Hogyan lehet eladni egy jelzálogkölcsönzőt: lépésről lépésre

A jelzálog nemcsak a hosszú távú hitelezés típusa, hanem korlátozza az ingatlantulajdonos jogait is. A jelzálog révén megvásárolt házat valójában egy hitelintézet tulajdonának kell tekinteni, amíg a kölcsön adósságának teljes visszafizetése meg nem történik. A törvény szerint a hitelfelvevő megfizeti a hiteltől megvásárolt ház eladásának jogát a tőke, a kölcsön kamatának és a teher megszüntetéséig. Ennek alapján nem lehet beszélni a lakótér önálló megvalósításáról.

De gyakran előfordul, hogy a hitelfelvevő különféle okokból azon gondolkodik, hogyan lehet eladni egy jelzálogkölcsönöt. Például, ha egy adósság megfizetése túlzott tesztnek bizonyult számára, vagy az ingatlan megoszlik a családi bontás folyamatában. Az utóbbi példára alkalmazva a hitelfelvevők gyakran azt kérdezik, hogy lehetséges-e jelzálogkölcsönöket eladni válás során. Különféle lehetőségek merülnek fel a biztosítékotól való megszabadulástól.

Mikor forduljon a jelzálogkölcsönök eladásához?

Fontos megjegyezni, hogy ez meglehetősen időigényes folyamat. Saját otthonuk boldog tulajdonosai nem olyan gyakran kérdezik maguktól, hogy lehetséges-e jelzálogkölcsönöket eladni biztosítékkal terhelve. De a gyakorlatban mégis előfordulnak ilyen helyzetek.

A jelzálog súlyos szándékos lépés, amelynek következményeit a család évek óta érezte. Mindenekelőtt a kölcsönös hitelfelvevők családi költségvetése szenved, akik leggyakrabban hivatalos családi kapcsolatban vannak. Ennek ellenére az élet körülményei néha nem hagynak másféle kiutat, mihelyt elválnak a jelzálogkölcsönből vásárolt házból. A hitelfelvevők általában ilyen igényekkel szembesülnek a következő esetekben:

1. A hitel-visszafizetési időszak alatt nőtt a hitelfelvevő családja. A korábban megszerzett lakás területe szempontjából már nem felel meg a család igényeinek. Lehet, hogy a házastársaknál több gyermek született, vagy valaki közeli hozzátartozóból költözött hozzájuk állandó tartózkodási helyre. Ezután számukra relevánsvá válik a jelzálogkölcsön eladásának és a négyzetméter kiterjesztésének a kérdése.
2. A házastársak, akik jelzálogkölcsön-kölcsönvevőként járnak el, úgy döntöttek, hogy válnak. A törvény szerint az adósságot a házastársak között egyenlő arányban kell megosztani. A fizetési terhektől való megszabadulás érdekében tanácsos megoldni azt a problémát, hogy hogyan lehet jelzálogkölcsönöket eladni válás esetén.
   
3. Szükség van sürgősen állandó lakóhelyre költözni az ország másik régiójában, például munkahelyváltáskor. Ennek megfelelően a hitelfelvevő lakásköltsége a kölcsönszerzés helyén önmagában eltűnik.
4. Sürgős készpénzszükséglet váratlan életkörülményekkel összefüggésben, ideértve az állandó munkahely elvesztését, az alacsonyabb jövedelmi szintet és más pénzügyi nehézségeket.
5. Gazdagodási szomjúság. Gyakran egy banki ügyfél szándékosan szerez lakást egy építés alatt álló házban, mivel egy ilyen ingatlan költsége sokkal alacsonyabb, mint az éppen üzembe helyezett ház költsége. És ha a hitelfelvevő tudja, hogyan kell eladni egy jelzálogkölcsönt, akkor visszafizeti a kölcsönt, és további haszonnal jár a ház költségeinek különbsége miatt.

Fő feltétel

Az adósságmegállapodás által megterhelt ingatlan értékesítése nem könnyű, de meglehetősen reális jogi lehetőség a hitelkötelezettség alóli mentességre. Ehhez azonban meg kell szerezni a hitelintézet hozzájárulását, mivel a hitel visszafizetéséig a bank a tényleges tulajdonos a lakásban.

Fontos megérteni, hogy hitelintézet engedélye nélkül az ügylet regisztrálása lehetetlen. Az ilyen csalásokat a bank nagyon gyorsan megnyitja és elfojtja, és a sikertelen ügylet eredményeként elszenvedett fél panaszt nyújthat be a hitelfelvevőhöz.

A biztosítékok eladásának lehetőségei

Ha a hitelfelvevő továbbra is úgy döntött, hogy megszabadul a hitelként megvásárolt lakástól, türelmesnek kell lennie. A folyamat unalmas és időigényes. Az egyik értékesítési lehetőség használata előtt meg kell vizsgálni mindegyiket és ki kell választani a legoptimálisabbat.

A hitel visszafizetése a bank által kiszámított futamidő lejárta előtt

Az egyik legegyszerűbb és a legtöbb nyertes lehetőség. Ennek a módszernek a fő nehézsége az, hogy talál egy érdeklődő fizetős vásárlót, aki vállalja, hogy a fennmaradó tartozást a jelzálogkölcsön kamatával fizeti ki a befizetett betét részeként. Ebben az esetben a ház eladása több egymást követő szakaszban megy végbe.

Értesítés hitelintézetnek a biztosítékkal rendelkező lakás eladásának szándékáról

A bank engedélyének megszerzése érdekében a hitelfelvevőnek meggyőző érveket kell megadnia döntése mellett. A hitel korai visszafizetése megfosztja a hitelezőt a kiegészítő gazdagodási alapok egy részétől a kamat részeként. A jelzálogkölcsönök eladásának sok szempontból jelentősnek kell lennie.

Megtalálja a megfelelő vevőt

Ebben a szakaszban a hitelfelvevőnek meg kell izzadnia, mivel nem könnyű olyan személyt találni, aki hajlandó fizetni az összes pénzt a fő adásvételi szerződés megkötése előtt. Az ilyen ügyletek bizonyos kockázatot jelentenek a háztulajdonos számára. A szándék súlyosságának garanciájaként a hitelfelvevőnek a vevővel történő végső elszámolás előtt ki kell írnia magát, és törölnie kell a lakásban regisztrált összes lakosát.

Előleg átutalási dokumentáció

Ebben a szakaszban befizetési megállapodást kell megkötni, amely szerint a vevő átutalja a pénzt a jelzálogkölcsön fennmaradó tartozásának visszafizetésére, és az eladó vállalja, hogy a biztosítékot a teher eltávolítása után azonnal eladja. Annak érdekében, hogy ne okozzanak gyanút a vevő körében, célszerűbb a megállapodást közjegyzővel igazolni. A szerződésben fontos feltüntetni a letét összegét, az átutalás módját, valamint a teher eltávolításának és a vételi és eladási tranzakció végrehajtásának ütemezését.

Település bankkal és eladóval

Ez a lépés magában foglalja a pénzátutalást két letétkezelő cellának a megnyitásával egy hitelintézetben. Az elsőben a vevő az összeg megegyezik a jelzálogkölcsön egyenlegével, a másikban az eladónak szánt lakás árának egyenlegével. A tranzakció befejezése után a bank hozzáférést kap pénzéhez, a hitelfelvevő pedig a második cellában lévő egyenleghez.

Adósság-visszafizetés

Ehhez a tranzakció mindkét félének együttesen meg kell látogatnia egy hitelintézetet, ahol kiszámításra kerül a tőketartozás és a kamat összege. A kölcsön visszafizetését igazoló dokumentumok feldolgozása után a hitelfelvevő megkapja a jogot a lakás terheinek eltávolítására.

A terhek eltávolítása

Ezt a folyamatot a hitelfelvevő és a hitelszervezet képviselőjének jelenlétében hajtják végre a Rosreestr testületeiben. A terhek eltávolítása a következő dokumentumok bemutatásától függ:

• adásvételi szerződés;
• tulajdonosok útlevelei (hitelfelvevő és családtagjai, ha a lakás közös vagy közös tulajdonban van);
• betéti megállapodások;
• a bank által a hitel visszafizetését igazoló dokumentum.

Szerződés aláírása az ügylet későbbi állami regisztrációjával. A jelzálogkölcsön eladásának ezt a lépésről lépésre leggyakrabban a biztosítékok eladására használják. A fenti opció mellett a tranzakció lebonyolításának más módjai is vannak.

Jelzálog visszafizetése hitelintézetnél

Ez a módszer teljesen megfosztja a hitelfelvevőt a tranzakció előnyeitől, mivel a vevő közvetlenül részt vesz azon bank keresésében, amelyben az eladó kifizeti a kölcsönt. Ilyen helyzetekben a hitelintézet kizárólag saját céljait követi a lakásvásárláshoz kölcsönzött összegek visszafizetése terén, így a lakást valószínűleg a piacon alacsonyabb áron adják el. Az eljárás többi része gyakorlatilag nem különbözik az előző módszertől, azzal a különbséggel, hogy az ügyletet a bank képviselője végzi, nem pedig a hitelfelvevő. Röviden: a következő műveletek algoritmusa, amely lehetővé teszi annak megértését, hogyan lehet jelzálogkölcsönöket eladni bankon keresztül:

1. Pénzügyi intézmény értesítése a szándékáról.
2. Vásárló keresése hitelintézet által.
3. Az eladó és a vevő közötti előzetes szerződés nyilvántartásba vétele az ezt követő közjegyzői igazolással.
4. A letéteményes cellák tervezése (a cellák száma az áratól függ).
5. Pénzátutalás otthoni vásárló által.
6. A terhek eltávolítása az adásvételi szerződés későbbi megkötésével.
7. Az ügylet állami regisztrációja.

Lakás saját eladása a hitelfelvevő által

Hasonló módszert hajtanak végre harmadik felek bevonása nélkül, kizárólag a hitelfelvevő által. A fő feltétel a nyitottság és a törvény szerinti cselekvés. A lakásra rótt terhek tényének elrejtése egyenértékű a csalárd tevékenységekkel. Ha a vevő megtudja a regisztráció folyamatának terheit, akkor nagy a kockázata annak, hogy megtagadják az ügylet megkötését. Ezért a jelzálogkölcsön eladása előtt tájékoztatnia kell a vevőt arról, hogy azt pénzügyi intézménynek ígéretet tett.

A biztosítéki ingatlanok ezen módszerrel történő megvalósítására a következő sorrendben kerül sor:

1. A vevő a hitelintézethez fordul annak érdekében, hogy értesítse a biztosíték visszavásárlására irányuló szándékról.
2. Előzetes szerződés elkészítése a vevő és a bank között.
3. Letétkezelő cellák megnyitása.
4. A terhek hitelező általi eltávolítása.
5. Eladási szerződés megkötése az ügylet későbbi regisztrációjával a Rosreestr hatóságoknál.
6. Pénzeszközök átutalása a banknak és a hitelfelvevőnek (ha a költség előírja az egyenleg kifizetését az eladónak).

Hogyan lehet eladni egy jelzálogkölcsönt?

Az adósság-visszaváltás az adósság-kötelezettségek átutalásának általános rendszere olyan harmadik személyek javára, akik kifejezték azon szándékukat, hogy vállalják a kötelezettségek teljesítését. Lehet-e jelzáloggal lakást eladni jelzáloggal? Hasonló tranzakciók vonatkoznak az ingatlan eladására. Ebben az esetben a hitelfelvevő önmagában talál olyan polgárt, aki készen áll az adósság visszaváltására. A jelzálogkölcsön alóli mentesség a következő lépésekből áll:

1. Keressen egy megfelelő hitelfelvevőt, amely megfelel a hitelintézet életkorának, fizetőképességének és jóhiszeműségének követelményeinek.
2. Jelzálog megújítása. Az új szerződést azonnal megkötik az ügyfélnek a hitelfelvevő által javasolt ellenőrzése után.
3. Az adósság átruházása. Lényegében a biztosíték továbbra is a bank tulajdonában van, de a jelzálogkölcsön-fizető változik. A hitelkötelezettségek újbóli kiadásának terhe teljes mértékben a bank alkalmazottaira hárul.

Ezen módszerek bármelyike ​​lehetővé teszi a Sberbank jelzálogkölcsönének eladásával és a hiteltartozások megszabadításával kapcsolatos probléma megoldását. Azonban nem mindegyik lehetővé teszi az adósságmegállapodás alapján a kifizetésre fordított összegek visszatérítését. Minden a konkrét körülményektől függ.

Kockázat figyelmeztetés

Az ingatlanokkal történő tranzakciók bizonyos kockázatokat tartalmaznak. A vevő kockázatát képezi csalók elkövetése és nagy összeg elvesztése miatt, mivel a jelzálogkölcsön-eladási eljárás magában foglalja a pénzeszközök átutalását a fő adásvételi szerződés megkötése előtt.Ezért javasoljuk, hogy vonja be a jelzálogkölcsönzésre szakosodott ügyvédet, egy tapasztalt ingatlanügynököt a ház megszerzésének folyamatába, aki segít kitalálni, mennyit eladhat jelzálogkölcsönű lakást, és hogyan kell ezt helyesen tenni.

A vásárlóval ellentétben az eladó sokkal kevesebb kockázattal jár, mivel a biztosítékok értékesítésének teljes folyamata a hitelintézetek ügyvédeinek és kormányzati ügynökségeinek felügyelete alatt zajlik. A bank vállalja a fő kockázatokat, mert ha a vevő csalárd módon cselekszik, a veszteségeket a hitelező viseli.

Ha részletesen elemezzük a jelzálogkölcsönök eladásának összes szakaszát, egyértelművé válik: a jelzálog eladása olyan ügylet, amely minimális kockázatot jelent az ilyen megállapodások résztvevői számára. A legfontosabb dolog az, hogy válassza ki magának a legmegfelelőbb lehetőséget a biztosíték-lakás megvalósításához, és szorosan együttműködjön egy hitelintézettel.