Solo pochi anni fa, un nuovo prodotto bancario è apparso sul mercato russo: un mutuo per immobili commerciali. Sebbene per noi questo fenomeno sia piuttosto nuovo, le aziende occidentali lo apprezzano da tempo. Diamo un'occhiata più da vicino a questo tipo di prestito commerciale, alle sue caratteristiche, vantaggi e svantaggi.
Proprietà per affari
Se decidi di aprire un'attività in proprio o di espandere un'attività esistente, potresti aver bisogno di spazio aggiuntivo. Naturalmente, se hai l'importo richiesto, puoi ottenere immediatamente quello che vuoi. Se non ci sono soldi, l'unico modo per avvicinarsi all'obiettivo è un prestito. L'ipoteca commerciale è un prestito bancario a lungo termine per l'acquisto di locali non residenziali per fare affari. Con l'aiuto di un simile prestito è possibile acquistare un ufficio, magazzino, locali commerciali o industriali.
In genere, tali servizi bancari sono necessari ai giovani che hanno appena iniziato e ai singoli imprenditori che intendono espandere le proprie attività. Inoltre, i cittadini che si prestano lavoro autonomamente possono trarre vantaggio da una simile proposta: notai, avvocati. Devono avere un ufficio per ricevere i cittadini. Inoltre, il servizio può essere utilizzato dai cittadini che desiderano investire proficuamente denaro gratis. Dopo aver acquisito un oggetto immobiliare commerciale in un mutuo, è possibile prenderlo in affitto in modo redditizio.
Questioni legali
I mutui commerciali nella Federazione Russa sono lontani dalla sfera degli interessi statali. Di conseguenza, la legge non fornisce spiegazioni chiare sulle caratteristiche di questo tipo di prestito. L'attuale legge sui mutui (legge federale n. 102) è progettata per i prestiti immobiliari, ma in termini di prestiti a un'impresa, contiene molte lacune. Di conseguenza, non tutte le banche russe si avventurano per lavorare con un mutuo commerciale.
D'altro canto, gli immobili, inoltre, a fini commerciali, diventano una garanzia per questo tipo di prestito. Questo fatto rende alcune banche sopraffare i timori. Pertanto, questo settore dei prestiti, sebbene lentamente, si sta sviluppando.
Termini di prestito
Poiché i mutui garantiti da immobili commerciali per le banche russe sono piuttosto nuovi, le condizioni per ottenere un simile prestito in diversi istituti finanziari possono variare notevolmente. Ma, dopo aver considerato diverse di queste proposte, si può ricavare un elenco di condizioni per il mutuatario medio. Sembra così:
- importo del prestito - da 1 a 100 milioni di rubli russi;
- valuta di prestito: rubli, dollari, euro;
- tasso di interesse - dal 10 al 15,5% per le persone fisiche, fino al 20% - per le persone giuridiche;
- acconto - almeno il 20% del valore dell'oggetto;
- durata del prestito - da 5 a 10 anni;
- assicurazione obbligatoria di smarrimento o danneggiamento di un oggetto.
In questo caso, sarà necessario dimostrare ulteriormente che la tua attività esiste da almeno sei mesi e ha abbastanza successo, realizza un profitto. Come puoi vedere, per un imprenditore di successo, le condizioni sono abbastanza accettabili. Un tasso di interesse considerevole può causare domande. Ma se si tiene conto del fatto che la durata del mutuo è piuttosto breve, diventa chiaro che semplicemente non si avrà il tempo di pagare troppo.
Requisiti della stanza
I mutui per immobili commerciali in Russia non sono molto comuni. Le banche affrontano questo problema con estrema cautela. Innanzitutto, riguarda i requisiti di una proprietà. 
Ce ne sono parecchi:
- Prima di tutto, una stanza o un edificio separato dovrebbe essere situato nella regione in cui viene fornito questo tipo di mutuo.
- Superficie della stanza - non meno di 150 m2.
- L'edificio non può essere mobile, deve riguardare la costruzione del capitale.
- La stanza deve essere adatta allo scopo previsto. Ad esempio, se un mutuatario è impegnato in agricoltura, i locali acquisiti possono essere un magazzino, un fienile, un porcile e così via. In questo caso, non funzionerà per acquistare una stanza per organizzare il parcheggio.
- La stanza deve essere legalmente "pulita". Il numero catastale, la documentazione tecnica e altri documenti relativi al titolo dovrebbero essere normali.
- Gli immobili devono essere liberi da pretese di terzi.
- Il terreno su cui l'oggetto è costruito (o localizzato) deve appartenere al mutuatario sulla base di diritti di proprietà o contratti di locazione a lungo termine. In quest'ultimo caso, la banca richiederà garanzie che al termine del contratto di locazione il terreno diventerà di proprietà del mutuatario.
- Il costo dei locali deve corrispondere al mercato. Questo fatto deve essere confermato da un rapporto di valutazione non più di sei mesi fa. La valutazione dovrebbe essere effettuata da un esperto indipendente.
- L'oggetto di un mutuo deve essere assicurato.
Come puoi vedere, l'elenco dei requisiti è piuttosto ampio. Pertanto, le banche, sviluppando diligentemente quest'area, hanno spesso un elenco di oggetti che soddisfano tutti i requisiti e sono pronti per la vendita. Sotto premesse da tale elenco, ottenere un mutuo non è difficile.
Requisiti del mutuatario
Ma per coloro che vogliono prendere un mutuo commerciale, i requisiti sono molto meno. I criteri principali sono:
- il mutuatario è residente nella Federazione Russa;
- età - dai 21 ai 70 anni (alla fine del mutuo);
- la vita dell'azienda (impresa, imprenditore individuale) è di 6 mesi (12 per le attività stagionali).
Per richiedere un mutuo su una proprietà commerciale, avrai bisogno di:
- richiesta di prestito;
- profilo (proprio per ogni banca);
- documenti costitutivi e di registrazione per la tua attività;
- documenti a conferma delle attività commerciali;
- rendiconti finanziari.
Naturalmente, l'elenco potrebbe essere leggermente diverso. L'elenco completo verrà indicato dal gestore dell'ente creditizio al momento della registrazione di un mutuo.
Ipoteca aziendale per privati
L'ipoteca commerciale per gli individui è un concetto completamente nuovo per le istituzioni bancarie russe. Innanzitutto, tale servizio è fornito da grandi banche:
- "Sberbank".
- "Commercio estero".
Puoi anche contattare altre istituzioni:
- "Absolut".
- "Moskommertsbank".
- "Rosbank".
- Banca ipotecaria russa.
- "VTB 24".
- "UNION AKB".
- "PromTransBank" e altri.
Ognuno di essi offre le proprie condizioni per ricevere denaro, ma l'elenco dei documenti per tutti è approssimativamente lo stesso:
- passaporto, TIN;
- documento di identità militare (se presente);
- copie dei documenti sullo stato civile;
- certificato di entrata e dall'ufficio delle imposte;
- documenti che confermano l'esistenza di conti, azioni, obbligazioni e altre prove di solvibilità;
- licenza commerciale;
- perizia sulla valutazione della proprietà, il suo valore di mercato;
- documenti assicurativi immobiliari;
- documenti di titolo per terreni in proprietà o in locazione;
- contratto di vendita di un immobile acquisito in un mutuo;
- altri documenti su richiesta della banca.
I benefici
Naturalmente, il vantaggio principale offerto dai mutui commerciali è l'acquisizione della propria sede commerciale in breve tempo. Questo è molto importante Dopotutto, la presenza del proprio ufficio, area di vendita o altri locali rende l'imprenditore indipendente dalle variazioni dei prezzi di affitto e da altri momenti spiacevoli. Naturalmente, un mutuo non esenta dall'obbligo di pagare un importo piuttosto elevato ogni mese. Ma saranno pagamenti per beni immobili personali e non affitto. Un'altra cosa, no?
Un altro vantaggio è che molte banche offrono una durata del prestito piuttosto lunga - fino a 10 anni. A volte è possibile ottenere un mutuo aziendale anche senza acconto. È vero, per questo dovrai fornire alla banca un deposito aggiuntivo.
Molte banche praticano anche il rimborso anticipato senza penalità, nonché il rimborso differito del capitale fino a sei mesi.
carenze
Come qualsiasi altro prestito, i mutui commerciali hanno indubbiamente degli svantaggi. I principali includono:
- mancanza di una chiara regolamentazione legislativa;
- la mancanza di prassi sufficienti per molte banche, regimi ipotecari, limiti di rischio chiaramente stabiliti e così via;
- la presenza di problemi controversi quando si registra un appezzamento di terreno come un pegno nei casi in cui l'intero edificio viene acquisito;
- volume chiaramente sovrastimato dei documenti richiesti;
- la necessità di condurre e pagare procedure aggiuntive: assicurazione, esame, stima dei costi e così via; Tutto ciò comporta tempi di elaborazione lunghi e costi aggiuntivi.
Caratteristiche del prestito a persone giuridiche
I mutui commerciali per le persone giuridiche hanno anche le loro caratteristiche. Ad esempio, la legge contiene una regola diretta che vieta l'esecuzione di un'ipoteca prima di registrare una transazione. Questo è un rischio piuttosto grande per un istituto finanziario. Si scopre che la banca dapprima dà denaro per comprare, quindi viene acquisito un immobile e solo allora può fungere da garanzia. Gli enti creditizi devono optare per ulteriori accorgimenti. In questo caso, il denaro viene spesso collocato in una cellula bancaria appartenente a questo istituto finanziario o ricevuto su una speciale lettera di credito senza possibilità di prelievo.
C'è ancora una difficoltà. Gli immobili commerciali hanno un valore contabile. Di solito è molto al di sotto del prezzo di mercato. In questo caso, sorge il venditore reddito imponibile. Inoltre, non è interessante per l'acquirente registrare il valore reale dei locali nel contratto, poiché l'importo dell'imposta in questo caso sarà molto più elevato. Ma il prezzo del mercato bancario è molto importante. In caso contrario, parte del prestito non sarà coperta dal valore della garanzia.
Per richiedere un mutuo su immobili commerciali, le persone giuridiche devono preparare:
- rapporto di conto economico;
- analisi del turnover di cassa dell'azienda per almeno 6 mesi;
- informazioni su crediti e debiti;
- informazioni bancarie sullo stato dei conti dell'impresa;
- informazioni sulle immobilizzazioni;
- informazioni su transazioni di credito esistenti, altri tipi di accordi;
- altri documenti a discrezione della banca.
Schemi di progettazione
Poiché i mutui commerciali non hanno una chiara regolamentazione legislativa, tali transazioni sono piuttosto rischiose per le banche. Esistono tre schemi di progettazione di base che aiutano a ridurre al minimo i rischi.
Opzione numero 1:
- le parti stipulano un contratto di vendita;
- l'acquirente effettua un acconto e la banca garantisce di pagare il resto dopo che il deposito è stato redatto;
- l'acquirente registra la proprietà;
- viene redatto un deposito e all'acquirente viene pagato l'importo mancante.
Opzione numero 2:
- l'acquirente paga al venditore un acconto;
- i locali sono impegnati in banca;
- viene effettuata la registrazione di un cambio di proprietà, viene concluso un contratto di vendita;
- il venditore riceve il resto dell'importo, nonostante siano in corso attività di registrazione.
Opzione numero 3:
- viene registrata un'entità legale separata, la cui proprietà viene trasferita alla proprietà;
- per i fondi di credito, l'acquirente acquisisce la proprietà di questa persona giuridica;
- dopo il rimborso del prestito, l'acquirente può registrare nuovamente la proprietà di se stesso.
Per controllare completamente l'avanzamento della transazione, al mutuatario viene spesso offerta una presentazione dei suoi interessi. Pertanto, il rappresentante della banca assume il coordinamento di tutte le questioni e la comunicazione in vari servizi.Ciò consente al mutuatario non solo di risparmiare tempo, ma anche di ridurre i rischi in tutte le fasi del processo.
