Il metodo del flusso di cassa attualizzato è complesso e difficile da calcolare. Valuta l'oggetto analizzato al ricevimento di diversi flussi di cassa da esso, modellando le caratteristiche della loro ricevuta.
Quanto costa il denaro futuro?
Metodo di attualizzazione del flusso di cassa – questa è la riduzione del valore dei pagamenti in contanti in futuro per il periodo attuale. L'attualizzazione si basa sul concetto del valore del denaro che diminuisce nel tempo nell'economia. Nel tempo, il denaro perde il suo valore rispetto a quello attuale. Come riferimento, è necessario prendere il momento attuale del calcolo e portare tutte le entrate finanziarie successive al periodo corrente. Per fare ciò, applicare il coefficiente utilizzato nel metodo di attualizzazione dei flussi di cassa. Un esempio del suo calcolo è il seguente: k = 1 / (1 + r)io. Nella formula, r indica il tasso di sconto, i simboleggia il numero di periodi di tempo.
Dove applicare il metodo?
Il metodo di attualizzazione del flusso di cassa è universalmente utilizzato. Ti consente di determinare la quantità di entrate future nel tempo presente. I flussi finanziari possono essere volatili, i redditi possono essere sostituiti da perdite. Le dinamiche del cambiamento non possono sempre essere previste. Puoi sempre valutare la proprietà in termini di benefici attuali che può portare domani.
Si consiglia di applicare il metodo di attualizzazione del flusso di cassa se:
- vi sono argomenti per ritenere che i flussi finanziari diminuiranno o aumenteranno sostanzialmente nel tempo;
- la materia di valutazione è sufficiente per calcolare i redditi futuri (positivi o negativi);
- i flussi finanziari sono seriamente influenzati dalla stagionalità;
- L'oggetto della valutazione è un oggetto con una serie estesa di possibili funzioni;
- la proprietà da valutare è stata appena costruita o commissionata.
Quali dati sono necessari per il calcolo?
Per il calcolo con il metodo di attualizzazione dei flussi di cassa e portandoli al momento attuale, sono richiesti i seguenti dati:
- Redditività (flussi di cassa stessi).
- Condizioni di transazione.
- Tasso di sconto.
Azioni algoritmo
Considerare l'algoritmo per il calcolo del valore del metodo di attualizzazione dei flussi di cassa.
La base per i calcoli è la redditività. Questo è il flusso di cassa reale dalla proprietà valutata con l'approccio del reddito. Il metodo di attualizzazione del flusso di cassa tiene conto del flusso libero netto, ovvero delle finanze che rimangono a disposizione del proprietario dopo aver dedotto tutti i costi, inclusi gli investimenti.
La determinazione del periodo di fatturazione dipende dalla quantità di dati immobiliari. Se sono sufficienti e necessari per fare previsioni a lungo termine, è possibile scegliere un periodo di tempo più lungo o aumentare la precisione della previsione.
In Russia, il periodo di previsione medio è di trentacinque anni.
Questo indicatore fornisce il valore del reddito fino ad oggi relativo al valore. Per fare ciò, i flussi finanziari devono essere moltiplicati per il tasso di sconto, che è il tasso di reddito stabilito che ci si può aspettare dall'investitore che ha investito nel valore dell'impresa.
Metodo di attualizzazione del flusso di cassa e fattori di influenza
Nel calcolare il tasso, vengono presi in considerazione i seguenti fattori di influenza:
- tasso di inflazione;
- redditività sugli oggetti;
- profitto tenendo conto di tutti i rischi;
- Tasso della banca centrale;
- percentuale di banche commerciali per fondi debitori;
- costo medio del capitale.
Metodo Metodo di applicazione
Per un uso adeguato del metodo di attualizzazione dei flussi di cassa nella valutazione di un'azienda, è necessario agire secondo il seguente algoritmo:
- La scelta del periodo per la valutazione. In Russia, non può superare i trentacinque anni. Il mondo utilizza periodi più lunghi di valutazione.
- Determinazione del tipo di flusso di cassa oggetto di indagine. Ad esempio, è possibile descrivere l'entità della riduzione e dell'aumento dei flussi finanziari (entrate e perdite) descrivendo i rendiconti finanziari (anni attuali e precedenti) e la situazione attuale nel mercato moderno, tenendo conto degli errori. Vengono presi in considerazione diversi tipi di entrate: entrate totali (al netto delle imposte immobiliari e delle spese commerciali); reddito totale previsto; reddito operativo netto (al netto degli investimenti in immobilizzazioni e pagamenti su prestiti e finanziamenti); flussi finanziari prima e dopo il pagamento delle tasse.
- Calcolo dell'inversione o del valore residuo dell'oggetto valutato dopo che il reddito ha cessato di fluire. L'inversione può essere determinata approssimativamente studiando il costo di tali oggetti nel mercato russo o prevedendo la situazione del mercato. È possibile calcolare il tasso di capitalizzazione o il reddito annuale dopo la fine del periodo di tempo previsto.
- Calcolo del tasso di sconto. Un momento difficile in questo calcolo è la previsione corretta del tasso di entrate future. Ci sono più di dieci modi per farlo nel metodo di attualizzazione del flusso di cassa. Esempi di metodi di calcolo economico: metodo cumulativo o aggiunta di rischio, metodi di confronto degli investimenti, metodo di allocazione (calcolo della percentuale di transazioni relative a oggetti simili), monitoraggio basato sul monitoraggio del mercato per l'analisi degli investimenti immobiliari, in cui il tasso è derivato confrontando gli indicatori di sintesi.
- Applicazione del metodo di attualizzazione dei flussi di cassa in base agli indicatori iniziali calcolati. Per il calcolo, viene utilizzata la seguente formula: DDP = ∑Nt = 1DP / (1+ Sd)tdove DDP - flussi di cassa scontati; DP - flusso di cassa nel periodo di tempo selezionato (t); SD - il tasso di entrate future; t è il periodo di previsione del tempo; N è il numero di periodi di previsione per i flussi di cassa futuri.
Metodi di sconto
Nelle realtà, gli specialisti utilizzano i seguenti metodi per calcolare il tasso di reddito:
- costruzione cumulativa;
- confronto di investimenti alternativi;
- assegnazione di interessi;
- monitoraggio del mercato.
Il modo più popolare in Russia
Il metodo di costruzione cumulativo si basa sul fatto che il tasso di sconto è una funzione rischiosa. È considerato come una combinazione di tutti i rischi possibili per ogni proprietà separatamente. Il tasso è pari alla somma del tasso privo di rischio e del premio per il rischio. L'ultimo componente viene calcolato sommando i valori dei fattori disponibili per la proprietà analizzata.
Gli specialisti in Russia di solito calcolano il tasso di sconto per costruzione cumulativa. Ciò è dovuto alla semplicità di calcolo del tasso di rendimento di questo metodo nelle attuali condizioni del mercato immobiliare domestico.
Confronta e concludi
Il metodo di diversi investimenti, o piuttosto il loro confronto, viene utilizzato, di regola, nel calcolo del valore futuro degli immobili. Il tasso di rendimento dichiarato dall'investitore può essere preso come tasso di rendimento, quindi il tasso viene fissato dallo sponsor o il tasso di rendimento atteso di altri progetti o strumenti simili compresi dalle persone che investono denaro.
Evidenzia il principale
Il metodo di allocazione viene utilizzato quando il tasso di rendimento viene calcolato come tasso di interesse. È considerato basato su informazioni su transazioni simili con oggetti sul mercato immobiliare. Questo metodo richiede tempo e è complicato. Il meccanismo di calcolo è:
- nel costruire ipotesi sull'entità del reddito futuro;
- confrontare i flussi finanziari futuri con gli investimenti iniziali (costo di acquisizione).
In questo caso, la formula verrà calcolata in base alla quantità di informazioni iniziali e alla dimensione dei diritti dichiarati dell'acquirente. Il tasso di rendimento, a differenza del rapporto degli investimenti iniziali, non può essere allocato direttamente dai dati sulla vendita. Non è possibile calcolarlo senza evidenziare e analizzare le ipotesi dell'acquirente in merito a future opportunità finanziarie.
L'opzione più conveniente per calcolare il tasso di sconto con il metodo di allocazione, a condizione che vi sia un sondaggio sull'investitore (sponsor) e chiarimenti:
- quale percentuale è stata utilizzata per determinare il valore di vendita iniziale;
- come sono state previste le finanze future.
Se il perito ha ottenuto tutti i dati di cui ha bisogno, può calcolare il tasso interno di rendimento di un oggetto simile. Si baserà sulla cifra ottenuta nel determinare il tasso di rendimento su altre transazioni. Vale la pena ricordare che ogni oggetto è unico, inimitabile e ha le sue caratteristiche finanziarie. Tuttavia, con alcune deviazioni (inesattezze), è possibile ottenere il valore del tasso di sconto con il metodo di allocazione, che corrisponderà allo sviluppo generale previsto in futuro. Tuttavia, è necessario sapere che come tali transazioni dovrebbero essere selezionate quelle per la vendita di oggetti simili all'originale, il cui uso esistente è il più efficace.
L'avanzamento del calcolo secondo il metodo di allocazione in fasi:
- modellizzazione per un oggetto simile durante un determinato periodo di tempo in base allo scenario di utilizzo più efficiente di tutti i flussi finanziari disponibili;
- calcolo del tasso di rendimento degli investimenti per l'oggetto del calcolo;
- analisi dei risultati con qualsiasi metodo statistico o esperto al fine di portare le caratteristiche esistenti dell'analisi alla proprietà stimata.
Valuta il mercato
Il metodo di monitoraggio si basa sui seguenti dati:
- costante analisi della situazione del mercato;
- monitoraggio degli indicatori di transazione degli investimenti immobiliari.
Le informazioni analizzate dovrebbero essere generalizzate a vari settori di mercato e regolarmente coperte. I dati forniscono una guida per i valutatori. Consentono di condurre un'analisi comparativa degli indicatori calcolati con quelli esistenti, per verificare la veridicità di varie deviazioni di correzione. Se è necessario tenere conto dell'effetto del rischio sul tasso di sconto, è necessario apportare modifiche immediate al tasso di rendimento nel valutare gli oggetti immobili. Se il reddito è costituito da due o più fonti, una delle quali può essere considerata garantita e affidabile, viene applicato un tasso di reddito e le altre fonti vengono scontate a un tasso più elevato. Ad esempio, la dimensione dei premi sotto forma di percentuali è impostata sul volume di affari dell'inquilino ed è una variabile che varia nel tempo, a seconda dei fattori stagionali. Questa tecnica aiuta a tenere conto del grado di rischio quando si ottiene un profitto da una proprietà in un'unica forma. Per analogia, è possibile prendere in considerazione i diversi gradi di rischio di generare reddito dalla proprietà nel tempo.