalje čvrste, treba pripremiti što pažljivije za ovaj ključni korak.
Preporučljivo je u ovaj postupak uključiti prijatelja, kao i pouzdanog odvjetnika ili nekretnine. Ako to nije moguće, tada morate strogo slijediti dolje navedene upute kako biste barem nekako smanjili rizike tijekom stjecanja nasljednog stana.
Kako kupiti nasljedni stan
S posebnim oprezom treba razmotriti opcije koje se razlikuju u atraktivnim uvjetima transakcije, posebno kada je riječ o atraktivnim cijenama. Razlog niskog troška prilikom prodaje stana nakon ulaska u nasljedstvo nisu zamke, već prodavačeva želja za dijeljenjem nasljedstva što je prije moguće. Zbog ovog faktora trošak može biti pet do deset posto niži od prosječnog tržišta. Ali u slučaju da je cijena preniska, možda biste trebali ozbiljno razmisliti o razlozima zbog kojih se nasljednik želi riješiti nekretnina.
Na sastanku s prodavateljem
Prije svega, morate potvrditi identitet prodavatelja putovnicom i otkriti je li on vlasnik ili postupa putem punomoćnika. U slučaju da se radi o zastupniku, tada je potrebno tražiti osobni kontakt s vlasnikom. Tijekom razgovora trebalo bi razjasniti sljedeća pitanja:
- Koji su motivi za prodaju nekretnina?
- Također biste trebali saznati povijest stanovanja. Jeste li naslijedili stan po volji ili po zakonu?
- Bilo da su prijavljeni građani ili druge osobe koje imaju pravo boravka na popisu u stanu.
- Kako je dobivena potvrda o nasljeđivanju? Obavezno utvrdite je li postojao pravni spor, a osim toga javni bilježnik je izvršio nasljednu imovinu.
- Postoje li problemi s stanovanjem u tehničkom pogledu. Na primjer, ilegalno preuređenje ili pogreške u dokumentaciji i slično.
- Morate postaviti i pitanja o dugu nekretnina i komunalnim računima.
- Postoje li opterećenja u obliku hipoteke, zapošljavanja, najma i slično.
- Trebali biste saznati razloge zbog kojih se ovlasti vezane za prodaju prenose na skrbnika. To je preporučljivo učiniti ako vlasnik nije angažiran u prodaji.
- Također se preporučuje rasprava o glavnim uvjetima ugovora u vezi s cijenom, rokom ugovora i slično.
Nedostatak depozita
Prije potpisivanja ugovora ne preporučuje se zaključivanje preliminarnih sporazuma, posebno davati polog ili ostaviti polog. Kućište je poseban proizvod koji se prodaje izuzetno sporo i teško, ali se nabavlja na hladnoj glavi i bez nepotrebnih emocija. Novac je uvijek likvidan, za razliku od nekretnina, a u slučaju da se jedna opcija pokvari, sigurno će se pojaviti druga.
Prodaje se stan: dokumenti
U sklopu kupnje i prodaje nasljednih nekretnina trebali biste pažljivo proučiti dokumentaciju za kuću:
- Koja su prava nasljedstva stana nakon smrti vlasnika? Što to znači? Vlasnički dokumenti zajedno s potvrdom o nasljeđivanju, sporazumom o podjeli dionica, ugovorima o prodaji, darivanju, privatizaciji i slično.
- Dokumenti kojima se potvrđuju prava (potvrda o državnoj registraciji imovine i izvadak iz registra).
- Tehnička dokumentacija Ovdje govorimo o BTI putovnici, tehničkom planu. Također je potrebna katastarska putovnica, zajedno s uredbom o legalizaciji preuređenja.
- Ovjerena suglasnost ostalih vlasnika nekretnine ako prodaju provode nasljednici udjela u stanu.
- Proširena pomoć s podacima o registriranim građanima.
- Potvrda o sastavu obitelji u mjestu prebivališta.
- Izvadak iz državnog registra koji bi trebao sadržavati povijest transakcija izvršenih na objektu.
- Potvrde odjela za održavanje stanova, kao i HOA-e o nepostojanju bilo kakvog duga.
- Pomoć narkološkog, a uz to i psihijatrijskog dispanzera.
- Dozvola dobijena od strane skrbničkog odbora u slučaju da je vlasnik dijete, kao i ako je on jednostavno registriran na ovoj adresi.
Prije svega, vrlo je važno točno razumjeti kada se dogodio prijenos nasljedstva. U slučaju da je prošla samo godina dana, tada su rizici kupca sasvim stvarni. Neosporivost rezultata takvog postupka zajamčena je kada je nasljednik posjedovao nekretninu pet ili više godina. Uz to, vrijedno je obratiti pažnju na usklađenost podataka koje je vlasnik dobio s dokumentima, a osim toga, na nedostatak pogrešaka ili bilo kakvih proturječnosti u samoj dokumentaciji. Moraju se poštivati uvjeti prodaje stana nakon ulaska u nasljedstvo.
Inspekcija imovine
Jednako je važno pažljiv pregled imovine kako bi se provjerila relevantnost rasporeda, zajedno s cjelovitošću komunikacija, a osim toga, inženjerska oprema. Uz put će biti korisno svratiti susjede, posebno one koji žive ispod i pitati ima li pritužbi na stan. Na primjer, postoje li poplave, kršenja sanitarnih uvjeta, održavanje stana i slično.
Adresa javnom bilježniku
Obavezno se javite javnom bilježniku koji je izvršio nasljedstvo kako bi se uvjerili da je transakcija čista, da nema nesuglasica i sukoba između podnositelja zahtjeva, a osim toga saznajte postoje li pravni sporovi i tako dalje. Javni bilježnici u pravilu nerado dijele takve podatke, ali u slučaju da se takav posjet obavlja zajedno s prodavateljem nasljednikom pružit će se opće informacije. Osim toga, javni bilježnik može pružiti podatke o uhićenjima, a osim toga, o ograničenjima na stečeno stambeno zbrinjavanje.
Dokumenti za prodaju stana nakon ulaska u nasljedstvo trebali bi biti u savršenom redu.
Prodaja nasljeđenog stana: registracija
Najsigurnije je transakciju izdati javnobilježnički. Preporučljivo je to učiniti s istim bilježnikom koji je upisao ovo nasljedstvo. U slučaju da se predmet stana koji se prodaje dijeli, notarska ovjera smatra se obveznim uvjetom zakonitosti transakcije. Ovaj oblik ugovora uklanja mnoge rizike zbog činjenice da se javni bilježnik već zna. Uz to, bilježnik provjerava zakonitost transakcije i njenu pravnu čistoću.
Jednako važna faza je rasprava o uvjetima, uz sklapanje ugovora. U tekstu trebaju biti prikazani samo stvarni brojevi s datumima, posebno u pogledu troškova. Otkupnu cijenu ne možete podcijeniti, bez obzira na dodirivanje zahtjeva. Uvjerljivi argumenti prodavatelja u ovom slučaju nisu vrijedni pažnje.U slučaju da je iz bilo kojeg razloga transakcija proglašena nevažećom, tada vrijedi računati samo na ona sredstva čija je veličina navedena u dokumentu.
Vrlo oprezan potez može biti sastanak sa svim nasljednicima, kao i ostalim osobama zainteresiranim za sudbinu nekretnina, zajedno s primanjem potvrde od njih u vezi s nepostojanjem zahtjeva ili bilo kakvih prigovora na predstojeću transakciju kupoprodaje. Takve suglasnosti i odobrenja nisu propisane zakonom, ali par prijedloga na papiru može jamčiti mir i povjerenje. Pregledali smo pravila prodaje naslijeđenog stana.