Investimenti in immobili commerciali: criteri per la scelta di un oggetto, pro e contro

Gli immobili commerciali possono essere una fonte di reddito nell'ambito di vari schemi. Non l'ultimo posto è speculativo quando un oggetto viene acquistato e venduto più volte. Inoltre, puoi ottenere un buon profitto affittando l'area di proprietà.

Immobili e affari

Non è un segreto che circa cinque volte più inquilini siano interessati a immobili residenziali che a locali commerciali. Non c'è nulla di cui essere sorpresi, perché gli investimenti in immobili commerciali a Mosca sono fatti da imprenditori, spesso di dimensioni medio-grandi. Ce ne sono relativamente pochi nel nostro paese.

Il mercato immobiliare utilizzato per generare reddito dipende dalla situazione nel paese e nel mondo, in particolare da fattori negativi. Non appena si osserva un declino dell'attività commerciale, ciò si riflette nella domanda di metri quadrati. La sua ascesa porta all'attivazione degli inquilini. Da qui i picchi di prezzo che caratterizzano questo settore. Ultimamente, gli investimenti in immobili commerciali in Russia sono raramente definiti promettenti a causa delle difficili condizioni economiche, in quanto si tratta di investimenti piuttosto ristretti.

Quanto guadagneremo?

Prima della crisi, gli investimenti collettivi in ​​immobili commerciali hanno mostrato tassi di rendimento molto elevati. Dirigere i locali:

• magazzini;
• uffici.

È noto da diversi anni quando, in soli 12 mesi, la crescita degli utili è stata raddoppiata, ovvero la proprietà di una piccola area è diventata una fonte di utili considerevoli e stabili. Ma negli ultimi anni, gli investimenti in immobili commerciali non portano sempre reddito reale. Molto dipende dall'oggetto selezionato, che forza un atteggiamento molto responsabile nei confronti del processo decisionale a favore dell'una o dell'altra opzione.

Un imprenditore può contare sul successo se per primo ha sviluppato una strategia di profitto che tiene conto delle caratteristiche della proprietà che gli piaceva. In una situazione del genere, le entrate dallo spazio commerciale possono superare il possibile profitto derivante da operazioni con abitazioni. Questo si basa sulle tariffe di noleggio: in relazione agli oggetti per residenza permanente, quelli progettati per gli imprenditori sono due, o addirittura due volte e mezzo più costosi. Ma il prezzo iniziale potrebbe coincidere.

Anche gli investimenti in immobili commerciali a San Pietroburgo, Mosca e in altre città del mondo hanno un aspetto positivo così importante: la durata del guadagno nel tempo. Possedendo un determinato oggetto, l'imprenditore ha il diritto di prenderlo con un contratto a lungo termine. Ciò significa che il reddito passivo scorrerà per anni. Bene, la sua dimensione è determinata sia dalla città che dalle caratteristiche di un particolare edificio. Ma gli alloggi possono essere affittati in modo costoso solo costantemente, il che ti obbliga a cercare costantemente nuovi clienti.

È importante

Se intendete investire in immobili commerciali a San Pietroburgo, Mosca e in altre città del mondo, prestate innanzitutto attenzione al concetto di "rapporto di capitalizzazione". Questo termine si applica a un valore calcolato sulla base del reddito annuo netto. Il suo valore deve essere diviso per l'importo investito nella proprietà al momento dell'acquisizione.

Indicatori normativi:

• per immobili residenziali - 3-7%;
• per locali commerciali - 8-12%.

In cosa investire?

Come già accennato in precedenza, per i locali commerciali i benefici ricevuti dai loro proprietari sono superiori agli indicatori inerenti ai metri quadrati residenziali. Ma non tutti gli oggetti saranno redditizi come un altro offerto sul mercato.Per non commettere errori e non investire denaro in un progetto fallito, è necessario conoscere i segni che distinguono le opzioni di successo e promettenti da quelle associate a rischi ingiustificati.

Le categorie più popolari:

• magazzini;
• uffici;
• piani commerciali;
• alberghi.

Criteri da analizzare:

• domanda, specifiche del mercato e offerte;
• redditività, periodo di rimborso approssimativo nel contesto di diverse opzioni di investimento;
• il risultato totale, che consente di determinare quale tra i possibili porterà il massimo profitto.

Se sei interessato a uffici e siti per negozi, per loro il rapporto di ammortamento va da cinque anni a un decennio. Per hotel e magazzini, questo periodo è raramente inferiore a 7 anni, spesso si estende fino a 11-12.

Cosa temere

Se prevedi di investire in immobili commerciali, il ciclo di vita dell'oggetto viene prima di tutto. Gli standard indicativi per il rimborso di vari tipi di attività sono già indicati sopra. Quando si analizza un'opzione interessante, tenere presente che questi termini dovrebbero essere combinati tra loro. Non vuoi che il tuo hotel venga consegnato per la revisione o addirittura demolito prima che ripaghi?

Tuttavia, il rischio più importante è l'investimento nella costruzione di immobili commerciali. Non importa quanto sia efficace la costruzione nel momento in cui trasferisci denaro per metri quadrati, non ci sono garanzie che non verrà congelata entro pochi anni. C'è sempre la possibilità che l'oggetto smetta di essere completato. È molto difficile prevederlo, ma la pratica mostra: in una crisi e dopo, il rischio di una tale situazione è più alto che in un periodo di calma. E ora, come sapete, il mercato immobiliare è ancora in stato di shock dopo le crisi del 2008-2009 e 2014.

Tuttavia, l '"alloggio secondario" presenta anche alcuni aspetti complessi che rendono rischiosi investimenti in immobili commerciali. I criteri a cui prestare attenzione sono indicati sopra. Se un oggetto si mostra promettente sotto tutti gli aspetti, allora ha senso cogliere l'occasione e investire denaro in esso.

Tendenze del mercato

Gli esperti riferiscono che negli ultimi anni gli investimenti in immobili commerciali sono cresciuti del 71% rispetto al periodo di crisi del 2009. Allo stesso tempo, l'attività di mercato è ancora giudicata insufficiente. Cambiamenti tangibili si sono verificati nel periodo 2014-2017. Per questo periodo, per ovvi motivi, gli investimenti in immobili commerciali dall'estero sono diminuiti. L'economia russa sta lentamente prendendo piede, il che spaventa coloro che non hanno paura dell'instabilità della situazione politica. Tuttavia, l'ultimo si sta raddrizzando da due anni ormai, il che si riflette nell'aumento del numero di persone interessate ai metri quadrati.

Le aree più popolari sono quelle che possono essere utilizzate per fare affari negli edifici costruiti nelle grandi città. Tradizionalmente leader:

• Mosca;
• San Pietroburgo

Devo dire che anche nel periodo di crisi, la domanda di spazio qui praticamente non è diminuita, e ora il mercato mostra regolarmente una grande crescita. I settori principali sono hotel, uffici.

Secondo gli esperti, entro la fine del 2018 la situazione si sta assolutamente stabilizzando. Se ora i proprietari russi di fondi gratuiti preferiscono investimenti in immobili commerciali tedeschi, gli esperti prevedono che a quel punto la maggior parte di loro sarà interessata a fare affari nel proprio paese d'origine.

Guadagna bene

I locali commerciali sono tradizionalmente richiesti tra gli investitori. Esistono tre schemi:

• acquisto di un locale annesso incorporato per il successivo trasferimento ai sensi di un contratto di locazione;
• acquisizione di un oggetto in un nuovo edificio da rivendere al termine della costruzione;
• acquisto di un oggetto dove in futuro si aprirà la propria attività (probabilmente dovrebbe essere venduto man mano che cresce)

Un individuo ha il diritto di acquistare qualsiasi immobile - queste sono le leggi attuali.In futuro, l'oggetto può essere trasferito su base di noleggio o rivenduto, nonché presentato. Ma per diventare un padrone di casa, devi ricordare che gli immobili commerciali sono in qualche modo diversi da quelli residenziali.

Presta attenzione a questo aspetto: quando un individuo trasferisce uno spazio commerciale in affitto, conduce in tal modo attività che contribuiscono a realizzare un profitto. Secondo le leggi del paese, in questo caso non è necessario registrarsi come impresa. Allo stesso tempo, se tale attività è regolare o è stato possibile concludere un accordo che dura più di un anno, allora c'è la possibilità che tu venga riconosciuto come un imprenditore illegale, per il quale puoi essere punito. Come si presenterà la situazione in un caso particolare dipende dal tribunale e dalle azioni del proprietario.

Cosa è più redditizio?

Tradizionalmente, gli investimenti più redditizi nell'immobiliare commerciale sono realizzati dal meccanismo del "commercio al dettaglio di strada". Gli esperti del mercato immobiliare affermano che negli ultimi anni, coloro che hanno fondi compresi tra 5 e 10 milioni possono permettersi proprio un metodo per aumentarli.

C'è solo un inconveniente del sistema: un alto livello di concorrenza. Tutte quelle persone che in precedenza avevano investito in abitazioni, ma avevano deciso di passare a un "pesce più serio", sono passati a questo formato, che non poteva che influire sulla redditività. Da un lato, il volume delle offerte è in rapida crescita, dall'altro lato la domanda non è così elevata. Di conseguenza, gli inquilini possono scegliere tra un gran numero di offerte ciò che è più vantaggioso per loro e cambiare i locatori come i guanti. Puoi sopravvivere solo abbassando regolarmente la tariffa, ma non tutti i proprietari sono pronti per questo.

Il meglio può contare sul meglio

Secondo gli esperti, la difficile situazione del mercato, che ha portato al fatto che i sistemi precedentemente rilevanti perdono la loro efficacia, rende redditizio investire in immobili commerciali in un nuovo formato. Il vantaggio può essere ottenuto da coloro che sono in grado di analizzare rapidamente ciò di cui i clienti hanno bisogno e prendere una decisione sulla base di queste informazioni.

Quando si sceglie un oggetto per l'investimento, assicurarsi di analizzarne tutti i parametri. Pensa a quale categoria di inquilini stai contando e prova a prevedere quali parametri richiederanno dall'oggetto per il quale vogliono pagare bene. Sulla base di questo, scegli un'opzione specifica. In particolare, vi è una forte domanda per quei locali che si trovano in condizioni di traffico intenso. Allo stesso tempo, l'alto prezzo con la già ampia capacità di attraversare il paese è la prova di bassi rendimenti degli investimenti, quindi evitare tali strutture.

E se all'estero?

Gli investimenti in immobili commerciali tedeschi sono tradizionalmente popolari, in quanto si ritiene comunemente che questo paese sia l'economia più fiduciosa in piedi. Anche nelle condizioni della crisi globale, che ha scosso le imprese di vari paesi, il settore immobiliare tedesco ha mantenuto la sua posizione di leader e ha dimostrato l'affidabilità di investire in esso.

Che aspetto ha il moderno mercato immobiliare commerciale in Germania? Fino al 40% dei suoi partecipanti sono investitori di altri paesi. Allo stesso tempo, la redditività annuale della maggior parte degli oggetti varia tra il 3-9%. Gli esperti affermano che alla fine del 2016, oltre 50 miliardi di euro sono stati investiti in immobili commerciali tedeschi, che hanno superato l'ultimo decennio. Per quanto riguarda i parametri medi, questo è quasi raddoppiato.

La maggiore richiesta di uffici tedeschi è che vengano acquistati dal 47% degli investitori. Rendimento annuo - fino al 6%. Vari spazi commerciali nel 2016 hanno attirato l'attenzione del 18% degli imprenditori con fondi. Per tali strutture, il rendimento annuo è del 4-8%. Alberghi e magazzini sono diventati l'area di attività di un decimo degli investitori stranieri in Germania. Queste persone possono aspettarsi un profitto fino al 6% all'anno.Gli appartamenti per studenti, le istituzioni per l'assistenza agli anziani forniscono un reddito annuo del 9% e questo interessa circa il 15% degli imprenditori.

Aspetti e password

Se guardi l'esperienza degli investitori nel 2016, puoi vedere che l'area più attraente è la cosiddetta "Big Seven", cioè le più grandi città tedesche. Se hai intenzione di sfruttare l'esperienza di imprenditori di successo, allora dovresti prestare attenzione proprio a questi insediamenti:

• la capitale del paese è Berlino;
• Colonia;
• Düsseldorf;
• la principale città anseatica di Amburgo;
• capitale mondiale della birra Monaco;
• Stoccarda;
• il più grande in Assia e il quinto più grande nello stato di Francoforte.

Secondo gli analisti, nel corso del 2016 sono stati ricevuti fondi a Monaco di Baviera per oltre sette miliardi di euro. E questo è relativo all'intero volume del Paese - circa il 13,5%.

Non c'è nulla di sorprendente nell'attrattiva della Germania per gli investitori, poiché è ancora oggi, nonostante il numero piuttosto elevato di oggetti, che praticamente non ci siano uffici liberi. Nelle grandi città, circa il 2% dei locali è vuoto, nelle piccole città questa percentuale sale al 5%, ma raramente la supera. Perché la situazione è così rosea per gli investitori? Questo viene monitorato dallo stato. Ciò si esprime non solo nella competitività del mercato, ma anche in un tasso di credito ridotto e in un clima finanziario ed economico allettante. Gli interessi sui prestiti variano nell'intervallo tra 1,5-2,8%. Quanto posso prendere un prestito per investire questo denaro nel settore immobiliare? Secondo le leggi della Germania - fino al 70% del costo. D'accordo, sembra allettante?

C'è un punto sottile. Le società di credito tedesche analizzano molto attentamente ogni potenziale cliente, le sue intenzioni e valutano anche quanto la liquidità dell'oggetto abbia attirato l'attenzione di un potenziale investitore. Se l'attività è rischiosa, la probabilità di fallimento è elevata. Nel caso in cui la banca faccia un accordo, l'acquirente può essere sicuro al cento per cento che si tratta di un investimento eccellente e promettente, che diventerà per lui un mezzo di prosperità.

Riassumendo

Secondo i risultati degli studi condotti da VTsIOM non molto tempo fa, oltre il 50% della popolazione russa è sicuro che l'acquisto di immobili sia il metodo più efficace per preservare e aumentare le proprie riserve di cassa. Cioè, la domanda non suona "Vale la pena comprare?", Ma "Cosa comprare?".

Quando si sceglie un oggetto in cui verranno investiti fondi, provare ad analizzare attentamente tutte le caratteristiche del settore immobiliare e non rischiare di nuovo. Non dimenticare l'elevata concorrenza sul mercato, valutalo in diversi settori dell'immobiliare commerciale e calcola quale reddito annuo puoi fornire l'opzione che ti piace. Non prendere mai una decisione in fretta.