Az ingatlannak gyakran több tulajdonosa van. Van valamiféle részük vagy külön helyiségük ebben az objektumban. Ha az egyik tulajdonos úgy dönt, hogy eladja ingatlanát, először felajánlja a részesedését más társtulajdonosoknak. Ennek oka az a tény, hogy vásárlóikkal szemben elsőbbséget élveznek. Nekik tárgyat kínálnak egy bizonyos áron, amelyen elutasítás esetén szobát vagy részvényt kell kínálni más vásárlóknak. Ha az ár csökken, akkor ismét kapcsolatba kell lépnie a társtulajdonosokkal a lakás egy részének megvásárlására vonatkozó ajánlatáról.
A megelőző jog fogalma
A szobatulajdonos vagy a lakástulajdonos tulajdonjoga azt képviseli, hogy megvásároljon egy másik, a társtulajdonos által eladott részt. Ezt az ingatlant csak hivatalos visszautasítás formájában lehet felajánlani illetéktelen személyeknek.
A vétel előjoga felhasználásának folyamatát a Ptk. 250. cikke szabályozza. Ezért a tárgy tulajdonosának, mielőtt azt másoknak eladja, meg kell győződnie arról, hogy a kommunális lakás minden szomszédját vagy a privatizált tárgy társtulajdonosát értesítik a tervezett eladásról, és nem akarják használni a törvényes jogukat. Célszerű írásban megtagadni. Ezenkívül az eladónak bizonyítékokkal kell rendelkeznie arról, hogy valóban értesítette a társtulajdonosokat a részének eladásáról.
Felmerülő kérdések
Azoknak az embereknek, akiknek csak egy ingatlanja van, szinte mindig nehézségekbe ütköznek az ingatlan eladása során. Ennek oka az a tény, hogy más társtulajdonosoknak elsőbbségi joga van részvény megvásárlására. A legnépszerűbb nehézségek és problémák a következők:
- A szoba eladásának akadályait az ingatlan többi bérlője hozza létre. Például közvetlenül kijelentik a potenciális vásárlók számára, hogy rontják az életüket, és ugyanakkor nem akarják egy részvényt önmagában beváltani.
- A társtulajdonosok megtagadják az ingatlanok eladásáról szóló külön értesítés elfogadását, ezért a törvény követelményeinek való megfelelés bizonyítása érdekében ajánlott levélben kell küldenie egy dokumentumot a kézhezvételi elismervénnyel.
- A részvénytulajdonosok kezdetben megtagadják a részvények visszaváltását, de aztán bírósághoz fordulnak, hogy megtámadják a harmadik felekkel már megkötött tranzakciót. Ha azonban az eladónak bizonyítékkal rendelkezik a polgárok felszólításáról, a bíróság nem teljesíti a követeléseket.
- Több részvényes egyszerre fejezheti ki a lakás egy részének megvásárlásának vágyát, és ilyen helyzetben az eladó önállóan választhatja meg, hogy kivel kötik a tranzakciót.
- A rész eladásáról nem értesíthet más társtulajdonosokat, ha csak egy bérlővel van megállapodás abban, hogy a részvényt meg fogja vásárolni.
A kiskorú lakásban való részesedés megvásárlásának elsőbbségi joga azt jelenti, hogy nemcsak a részvények visszaváltásának megtagadását kell megszerezni annak hivatalos képviselőitől, hanem a gyámhatóságoktól is engedélyt kell szerezni az ingatlan eladására. Ugyanakkor nem megengedett, hogy a tranzakció révén bármilyen módon megsértsék a gyermek jogait.
Hogyan lehet megelőzni a kockázatokat?
Mindenkinek, aki az ingatlannak csak egy bizonyos részét birtokolja, tisztában kell lennie azzal, hogy mi a részvény megvásárlására vonatkozó elsőbbségi jog. Ebben az esetben elkerülhető az a helyzet, amikor az ingatlan-eladási ügyletet megtámadják. A különféle kockázatok megelőzése érdekében a következő pontokat veszik figyelembe:
- más lakástulajdonosokat helyesen és haladéktalanul értesítik az ingatlan egy részének tervezett eladásáról;
- ha az állampolgár jó kapcsolatokkal rendelkezik más társtulajdonosokkal, írásbeli visszautasítást kell kérni;
- Ha a lakástulajdonosok nem akarják elutasítani, akkor értesítést küldenek nekik ajánlott levélben, kézhezvételi igazolással.
Csak akkor lehet garantálni, hogy az ügylet nem kerül megtámadásra a bíróságon, ha bizonyíték van arra, hogy az eladó nem sértette meg más bérlők jogait.
Megkerülhető-e a vétel elsőbbségi joga?
Vannak bizonyos trükkök, amelyek lehetővé teszik, hogy ne kapjanak megtagadást más állampolgároktól, és ne küldjék meg nekik értesítést az ingatlan egy részének eladásáról. A fő ilyen módszerek a következők:
- Ajándékszerződés megkötése, nem adásvételi szerződés alapján történő eladás. A vétel előjoga csak részvény eladására, nem ajándékra érvényes. Mindenkinek joga van szabadon rendelkezésére bocsátani vagyonát, így minden személynek adományozhat részvényt nehézségek és a vitatás lehetősége nélkül. De ha a társtulajdonosoknak bizonyítékuk van arra, hogy a visszatérítendő tranzakciót elrejtik, akkor azt a bíróság elismeri, hogy az Art. 170 GK.
- Az ingatlan egy részének értéknövekedése. Az adásvételi szerződés magas árat jelezhet, de az objektum valójában más költséggel kerül átadásra. Az ilyen ügyletek csalárd, tehát ha árnyalataikat nyilvánosságra hozzák, érvénytelennek tekintik őket.
- Megállapodás kötéssel. Például a szoba eladó hitelképet vesz fel a vevőtől, amelyre hivatalos dokumentumot állítanak össze. E megállapodás értelmében az ingatlan egy részét biztosítékként nyújtják. Ezenkívül a kompenzációt megírják, amelynek eredményeként a hitelező megtagadja a pénzt, és az eladó az ingatlanát neki adja át. De ha ilyen rendszert használnak, akkor hivatalosan regisztrálnia kell a zálogkölcsön-megállapodást és a kártalanítási szerződést.
Az ilyen trükköket általában akkor használják, ha valóban rossz kapcsolat áll fenn ugyanazon ingatlan lakosai között, tehát az állampolgárok megpróbálják élni előzetes jogukkal az ingatlan társtulajdonosának bosszantására.
A polgárok értesítésének szabályai
Ha az egyik objektumban lévő részesedés tulajdonosa úgy dönt, hogy ingatlanát eladja, akkor a következő műveleteket hajtja végre:
- az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 250. cikke alapján minden más társtulajdonos rendelkezik vételi joggal, ezért kezdetben részvényt kínálnak bizonyos áron;
- Ezenkívül írásbeli értesítést készítenek, amely tartalmazza az ingatlan tervezett eladására vonatkozó információkat;
- a dokumentum megjelöli azt az árat, amelyen a tranzakciót tervezik;
- részletfizetési terveket vagy más lehetőségeket lehet felkínálni e dokumentum alapján, lehetővé téve más lakástulajdonosok számára, hogy részvényeket visszaválthasson;
- Ezen értesítés alapján az ingatlan fennmaradó tulajdonosai megtagadják vagy ügyletet kötnek.
Ha a polgárok egyszerűen megtagadják az értesítés elfogadását, azt postán küldik meg nekik, és ezen felül fizetési értesítést kell fizetniük, hogy az eladó igazolja a törvény követelményeinek való megfelelést. Ilyen feltételek mellett az értesítés akkor is jogilag kötelező érvényű, ha a címzett megtagadja a levél kézhezvételét.
30 nappal az értesítések elküldése után megkezdheti a tét eladását illetéktelen személyek számára, ha a társtulajdonosok nem fejezték ki azt a kívánságukat, hogy egyedül megvásárolják.
Értesítések küldésének módjai
Javasoljuk, hogy a dokumentumot személyesen adja meg aláírás céljából. De a gyakorlatban gyakran fordulnak elő olyan helyzetek, amikor túl sok a nézeteltérés ugyanazon ingatlan tulajdonosai között. De még ilyen körülmények között sem szabad figyelmen kívül hagyni a lakásban való részesedés megvásárlásának elsőbbségi jogát. Az értesítés többféle módon is elküldhető:
- távirat küldése;
- dokumentum küldése közjegyzőn keresztül;
- Értékes levél küldése magadnak.
Mindenesetre meg kell fizetnie a dokumentum kézbesítéséről szóló értesítést. Ne felejtsen el menteni a fizetési bizonylatokat, amelyek igazolják a dokumentum elküldését. Ezek a dokumentumok bizonyítékok a tárgyalás során.
Milyen információkat tartalmaz az értesítés?
Az ügylet előzetes bejelentése garantálja a lakásban való részvétel megvásárlására vonatkozó elsőbbségi joggal kapcsolatos jogi követelmények betartását. Az ilyen értesítés mintája az alábbiakban található.
Feltétlenül adja meg a következő adatokat ebben a dokumentumban:
- lakás címe;
- információ a meglévő részvény méretéről;
- az az érték, amelyen az ingatlant eladják;
- közvetlen ajánlat a jogod felhasználására és az objektum egy részének megváltására;
- jelzik, hogy ha ezt a javaslatot nem fogadják el, a részvényt harmadik személyeknek adják el;
- az alábbiakban írják a megtagadás vagy a hozzájárulás írásbeli megfogalmazására irányuló kérelmet;
- meghatározzák az értesítés dátumát és a kérelmező aláírását
A fő feltétel az ingatlan kizárólagos eladásának szükségessége a hirdetményben megjelölt áron. Ha minden társtulajdonos megtagadja a vásárlást, akkor folytathatja az eladást ezen az áron. Ha az eladó nem talál vevőket, akkor nem engedheti meg egyszerűen az árat. Ehhez ismét értesítéseket készítenek, amelyek alacsonyabb költségeket jeleznek. Ha az egyik társtulajdonos beleegyezik abba, hogy megvásárolja a részvényt, megállapodást kötnek vele. A lakásvásárlás elsőbbségi joga lehetővé teszi a meglévő ingatlantulajdonosok arányának növelését.
Felelősség a jogok megsértéséért
Azok a polgárok, akik ingatlantulajdonnal rendelkeznek, gyakran figyelmen kívül hagyják a más társtulajdonosoknak a lakásban szoba vásárlására vonatkozó elővásárlási jogot. Ez a polgárok jogainak megsértéséhez vezet.
Az ilyen jogsértés fő negatív következménye az ügylet megtámadása. Mivel az eladónak nem lesz bizonyíték arra, hogy egy másik társtulajdonos időben közölte-e értesítést, az ügylet vitatott. Az állampolgárnak vissza kell fizetnie a vevőtől kapott pénzeszközöket, majd a jogi követelmények alapján végre kell hajtania az eljárást.
Kötelező-e megtagadást követelni?
Ha jó kapcsolat van a társtulajdonosok között, akkor tanácsos kérni, hogy írjon elutasítást, ha a polgárok nem akarják az ingatlan egy részét visszaváltani.
Az értesítés postai úton történő megküldése nem szükséges, mivel a feladó bizonyítékokkal rendelkezik a törvény követelményeinek való megfelelésről. 30 napon belül meg kell várni a választ. Ha nincs, akkor továbbra is foglalkozhat a részvények harmadik fél számára történő eladásával.
Egyéb árnyalatok
A lakásban vagy a magántulajdonban lévő helyiségben történő szobavásárlás előzetes jogát leggyakrabban használják, de más területeken is létezik. Ide tartoznak:
- Bérléskor. Ha valamely tárgyat bérbe adnak, akkor a lakásban élő embereknek az aukció kiárusítását követően elsőbbséget élveznek vevőkként. Ennek oka az a tény, hogy a lakóterületeket már ezek a polgárok lakják.
- Önkormányzati létesítményhez. Ha az önkormányzat eladja azt az épületet, amelyben a polgárok szociális kölcsönszerződés alapján élnek, akkor az emberek ugyanazon lakást kapják ugyanazon okok alapján vagy az ingatlan megvásárlásának elsőbbségi jogát. Ezért a bérlőknek joguk van részt venni az aukción más személyekkel, és kihasználhatják a többi résztvevő előnyeit is. Ezért, ha elfogadják a visszavásárlást, akkor az aukciót egyszerűen nem tartják meg, mivel egy üzlet velük közvetlenül megkötésre kerül.
- Lefoglalt vagyonra. Ha valamely tárgyat lefoglaltak és elkobozták tartozások miatt, akkor azt aukción értékesítik. Az aukció részt vehet az aukción, aki emellett jogában áll közvetlenül licitálás nélkül beváltani.
Ennek a jognak a fő célja annak lehetősége, hogy azok az emberek, akik már használják az ingatlant, teljes tulajdonosokká váljanak.
következtetés
A különböző állampolgárok különböző területeken előzetes jogukkal rendelkeznek mindenféle vagyonra vonatkozóan. Különféle módon valósítják meg, és fő célja annak lehetősége, hogy a polgárok vásárolhassanak lakást, amelyet ténylegesen használnak.
E jogok megsértése esetén az ügyletet könnyen megtámadják a bíróságon.