Lehetséges-e eladni örökölt lakást? Ebben a kérdésben részletesebben megvizsgáljuk. Az örökösök gyakran megkísérlik az örökölt vagyont azonnal eladni. Ennek számos oka lehet, de vannak bizonyos árnyalatok egy ilyen ügyben. Az embereket gyakran érdekli, hogyan lehet eladni egy lakást az öröklés után.
Mikor lehet eladni az örökölt vagyont?
A törvény szerint az utódok az örökhagyók halálától kezdve tulajdonosokká válnak. Még akkor is, ha még nem fejezte be teljes mértékben az örökséget, és nem rendelkezik igazolvánnyal a kezében, továbbra is a tulajdonos. Azt is mondhatják, hogy a tulajdonos "visszamenőleges hatállyal" rendelkezik. Végül is, kivel kérhetik el az adókat, a kommunális lakást és az egyéb kifizetéseket annak az időszaknak a vonatkozásában, amikor az öröklési folyamat zajlik, amely legalább hat hónapig tarthat?
Hogyan lehet eladni egy lakást? Az új tulajdonos hivatalosan a rendelkezésére bocsátott vagyontárgyakat eladási, adományozási és hasonló jogokkal kizárólag a tulajdonos tulajdonjogának minden szabálya szerinti nyilvántartásba vétele után adhatja el. Ellenkező esetben a tranzakciót nem lehet megtartani a regisztrációs hatóságnál, amelyben a dokumentumokat még csak nem is elfogadják. Ebben az esetben az örököst egyszerűen jogosulatlan eladónak kell tekinteni. Milyen határidőn belül lehet eladni egy örökölt lakást?
További három évvel a lakáshoz fűződő jogok nyilvántartásba vétele után az ingatlan megtámadható. Ki kell zárni annak lehetőségét, hogy más örökösök megjelenjenek ésszerű lakhatási igényekkel, és azok is, akik meg akarják vitatni az öröklés tényét. Ezért a törvény egy bizonyos időtartamot ír elő. Ez a visszaszámlálás attól a pillanattól kezdődik, amikor egy új, lakást igénylő személy információt kapott saját jogának megsértéséről.
Van néhány előnye az örökölt lakás eladásának. Erről - lent.
Bizonyos tulajdonságokat biztosíthatunk, és ez a teher az utódra is hárul. Ilyen helyzetben mindaddig, amíg a jelzálogkölcsön írásos hozzájárulást nem ad az eladáshoz, az eladó bármilyen tevékenysége jogellenesnek tekinthető. Tehát hogyan lehet eladni egy lakást?
Annak érdekében, hogy ingatlan eladásra kerüljön sor, az örökösöknek a következőkre van szükségük:
- Várja meg az öröklési igazolást.
- Az ingatlant nyilvántartásba kell venni a kataszterben. Vagy módosítania kell a leltár adatait.
- Végezzék el a lakhatási jogok állami regisztrációját az orosz nyilvántartásban.
- Kérjen beleegyezést a megállapodás megkötésére a zálogjoggal rendelkezővel. Vagy fizessen meg a jelzálogot, ha letét volt.
Lakás eladása öröklés és adó után
Az örökölt ingatlanok nagy része nem válik tényleges lakássá az örökösök számára, mivel gyakran sietnek az örökölt ingatlan eladásában. Ennek a döntésnek a fő oka az utódok közötti nézeteltérés, valamint az akut pénzszükséglet, más házak rendelkezésre állása stb.
Vevők keresése, tárgyalás a költségekről és ezen felül a dizájn - ez nem minden gond, amely az eladó örököseire vár. Az örökösök előtt az állam számára kötelezettség áll fenn az ügyletből származó nyereség után fizetendő adó megfizetése formájában. Hasonló költségeket az eladók viselnek, és az állami illetéken felül további terheket rónak az öröklésre:
- A lakás azonnali öröklés utáni eladásának adója az ingatlan teljes értékének tizenhárom százaléka.Ezt a lakóhely szerinti területi adóhatóság fizeti. Érdemes megjegyezni, hogy a külföldieknél ez az adó még harminc százaléknál magasabb lesz.
- Helyesen kell nyilatkozatot kiállítani.
- A helyesen elkészített nyilatkozatot kellő időben be kell nyújtani az ellenőrzéshez. Ezt általában legkésőbb április 30-ig kell megtenni.
- A teljes összeget július 15-e előtt is be kell fizetnie. Az átruházás részleteit a helyi adóhatóság veszi át.
A törvény nem rendelkezik személyi jövedelemadó-kedvezményekről a lakások eladásakor és a szociálisan nem védett embercsoportok számára, így mindenkinek meg kell fizetnie az adót. Igaz, hogy a tulajdonosnak lehetősége van az adóalap méretének csökkentésére. Teljes mértékben megszabadulhat a költségvetési kötelezettségétől.
Az öröklés utáni lakásértékesítés adóztatásának elkerülése.
Adómentesség
A bürokratikus zavargások elkerülése, a nyilatkozatok végrehajtása és az ellenőrzéshez történő benyújtás, valamint ezen túlmenően elkerülhető az adózás, ha a tulajdonos jogainak bevezetése után 3 évig vár. Abban az esetben, ha az örökölt tárgy folyamatosan több mint három évig örökös lesz az utód tulajdonában, akkor ezt az időszakot követően a polgár teljesen mentesül adó alól, ha eladja a lakást. Az öröklés után ez a szabály nem működik.
2016-ban ötéves hivatali idejét állapítottak meg az adómentes értékesítésre. Örökölt házak esetén ez az időszak nem vonatkozik. Ebben a tekintetben az adófizetés elkerülése érdekében csak három évig kell várni az örökölt lakóterülethez való jog megszerzésétől.
Milyen előnyei vannak egy örökölt lakás eladásának?
Adókedvezmény
Az adót akár nulla rubelre is csökkentheti, ha alacsony a lakhatási költség. Ebben a helyzetben nem szükséges három évet elviselni, de a nyilatkozatokkal való ugyanaz a zavar nem kerülhető el. Tehát közvetlenül az adók olcsóbbá tétele meglehetősen egyszerű. Az úgynevezett adólevonást levonják a ház eladási költségeinek alapvető számából. Ennek értéke egymillió rubel. Vagy a beszerzési költségeket levonják, vagyis az öröklés költségeit, és ezen felül az ingatlan nyilvántartásba vételét. Ezután az eredményt meg kell szorozni tizenhárom százalékkal. A kiadások általában kevesebb, mint 1 millió rubel, tehát mindenki használja ezt a levonást. Levonást vagy költségeket vonhat le, amelyek az eladó-adófizető választásától függnek.
Abban az esetben, ha közös tulajdont adnak el, minden részvényes saját nevében külön nyilatkozatot nyújt be. A nyilatkozat tartalmazza az adó összegét, amely a részvény értékétől függ. Az adólevonás felhasználását annak megoszlása végzi, az egyes részvények százalékos aránya alapján.
A házban a szerződésben feltüntetett ár. Ezt az összeget tükrözni kell az adóbevallásban. Az örökölt lakás eladásának szerződéses értékét a felek törvények határozzák meg, de ha az alacsonyabb, mint a kataszteri érték, akkor legalább hetven százalék megengedett az adózás.
Adókockázatok
Évente egyre kevésbé ravasz csalások kerülnek rögzítésre az adómegtakarítás céljából, amelyet a következő tényezők kapcsolnak össze:
- Hazánk szinte összes ingatlanát megvizsgálták. Jelenleg kataszteri értéke nagyon közel áll annak a piaci árnak, amelyen a házat eladják.
- A szerződéses árat a mai napig összehasonlítják a kataszteri értékkel. Abban az esetben, ha ez kevesebb, mint hetven százalék, az adót nem a szerződés összegére, hanem a kataszteri értékre számítják.
- Kétes ellenőrzési jelentések azonosíthatók még az oroszországi nyilvántartásban a lakóépületekkel kapcsolatos információk kérésének szakaszában.
- Ezenkívül veszélyben lehet a helyszíni ellenőrzés vagy például az asztali ellenőrzés. Az ellenőrzés eredményei alapján magasabb adót lehet kivetni, vagy bírságot és kamatot lehet felszámítani.
Az adózás minimalizálásának szakemberei számára javasoljuk, hogy a beszámolást a lehető legátláthatóbbá tegyék, és hogy a fizetést komolyabban vegye figyelembe. Ha bármilyen nehéz kérdése van, vegye fel a kapcsolatot a helyi felügyelőséggel.
A vevő lakásvásárlás során kockázatot jelent
Az ingatlanpiacon az egyik legveszélyesebb ügylet típus a lakás megszerzése az öröklés után. Egy ilyen üzlet számos rejtett fenyegetéssel bír, mivel ezek váratlan meglepetést jelentenek még az eladó számára is.
Ezért, ha lehetséges, jobb lenne megtagadni az ilyen típusú ingatlanokat. Ha azonban a szándék továbbra is szilárd, akkor a lehető legpontosabban kell felkészülni erre a kritikus lépésre.
Célszerű bevonni egy barátot, valamint egy megbízható ügyvédet vagy ingatlanügynököt az eljárásba. Ha ez nem lehetséges, akkor szigorúan be kell tartania az alábbi utasításokat, hogy legalább valahogy csökkentse az örökölt lakás megszerzése során felmerülő kockázatokat.
Örökletes lakás vásárlása
Különös óvatossággal kell mérlegelni azokat a lehetőségeket, amelyek eltérnek az ügylet vonzó szempontjából, különösen, ha vonzó árakról van szó. Az öröklés után egy lakás eladásakor az alacsony költség gyakran nem buktató, hanem az eladó azon vágya, hogy megossza a hagyatékot a lehető leggyorsabban. Ez a tényező miatt a költségek öt-tíz százalékkal alacsonyabbak lehetnek, mint az átlagos piac. De abban az esetben, ha az ár túl alacsony, akkor talán komolyan gondolkodnia kell azon okok miatt, amelyek miatt az örökös igyekszik megszabadulni az ingatlanoktól.
Találkozón az eladóval
Mindenekelőtt meg kell igazolnia az eladó személyazonosságát útlevéllel, és meg kell tudnia, hogy ő a tulajdonos, vagy meghatalmazott útján jár el. Ha ez képviselő, akkor személyes kapcsolatot kell megkövetelnie a tulajdonosnak. A beszélgetés során a következő kérdéseket kell tisztázni:
- Mi motiválja az ingatlan eladását?
- Meg kell ismernie a lakhatás történetét. Örökölte a lakást végrendelet vagy törvény szerint?
- Akár regisztrált állampolgárokat, akár más tartózkodási joggal rendelkező személyeket felsorolnak a lakásban.
- Hogyan szerezték meg az öröklési igazolást? Feltétlenül derítse ki, hogy volt-e jogi vita, és amellett, hogy a közjegyző végrehajtotta-e az öröklési vagyont.
- Problémák vannak-e a lakásokkal műszaki szempontból? Például illegális átépítés vagy hibák a dokumentációban és hasonlók.
- Arra is fel kell kérdeznie az ingatlan adósságát és a közüzemi számlákat.
- Van-e teher jelzálogkölcsönök, bérbeadás, bérlés és így tovább?
- Meg kell határoznia azokat az okokat, amelyek miatt az eladással kapcsolatos hatáskör átruházásra kerül a vagyonkezelőre. Célszerű ezt megtenni, ha a tulajdonos nem vesz részt az eladásban.
- Azt is javasoljuk, hogy vitassák meg a szerződés fő feltételeit az árra, a megállapodás időtartamára és hasonlókra vonatkozóan.
Betétek hiánya
A szerződés aláírása előtt nem ajánlott előzetes megállapodásokat kötni, különös tekintettel a letét befizetésére vagy a betét meghagyására. A ház egy speciális termék, amelyet rendkívül lassan és nehezen értékesítenek, de hideg fejjel vásárolják meg felesleges érzelmek nélkül. A pénz mindig likvid, az ingatlanokkal ellentétben, és abban az esetben, ha az egyik lehetőség megszűnik, akkor biztosan megjelenik egy másik.
Eladó lakás: dokumentumok
Az örökölt ingatlan vételének és eladásának részeként alaposan tanulmányozza a ház dokumentációját:
- Milyen öröklési jogok vannak a lakáshoz a tulajdonos halála után? Mit jelent ez? A cími okmányok, valamint az öröklési igazolás, a részvények megosztásáról szóló megállapodás, az adásvételi, az ajándék-, a privatizációs és a hasonló szerződések.
- A jogokat alátámasztó dokumentumok (a vagyon állami nyilvántartási igazolása és a nyilvántartás kivonata).
- Műszaki dokumentáció Itt egy KTF-útlevélről, a műszaki tervről van szó. Szükség van kataszteri útlevéllel, valamint az újjáépítés legalizálásáról szóló rendelettel.
- Az ingatlan többi tulajdonosának közjegyzői hozzájárulása, ha az eladást a lakásban lévő részvények örökösei végzik.
- Bővített segítség a regisztrált állampolgárokkal kapcsolatos információkkal kapcsolatban.
- A családi összetétel igazolása a lakóhelyen.
- Kivonat az állami nyilvántartásból, amelynek tartalmaznia kell az objektumon végrehajtott tranzakciók előzményeit.
- A háztartási karbantartó osztály és a HOA igazolása adósság hiányáról.
- Segítség egy narkológiai, emellett egy pszichiátriai diszpécsernél.
- A kuratóriumtól kapott engedély, ha a tulajdonos gyermek, valamint ha egyszerűen erre a címre van bejegyezve.
Mindenekelőtt nagyon fontos, hogy pontosan megértsük, mikor történt az örökség átruházása. Ha csak egy év telt el, akkor a vevő kockázata meglehetõsen valós. Az ilyen művelet eredményének vitathatatlansága garantált, ha az utód az ingatlan legalább öt évig birtokolja. Ezenkívül érdemes figyelni arra is, hogy a tulajdonostól kapott információk megfelelnek-e a dokumentumoknak, és ezen felül, a hibák vagy ellentmondások hiányában a dokumentációban. Az öröklés után a lakás eladásának feltételeit be kell tartani.
Ingatlan ellenőrzés
Ugyanilyen fontos az ingatlan gondos ellenőrzése, hogy ellenőrizze az elrendezés relevanciáját, valamint a kommunikáció és emellett a műszaki berendezések integritását. Mindeközben hasznos lesz a szomszédok, különösen az alábbiak lakóinak elhagyásakor megkérdezni, hogy vannak-e panaszok a lakással kapcsolatban. Például vannak árvizek, szennyvízelvezetés megsértése, háztartás-karbantartás és hasonlók.
Cím a közjegyzőnél
Feltétlenül vegye fel a közjegyzőt, aki végrehajtotta az örökséget, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a tranzakció tiszta-e, hogy nincsenek nézeteltérések és konfliktusok a kérelmezők között, és emellett megtudhatja, léteznek-e jogviták stb. Általános szabály, hogy a közjegyzők vonakodnak megosztani ezeket az információkat, de abban az esetben, ha egy ilyen látogatást az utód eladóval közösen hajtanak végre, általános információkat kell megadni. Ezenkívül a közjegyző információt nyújthat a letartóztatásokról és ezen felül a megszerzett ház korlátozásáról.
Az öröklés után a lakás eladására vonatkozó dokumentumoknak tökéletesen rendben kell lenniük.
Örökölt lakás eladása: regisztráció
A legbiztonságosabb az ügyletet közjegyzői úton kiadni. Célszerű ezt ugyanazzal a közjegyzővel megtenni, aki ezt az örökséget nyilvántartotta. Abban az esetben, ha az eladásra kerülő lakás tárgyát megosztják, akkor a tranzakció jogszerűségének kötelező feltétele a közjegyzői nyilatkozat. Ez a szerződésforma számos kockázatot kiküszöböli, mivel a közjegyző már ismeri. Ezenkívül a közjegyző ellenőrzi az ügylet jogszerűségét és annak tisztaságát.
Ugyanilyen fontos szakasz a feltételek megbeszélése és a szerződés megkötése. Csak a dátumokkal rendelkező valós számoknak kell tükröződniük a szövegben, különös tekintettel a költségekre. Nem szabad alábecsülni a vételárat, függetlenül attól, hogy megérinti a kéréseket. Az eladó meggyőző érvei ebben az esetben nem érdemesek.Abban az esetben, ha bármilyen okból a tranzakció érvénytelennek nyilvánul, akkor érdemes csak azokra a pénzeszközökre számolni, amelyek méretét a dokumentum megjelölte.
Nagyon körültekintő lépés lehet találkozó az örökösökkel és az ingatlan sorsa iránt érdeklődő más személyekkel, valamint tőle járó bevételek átvétele a követelések hiányával vagy a közelgő eladási és tranzakcióval szembeni kifogások hiányával kapcsolatban. Az ilyen hozzájárulást és jóváhagyást a törvény nem követeli meg, de néhány papíron tett javaslat garantálja a békét és a bizalmat. Áttekintettük az örökölt lakás eladásának szabályait.