A megosztott tulajdon használatának fogalmát és eljárását az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 16. fejezete, a magántulajdon (beleértve a lakásokat) megosztása a cikkben ismerteti. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 252. cikke. Ezen túlmenően e kérdés megoldása során figyelembe kell venni az Orosz Föderáció Lakáskódexének és az oroszországi fegyveres erők határozatainak normáit.
A lakás részesedésének meghatározására szolgáló eljárás
A törvény szerint a lakásban lévő részesedéseket a következő módon lehet meghatározni:
1. A jelenlegi jogállamiság alapján. Például, a következőképpen: Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 1141. Cikke értelmében az örökösök részesedése az elhunyt vagyonában egyenlő. Tehát, ha az örökhagyónak 3 fia volt, de egyikük meghalt, és 2 gyermeke született, a törvény általi öröklés esetén a fiak a részesedés 1/3-át, az unokák unokáinak pedig a részesedés 1/6-át kapják.
2. A résztvevők (részvényesek, tulajdonosok) megállapodása alapján. Például az emberek, akik befektettek egy lakásvásárlásba, az egyes hozzájárulások méretétől függően függetlenül meghatározhatják a részvény méretét. A megállapodást írásban kell megkötni és regisztrálni kell a Rosreestrnél.
Ha a részvényeket nem a fent leírt módszerekkel határozták meg, akkor egyenlőnek tekintik.
A gyakorlatban vannak olyan esetek, amikor az egyik részvényes ingatlanja növekszik a lakás állapotának elválaszthatatlan javítása miatt. Például egy ház birtoklása alatt az egyik résztvevő rekonstruálta a lakásban található műszaki rendszereket (szennyvíz, fűtés), új vízvezeték- és műanyag ablakokat telepített. Ennek megfelelően az ingatlan piaci értéke növekedett, így a természetbeni lakásrészesedés elbírálását követően megkapta a jogot, hogy nagyobb címet kérjen, mint ahogyan a tulajdonosi dokumentumai előírják.
A tulajdonosok megemelése vagy csökkentése a tulajdonosok megállapodásával vagy bíróságon lehetséges. Az utóbbi esetben a lakás állapotának bírósági értékelése az elvégzett javítások előtt és után kulcsfontosságú a vita rendezésében.
A lakás felosztásának feltételei
A jelenlegi jogszabályok a következő feltételeket határozzák meg:
1. Szekció akkor lehetséges, ha külön bejárattal és független kommunikációval meg lehet rendezni egy élő helyiséget. Vagyis a területnek legalább 28 négyzetméternek kell lennie. m. (SNiP 31-01-2003), és a mérnöki rendszerek munkáját nem lehet más személy akaratától függővé tenni. Ezért lehetetlen természetbeni részesedést kiosztani az egyszobás apartmanban, mivel a helyiségekben technikailag lehetetlen független kapcsolatot létesíteni a szennyvízrendszerrel, a vízellátással és a fűtéssel.
A gyakorlatban problémamentesen fel lehet osztani csak egy nagy területű házat, ahol az 1. emeleten számos egészségügyi szoba (fürdőszoba, WC) vagy apartman található. Ez utóbbi esetben külön bejáratot lehet megszervezni és független kommunikációt folytatni.
2. A lakás felosztásakor a jogosulatlan felújítást nem veszik figyelembe. Ezen túlmenően jelenlétük megtagadhatja a részvények kiosztására vonatkozó engedélyek megadását.
Lakóövezeti rész a "kommunális"
A szövetségi törvény még mindig nem adja meg a „kommunális lakás” fogalmának jogi meghatározását. Valójában azt jelenti, hogy öt vagy több helyiség olyan helyiségek, amelyek olyan személyek tulajdonában vannak, akik nem ugyanabban a családban vannak, és másoktól függetlenül szerezték meg jogaikat.
Jelenleg a törvények nem engedélyezik a közös lakás természetbeni részesedésének elosztását, mivel a tulajdonosoknak nincs lehetősége külön bejárattal és saját kommunikációval rendelkező helyiségek (WC, fürdőszoba) megszervezésére.
Az épületek 1. emeletén található több helyiség tulajdonosai számára az egyetlen "esély" lehet a kiosztásra. Ebben az esetben külön bejáratot hozhat létre, és kapcsolatot létesíthet a mérnöki rendszerek csomópontjaival. A pénzügyi költségek nagyon jelentősek lesznek.
A részvények kiosztásának korlátozásai
A lakás felosztása a következő esetekben nem lehetséges:
- A lakásban természetbeni részesedés elosztása a tartófalakat és a közös tereket károsítja, valamint akadályokat teremt a lakóépületben élő emberek számára a nappali használatában.
- Az érdekelt felek (lakóépületekben nyilvántartásba vett hitelezők stb.) Tulajdonjogának és jogos érdekeinek megsértése.
- A kiosztás eredményeként kialakult helyiségek életképtelenek lesznek, az Art. 16 LCD RF. Leggyakrabban ezen az alapon utasítja el a bíróság a lakás természetbeni részesedésének elosztására irányuló kérelmet.
A lakás szekciója "önként"
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 252. cikke értelmében a természetbeni lakásban való részesedést a felek megállapodásával kell kiosztani. Ugyanakkor a tulajdonosoknak joguk van meghatározni, hogy a lakóhelyiségek felosztásának jogát milyen mértékben gyakorolják, és hatáskörük gyakorlása nem érinti a többi részvényes jogait.
Például 2015-ben a szentpétervári városi bíróság az egyik fellebbviteli határozatban rámutatott, hogy a természetbeni lakásban való részesedés kiosztása nem sérti más tulajdonosok (részvénytulajdonosok) jogait és szabadságát, mivel ez nem jár egy másik tulajdonos megnevezésének megváltoztatásával a megosztott vagyonnal kapcsolatban.
A természetbeni vagyonmegosztásról szóló megállapodás megkötésekor a következő algoritmus szerint kell eljárni:
- Engedély megszerzése a lakás elrendezésének megváltoztatásához, mivel a szakasz teljesen új tárgyak szervezését (valójában rekonstrukciót) foglalja magában.
- Különálló lakóterület kialakítása, vagyis közvetlen építési munkák.
- Műszaki terv elkészítése, figyelembe véve a lakás kialakításában bekövetkezett változásokat. Ehhez vegye fel a kapcsolatot a kataszteri mérnökkel.
- A lakás felosztásáról írásbeli megállapodást kell megkötni a lakás más tulajdonosaival.
- Nyújtson be kérelmet a Szövetségi Nyilvántartási Szolgálathoz a lakáshoz fűződő jogok nyilvántartásba vételéhez.
A lakásmegosztási megállapodás jellemzői
A Art. 1 1. része szerint A 252. cikk szerint a természetbeni részesedést a tulajdonosok közötti megállapodás alapján lehet kiosztani. Ez a következő szabályok szerint elkészített írásbeli dokumentumot jelenti:
- A természetbeni lakásrészesedés odaítéléséről szóló megállapodást a részvények összes tulajdonosa aláírja. Ezt követően mindegyik megkapja a saját példányát.
- A tartalom részletesen leírja a vita tárgyát, amelyben a felek megállapodtak (részesedés elosztása külön lakóépület létrehozásával).
- Biztosítani kell a kompenzációs kifizetéseket. A gyakorlatban ritkán lehetséges egyeztetést elérni az ingatlan részesedésének azonos mérete és a kiosztott helyiségek területe között. Például a lakás területe 90 négyzetméter. m tulajdonosa 2 személy, közülük az egyik helyiségeket oszt ki, amelyek teljes területe 42 négyzetméter. m. Kompenzálnia kell az "elveszett" 3 négyzetmétert. m.
A megállapodás példányainak száma megegyezik a részvénytulajdonosok számával, de az egyik a Rosreestr számára szól. Nem kötelező közjegyző.
A kiosztott helyiségek nyilvántartási eljárása
A lakás tulajdonjogának megváltozását regisztrálni kell. Az Art. 1–2. Részével összhangban 14. cikk, 8. rész, cikk Törvény 41. cikke a következőket írja elő:
- A részvények összes tulajdonosának nyilatkozata. Az, aki kiosztotta a helyiséget, nyilvántartásba veszi tulajdonát, míg mások megváltoztatják az egységes állami jogok nyilvántartását jogaikkal kapcsolatban.
- Bemutatják a lakáshoz fűződő tulajdonjogot, a megosztásról szóló megállapodást (minden másolatot), a kérelmezők útleveleit, valamint a műszaki terv másolatát vagy annak azonosító számát.
- Az állami illeték megfizetésére vonatkozó dokumentumok. A kiemelkedő részvényes 2000 ezer rubelt, a többi tulajdonos 350 rubelt fizet.
Regisztrálhatja a jogot mind a Rosreestr fiókban, mind az MFC-ben. Az Egységes Állami Nyilvántartás módosítására irányuló eljárás határideje 10-12 nap, amely után a kérelmezők megkapják a jogaikról szóló nyilatkozatukat és megállapodást a lakás nyilvántartásba vételével történő megosztásáról.
Felosztott részvények a bíróságon
A lakás megosztásáról a bírósághoz kell fordulni, ha nem sikerült megállapodást kötni a részvények más tulajdonosaival. A következő eljárást kell betartani:
1. A szükséges dokumentáció elkészítése.
- Műszaki útlevél a KTF szervekben.
- Kivonat az egységes állami nyilvántartásból annak a háznak a leírásával, amelyben a lakás található.
- A KTF vagy egy speciális szervezet által készített következtetés a természetbeni részesedés elosztásáról.
- A cími okmányok másolata.
2. A keresetlevél elkészítése.
A dokumentumot az Orosz Föderáció Polgári perrendtartásában foglalt szabályok szerint készítik el. Az Art. 30. §-án az ingatlan helyén a kerületi (városi) bírósághoz fordulnak. Ebben az esetben a tartalomnak tartalmaznia kell:
- A lakás és a kérelmező részesedésének részletes leírása (méret, ingatlanokmányok).
- A kiosztott helyiségek jellemzői és a létrehozásukhoz elvégzendő munkák listája.
- Ha lehetetlen természetbeni összeget kiosztani a lakásban, a keresetlevelet tartalmaznia kell a kártérítési igényt az összeg kiszámításával. Ehhez az ingatlan piaci áráról egy szakértői szervezet által készített következtetést kell benyújtani.
3. Részvétel a bírósági tárgyalásokon.
Az eset megvizsgálása során be kell bizonyítani, hogy a lakás felosztása technikailag lehetséges, nem sérti mások jogait és jogos érdekeit. Ez utóbbi nem csupán a megosztott tulajdonosok résztvevőit jelenti, hanem más lakások tulajdonosát, valamint a közösségi hálózatok és szolgáltató szervezetek tulajdonosát is.
Harmadik fél követelési szakasza
A természetbeni lakásrészesedés elrendelését nemcsak a tulajdonosok, hanem egy olyan személy is benyújthatja, aki nem kapcsolódik a helyiséghez, de akinek vagyoni érdekeit a tulajdonos cselekedete vagy magatartása sérti.
Például, ha lehetetlen pénzbeli kölcsönszerződést végrehajtani, akkor a hitelező a bírósághoz fordulhat egy részének a lakásban (vagy a közös vagyonban, ha a házat házasságban vásárolják) való részesedését kérik. Ezenkívül jogában áll kijelenteni, hogy:
1. Ha a lakásban természetbeni részesedés kiosztása természetben nem lehetséges (kis terület), akkor a bíróság azt állítja, hogy az adós köteles eladni a helyiségrészét egy másik részvényesnek piaci áron.
2. Ha a részvénytulajdonosok megtagadják az adós lakásának egy részét, akkor azt nyilvános aukción értékesítik.
Az orosz bűnüldözési gyakorlatban jelenleg kialakult egy álláspont, amely szerint a hitelezőnek jogában áll követelni a lakásban való részesedés kényszerített elosztását abban az esetben, ha az adósságok kifizetésére nem áll rendelkezésre elegendő összeg. Az adós házastársai, a lakás más tulajdonosai ebben az esetben nem vesznek részt.
A lakás része. Esettanulmányok
Az általános joghatósággal rendelkező bíróságok gyakran vizsgálják meg a lakás természetbeni részesedésének elosztásáról szóló kérelmeket. A bírói gyakorlat ebben a kérdésben nagyon sokféle, mivel számos tényező befolyásolja az egyes ügyek kimenetelét.
1. példa
A jogvita rendezése érdekében a bíróság elrendelheti vizsgálatot a lakás felosztásának technikai megvalósíthatósága, a felújítási költségek összege és az ingatlan árához viszonyított összefüggésük megállapítása céljából.
2. példa
Ha nem lehetséges az egész lakás sérelme nélkül kiosztani, akkor a tulajdonosnak lehetősége van arra, hogy a részvény árát más résztvevők megkapják. Ezen túlmenően ezt a jogot gyakorolják, feltéve, hogy más részvénytulajdonosok beleegyeznek, hogy a kérelmező tulajdonosi részét átveszik ingatlanukban.
3. példa
Kivételes intézkedésként a tulajdonos megfosztható a lakásban lévő részesedésétől. A kezdeményezést a hitelező kezdeményezi, aki a helyiségek egy részének tulajdonosa is, a következő feltételekkel:
- Jelentéktelen részvényméret.
- A természetbeni elszigeteltség lehetetlensége, amelyet a bíróság megerősített.
- Az alperes nem érdekli az ingatlant.
Tehát a Kemerovo Regionális Bíróságon olyan ügyet vizsgáltak meg, amelyben a bírák negatív döntését befolyásolta a felperes képtelen bizonyítása, hogy az alperes (aki hajlandó megfosztani tőle a jogot) nem akarja használni az ingatlant. És mindezt azért, mert ez utóbbi a bírósági tárgyalás idején pert indított a vitatott lakásba költözéshez.
Ezenkívül a kereseti nyilatkozatban fel kell tüntetni a részvénytulajdonos azon kötelezettségét, hogy elfogadja a részvény értékének ellentételezését, amelyet az ingatlan minden résztvevője támogat.
A lakás használatának meghatározása
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 247. cikke értelmében a közös tulajdonban lévő lakás birtoklására, használatára a felek megállapodása alapján kerül sor. Ha nem születik megállapodás, azt a bíróság határozza meg.
Így ha a tulajdonos megérti, hogy lehetetlen a természetbeni részesedést elosztani a lakásban, akkor a követelésnek tartalmaznia kell a lakás tulajdonjogának és használatának meghatározására vonatkozó adatokat. Ez nem jelenti a részvények természetes körülhatárolását, és azt nem lehet egyidejűleg benyújtani a ház megosztásával kapcsolatos perekkel.
Széles körű bírói gyakorlat folyik a lakóhelyiségek használatának eljárásának meghatározása tekintetében. A követelés benyújtásakor a következőket kell figyelembe venni:
- Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári perrendtartása szerint a követelményeket az ingatlan helyszínén a világbíróság felülvizsgálhatja.
- A lakás egy részének birtoklása lehetőségének meghatározásakor a bíróság a helyiségek tényleges területét korrelálja a felperes és az alperes részesedésével. Ha az egyenlőség nem lehetséges, akkor meg kell fontolni a kompenzációs kifizetések kérdését.
- A bíróság a döntés meghozatalakor figyelembe veszi a lakás használatának a vita pillanatáig fennálló használatának eljárását (meghatározza, hogy ez méltányos), az egyes részvényesek igényeit, életkorát és egészségi állapotát, a többi tulajdonoshoz viszonyított viselkedését stb.
- A használati sorrend meghatározása nem kapcsolódik a meghatározott lakóhelyiségek használati jogának megszűnéséhez.
A bírósági határozat az egyes lakásokat közösségi lakásokká változtatja, ám annak tényleges felosztásának lehetetlensége esetén ez csak az egyetlen módja annak, hogy a lakhatási vitát lezárják. A megállapított használati eljárás lehetővé teszi a tulajdonosok számára:
- Ossza el a személyes számlákat és fizeti a közüzemi költségeket arányuk és arányuk arányában.
- Méltányosan ossza meg a közművek és a köztulajdon karbantartásának és javításának költségeit.
Ez minden, amit tudnod kell a pozitív bírósági határozathoz.