Az új épületek piaca ingatlantulajdonságok széles skáláját kínálja, amelyek közül a vevő kiválaszthatja a neki legmegfelelőbb lehetőséget, a pénzügyi lehetőségekre és az egyéb építkezési jellemzőkre összpontosítva. Új tendencia a terület integrált fejlesztése. Ezt a fejlesztési modellt tekintik a leghatékonyabbnak, költséghatékonyabbnak és igazolhatónak a földhiány és a nagyvárosi közműhálózatok torlódásainak fényében. Mivel ez a kifejezés viszonylag új, nagy érdeklődést vált ki a potenciális lakásvásárlók körében. Ma beszélünk a területek integrált fejlesztéséről és fejlesztéséről, valamint megvitatjuk a házépítés ezen kategóriájának kilátásait.
Távolítsa el a KOT rövidítést
Érdemes szem előtt tartani, amikor a terület integrált fejlesztéséről beszélünk - ez a meghatározás, amelyet számos fogalom tartalmaz, amelyek a területfejlesztési rendszer részét képezik. Ebben a cikkben csak enyhén foglalkozunk ezzel a kérdéssel, mert mindenekelőtt továbbra is érdekli a KOT rövidítés.
Tehát a területek integrált fejlesztése területfejlesztési projekt, amely magában foglalja a lakossági komplexumok nagyszabású építését, amelynek teljes területe legalább száz ezer négyzet. Általában egy ilyen komplexum több apartmanépületet foglal magában, amelyeket egyetlen építészeti terv és terv egyesít. Hasonló árkategóriába tartoznak. A szakértők szerint a területek integrált fejlesztése leggyakrabban gazdasági és kényelmi osztályú ház, amelyet átlagos jövedelemszintű tömeges vásárlónak terveztek.
Érdemes megjegyezni, hogy ez a fejlesztési modell magában foglalja az összes kapcsolódó infrastruktúrát, amelyet az építési szervezet épít. Az esetek többségében a sűrűn lakott városok külterületén elhelyezkedő nagy mikrotérségek vannak, amelyek saját közösségi hálózattal is rendelkeznek.
Egy kis történelem
Először tíz évvel ezelőtt kezdtek el beszélni a CAT-ról. Aztán az Orosz Föderáció kormánya kiadott egy dokumentumot, amely ismerteti az integrált fejlesztési projektek néhány követelményét. Először is jelezték a fejlesztő azon kötelezettségét, hogy az infrastrukturális létesítményeket, beleértve a szociális létesítményeket és a műszaki hálózatokat, üzembe helyezze. A CAT közúti csomópontok építését is magában foglalja, és a költségvetési pénzeszközöket nem szabad ilyen tevékenységekre felhasználni. Minden költség a fejlesztő és a befektetők vállán esik, akiket vonzhat a projektbe.
Érdekes, hogy manapság csak tíz projekt került a lakáscélú integrált területfejlesztés kategóriájába. A pályázók közül sokan nem teljesítették a bemutatott feltételeket, és ma csak a CT-vel kapcsolatos munkát tervezik.
Érdemes megjegyezni, hogy a szovjet időkben nagyon aktívan alkalmazták az integrált fejlesztés elvét. Különösen igaz ez a múlt század harmincas éveiben. Aztán egész hulladékokat, és néha városokat építettek a pusztákban. Az akkor és most elérni kívánt célok azonban jelentősen eltérnek. A Szovjetunióban a fő feladat több négyzetméter építése volt. Ezért az egész mikrokörzet egyszínűnek és szürkenek bizonyult. A modern megközelítés pontosan a tér kvalitatív fejlesztésén alapul. Sok fejlesztő azt állítja, hogy nem annyira apartmanokat adnak el, mint egy bizonyos életmódot. És ehhez a vevő csak kész kész fizetni szinte minden pénzt.
Az integrált építkezés népszerűségének okai
A területek integrált fejlesztéséhez szükséges földterületre jelenleg nagy a kereslet, és ez nem csoda. Valójában a városokban minden évben egyre kevesebb szabad földterület használható fel új épületek létrehozására. Ha korábban a megapolpolisokban több házat lehetett építeni szinte a központban, és összekapcsolni a meglévő városi kommunikációval, most már lehetetlen megtenni. Ezért a fejlesztőknek figyelembe kell venni a külvárosban lévő területet, és érdekes koncepciókat kell kidolgozniuk új épületeik számára. Ennek eredményeként a vevő szokatlan projektet kap, fejlett infrastruktúrával és számos előnnyel.
Ne felejtsük el az építkezés költségeit. Általános szabály, hogy minél nagyobb projektet hajt végre a fejlesztő, annál olcsóbban kerül rá. Ezért még az új épületekkel szomszédos összes terület felszerelésének szükségességét figyelembe véve is jelentős haszonnal jár. Ezen felül lehetősége van arra, hogy a vevőt mindenféle engedményben és akcióban felkeltse érdeklődése mellett, és az eredetileg bejelentett lakhatási költségeket tíz-harminc százalékkal csökkentse. Egy ilyen megközelítés nem vesztegetheti meg a jövőbeni apartmantulajdonosokat.
A legtöbb vásárló, akiknek elég szerencséje, hogy ilyen projektekben háztulajdonosokká váljanak, nagy lelkesedéssel mondja el róluk barátait és ismerőseit, ami felkelt a CAT iránt. Mindenekelőtt a házkomplexumok modern felszerelése megvesztegette őket. Általában videó megfigyelő, sport- és játszóterek, gondosan átgondolt parkok és az úttest átjárói. Maguk az épületek is stílusosnak és modernnek néznek ki. Az integrált földfejlesztés részét képező kerület néha hasonlít egy kicsi Európára szépségével és szokatlan kialakításával.
A CAT előnyei a városok és az önkormányzatok számára
Itt a helyi hatóságok előnyei szintén nyilvánvalóak. A közművek és az infrastruktúra szempontjából nem befektetők. Az ilyen pillanatokat mindig a terület integrált fejlesztéséről szóló megállapodás írja elő, így a városnak csak figyelemmel kell kísérnie az építkezés előrehaladását, majd a kész tárgyakat egyensúlyba kell hoznia.
Most már többször is beszélt a területek kollektív fejlesztéséről több fejlesztő által. Ebben az esetben valószínűleg a jövőben az alapkezelő társaság lesz, amely kezeli az általuk épített és üzembe helyezett kazánházat, elektromos hálózatokat és más mérnöki létesítményeket. Mindeddig azonban nem létezik ilyen projekt jogi kerete. Ez azonban nem azt jelenti, hogy nincs rá szükség, vagy hogy nem fog megjelenni hamarosan.
Hátrányai CAT
Annak ellenére, hogy már felsoroltuk az integrált építkezés számos nyilvánvaló előnyeit, vannak hátrányai is, amelyeket a vásárlók gyakran elfelejtenek. Először is, ez a projekt időtartama. Mivel a fejlesztő nem képes egyidejűleg a teljes kistérséget felépíteni, több lépésben üzembe helyezi a házakat. Nagyszabású projektek esetében nemcsak a második, hanem a harmadik és a negyedik szakasz épületei is lehetnek. Ezt az árnyalatokat figyelembe kell venni, amikor hasonló komplexumban lakást vásárolnak.
Egyes szakértők az infrastrukturális létesítmények építését a maradék elven a CAT hátrányainak tulajdonítják. Általában a vásárlók mindent megtesznek a kényelmes tartózkodáshoz, csak az utolsó ház üzembe helyezése után. És eltarthat öt év, miután az első lakosok letelepedtek. Ezért ma törvény készül, amely a fejlesztőket arra kötelezi, hogy a kerületi infrastruktúrát a házakkal párhuzamosan állítsák fel.
Integrált területfejlesztési tevékenységek: általános leírás
A cikk előző szakaszaiban már említettük, hogy a területek integrált és fenntartható fejlődése négy formát ölt, és a CT egyike ezeknek. Ha nem mész bele a részletekbe, akkor azokat a következő formában lehet ábrázolni:
- már beépített területek fejlesztése;
- CAT;
- a földtulajdonosok által kezdeményezett integrált földfejlesztési projektek;
- az önkormányzat által kezdeményezett integrált földfejlesztési projektek.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy ezeknek a formáknak mindegyike a dokumentáció kidolgozásának, a jövőbeni létesítmények tervezésének és a jövőben létfontosságú funkcióinak biztosításának szorgalmas munkáját foglalja magában.
Föld komplex fejlesztéshez: néhány jellemző
Az utóbbi években kifejlesztettek egy mechanizmust a CAT helyszíneinek biztosítására. Általában a területeket általános aukcióra állítják fel, de ezt megelőzően gondosan ellenőrzik a hozzájuk tartozó dokumentumokat, mivel harmadik személyek jogai nem terjedhetnek ki a telekre. Bármely jogi személy részt vehet a pályázatokon, azonban a győzelmet követően mentesül a földmérés vagy a projektdokumentáció benyújtásának nyilvános meghallgatásain. Maguk a fejlesztők ezt a lehetőséget elég kényelmesnek és költséghatékonynak tekintik.
Érdemes megfontolni, hogy korábban az építőipari vállalkozások egyszerűen bérelhettek földet, és egy ideig megtarthatták volna. Időnként alvállalkozói szerződéseket kötöttek, és például a parkoló építéséhez megszerzett földterület lakóépületbe kerülhet. Ma azonban a helyzet alapvetően megváltozott, és a régiók és régiók területeinek integrált fejlesztése szűk fókuszú tevékenység. Az ilyen fejlesztésre elkülönített telek már nem használható fel más módon.
Földterületek bérlése a CAT alapján
Ha a fejlesztő KOT megvalósítását tervezi, akkor mindenképpen meg kell nyernie az aukciót. Ennek hiányában nem lesz joga bérleti szerződést kötni a területek integrált fejlesztése érdekében. Ezt a szabályt törvény rögzíti.
Sok fejlesztőt azonban érdekel egy másik pont. Azt akarják tudni, hogy bérleti jogokat lehet-e külső szervezetekhez rendelni. E megfogalmazás szerint sokan megértik a jogaik eladásának lehetőségét. Nem lehet konszenzus. Valójában a törvény ezt nem tiltja, de úgy van megfogalmazva, hogy gyakorlatilag lehetetlen ilyen eljárást végrehajtani.
Végül is csak az aukció megnyerésével lehet megállapodást kötni a CTO-król, ami azt jelenti, hogy a szervezetnek teljes mértékben teljesítenie kell a dokumentumokban megjelölt kötelezettségeit. A gyakorlatban a fejlesztők már számos különféle helyzettel szembesülnek, amelyeket meglehetősen nehéz megoldani a meglévő jogi kerettel. Ezért sokan támogatják az új törvények elfogadását, figyelembe véve a földterület kölcsönzésének minden lehetséges helyzetét.
Integrált területfejlesztési megállapodás
Ezt a dokumentumot kritikusnak tekintjük, amikor ilyen projektekről beszélünk. Aláírásához még egy speciális jogalkotási keretet is kidolgoztak, amely figyelembe veszi minden árnyalatát.
Csak néhány pontot fogunk megadni, amelyek benne tükröződnek:
- a fejlesztő köteles elkészíteni az építkezés összes tervezési dokumentációját, amely nemcsak a helyszín elrendezését tartalmazza, hanem az összes jövőbeni infrastrukturális létesítményt meg van jelölve;
- a szerződés aláírásának joga csak az állami struktúrák képviselőjével és a pályázatot megnyerő jogi személyiséggel fennáll;
- gyakrabban, a megállapodás tükrözi annak szükségességét, hogy az összes mérnöki hálózatot a megállapodásban meghatározott határidőn belül a városi mérlegbe utalják át;
- a dokumentum érvényességi ideje és hasonlók.
Általánosságban elmondhatjuk, hogy a CTO-val kapcsolatos valamennyi árnyalattal a szerződések megkötésének kérdése a legjobb módon került kidolgozásra.
Az integrált földfejlesztés problémái
Szeretném mondani, hogy az ilyen fejlesztések iránti nagy érdeklődés ellenére a szakértők e projektek számos problémáját felhívják a figyelmet, amelyek akadályozzák azok végrehajtását.
Mindenekelőtt ez a jogalkotási keret hiánya. Ezt már többször is megemlítettük.
Át kell gondolni és segíteni kell állami szinten is, amelyet kifejezni kell a befektetők ilyen projektekhez való vonzása során. Végül is, ha figyelembe vesszük, hogy az építés gyakran magában foglalja az útépítést is, akkor könnyű elképzelni, mennyibe kerül a fejlesztő. Vannak, akik egyszerűen nem képesek ilyen nagyszabású projektek elindítására, bár érdeklődésük irántuk igen nagy.
A CAT problémája gyakran az, hogy több fejlesztő nem képes megállapodni egymással. A konszolidáció létrehozásakor nem csak erőfeszítéseik kombinációját kapják meg, hanem képesek lesznek egy jobb stílusú, egyetlen stílusban létrehozott projekt megvalósítására is.
Néhány szó a következtetés helyett
Természetesen a területek integrált fejlesztési rendszerét még nem fejlesztették ki, és több évtizeden keresztül tovább fejlesztik. Az építés jövője azonban még mindig elmarad ezeknek a nagyszabású és ígéretes projekteknek.