A kereskedelmi ingatlan különféle rendszerek keretében jövedelemforrás lehet. Nem az utolsó hely spekulatív, amikor egy tárgyat sokszor vásárolnak és adnak el. Ezen túlmenően jó nyereséget szerezhet, ha béreli a tulajdonban lévő területet.
Ingatlan és üzlet
Nem titok, hogy körülbelül ötször annyi bérlőt érdekel a lakóingatlan, mint a kereskedelmi helyiségekben. Nincs semmi meglepő, mert a moszkvai kereskedelmi ingatlanba befektetéseket vállalkozók, gyakran nagy, közepes méretű vállalkozók. Viszonylag kevés ilyen hazánkban.
A jövedelemszerzéshez használt ingatlanpiac elsősorban a negatív tényezőktől függ az ország és a világ helyzetétől. Amint megfigyelhető az üzleti tevékenység visszaesése, ez tükröződik a négyzetméter iránti keresletben. Emelkedése a bérlők aktiválásához vezet. Ennélfogva az ágazatra jellemző áremelkedések. Az utóbbi időben az oroszországi kereskedelmi ingatlanbefektetéseket a nehéz gazdasági körülmények miatt ritkán ígéretesnek tekintik, mivel ezek meglehetősen szűk fókuszú befektetések.
Mennyit keresünk?
A válság előtt a kereskedelmi ingatlanberuházások nagyon magas hozamot mutattak. A helyiség vezetése:
- raktárak;
- irodák.
Több évre ismert, amikor mindössze 12 hónap alatt megduplázódott a profitnövekedés, vagyis egy kis terület tulajdonjoga stabil stabil nyereség forrásává vált. De az elmúlt években a kereskedelmi ingatlanbefektetések nem mindig adnak valódi jövedelmet. Nagyon függ a kiválasztott objektumtól, ami egy nagyon felelősségteljes hozzáállást von maga után a döntéshozatalban az egyik vagy a másik lehetőség mellett.
A vállalkozó számíthat a sikerre, ha először olyan profitstratégiát dolgozott ki, amely figyelembe veszi a kedvelt ingatlan tulajdonságait. Ilyen helyzetben a kereskedelmi helyiségből származó jövedelem meghaladhatja a lakóépületekkel történő üzemeltetésből származó lehetséges profitot. Ez a bérleti díjakon alapszik: az állandó lakóingatlanokhoz képest a vállalkozóknak szánt tárgyak kétszer, vagy akár két és félszer drágábbak. De a kiindulási ár egybeeshet.
A szentpétervári, moszkvai és a világ más városaiban található kereskedelmi ingatlanberuházásoknak szintén ilyen fontos pozitív vonása van: a nyereség időtartama. Egy bizonyos tárgy birtoklása esetén a vállalkozónak joga van bérbe adni egy hosszú távú szerződés alapján. Ez azt jelenti, hogy a passzív jövedelem évig folyik. Nos, méretét mind a város, mind az adott épület sajátosságai határozzák meg. A nappali helyiségeket azonban csak folyamatosan lehet bérelni, ami arra kötelezi Önt, hogy folyamatosan keressen új ügyfeleket.
Fontos
Ha Szentpétervárban, Moszkvában és a világ más városaiban kereskedelmi ingatlanba kíván befektetni, akkor először figyeljen a „tőkésítési arány” fogalmára. Ezt a kifejezést a nettó éves jövedelem alapján kiszámított értékre kell alkalmazni. Értékét el kell osztani az ingatlanba történő beruházás összegével.
Szabályozó mutatók:
- lakóingatlan esetében - 3–7%;
- kereskedelmi helyiségek esetén - 8-12%.
Miben kell befektetni?
Mint már fentebb megjegyeztük, a kereskedelmi helyiségek esetében a tulajdonosok által nyújtott előnyök magasabbak, mint a lakó négyzetméterre jellemző mutatók. De nem minden objektum lesz annyira jövedelmező, mint egy másik, amit a piacon kínálnak.Annak elkerülése érdekében, hogy ne hibázjon, és ne fektessen be pénzt egy sikertelen projektbe, ismernie kell azokat a jeleket, amelyek megkülönböztetik a sikeres és ígéretes lehetőségeket az indokolatlan kockázatokkal járó lehetőségektől.
Legnépszerűbb kategóriák:
- raktárak;
- hivatalok;
- kereskedelmi padlók;
- szálloda.
Elemezendő kritériumok:
- kereslet, piaci sajátosságok és ajánlatok;
- jövedelmezőség, hozzávetőleges megtérülési idő számos befektetési lehetőség összefüggésében;
- a teljes eredmény, amely lehetővé teszi annak meghatározását, hogy melyik lehetséges a legnagyobb nyereséget.
Ha érdekli irodák és üzletek helyszínei, akkor számukra a megtérülési arány öt évtől tíz évig terjed. A szállodák és a raktárak esetében ez az időszak ritkán kevesebb, mint 7 év, gyakran 11-12-ig terjed.
Mit kell félni?
Ha kereskedelmi ingatlanba szeretne befektetni, akkor az objektum életciklusa lesz az első. A különféle vállalkozási formák megtérülésére vonatkozó indikatív szabványokat már fentebb meghatározták. A vonzó lehetőség elemzésekor ne feledje, hogy ezeket a kifejezéseket egymással kell kombinálni. Nem akarja, hogy a szállodát átalakításra adják át, vagy akár le is bontják, mielőtt kifizetődik?
A legfontosabb kockázat azonban a kereskedelmi ingatlan építésébe történő beruházás. Nem számít, mennyire sikeres az építés abban a pillanatban, amikor négyzetméterre pénzt utal át, nincs garancia arra, hogy néhány év alatt nem fagyasztják be. Mindig van esély arra, hogy az objektum egyáltalán nem lesz kész. Ezt nagyon nehéz megjósolni, de a gyakorlat azt mutatja: válsághelyzetben és azt követően az ilyen helyzet kockázata nagyobb, mint egy nyugodt időben. És most, amint tudod, az ingatlanpiac még mindig sokkhelyzetben van a 2008-2009-es és a 2014-es válságok után.
A "másodlagos ház" azonban bizonyos összetett szempontokkal is rendelkezik, amelyek kockázatos befektetéseket tesznek a kereskedelmi ingatlanokba. A kritériumokat, amelyekre figyelni kell, a fentiekben jeleztük. Ha egy tárgy minden tekintetben ígéretesnek bizonyul, akkor érdemes megragadni egy esélyt, és pénzt fektetni bele.
Piaci trendek
A szakértők szerint az elmúlt években a kereskedelmi ingatlanbefektetések 71% -kal növekedtek a 2009-es válság idején. Ugyanakkor a piaci aktivitást továbbra is elégtelennek tekintik. A 2014–2017 közötti időszakban kézzelfogható változások történtek. Ebben az időszakban nyilvánvaló okokból csökkent a külföldről származó kereskedelmi ingatlanbefektetések száma. Az orosz gazdaság lassan felépül, és elriasztja azokat, akik nem félnek a politikai helyzet instabilitásától. Az utóbbi azonban már két éve kiegyenesedik, ami tükröződik a négyzetméteren kívüli emberek számának növekedésében.
A legnépszerűbb területek azok, amelyek felhasználhatók a nagyvárosokban épített épületekben történő üzletvitelre. Hagyományosan vezető:
- Moszkva;
- Szentpétervár
Azt kell mondanom, hogy még a válság idején itt sem volt szükség a helyigényre, és most a piac rendszeresen nagy növekedést mutat. A vezető szektorok a szállodák, irodák.
A szakértők szerint 2018 végéig a helyzet teljesen stabilizálódik. Ha most a szabad pénzeszközök orosz tulajdonosai inkább a német kereskedelmi ingatlanba történő befektetést részesítik előnyben, a szakértők azt jósolják, hogy addigra többségük érdeklődik majd az országra kiterjedő üzleti tevékenységek iránt.
Keress pénzt
A kereskedelmi helyiségek hagyományosan igényelnek a befektetők körében. Három rendszer létezik:
- csatolt, beépített helyiségek megvásárlása későbbi átruházás céljából bérleti szerződés alapján;
- új épületben lévő tárgy megvásárlása az eladás után, amikor az építkezés befejeződik;
- tárgy vásárlása, ahol a jövőben megnyílik a saját vállalkozása (valószínűleg eladni kell, ha növekszik).
Az egyénnek joga van bármilyen ingatlan vásárlására - ezek a jelenlegi törvények.A jövőben az objektum bérleti alapon átruházható vagy viszonteladható, valamint bemutatható. De ahhoz, hogy bérbeadóvá váljon, ne feledje, hogy a kereskedelmi ingatlan kissé különbözik a lakóingataltól.
Ügyeljen erre a szempontra: amikor az egyén bérbe ad egy kereskedelmi helyiséget, ezzel olyan tevékenységeket folytat, amelyek hozzájárulnak a profithoz. Az ország törvényei szerint ebben az esetben nem szükséges vállalkozásként regisztrálni. Ugyanakkor, ha ez a tevékenység rendszeres, vagy ha egy évnél hosszabb ideig lehetett megállapodást megkötni, akkor esély van arra, hogy illegális vállalkozóként elismerik Önt, és ezért büntetni lehet. Az, hogy a helyzet hogyan alakul ki egy adott esetben, a bíróságtól és a tulajdonos intézkedéseitől függ.
Mi jövedelmezőbb?
Hagyományosan a legjövedelmezőbb kereskedelmi ingatlanbefektetéseket az "utcai kiskereskedelem" mechanizmusa végzi. Az ingatlanpiaci szakértők szerint az utóbbi években azok, akiknek 5-10 millió forint tartományban vannak pénzeszközeik, engedhetik meg maguknak egy ilyen módszert a növekedésükhöz.
A rendszernek csak egy hátránya van - a magas szintű verseny. Azok az emberek, akik korábban a házba fektettek be, de úgy döntöttek, hogy egy „komolyabb halra” lépnek, átváltottak erre a formátumra, amely csak a jövedelmezőségre hathatott. Egyrészt az ajánlatok volumene gyorsan növekszik, másrészt a kereslet ennyire nem túl nagy. Ennek eredményeként a bérlők számos ajánlat közül választhatnak, ami a legkedvezőbb számukra, és bérbeadókat cserélhetnek, mint például a kesztyűt. Csak akkor élhet túl, ha rendszeresen csökkenti az arányt, de nem minden földesúr készen áll erre.
A legjobb számíthat a legjobbakra
A szakértők szerint a nehéz piaci helyzet, amely ahhoz a tényhez vezet, hogy a korábban releváns rendszerek elvesztették hatékonyságukat, jövedelmezővé teszi az új formátumú kereskedelmi ingatlanba történő befektetést. Előnyöket azok kaphatnak, akik képesek gyorsan elemezni az ügyfelek igényeit, és ezen információk alapján döntést hoznak.
A befektetési célú objektum kiválasztásakor minden elemét elemezze. Gondoljon arra, hogy a bérlők milyen kategóriájára számít, és próbálja megjósolni, hogy milyen paramétereket igényel az objektumtól, amelyért jól fizetni szeretne. Ennek alapján válasszon egy adott lehetőséget. Különösen nagy a kereslet azokra a helyiségekre, amelyek nagy forgalmú körülmények között helyezkednek el. Ugyanakkor a magas ár és a már így is nagy cross-country képesség bizonyítja az alacsony befektetési hozamot, ezért kerülje az ilyen eszközöket.
És ha külföldön?
A német kereskedelmi ingatlanba történő befektetések hagyományosan népszerűek, mivel általában vélekednek arról, hogy ez az ország a legbiztosabb gazdaság. A német ingatlantulajdonosok még a különféle országok vállalkozásait megrázó globális válság körülményei között is megőrizték vezető pozíciójukat, és bizonyították az abban való befektetés megbízhatóságát.
Hogyan néz ki a modern német kereskedelmi ingatlanpiac? A résztvevők akár 40% -a más országokból származó befektetők. Ugyanakkor a legtöbb objektum éves jövedelmezősége 3-9% között mozog. A szakértők szerint 2016 végére több mint 50 milliárd eurót fektettek be a német kereskedelmi ingatlanba, amely meghaladta az elmúlt évtizedét. Az átlagos paramétereket tekintve ez majdnem megduplázódott.
A német irodák iránti legnagyobb kereslet az, hogy a befektetők 47% -a vásárolja meg őket. Éves hozam - akár 6%. 2016-ban a különféle üzlethelyiségek pénzeszközökkel a vállalkozók 18% -ának hívták fel a figyelmet. Ilyen létesítmények esetében az éves hozam 4-8%. A szállodák és raktárak Németországban a tizedik külföldi befektető tevékenységi köré váltak. Ezek az egyének akár 6% -os nyereségre számíthatnak évente.A hallgatók lakásai, az időskorúak intézményei 9% -os éves jövedelmet nyújtanak, és ez a vállalkozók körülbelül 15% -át érdekli.
Megjelenések és jelszavak
Ha megnézi a befektetők 2016-os tapasztalatait, láthatja, hogy a legvonzóbb terület az úgynevezett „Nagy Hét”, azaz a legnagyobb német városok. Ha azt tervezi, hogy kihasználja a már sikeres vállalkozók tapasztalatait, akkor oda kell figyelnie pontosan ezekre a településekre:
- az ország fővárosa Berlin;
- Köln;
- Düsseldorf;
- a fő hanzai város, Hamburg;
- sör világváros, München;
- Stuttgart;
- a legnagyobb Hessenben és az ötödik legnagyobb Frankfurt államban.
Az elemzők szerint 2016 folyamán több mint hét milliárd eurós befektetési alapot kapott Münchenben. És ez az ország teljes mennyiségéhez viszonyítva - körülbelül 13,5%.
Nincs semmi meglepő a németországi vonzereje a befektetők számára, mivel manapság, a meglehetősen sok tárgy ellenére, gyakorlatilag nincs szabad iroda. Nagyvárosokban a helyiségek kb. 2% -a üres, kisvárosokban ez az arány 5% -ra emelkedik, de ritkán haladja meg. Miért olyan rozsos a helyzet a befektetők számára? Ezt az állam felügyeli. Ez nemcsak a piac versenyképességében, hanem a csökkentett hitelkamatlábban és a vonzó pénzügyi, gazdasági környezetben is kifejeződik. A kölcsönök kamata 1,5–2,8% között mozog. Mennyit tudok kölcsön venni, ha ezt a pénzt ingatlanba fektetném A német törvények szerint - a költség 70% -áig. Egyetért, csábítónak hangzik?
Van egy finom pont. A német hitelintézetek nagyon alaposan elemezik minden potenciális ügyfelet, annak szándékait, és azt is értékelik, hogy az objektum likviditása mennyire vonzotta a potenciális befektető figyelmét. Ha az eszköz kockázatos, akkor a kudarc valószínűsége magas. Abban az esetben, ha a bank üzletet köt, a vevő száz százalékban biztos lehet abban, hogy ez kiváló és ígéretes befektetés, amely számukra a jólét eszköze lesz.
Összefoglalva
A VTsIOM által nemrégiben végzett tanulmányok szerint Oroszország lakosságának több mint 50% -a biztos abban, hogy az ingatlanvásárlás a leghatékonyabb módszer készpénztartalmuk megőrzésére és növelésére. Vagyis a kérdés nem a következőképpen hangzik: „Érdemes megvenni?”, Hanem „Mit kell vásárolni?”.
Amikor olyan objektumot választ, amelybe pénzeszközöket fektet be, próbálja meg alaposan elemezni az ingatlan összes tulajdonságát, és ne kockáztassa újra. Ne felejtsd el a nagy verseny a piacon, értékelje azt a kereskedelmi ingatlanok különféle ágazataiban és számolja ki, hogy milyen éves jövedelmet nyújthat az Ön számára legmegfelelőbb opciónak. Soha ne hozzon döntést sietve.