Valamely ingatlan elidegenítése során a felek gyakran előlegként fizetnek előleget. Lakás vásárlásakor azonban figyelembe kell vennie az előzetes megállapodás elkészítésének bizonyos árnyalatait, és helyesen kell tennie. Erről beszélünk alább.
Előzetes szerződés szükségessége
Sokan azt kérdezik: "Valóban szükség van-e előzetes szerződésre lakásvásárláskor?" A válasz egyszerű: szükséges, és ennek több oka van: annak segítségével rögzítik a vevő azon szándékát, hogy megszerezze ezt a konkrét ingatlant, és az eladó szándéka, hogy már nem keresse meg a potenciális jövőbeli tulajdonosokat. Előzetes megállapodás és előleg fizetése után a felek megkezdhetik a fő ügylet előkészítését. Így az előleg megerősíti mindkét fél szándékának komolyságát.
Az előzetes átruházás különösen releváns azokban az esetekben, amikor lehetetlen az ügylet megkötése az adott ingatlan megszerzéséről szóló megállapodás megkötésétől számított néhány napon belül. Ennek a késedelemnek nagyon sok oka lehet, például a szükséges összeg, dokumentumok stb. Hiánya a jelenlegi időben. Egyéb, banálisabb okok is, például a közjegyző hiánya, szintén szerepet játszhatnak.
Annak érdekében, hogy az ügyletben részt vevő felek nyugodtabbak legyenek, és az ügylet előkészítésére fordított idő alatt ne kelljen aggódniuk, a vevő az előleget átutalja az eladónak, ez utóbbi pedig megállítja a lakás további bemutatását. Az előzetes megállapodás lakásvásárláskor elsősorban a vevő számára fontos.
Előzetes szolgáltatások
A polgári jogi kapcsolatok nem adják meg az „előleg” fogalmának egyértelműen meghatározott meghatározását. A polgári törvény és más, a vagyon elidegenítését szabályozó törvénykönyv nem terjed ki erre a kifejezésre. Az előrelépés csak akkor érthető meg és határozható meg, ha megvizsgáljuk ennek a jelenségnek a lényegét gazdasági szempontból. Csak ezt követően lehet bizalmasan megfontolni e jelenség jogi szabályozásának mechanizmusait.
Előleg - mennyit?
Az előleget részleges előtörlesztésnek, azaz az eladónak a szerződés aláírása előtt átutalt összeg összegének hívhatjuk. Leggyakrabban az előleg összege a tárgy teljes értékének 10 százaléka. Az összeg fennmaradó részét az adásvételi szerződés aláírása után fizetik ki, kivéve, ha másként rendelkezik.
Az alábbiakban bemutatunk egy példát egy előzetes szerződésre egy lakásvásárlásra.
Előleg és befizetés
Az ingatlan eladása terén az előleget a Polgári Törvénykönyv 380. cikke tartalmazza, amely letétet ír le. A cikk szerint ha kétségek merülnek fel azzal kapcsolatban, hogy a részben befizetett alapokat betétnek tekintik-e, különösen a megállapodás írásbeli formájának betartása nélkül, akkor ez az összeg automatikusan előlegré válik. Ennek eredményeként ebben az esetben megfelelő szankciókat kell alkalmazni, ha az aláírt szerződés feltételei nem teljesülnek.
Meg kell jegyezni, hogy jelentős különbségek vannak az előleg és a befizetés között. Különböző funkciókat látnak el, annak ellenére, hogy azonos helyzetekben használják őket. Az előzetes megállapodás feltételeinek megszegésének következményei lakás és betét vásárlásakor eltérőek lesznek.
A megállapodás feltételeinek be nem tartásának következményei
Tehát, amint fentebb említettük, a befizetés és az előleg között vannak bizonyos különbségek.A lényeg az, hogy a letét biztosítja a szerződésben foglalt feltételek végrehajtását. Ha az egyik fél megsérti kötelezettségeit, a letét felelősségteljes intézkedésként jár el. A tranzakció megtagadása esetén a vevő nem kapja meg a visszatérítést, és ha az eladó meggondolja magát a lakás eladásában, a kapott összeget kétszeresen kell visszafizetnie. Egyebek között a károsult megkísérelheti megtéríteni az ügylet kudarca miatt felmerült veszteségeket.
Előzetes megállapodásra van szükség lakás jelzálogkölcsön-vásárlás esetén.
A következmények
Előleg esetén az ügylet visszavonásának kissé eltérő következményei lesznek. Ha a vásárló kezdeményezi az elállást, a polgári törvénykönyv szerint viseli a következményeket. Ebben az esetben az eladónak joga van a felmerült veszteségek megtérítésére. Ha a tranzakció lemondása az eladó hibája miatt következett be, a vevőnek joga van az előleget visszafizetni. Vannak olyan helyzetek is, amikor az eladó késlelteti az előleg visszatérítését. Ilyen körülmények között a büntetésekre a kölcsönszabályozás vonatkozik.
Így az eladó a befizetés helyett inkább az előleg feltételeit részesíti előnyben, mivel kedvezőtlen körülmények esetén csak a kapott pénzt kell visszaadnia, és nem kétszer annyit fizetnie, mint a letét.
Fontolja meg az előlegfizetési szerződés példáját, ha részletesebben lakást vásárol.
megállapodás
Az előzetes megállapodást írásban kell regisztrálni. Az aláírás előtt a feleknek megállapodniuk kell a következő pontokban:
1. Az előleg összege. Mivel az előleg előlegként történik, kiszámítása a szerződés tárgyának értékén alapul. Vagyis először is a feleknek meg kell határozniuk az adásvételi szerződés végleges költségeit, majd el kell dönteni az előzetesen fizetendő összegről. Az előzetes jogalkotást semmilyen módon nem szabályozzák, és a felek döntése alapján határozzák meg. A legfontosabb itt egy olyan kompromisszum kialakítása, amely kielégíti az összes fél érdekeit. Ezt nem mindig lehet gyorsan megtenni, mivel a vevő kevesebb pénzt szeretne letétbe helyezni, az eladó éppen ellenkezőleg, érdekli, hogy nagyobb összeget kapjon.
2. Az előleg átutalásának módja. Ebben az esetben a következőket kell meghatározni:
- A pénzt készpénzben vagy banki átutalással kell átutalni.
- Pénz beérkezésének határideje.
- További nyugtázás írása arról, hogy az eladó pénzt kapott.
- Minden ilyen árnyalattal meg kell határozni az előlegfizetésről szóló megállapodást a lakás vásárlásakor, hogy konfliktus esetén bizonyítást lehessen nyújtani a fizetésről.
3. Az adásvételi szerződés tárgya. Ez a bekezdés nemcsak az ingatlan tényleges címét mutatja, hanem az előleg fizetésére vonatkozó megállapodás megkötésekor fennálló állapot részletes leírását is. Meg kell jelölni az ezen a címen regisztrált személyeket, kiskorú gyermekek jelenlétét, a tulajdonjogok megterhelését stb. Ezeket az árnyalatokat általában egy általános lakásellenőrzés során tisztázzák.
4. A felek felelőssége a szerződés feltételeinek megsértése miatt. Itt meg kell határozni a tranzakció visszavonásához vezetı lehetıségek maximális számát, és alaposan meg kell határozni az egyes felek felelısségét.
Az előzetes megállapodás megjelöli a vételi és eladási tranzakció dátumát, és rögzíti a megállapodásban részt vevő felek útleveleinek adatait. Bizonyos esetekben módosíthatja a szerződést, amelyben mindkét félnek megállapodnia kell. Ezt követően az előzetes megállapodást a résztvevők aláírásával igazolják.
Ha az ügyletet egy ingatlanügynök által képviselt harmadik fél hajtja végre, akkor a lakás megvásárlásához általános előlegfizetési szerződést kínál, amely figyelembe veszi mindkét fél igényeit és érdekeit.
árnyalatok
Az adásvételi szerződés aláírásával nagy figyelmet kell fordítani a lakás tisztaságára.Ez magában foglalja az ingatlanra vonatkozó adatok pontosságának, a dokumentumok hitelességének, a felújítás rendelkezésre állásának és jogszerűségének, az eladó személyazonosságának, a lakás megterhelésének és sok egyéb tényezőnek az ellenőrzését.
Előzetes megállapodás aláírása lakásvásárláskor (előre elkészíthető egy sablon) nem jelenti a lakás átruházását, azonban ebben az esetben érdemes ellenőrizni a fenti pontokat. Végül is, az előleg összege, bár nem minden ingatlanköltsége, még mindig meglehetősen nagy, és a vásárló valószínűleg nem akarja elveszíteni.
Alapos ellenőrzés
Ezért még az előleg kifizetésének szakaszában is meg kell vizsgálni a megszerzett ingatlan alapos és mélyreható ellenőrzését. Ez ingatlanügynök útján is megtehető. Így beszerezheti a lakás összes korábbi tulajdonosának listáját, valamint különféle tényezőket, amelyek miatt az ügylet érvénytelenné válhat. Ha gyanú merül fel, hogy az eladó inkompetensnek nyilvánulhat a tranzakció idején, akkor azt még az előleg fizetésekor is el kell hagyni.
Azt is ellenőrizni kell, hogy az eladó törvényesen házasságot kötött-e az útlevélben. A házastárs hozzájárulása az ingatlanügyletek előfeltétele. Ellenkező esetben a házastárs megtámadhatja az ügyletet, és érvénytelennek ismeri el, ami kellemetlen következményekkel jár a vevő számára.