Il progetto è la costruzione di un oggetto (presumibilmente un centro commerciale e di intrattenimento). La struttura è situata nella città di Mytishchi, nella regione di Mosca, all'indirizzo: st. Letnaya, 26 anni. La data approssimativa per la messa in servizio della struttura è il 2019.
Aree di copertura degli oggetti
Quando si sviluppa il concetto di costruzione di un business center, è necessario determinare i confini dell'area di servizio che circonda il sito.
Convenzionalmente, l'area intorno all'oggetto può essere divisa in tre zone (a seconda della vicinanza della posizione):
- 1 ° anello di accerchiamento: limitato da Yubileynaya, strade di Mira, fiume Yauza.
- 2 ° anello di accerchiamento: copre gran parte della città, ad eccezione delle aree remote - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka e Druzhba.
- 3 ° anello di ambiente: copre l'intera città di Mytishchi, comprese le aree di Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka e Druzhba.
Fattori interni ed esterni del successo del progetto
I fattori esterni esulano dal controllo dell'investitore, ma la loro influenza sul successivo sviluppo del progetto è di fondamentale importanza nella realizzazione del progetto di costruzione del business center.
Un confronto tra fattori di sviluppo interni ed esterni è presentato nella tabella seguente.
| Fattori di sviluppo esterni | Fattori interni di sviluppo |
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Sulla base dell'analisi, possiamo concludere che, nel decidere la costruzione di un business center, devono essere presi in considerazione diversi parametri:
- Prospettive per lo sviluppo economico, sociale e demografico della regione.
- Il livello di concorrenza nell'area della struttura.
- Caratteristiche socio-demografiche della popolazione che vive nella zona.
- Caratteristiche dell'oggetto stesso.
- Performance di investimento del progetto.
Va notato che il costo medio per la costruzione di centri commerciali a San Pietroburgo è di 450 milioni di rubli con una superficie di 40.000 metri quadrati. Tuttavia, questo indicatore differisce leggermente dallo stesso a Mosca.
Va notato che il costo di costruzione di centri commerciali a Mosca è di circa 600 milioni di rubli, con una quadratura di oltre 40.000 metri quadrati. m.
Analisi SWOT dell'oggetto
Di seguito è riportata la tabella finale dell'analisi SWOT della struttura proposta per la costruzione.
| S - Punti di forza | W - Debolezze |
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| O - Caratteristiche | T - Minacce |
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Dopo aver analizzato i punti di forza e di debolezza dell'oggetto, il suo sviluppo e le minacce, possiamo considerare la possibilità di implementare due diverse opzioni per l'uso dello spazio:
- Centro commerciale.
- Centro commerciale e di intrattenimento.
Centro commerciale
In questo caso, puoi concentrarti sulla galleria commerciale. Le grandi dimensioni dell'area commerciale aumenteranno la varietà dei prodotti offerti. Le tariffe di noleggio per i negozi sono molto più alte rispetto alle aree di intrattenimento. In questo caso, l'area di copertura del centro commerciale sarà solo il primo anello dell'ambiente.
Questo piano aziendale per la costruzione di un business center è il soggetto ottimale per la costruzione di una struttura a due piani.
Centro commerciale e di intrattenimento
Nel secondo caso, puoi concentrarti sul componente di intrattenimento. Il vantaggio principale di questa proposta è il fatto che nel mercato cittadino vi è una forte carenza di luoghi per le attività ricreative per i bambini. La presenza di una zona di intrattenimento aumenta il tempo trascorso dai clienti sulla proprietà. Nei nuovi centri commerciali, il rapporto tra aree commerciali e di intrattenimento è compreso tra il 50% e il 50%.
Al piano terra si propone di posizionare un supermercato di generi alimentari.
Se vi è un gran numero di operatori di intrattenimento, il centro commerciale e di intrattenimento sarà in grado di attrarre visitatori al primo e parzialmente secondo anello dell'ambiente cittadino, poiché non ci sono abbastanza luoghi di intrattenimento in città. Va tenuto presente che le tariffe di noleggio per questo tipo di servizio sono inferiori a quelle per gli spazi commerciali, il che comporterà un aumento del periodo di ammortamento del progetto.
L'esperienza straniera suggerisce che l'implementazione più ottimale del progetto sarà la creazione di un complesso commerciale e di intrattenimento, poiché questa opzione riduce i rischi commerciali.
Il business center pianificato appartiene alla classe A. È il più alto tra quelli che possono essere assegnati. La valutazione di classe A indica il prestigio di tutti i locali dell'edificio, la disponibilità di moderni sistemi di supporto vitale e il lavoro del centro stesso.
Di seguito viene presentato il costo di costruzione di un business center di Classe A utilizzando un esempio specifico. Non dobbiamo dimenticare che la costruzione di un centro commerciale in un'altra città può comportare investimenti finanziari completamente diversi in termini di volume.
Compilazione dei flussi di cassa del progetto
Presumibilmente, il centro commerciale avrà i seguenti parametri quando si ottiene un permesso di costruzione:
- La superficie totale del centro commerciale è di 9672 metri quadrati. m.
- Compreso il 1 ° piano - 4847 mq m.
- Compreso il 2 ° piano - 4825 metri quadrati. m.
- Il tasso di occupazione nel 1 ° anno è del 70%.
- Il tasso di occupazione negli anni successivi è del 95%.
- Il rischio di mancato pagamento è dello 0%.
- Crescita delle entrate all'anno - 5%.
Poiché il contratto di leasing stabilisce l'importo della penalità per i ritardi di pagamento di oltre 30 giorni, i rischi di mancato pagamento durante la costruzione del business center sono pari a zero. L'aumento annuale dei prezzi di noleggio sarà del 5%.
Ciò è illustrato più chiaramente dalla tabella seguente.
Investimenti nella costruzione della costruzione di un business center (RUB)
| direzione | investimento | 1 anno | 2 anni | TOTALE | Per m2 |
| 1. Costi | Lavori di costruzione e installazione | 9 743 539 | 2 500 000 | 12 243 539 | 1 265,87 |
| 1.1. | Altre spese | 192 500 | 0 | 192 500 | 19,9 |
| 1.2. | Risultato parziale: | 9 936 039 | 2 500 000 | 12 436 039 | 1 285 |
| 2. Collegamenti | Approvvigionamento idrico | 147 482 | 0 | 147 482 | 15,25 |
| 2.1. | rete fognaria | 118 942 | 0 | 118 942 | 12,3 |
| 2.2. | Fornitura di calore | 184 843 | 0 | 184 843 | 19,11 |
| .2.3 | Alimentazione | 153 394 | 0 | 153 394 | 15,86 |
| 2.4. | Per l'assegnazione del limite di elettricità | 398 942 | 0 | 398 942 | 41,25 |
| 2.5. | Risultato parziale: | 1 003 603 | 0 | 1 003 603 | 104 |
| 2.6. | VERDETTO | 10 939 642 | 2 500 000 | 13 439 642 | 1 390 |
Il punto più importante è lo studio delle questioni relative al finanziamento degli investimenti di capitale. A tal fine, è possibile utilizzare sia i fondi propri sia quelli presi in prestito dalla società. Di seguito sono riportati i dati sul finanziamento del progetto di costruzione in modo più dettagliato.
Finanziamento del progetto:
- Investimenti totali - 13439642 dollari.
- Compreso il 1 ° anno - 10939642 dollari.
- Compreso il 2 ° anno - $ 2.500.000
- Capitale preso in prestito - $ 13.439.642, incluso il 1 ° anno: $ 10.939.642, 2 ° anno: $ 2.500.000
- Termine di rimborso del prestito - 10 anni.
- Il tasso di interesse sul prestito è del 18%.
Nel processo di studio dei risultati finanziari del progetto, un punto importante è lo studio dell'importo e dell'importo dell'onere fiscale nella società secondo il piano aziendale.
I risultati delle detrazioni fiscali previste per il progetto sono presentati di seguito.
Imposte pagate durante l'esecuzione del progetto:
- Per proprietà - 2,2%.
- Profitto - 20%.
- IVA - 18%.
Per costruire il flusso di cassa, dobbiamo determinare l'importo approssimativo delle entrate derivanti dall'affitto dei locali, per il quale dobbiamo effettuare la suddivisione in zone dell'area del centro commerciale. Gli elementi di suddivisione in zone sono presentati nella tabella seguente.
azzonamento
| profilo | Superficie totale, mq. m. | Area utile, mq. m. | Area, perdita, mq. m. |
| 1 ° piano | 4847 | 4078,5 | 768,5 |
| 2 ° piano | 4825 | 3125,6 | 1699,4 |
| Totale (indicatore assoluto) | 9672 | 7204,1 | 2467,9 |
| Totale (indicatore relativo) | 100 % | 74,50 % | 25,50 % |
Il calcolo del reddito derivante dalla locazione di locali per il business center pianificato è un punto centrale, in quanto associato alla sua efficacia. Esistono varie opzioni di previsione per ottenere tali entrate: ottimista, medio e pessimista. La tabella seguente mostra le caratteristiche di ciascuna opzione in modo più chiaro.
La prima tabella presenta le previsioni pessimistiche per l'opzione di generare reddito.
Calcoli del reddito da locazione. Tariffe di affitto - Previsioni pessimistiche
| profilo | Area metrica m. | % della superficie totale | Tariffa media ponderata del noleggio $ / sq. m / mese | Tariffa media ponderata del noleggio $ / sq. m / anno | Affitto $ / anno |
| 1 ° piano | 4078,5 | 56,61 | 53,9 | 646,8 | 2 637 974 |
| Ala piccola | 1202,6 | 16,69 | 29,5 | 354 | 425 720 |
| Ala grande | 2875,9 | 39,92 | 69,9 | 838,8 | 2 412 305 |
| 2 ° piano | 3125,6 | 43,39 | 33,9 | 406,8 | 1 271 494 |
| totale: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| Tariffa di noleggio media ponderata | - | - | 43,2 | 518,4 | - |
| Redditi locativi dal centro commerciale | - | - | - | - | 3 909 468 |
I dati nella tabella ci consentono di concludere che, a seguito dell'attuazione del progetto, la dimensione pessimistica delle entrate derivanti dalla locazione di spazi nel centro commerciale sarà di $ 3909468.
La tabella seguente mostra i dati sul calcolo del reddito locativo dallo spazio del centro commerciale con l'opzione media.
Calcoli del reddito da locazione. Tariffe di affitto - Media
| profilo | Area metrica m. | % della superficie totale | Tariffa media ponderata del noleggio, $ / sq. m / mese | Tariffa media ponderata del noleggio, $ / sq. m / anno | Affitto, $ / anno |
| 1 ° piano | 4078,5 | 56,61 | 56,3 | 675,6 | 2 940 363 |
| Ala piccola | 1202,6 | 16,69 | 34,2 | 410,4 | 493 547 |
| Ala grande | 2875,9 | 39,92 | 70,9 | 850,8 | 2 446 816 |
| 2 ° piano | 3125,6 | 43,39 | 39,7 | 476,4 | 1 489 036 |
| totale: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| Tariffa di noleggio media ponderata | - | - | 47,5 | 570 | - |
| Redditi locativi dal centro commerciale | - | - | - | - | 4 429 399 |
I dati nella tabella ci consentono di concludere che, a seguito dell'attuazione del progetto, la dimensione media del reddito ricevuto dal noleggio dello spazio nel centro commerciale sarà di $ 4.429.399.
È inoltre necessario prevedere una previsione ottimistica per la possibile ricezione del reddito dell'oggetto dal contratto di locazione dello spazio, che è presentato nella tabella seguente.
Calcoli del reddito da locazione. Tariffe di affitto - Previsioni ottimistiche
| profilo | Area metrica m | % della superficie totale | Tariffa media ponderata del noleggio, $ / sq. m / mese | Tariffa media ponderata del noleggio, $ / sq. m / anno | Affitto, $ / anno |
| 1 ° piano | 4078,5 | 46,68 | 62,8 | 753,6 | 3 073 558 |
| Ala piccola | 1202,6 | 18,52 | 38,9 | 466,8 | 561 374 |
| Ala grande | 2875,9 | 28,16 | 78,6 | 943,2 | 2 712 549 |
| 2 ° piano | 3125,6 | 53,32 | 45,4 | 544,8 | 1 702 827 |
| totale: | 7204,1 | 100 | - | - | - |
| Tariffa di noleggio media ponderata | - | - | 53,5 | 642 | - |
| Redditi locativi dal centro commerciale | - | - | - | - | 4 776 385 |
Queste tabelle ci consentono di concludere che, a seguito dell'attuazione del progetto, la dimensione ottimistica delle entrate derivanti dall'affitto dello spazio nel centro commerciale sarà di $ 4776385.
Calcoliamo il costo dei fondi presi in prestito e il piano di rimborso nella tabella seguente.
| anno | Saldo alla scadenza | % del pagamento corrente | L'importo principale dei pagamenti correnti | Pagamento mensile |
| 1 ° | 13 439 642 | - | - | - |
| 2 ° | 13 439 642 | - | - | - |
| terzo | 13 439 642 | 2 359 379 | 1 187 184 | 8 690 008 |
| 4 ° | 12 252 458 | 2 205 442 | 1 009 137 | 3 214 579 |
| 5 ° | 11 243 321 | 2 023 798 | 1 190 782 | 3 214 579 |
| 6 ° | 10 052 540 | 1 809 457 | 1 405 122 | 3 214 579 |
| 7 ° | 8 647 417 | 1 556 535 | 1 658 044 | 3 214 579 |
| 8 ° | 6 989 373 | 1 258 087 | 1 956 492 | 3 214 579 |
| 9 ° | 5 032 881 | 905 919 | 2 308 661 | 3 214 579 |
| 10 ° | 2 724 220 | 490 360 | 2 724 220 | 3 214 579 |
Nota: nel 3 ° mese, il pagamento mensile includerà un differimento di due anni del pagamento e capitalizzazione degli interessi pari a $ 5143445.
I dati nella tabella indicano che il pagamento mensile per il progetto sarà di 3214579 dollari al mese.
Altre spese
Considerare e calcolare tutti i tipi di spese operative durante la costruzione di un business center:
- I primi due anni, il lavoro di protezione coprirà metà del volume costante.
- Il calcolo dei servizi di pulizia comprende la pulizia di tutte le aree e i territori.
- Il pagamento completo dei salari viene preso in considerazione, tenendo conto di tutte le tasse e l'IVA.
- Un aumento di stipendio annuale del 5% all'anno.
- Tutte le spese operative vengono trasferite agli inquilini (ad eccezione del 1 ° anno e metà delle spese del 2 ° anno).
Per compilare il flusso di cassa, abbiamo calcolato i seguenti dati:
- Reddito locativo medio stimato per 10 anni di attuazione del progetto, a condizione che nel primo anno l'area affittata sia del 70% e nel successivo 95%.
- L'ammortamento della proprietà sarà del 3,33% all'anno.
Gli insediamenti nel quadro delle attività finanziarie comprendono gli interessi in eccesso secondo le leggi fiscali, poiché il formato prima e dopo il finanziamento non verrà elaborato.
Poiché la costruzione viene accettata "in base alle fasi del lavoro" e il flusso di cassa si forma a partire dal primo anno, che inizia dal momento in cui il progetto genera il primo rublo di reddito, la società perde il diritto al rimborso dell'IVA nel primo anno al completamento della costruzione.
Poiché il saldo del progetto è un importo positivo quando l'impianto raggiunge la capacità del 100%, altre spese straordinarie non sono state prese in considerazione nei calcoli.
Sulla base dei dati disponibili, sembra possibile visualizzare i flussi di cassa pianificati creati dal progetto.
La tabella seguente mostra i costi operativi del progetto.
Spese operative
| Spese operative | Anno 1 | Anno 2 | Anno 3 | Anno 4 | Anno 5 | Anno 6 | Anno 7 | Anno 8 | Anno 9 | Anno 10 |
| amministrazione | - | 53 515 | 102 311 | 105 649 | 110 590 | 115 777 | 121 225 | 126 944 | 132 949 | 139 255 |
| lo staff | - | 39 876 | 79 752 | 83 740 | 87 927 | 92 323 | 96 940 | 101 787 | 106 876 | 112 220 |
| Expendables | - | 3 476 | 6 952 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 |
| attrezzatura | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| IVA | - | 8 163 | 15 607 | 16 116 | 16 870 | 17 661 | 18 492 | 19 364 | 20 280 | 21 242 |
| pulizia | - | 46 582 | 99 715 | 97 191 | 101 419 | 105 859 | 117 072 | 115 417 | 120 557 | 125 953 |
| lo staff | - | 34 130 | 68 260 | 71 673 | 75 256 | 79 019 | 82 970 | 87 119 | 91 475 | 96 048 |
| Expendables | - | 5 346 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 |
| attrezzatura | - | - | 5 552 | - | - | - | - | - | - | - |
| IVA | - | 7 106 | 15 211 | 14 826 | 15 471 | 16 148 | 17 858 | 17 606 | 18 390 | 19 213 |
| Tech. servizio | - | 44 149 | 81 418 | 85 335 | 89 450 | 93 770 | 98 305 | 103 067 | 108 068 | 113 319 |
| lo staff | - | 33 204 | 66 408 | 69 728 | 73 215 | 76 876 | 80 719 | 84 755 | 88 993 | 93 443 |
| materiali di consumo, compreso l'abbigliamento da lavoro | - | 2 210 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 |
| della licenza | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| IVA | - | 6 735 | 12 420 | 13 017 | 13 645 | 14 304 | 14 996 | 15 722 | 16 485 | 17 286 |
| protezione | 104 379 | 96 104 | 195 137 | 206 919 | 214 838 | 227 604 | 236 558 | 245 310 | 262 676 | 273 385 |
| lo staff | 81 444 | 81 444 | 162 887 | 171 032 | 179 583 | 188 562 | 197 990 | 207 890 | 218 284 | 229 199 |
| materiali di consumo, compresi indumenti da lavoro e attrezzature | 7 013 | - | 2 483 | 4 323 | 2 483 | 4 323 | 2 483 | - | 4 323 | 2 483 |
| IVA | 15 922 | 14 660 | 29 767 | 31 564 | 32 772 | 34 719 | 36 085 | 37 420 | 40 069 | 41 703 |
| assicurazione | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| gli edifici | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| responsabilità | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Pagamenti di utilità | 31 357 | 31 357 | 62 715 | 65 850 | 69 142 | 72 600 | 76 229 | 80 041 | 84 043 | 88 245 |
| Consumo medio ponderato per mq m / anno | 15,1 | 30,3 | 60,4 | 62,6 | 65,3 | 68,7 | 72,5 | 74,8 | 79 | 82,6 |
| Totale all'anno | 135 736 | 271 707 | 541 296 | 560 944 | 585 439 | 615 610 | 649 389 | 670 779 | 708 293 | 740 157 |
| Spese operative del proprietario | 135 736 | 135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
La tabella seguente mostra che l'ammontare delle spese operative nel primo anno sarà di $ 271.707, quindi aumenterà di anno in anno e raggiungerà $ 740157 nel decimo anno.
In una successiva analisi dell'efficacia del progetto, la dinamica del reddito del progetto nei primi 10 anni verrà considerata nella tabella seguente.
Ricavi del progetto
| guadagni | Anno 1 | Anno 2 | Anno 3 | Anno 4 | Anno 5 | Anno 6 | Anno 7 | Anno 8 | Anno 9 | Anno 10 | TOTALE |
| Tasso di occupazione (%) | 0% | 70% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | - |
| Reddito locativo (medio) | 0 | 2 717 987 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 39 702 947 |
I dati nella tabella ci consentono di concludere che l'ammontare delle entrate del progetto nel primo anno ammonterà a $ 2.717.987, quindi i ricavi aumenteranno, entro il decimo anno ammonteranno a $ 3.970.2947.
Quando si ricerca un progetto, è importante il calcolo delle detrazioni di ammortamento, presentato nella tabella seguente.
Ammortamento del progetto
| Ammortamento 3,33% annuo | Anno 1 | Anno 2 | Anno 3 | Anno 4 | Anno 5 | Anno 6 | Anno 7 | Anno 8 | Anno 9 | Anno 10 | TOTALE |
| Valore della proprietà | 10 107 658 | 13 107 659 | 12 845 506 | 12 588 596 | 12 336 824 | 12 090 087 | 11 848 286 | 11 611 320 | 11 379 093 | 11 151 512 | - |
| Ammortamento | 0 | 0 | 262 153 | 256 910 | 251 772 | 246 736 | 241 802 | 236 966 | 232 226 | 227 582 | 1 956 147 |
Come si può vedere dalla tabella, l'ammortamento nel terzo anno sarà di $ 262.153 e nell'ultimo decimo anno - $ 227.582. L'importo totale dell'ammortamento per tutti gli anni del progetto sarà di $ 1.956.147.
La tabella seguente mostra il flusso di cassa per il progetto.
Flusso di cassa
| FLUSSO DI CASSA | Anno 1 | Anno 2 | Anno 3 | Anno 4 | Anno 5 | Anno 6 | Anno 7 | Anno 8 | Anno 9 | Anno 10 | TOTALE |
| Attività principale | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Reddito lordo | -10 107 658 | -282 013 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 26 595 289 |
| Spese operative | -135 736 | -135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -271 590 |
| IVA da pagare | 0 | 0 | -590 817 | -620 358 | -651 375 | -683 944 | -718 141 | -754 049 | -791 751 | -831 339 | -5 641 774 |
| Attività operative | -10 243 394 | -417 866 | 3 282 315 | 3 446 431 | 3 618 753 | 3 799 690 | 3 989 675 | 4 189 159 | 4 398 616 | 4 618 547 | 20 681 926 |
| 11% CT - Riduzione NB | 0 | 0 | 4 585 059 | 1 347 770 | 1 236 765 | 1 105 779 | 951 216 | 768 831 | 553 617 | 299 664 | 10 848 702 |
| Imposta sulla proprietà | 0 | -262 153 | -256 910 | -251 772 | -246 736 | -241 802 | -236 966 | -232 226 | -227 582 | -223 030 | -2 179 178 |
| Imposta sul reddito | 0 | 0 | -1 826 511 | -1 090 183 | -1 106 108 | -1 119 280 | -1 128 942 | -1 134 183 | -1 133 916 | -1 126 843 | -9 665 967 |
| TOTALE RISULTATI | -10 243 394 | -680 019 | 5 783 953 | 3 452 246 | 3 502 674 | 3 544 388 | 3 574 983 | 3 591 580 | 3 590 735 | 3 568 338 | 19 685 484 |
| Attività finanziarie | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 7% sopra la norma | 0 | 0 | -2 917 758 | -857 670 | -787 031 | -703 676 | -605 318 | -489 255 | -352 301 | -190 695 | -6 903 704 |
| Corpo di prestito | 0 | 0 | -855 201 | -1 009 137 | -1 190 782 | -1 405 122 | -1 658 044 | -1 956 492 | -2 308 661 | -2 724 220 | -13 107 659 |
| Pagamento ai fondatori | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| RISULTATI FINANZIARI | 0 | 0 | -3 772 959 | -1 866 807 | -1 977 812 | -2 108 798 | -2 263 362 | -2 445 747 | -2 660 962 | -2 914 915 | -20 011 363 |
| Attività di investimento | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Rimborso dell'IVA | 1 562 552 | 63 742 | - | - | - | - | - | - | - | - | 1 626 294 |
| TOTALE sulle attività di investimento | 1 562 552 | 63 742 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 626 294 |
| TOTALE nel complesso | -8 680 842 | -616 277 | 2 010 994 | 1 585 439 | 1 524 862 | 1 435 589 | 1 311 621 | 1 145 833 | 929 773 | 653 423 | 1 300 415 |
La tabella mostra che il flusso di cassa totale per il progetto sarà di $ 1.300.415.
Stima del tasso di sconto
Al momento è utilizzato per ricalcolare i flussi di reddito futuri in un unico valore. Il tasso di sconto (r) sarà calcolato cumulativamente dalla formula:
r = α + MRR * RI,
dove
α è il tasso di inflazione medio nel periodo.
MRR (Rischio minimo di rendimento): il tasso di rischio reale minimo associato al funzionamento del progetto.
RI (Rischio d'investimento) - il livello di redditività (rischio) media richiesta dai partecipanti al progetto.
Il tasso di rischio MRR minimo reale per questo caso sarà pari al costo dei fondi presi in prestito, vale a dire il 18%, ovvero il tasso su un prestito bancario.
Conformemente all'accordo di investimento, il rendimento medio richiesto del RI dai partecipanti al progetto è fissato al 2%.
Pertanto, il tasso di sconto sarà pari a:
r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%
risultati
Nel redigere un piano aziendale per la costruzione di un business center, il progetto è stato preso in considerazione e sono state tratte conclusioni ottimistiche.
Nei prossimi tre anni, si osserverà una moderata crescita economica nel distretto di Mytishchi, tuttavia verrà espresso il ritardo degli indicatori medi per il distretto rispetto agli indicatori medi della regione di Mosca. Le industrie leader rimarranno ingegneria, produzione di strumenti e industria delle costruzioni.
Entro la fine del 2018, si prevede di aumentare il tasso di crescita del commercio al dettaglio del 40% e di aumentare del 35% il volume annuale dei servizi alle famiglie. La crescita del commercio sarà assicurata dalla crescita della classe media e dal suo reddito.
Le aree che soddisfano gli standard internazionali sono in grave carenza, la domanda di spazi commerciali di qualità supera l'offerta. Ciò porterà ad un aumento della qualità della creazione e della gestione del centro commerciale.
Le principali fonti di domanda oggi sono i negozi di abbigliamento. Rappresentano circa il 50% dell'area nei centri commerciali. Il livello di spazio libero nel 2018 sarà del 10-15%. L'aumento previsto degli immobili al dettaglio sarà di circa 75.000 mq. m. Attualmente, il tasso medio di noleggio per locali commerciali in città è di circa $ 405 / sq. m. all'anno (IVA e spese operative incluse).
Nella zona del primo anello dell'ambiente vi è un gran numero di oggetti che competono sia nel settore alimentare che nel settore dei beni industriali.
Nel calcolare i flussi di cassa, sono stati presi in considerazione il tasso medio di affitto, la disponibilità di locali al livello del 5%, nonché tutti i costi operativi e i pagamenti del prestito. Il flusso di cassa per il progetto si è rivelato positivo, ma non ancora sufficientemente ampio.
Il tasso di sconto, che include il tasso di inflazione medio, il rischio generato dal progetto e il rendimento medio richiesto, è stato del 30%.
Pertanto, il progetto presentato può essere accettato per considerazione, poiché i calcoli mostrano la sua redditività ed efficacia.