רכוש עירוני ברוסיה נחשב לנכס כזה אשר על בסיס זכות הבעלות הוא שייך למדינה (מה שנקרא רכוש פדרלי), כמו גם לרכוש, על בסיס זכות הבעלות, בבעלותם של גורמי מדינה. מטעם המדינה ונתיניה, לגופים המפעילים את כוח המדינה יש את הזכות לרכוש נכס זה ולממש את זכויותיו והחובות הקנייניות שלו ביחס אליו.
רכוש עירוני הוא גם זה שבבעלות יישובים עירוניים או כפריים, או גופים עירוניים אחרים. לרשויות המקומיות יש את הזכות לרכוש ולהשתמש בה, ובמסגרת סמכותן של עיריות, המוקמת על ידי מעשי רגולציה מיוחדים, מדברים בבית המשפט. בואו נשקול בהתחלה מהי מכירת והשכרת רכוש עירוני
הוראות כלליות לחכירה של רכוש עירוני (מדינה)
לשכירת רכוש עירוני מאפיינים משלו הקשורים לסיום החוזה, כמו גם להקמת כל תשלומי החכירה הרלוונטיים. בהתאם לחלק מהוראות החוקה של הפדרציה הרוסית, ניהול רכוש עירוני (מדינה) מתבצע על ידי ממשלת המדינה.
יחסים המתעוררים בתהליך סיום חכירה של רכוש עירוני, כמו גם ביצוע חוזה שכירות, מוסדרים על ידי פרק 34 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. חוזה השכירות, המכונה אחרת חכירה של רכוש, הוא שעל המשכיר לספק לשוכר נכס פדרלי מסוים לשימוש זמני תמורת תשלום.
חשיבות ההצהרה
כל השאלות הנוגעות לשכירת נכס פדרלי מוחלטות רק על בסיס בקשה ממעגל יחידים או ישויות משפטיות, רוסיות או זרות, המוגדרות על פי חוק. זה כולל גם ארגונים בינלאומיים שמחליטים כי הם מחזיקים במאזן.
מה עוד צריך?
בנוסף לבקשה (בקשה להשכרה), על המבקש להגיש לוועדה המיוחדת לניהול רכוש עירוני (פדרלי) את המסמכים הבאים:
- מקורם של המסמכים המרכיבים של החברה המקבלת את הנכס להשכרה, או העותקים שלהם נוטריוניים, אם מדובר בגורמים משפטיים. אם החכירה נועדה להסתיים על ידי אדם כיזם יחיד, אז תידרש ממנו תעודת רישום של מיזם פרטי.
- יתרת החברה, אשר בחכירה של רכוש תפעל כשוכר.
- תעודת חוב עבור שטרות שירות או שכר דירה.
- תעודה שאושרה על ידי רשות המס בנוכחות או היעדר חובות עבור כל סוגי התשלומים החייבים.
כאשר בוחנים בקשות לחכירה, נלקחים במיוחד בחשבון נוכחות או היעדר פיגורים של חובות מס ותשלום מועד של חובות שכירות. על מנת להגביל את התנאים המקסימליים לליסינג, תקופה זו מוסדרת בבירור והיא מסתכמת בחודש החל מהיום בו השוכר מספק חבילה מלאה של מסמכים רלוונטיים.
פורמט נכס להשכרה
חכירה של רכוש פדרלי ועירוני עשויה ללבוש מספר צורות:
- בכפוף לביצוע על ידי החוכר של זכות קדימה להסכם שכירות - בנוהל להארכת הסכם כזה;
- לפי הסדר הכללי של בקשות, כולל על בסיס מכרז מסחרי או באמצעות מכירה פומבית.
מכירה פומבית היא דרך תחרותית לקבוע מי יהפוך לשוכר של רכוש מדינה או עירייה. המכירה הפומבית מתבצעת באמצעות מכירה פומבית ציבורית, כאשר השוכר הוא המבקש שהציע את המחיר המרבי עבור הזכות לסיום חוזה שכירות. תחרות מסחרית היא דרך לקבוע את דייר הנכס, שם ניתן להכיר בזוכה בתור המבקש שיגיש את ההצעה המועילה ביותר.
מה לעשות אם התקבלה סירוב?
סירוב בבקשה לסיום הסכם שכירות ניתן על ידי הוועדה לניהול נכסי מדינה או עירוני ויש למסור אותו למבקש בכתב. תנאי מוקדם כאן הוא אינדיקציה לסיבות לסירוב שכזה, אשר בתורו ניתן לערער בבית המשפט בהתאמה להסדרת מעשי משפט רגולטוריים מיוחדים.
העברת רכוש בחכירה
יש לסכם את הסכם השכירות עבור כל הנחות חוץ למגורים בכתב במסמך אחד שנחתם על ידי שני הצדדים. על פי הסכם זה, על השוכר להעביר לשימוש זמני מבנה, מבנה או הנחת יסוד ספציפיים. על חוזה השכירות לציין בהכרח נכס זה, מצבו הטכני, מיקום, שטח ומאפיינים אחרים. חכירה של חפצי רכוש כאלה מתבצעת על פי שטר העברה או מסמך אחר המעיד כי החפץ הועבר לשימוש הדייר. יש לערוך את המעשה בשני עותקים - לשני הצדדים לחוזה זה. 5 ימים לאחר כריתת ההסכם, על השוכר לספק לשוכר את הנכס נשוא שכירות זו.
מכירת נכסים עירוניים (מדינה)
תהליך מכירת הרכוש העירוני נשלט על ידי החוק "על הפרטת רכוש מדינה ועירייה". הפרטה היא התנכרות לרכוש שנמצא בזכות הבעלות של עיריות, לזכות הבעלות על ישויות משפטיות או של יחידים. תהליך זה מעיק.
כל רכוש משפטי בתהליך המכירה זכאי לכל ישויות משפטיות וכן לאנשים פרטיים. רשימה זו לא כוללת ארגונים יחידים, מוסדות עירוניים או מדינה. זה חל גם על אותם ישויות משפטיות בהן ההון המורשה מכיל יותר מ -25% מהכספים שבבעלות המדינה או ישויותיה. יש אתר מיוחד למכירת נכסים עירוניים, המספק באופן רשמי מידע בנושא זה. נוהל הפרטת הרכוש המוחזק בבעלות עירונית עולה בקנה אחד עם מעשי הרגולציה של המדינה, כמו גם נושאיו.
כיצד נקבעת העלות?
המחיר הרגיל של נכסים הכפופים להפרטה הוא הערך המינימלי בו ניתן להיפטר מנכס כזה. זה נקבע באופן שקבעה ממשלת המדינה. המחיר הרגיל של נכס הנתון להפרטה צריך להיות שווה למחיר השוק, שנקבע על ידי שמאי עצמאי. המחיר ההתחלתי של רכוש עירוני הנתון להפרטה נקבע במקרים שנקבעו בחוק על סמך חוות דעתו של שמאי עצמאי, שצריך גם לבצע את פעילותו על פי החוק.
התנאים להפרטה של רכוש השייכים לעיריות, על פי פעולות החוק הרגולטוריות המסדירות הליך זה, נקבעים באופן עצמאי על ידי הרשויות המקומיות. מידע על תחילת הפרטת הרכוש העירוני (המדינה) חייב להתפרסם במקורות תקשורתיים שונים, אשר נקבעים גם על ידי הרשויות המקומיות. זה אמור לקרות חודש לפחות לפני היום שנקבע, אלא אם כן נקבע אחרת בחוק. רכוש עירוני נמכר לאחר ההפרטה.
מה צריך לפרסם באמצעות התקשורת?
רשימת המידע הכפופה לפרסום חובה בתקשורת:
- שמה של השלטון המקומי שקיבל את ההחלטה להתחיל בהפרטה של רכוש עירוני, כמו גם את כל פרטי ההחלטה.
- שם הרכוש העירוני, כמו גם כל המאפיינים האישיים שלו.
- השיטה לפיה תבוצע הפרטת הרכוש העירוני.
- מחיר התחלתי.
- תנאי תשלום, תנאי יישומו, וכן כל הפרטים הנדרשים בחשבונות השוטפים.
- מקום הבקשה להפרטה של רכוש עירוני, נוהל יישומו, תאריכי התחלה וסיום.
- דרישות לניירת ורשימתם הממצה.
- המונח שנקבע לסיום חוזה מכר של רכוש עירוני.
- ההזדמנות להכיר את הקונים הפוטנציאליים למידע אחר אודות האובייקט שיש להפריט, כמו גם עם תנאי החוזה ומעשה המלאי.
- תנאי הגבלה עבור קטגוריות מסוימות של ישויות משפטיות או אנשים פרטיים.
- מידע חשוב אחר.
מכירת רכוש עירוני באמצעות מכירות פומביות
ניתן גם למכירה פומבית של רכוש עירוני. זה קורה אם רוכשי נכס כזה אינם צריכים לעמוד בתנאים כלשהם בקשר אליו. הזכות לרכוש נכסים עירוניים בתהליך המכירה מתבצעת במכירה פומבית ושייכת לקונה שמוכן להציע את המחיר הגבוה ביותר עבורו. אם רק גורם משפטי או יחיד אחד לקחו חלק במכירה הפומבית, מכירה פומבית כזו תבוטל על פי החוק.
לפני המכירה הפומבית, על התקשורת לציין:
- מקום וזמן מכירה פומבית כזו;
- הסדר בו ייקבעו הזוכים;
- תנאים לביצוע הפיקדון, גודלו, כל פרטי הבנק הדרושים והליך ביצועו.
מידע על תוצאות המכירות הפומביות כפוף לפרסום חובה בתקשורת, כאשר התקופה לפרסום כאמור לא תעלה על שלושים יום ממועד פעולות אלה. מכירה פומבית למכירת רכוש עירוני ותחרויות נושאיות יכולה להתקיים גם בצורה אלקטרונית. כפי שכבר צוין, יש אתר מיוחד לכל מי שמתעניין בנושא זה. מתן הצעות מחיר למכירת נכס עירוני בפורמט זה יבטיח את שקיפותן של המידע ואת הפשטות של נוהל זה. צפייה אלקטרונית תמזער את האפשרות לקנוניה בין משתתפים במכירות פומביות כאלה לבין מארגניהם. הפרטת המתקנים מתבצעת על ידי עריכת חוזה מכר של רכוש עירוני, אשר בהכרח צריך לכלול את כל תנאי העסקה הזו.