Molte persone hanno diverse proprietà immobiliari non residenziali che non vengono utilizzate per nessuno scopo. L'opzione migliore è il loro affitto, poiché in tali condizioni viene fornito un reddito costante e elevato. Per questo, il padrone di casa può agire come un singolo imprenditore o imprenditore. La procedura per l'affitto di locali non residenziali deve essere eseguita con competenza, per la quale le offerte ufficiali sono redatte con gli inquilini. Viene presa in considerazione la necessità di pagare le imposte sul reddito ricevuto.
Regole per la fornitura di oggetti in affitto
Molti proprietari di immobili utilizzano questo tipo di attività. Il leasing di locali non residenziali consente di ottenere un reddito passivo elevato. In questo caso, il locatore può essere:
- un individuo che è il proprietario diretto della proprietà, pertanto, deve disporre di documenti ufficiali per questa proprietà;
- Un singolo imprenditore appositamente registrato presso il Servizio fiscale federale per svolgere questa attività, inoltre, viene solitamente scelto dai datori di lavoro della STS, PSN o UTII per pagare le tasse, poiché utilizzando le modalità semplificate non sarà difficile calcolare e pagare le imposte, oltre a presentare una dichiarazione;
- una società rappresentata da una persona giuridica e le imprese possono, come i singoli imprenditori, utilizzare sistemi di calcolo fiscale semplificati.
Quando si redige un contratto da uno dei suddetti proprietari, vengono prese in considerazione varie sfumature. Se il noleggio di locali non residenziali viene effettuato senza formalizzare e registrare le entrate presso il Servizio fiscale federale, si tratta di un'attività illegale per la quale i proprietari dei locali sono ritenuti responsabili.
Regole per il leasing di oggetti da parte di privati
I cittadini privati possono possedere diversi immobili. Sono utilizzati per vari scopi, come ad esempio:
- creazione di uffici;
- organizzazione del magazzino;
- formazione di un'impresa manifatturiera;
- creazione di negozi.
Un cittadino può agire come parte di un contratto di locazione. Le persone dovrebbero essere i proprietari diretti degli oggetti, quindi devono avere i documenti relativi al titolo e un estratto dell'USRN. Le caratteristiche del contratto di locazione di locali non residenziali da parte di un individuo includono quanto segue:
- I cittadini devono fare una registrazione in anticipo a Rosreestr che i locali esistenti non sono residenziali, con ulteriori parametri tecnici e catastali da indicare;
- se i locali non sono registrati presso il catasto o non sono stati registrati, non è consentito trasferirlo ufficialmente per l'uso ad altre persone;
- l'incarico dell'immobile a società o altri cittadini è una transazione immobiliare, pertanto, a colpo sicuro, stipula un contratto civile con il proprietario;
- affinché la documentazione sia formalizzata e competente, l'accordo è redatto esclusivamente per iscritto, dopodiché è certificato da un notaio e registrato presso il Servizio federale di registrazione.
Spesso viene stipulato un accordo per un periodo non superiore a un anno. In tali condizioni, non è necessario registrare il documento presso il Servizio federale di registrazione.
Quali documenti sono richiesti a un individuo per concludere una transazione?
Se viene realizzato il leasing di locali non residenziali da parte di un individuo, il cittadino deve preparare in anticipo determinati documenti. Include tali documenti:
- passaporto del cittadino proprietario dei locali;
- certificato di proprietà, che può essere sostituito da un nuovo estratto dell'USRN, che indica il proprietario diretto dell'oggetto;
- passaporto tecnico;
- altri documenti tecnici rilasciati al proprietario dai dipendenti ITV;
- estratto da Rosreestr, a conferma che la struttura non ha alcun ingombro rappresentato da arresti, cauzioni o altre restrizioni.
È consentito coinvolgere un rappresentante nella transazione, ma deve avere una procura notarile.
Le tasse sono pagate dagli individui?
Molto spesso, i cittadini che possiedono beni immobili utilizzano questo tipo di attività per guadagnare denaro. L'affitto di locali non residenziali porta alle persone un reddito passivo abbastanza significativo.
Se la registrazione del contratto viene effettuata a Rosreestr, le informazioni provenienti da questa istituzione vengono inviate alla filiale più vicina del Servizio fiscale federale per contabilizzare le entrate dei cittadini. Pertanto, il contratto di locazione di fisico. i locali non residenziali richiedono il calcolo e il pagamento dell'imposta sul reddito.
Per questo, è necessario presentare annualmente al Servizio fiscale federale una dichiarazione 3-NDFL, che indica tutto il reddito del cittadino derivante dalla locazione della proprietà. Inoltre, questo documento fornisce le dimensioni corrette dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Pertanto, il 13% dovrà essere pagato dagli importi ricevuti. A causa di un onere fiscale così elevato, i cittadini spesso preferiscono formare un PI o aprire una società al fine di ridurre significativamente l'importo della tassa, poiché quando si utilizzano regimi semplificati, l'importo delle imposte può essere ridotto al 6% di tutte le entrate.
Nuances per IE
Molti cittadini proprietari di immobili, che preferiscono noleggiare, aprono appositamente la proprietà intellettuale per questi scopi. In questo caso, possono utilizzare le modalità semplificate per il calcolo dell'importo dell'imposta. Il leasing di locali non residenziali all'IP avviene tenendo conto delle sfumature:
- la conclusione del contratto con gli inquilini è registrata ufficialmente da un accordo ufficiale, che stabilisce la durata del contratto, le caratteristiche della proprietà, il prezzo di affitto e altre caratteristiche importanti;
- se la durata dell'accordo supera un anno, il contratto è registrato presso il Registro federale;
- Le tasse di proprietà intellettuale sono certamente pagate per le entrate ricevute, per le quali l'imprenditore può scegliere il sistema dei brevetti, STS o UTII;
- il trasferimento diretto di fondi deve essere registrato, per il quale vengono redatte le ricevute, ma il più delle volte trasferisce denaro su un conto corrente, in modo da poter provare la ricezione di denaro tramite estratti conto bancari.
Attraverso l'uso di sistemi fiscali semplificati, i cittadini sono in grado di evitare di pagare un'imposta significativa. Molto spesso, quando si affittano locali non residenziali, gli SP scelgono UTII, perché quando si utilizza questa imposta lo stesso importo viene pagato trimestralmente. L'imposta in questo caso dipende dalle dimensioni dei locali, quindi il prezzo del noleggio non lo influenza.
Assicurati di affittare ufficialmente l'IP dei locali non residenziali. La tassazione dipende dal regime prescelto, ma è importante non solo calcolare e pagare correttamente le tasse in modo tempestivo, ma anche preparare le dichiarazioni necessarie per i dipendenti del Servizio fiscale federale.
Quali documenti sono richiesti da SP?
Se il proprietario di immobili non residenziali è un imprenditore, al fine di stipulare un contratto con un inquilino, devono essere preparati i seguenti documenti:
- certificato di registrazione e registrazione;
- passaporto di un cittadino;
- documenti del titolo per la proprietà;
- documenti tecnici sulla struttura.
Un contratto correttamente redatto viene in ogni caso trasferito al Servizio fiscale federale insieme alla dichiarazione, poiché serve da conferma dello svolgimento di una specifica attività.
Le specifiche del noleggio dei locali da parte delle aziende
Spesso, vari oggetti non residenziali non appartengono a privati, ma a imprese. Le imprese spesso prendono la decisione di affittare locali non residenziali. La procedura in questo caso ha le seguenti caratteristiche:
- la società potrebbe non essere il proprietario dell'oggetto, in quanto potrebbe fungere da intermediario;
- viene stipulato un contratto civile con inquilini, a cui è allegata documentazione diversa dalla società;
- l'organizzazione con le entrate ricevute deve pagare le imposte calcolate sulla base del regime fiscale applicabile e le società possono combinare più sistemi contemporaneamente per risparmiare denaro sulle commissioni.
Se la società non è il proprietario diretto dell'oggetto, può subappaltarlo. In tali condizioni, è necessario ottenere l'autorizzazione per questa attività dal proprietario.
Quali documenti sono richiesti alla società?
Se la società funge da locatore, per la preparazione del contratto è necessario preparare la documentazione per la società:
- certificato dal registro;
- documentazione costitutiva dell'impresa;
- documenti di titolo sull'oggetto che confermano che la società ha davvero i diritti di affittare questo locale;
- se l'oggetto è concesso in subaffitto, la società deve avere l'autorizzazione del proprietario per tali attività;
- il fondatore, che è il proprietario dell'azienda, può redigere una procura per il suo dipendente, a seguito della quale ha l'autorità appropriata per eseguire la transazione.
Molto spesso, le aziende con aree significative le affittano perché non le usano in modo indipendente per nessuno scopo. Il leasing di locali non residenziali fornisce un reddito passivo significativo, pertanto molte aziende ricorrono a questo metodo di guadagno. Quando si stipula un accordo con una società, è necessario registrarlo definitivamente con Rosreestr.
Noleggio di strutture da parte del comune
L'amministrazione di qualsiasi città possiede molti oggetti immobiliari diversi, che possono essere residenziali o non residenziali. In questo caso, le autorità cittadine possono decidere in merito alla necessità di affittare questi oggetti agli utenti diretti. I fondi ricevuti da tali attività saranno indirizzati al bilancio locale.
In tali condizioni, è necessario osservare il corretto ordine di consegna degli oggetti. Per questo, le sfumature sono prese in considerazione:
- la gara ufficiale è indetta per determinare l'inquilino;
- un contratto di locazione è concluso con l'offerente che offre l'affitto più elevato;
- le offerte si svolgono sotto forma di asta e vi possono partecipare singoli, singoli o organizzazioni;
- Per partecipare all'offerta, è necessario presentare una domanda speciale sul sito web dell'amministrazione regionale;
- solo dopo la registrazione, tutti i partecipanti sono invitati all'asta;
- Tutti i richiedenti pagano un deposito cauzionale rappresentato da un biglietto d'ingresso, e di solito è il 10% del valore della proprietà;
- il prezzo di affitto è calcolato in base al prezzo catastale degli immobili;
- se una domanda è presentata da un solo offerente, l'offerta non è mantenuta, quindi il richiedente stipula un contratto di locazione senza un'asta.
L'amministrazione può offrire l'opportunità di emettere un contratto per un lungo periodo superiore a 10 anni.
Regole per la stesura di un contratto
Indipendentemente da chi sia il proprietario, è importante stipulare correttamente un contratto di locazione. È con il suo aiuto che viene effettuata una registrazione competente di una transazione immobiliare. Il contratto di locazione per locali non residenziali deve contenere le seguenti informazioni:
- indicare il luogo e la data della sua compilazione;
- le parti coinvolte nella transazione sono registrate;
- se i partecipanti sono individui, vengono registrati il loro F. I. O., le date di nascita e le informazioni dai passaporti;
- se il locatario o locatore è una società, vengono indicati i suoi dettagli;
- Le caratteristiche tecniche della proprietà, nonché l'indirizzo della sua posizione;
- elenca le condizioni in base alle quali gli immobili possono essere utilizzati;
- Sono indicati la durata e il costo del contratto di locazione;
- è consentito includere una clausola sulla base della quale in futuro l'inquilino avrà l'opportunità di acquistare proprietà;
- sono indicati i diritti e gli obblighi di ciascun partecipante alla transazione;
- è indicata la responsabilità delle parti, poiché se per vari motivi violano le clausole del contratto, verranno applicate loro sanzioni diverse o altre misure di influenza;
- le condizioni sono date in base alle quali un contratto può essere risolto prima del previsto;
- elenca le situazioni in cui devi andare in tribunale per risolvere vari problemi di conflitto;
- vengono inserite varie circostanze di forza maggiore in cui i partecipanti alla transazione devono comportarsi in modo specifico.
Questa documentazione non deve essere certificata da un notaio. Con l'aiuto di questo documento ufficiale, la procedura per l'affitto di locali residenziali e non residenziali è regolata. La documentazione è redatta in triplice copia, poiché uno rimane presso il locatore, il secondo viene trasferito al locatario e il terzo viene utilizzato per la registrazione presso il Registro federale. Il contratto entra in vigore solo dopo la registrazione. È consentito, in caso di accordo tra le parti, l'estensione del contratto. Di seguito viene presentato un contratto di esempio.
Regole per la redazione dell'atto di accettazione
Non appena viene stipulato un accordo, in base al quale i locali non residenziali sono affittati da un singolo imprenditore, privato o società, è necessario trasferire l'oggetto al locatario.
Il trasferimento viene effettuato direttamente entro il tempo specificato nel contratto. Per fare ciò, è consigliabile elaborare un atto di accettazione. Viene formato un documento in presenza di terzi che conferma che le parti della transazione sono coscienziose e competenti.
Il documento elenca tutti i parametri della proprietà esistente, che includono:
- condizioni del pavimento e dei rivestimenti murali;
- la disponibilità di impianti idraulici;
- posizione e caratteristiche tecniche delle comunicazioni.
Se la stanza ha mobili, dovrebbe essere elencata e indicare anche in che condizioni si trova.
Quali regimi fiscali sono utilizzati dal locatore?
I proprietari di immobili che affittano immobili ricevono un certo reddito da questo processo, dal quale è richiesto il pagamento delle tasse. Gli individui pagano il 13% di tutto il reddito. A causa di un onere fiscale così elevato, i proprietari preferiscono aprire un singolo imprenditore o un'azienda. Per i calcoli, è possibile selezionare diversi regimi fiscali:
- USN. In base a questo regime, viene pagato il 6% di tutte le entrate in contanti o il 15% dell'utile netto. Le autorità locali possono aumentare le tariffe per uffici o immobili al dettaglio. La base imponibile è costituita da entrate per un anno di lavoro o utili derivanti da attività. Per le piccole imprese, alcune regioni introducono incentivi. Inoltre, a causa dei trasferimenti fiscali, l'importo pagato dagli imprenditori per se stessi al PF e ad altri fondi è ridotto.
- Brevetto per il leasing di locali non residenziali. Tale sistema fiscale è considerato il più vantaggioso per molti imprenditori. È possibile applicare solo il brevetto IP. L'affitto di un locale non residenziale in tali condizioni non richiede la preparazione e la presentazione di vari rapporti al Servizio fiscale federale. Pertanto, è sufficiente acquisire inizialmente un brevetto a un prezzo ottimale per un determinato periodo di tempo. Possono acquisire brevetti IP per periodi diversi. Noleggiare un locale non residenziale utilizzando questa modalità è considerato un processo redditizio.
- OCHO. Raramente questo sistema è scelto per l'affitto di immobili, in quanto devi pagare un gran numero di tasse e fare contabilità. In genere, questa modalità viene utilizzata dalle aziende che non vogliono combinare più sistemi.
- UTII. Il contratto di locazione di locali non residenziali in questa modalità è di solito scelto solo se esiste un oggetto di piccole dimensioni. Se la stanza ha un'area significativa, allora è più consigliabile scegliere un sistema fiscale o un brevetto semplificato. Nel calcolare l'ITII, viene preso in considerazione l'indicatore fisico rappresentato dall'area degli immobili.Pertanto, è ottimale scegliere questa modalità se l'oggetto di dimensioni non supera i 30 metri quadrati. m.
La scelta di un sistema specifico dipende dagli inquilini immediati. Alcune aziende e singoli imprenditori preferiscono combinare diversi regimi, il che rende possibile ridurre l'onere fiscale.
conclusione
L'affitto di vari locali non residenziali in affitto è considerato un processo redditizio. Può essere effettuato da privati, imprenditori individuali o aziende. Le imprese potrebbero non essere affatto proprietarie di oggetti, pertanto fungono solo da intermediari.
La procedura per la fornitura di beni immobili in affitto prevede l'esecuzione competente della transazione, per il quale viene stipulato un contratto ufficiale tra i partecipanti, registrato a Rosreestr.