Az kapitalizációs ráta nagy jelentőséggel bír a pénzügyi vagy befektetési tevékenységek tervezésekor. Ugyanakkor Oroszországban a kapitalizációs rátát nem mindig lehet megbízható pontossággal meghatározni. Ennek oka az a tény, hogy a különféle piacokról származó információk hiányosak. Ezen felül gyakran nem teljesen igaz. Mi az aktiválási arány?
Mi az aktiválási arány?
Ez a mutató az ingatlan értékének a jövedelemhez viszonyított aránya, amelyet az év során meghozhat. Az kapitalizációs ráta lehetővé teszi a befektető számára, hogy felbecsülje egy adott eszközbe történő pénzeszközök befektetésének lehetőségeit. Ennek a mutatónak többféle típusa van. Mindegyik elemzésével jobban megértheti a kapitalizációs ráta jellemző tulajdonságait.
Jellemző mutató
Például egy kockázatmentes tőkésítési arány meghatározza az olyan eszközökbe történő befektetések irányát, amelyekre legalább a befektetés megtérülése garantált. Tudomásunk szerint a kockázat nélküli befektetés gyakorlatilag nem létezik. Ebben az esetben olyan beruházásokat értünk, amelyekben a kellemetlen balesetek valószínűsége nullára csökken.
Ilyen befektetés például a befektetés, amelynek garanciája az állam vagy egy megbízható svájci bank. Ugyanakkor a piaci kockázatok elválaszthatatlanul kapcsolódnak olyan pénzügyi eszközökhöz, mint például részvények, kötvények és egyéb értékpapírok. Az ilyen befektetésekből származó jövedelem közvetlenül függ a kibocsátó társaság sikerétől.
A befektetők elsőként érezték egy vállalkozás alacsony jövedelmezőségét, mert saját tőkéjüket értékpapírokba fektetik be. De nemcsak az ilyen típusú finanszírozást kockázatok kísérik. Például az ingatlan hagyományos és a befektetés egyik legmegbízhatóbb módja. Ennek ellenére ez az eszköz olyan kockázatokra is hajlamos, mint például az alacsony likviditás, az értékcsökkenés a működés során, valamint a jogszabályok változásai, beleértve az adókat is.
A tőkésítési arány kiszámításának módszerei
Milyen számítási módszerek vannak az aktiválási arányhoz? Számos közülük van:
- kumulatív konstrukció;
- kapcsolódó beruházások;
- piaci sajtolás módszer;
- Inwood és mások módszere.
A gyakorlatban a leggyakoribb a kumulatív építési módszer. Melyek a tőkésítési arány komponensei? Ez a módszer egy kockázatmentes kamatláb-mutató, egy piaci kockázati prémium és egy adott eszközbe történő befektetéshez kapcsolódó kockázati prémium összegzésének elvét használja. Mit jelent ez? Más szóval, a várható profit előrejelzése érdekében figyelembe kell venni az olyan mutatókat, mint a kockázatmentes ráta, a piaci kockázatok teljes szintje és az adott eszközhöz kapcsolódó kockázat mértéke.
Ingatlankapitalizációs ráta
Az ingatlanbefektetés várható jövedelmezőségének elemzésekor a befektetők kiszámítják azt a profitot, amelyet működésük során megszerezhetnek. Ez a módszer lehetővé teszi a beruházás hatásának előrejelzését, és az objektum vételárának összehasonlítását a bevételgel.
Az ingatlan kapitalizációs rátáját egy képlet segítségével számítják ki, amelyet az alábbi egyenletből származtatnak:
V = I / R, ahol:
- V az ingatlan értéke;
- I - a létesítmény üzemeltetésének becsült jövedelmezősége;
- R az ingatlan kapitalizációs rátája.
Ennek megfelelően az aktiválási arány: R = I / V
Meg kell jegyezni, hogy a jövedelemtőkésítési rátát néha tőkésítési aránynak, tőkésítési aránynak vagy nettó bérleti szorzónak nevezik. Ezek a kifejezések szinonimák. Ennek a mutatónak a kiszámítása elég hatékony és objektív. Ennek oka az ingatlan rögzített költsége, amely meghatározza a piacot és a nyílt forrásokból megtalálható. Ezen felül az ingatlan bérleti árát a piac is szabályozza, ami egyszerűsíti a feladatot.
Az ingatlanok tőkésítési arányának kiszámításának alapelvei
Hangsúlyozni kell, hogy egy objektum jövedelmezőségének kiszámításakor a szükséges költségeket le kell vonni a teljes bevételből. Ide tartoznak:
- fizetés a villamos energiaért;
- fizetés az objektum biztonságáért;
- különféle alkalmazottak fizetése;
- az ingatlan üzemeltetési folyamatához kapcsolódó egyéb költségek.
Ezenkívül az I. paraméterből ki kell vonni az elvesztett nyereséget, amely az épület nem az összes 100% -ának adódik. Az általános nyereségességet csökkentő költségek közé tartoznak az adók, a kölcsönök kamatai és az egyéb rögzített költségek. És csak az összes költség levonása után kapunk nettó működési jövedelmet, amelyet az ingatlan tőkésítési arányának kiszámításához használt képletben használunk.
Az összes szükséges adat megszerzése után a fenti képlet alapján kiszámolhatjuk a szükséges mutatót. Vegyünk egy példát. Tegyük fel, hogy olyan típusú ingatlanba fektet be, mint például a tárolóhely. A létesítmény ára 50 millió rubel. Az összes költség levonása után a befektető úgy határoz, hogy a nettó működési bevétel évente 13 millió rubel lesz. Az ingatlan kapitalizációs rátájának meghatározásához a következő képletet kell használnia: 13 millió / 50 millió = 0,26. Ez az érték azt mutatja, hogy a befektető minden évben befektetéseinek 26% -át kapja a tárolóhelyek bérléséből.
A legmagasabb tőkésítésű ingatlan kiválasztása
Az ingatlan kiválasztásakor pénzbefektetéshez előnyben kell részesíteni azokat, amelyek a legnagyobb tőkésítési arányt használják. Ezenkívül meg kell jegyezni, hogy egy ilyen együttható figyelembevétele nélkül lehetetlen megjósolni a beruházások hatékonyságát és kiértékelni az objektumot a megszerzése előtt. Ez szintén megköveteli piaci elemzést és a fontos gazdasági mutatók nyomon követését az ingatlanbefektetésekre vonatkozó rendelkezésre álló adatok alapján.
A teljes ellenőrzés során a kapott információkat általánosítani kell. Ezenkívül ki kell értékelni az ingatlanpiac különféle szegmenseit. Ezt követően ez az információ útmutatásként szolgál, és lehetővé teszi a létesítmény helyes értékelését. Ezenkívül lehetővé teszi a rendelkezésre álló kiszámított mutatók és a piac átlagértékeinek kvalitatív összehasonlító elemzését.
Kapcsolódó befektetési módszer
Gyakran a saját tőke és a kölcsönzött tőke összegét használják fel ingatlanvásárlásra. Ezért a kapitalizációs ráta helyes kiszámításához figyelembe kell venni mindkét befektetési forrást. Hogyan lehet kiszámítani a mutatót? Ebben az esetben a közvetlen befektetési módszert vagy, amint azt más néven a befektetési csoport módszerét is alkalmazzák, az aktiválási arány meghatározására kerül sor. Ezenkívül a hitelalapok aktiválási arányának képlete a következő:
Rm = DO / IR, ahol:
- Rm - a kölcsönzött pénzeszközök tőkésítési aránya vagy jelzálogállandó;
- DO - kölcsönzött pénzeszközök éves kifizetése;
- Az IR a jelzálogkölcsön fő összege.
Ebben az esetben a saját tőke aktiválási rátáját a következő képlet alapján számítják ki:
Re = DP / K, ahol:
- Re a saját tőke megtérülési rátája;
- DP - az adott év pénzforgalma az összes adó megfizetése előtt;
- K a saját tőke összege.
A teljes kapitalizációs rátát a közvetlen befektetési módszer alkalmazásakor az első két mutató súlyozott átlagának kiszámításával kell meghatározni: P = M x Pm + (1 - M) x Re, ahol M a kölcsönzött pénzeszközök része az objektum teljes költségében.
Market Squeeze módszer
Ez a módszer magában foglalja a hasonló társaság tevékenységéből vagy ingatlanából származó nettó működési jövedelem mutatójának aktiválási mutatójának, valamint eszközeinek eladási értékének kiszámítását. Az kapitalizációs arány meghatározásához a piaci sajtolás módszerével meg kell osztani a nettó működési jövedelmet egy hasonló objektum vagy vállalat költségével.
Hogyan lehet ezt megérteni? Más szavakkal, a kívánt társaság kapitalizációs rátájának meghatározásához az kapitalizációs arány alapképletének mutatóit használják, de egy másik hasonló társaság esetében, amely ugyanazt a piaci szegmenst foglalja el és méretét összehasonlíthatja. Ennek a számítási módszernek a jellegzetessége a befektetés megtérülésének és a befektetés megtérülésének elszámolása.
Ennek a technikanak mind előnyei, mind nyilvánvaló hátrányai vannak. A pozitív jellemzők között szerepel a tőkésítési arány meghatározásának relatív egyszerűsége. Az így kiszámított tétnek vannak hátrányai. A hátrányok közé tartozik például a szükséges adatok hiánya a társaság nettó működési jövedelmére és eladási értékére vonatkozóan, amelyet az elemzés alapjául szolgálnak. Ezért nem mindig lehet a megfelelő és megfelelő példákat kiválasztani.
Inwood módszer
Ezt a módszert azokban az esetekben használják, amikor az előrejelzés szerint a teljes befektetési ciklus alatt a befektetés megtérülése egyenlő lesz. Ugyanakkor a jövedelem egy része a befektetés megtérülését jelenti, a másik a befektetett tőke megtérülését jelenti. A tőkemegtérülés összegét újrabefektetik. Ez figyelembe veszi a befektetés megtérülési rátáját. Az kapitalizációs rátát az egyenlő bevétel megszerzésének feltételeivel lehet meghatározni, ha a beruházások megtérülési rátája és a hozam alap tényezőjének összegét azonos százalékban kapjuk meg.