מהו שיעור היוון? הגדרה, שיטות חישוב

שיעור ההיוון הוא בעל חשיבות רבה בעת תכנון פעילויות פיננסיות או השקעות. יחד עם זאת, ברוסיה לא תמיד ניתן לקבוע את שיעור ההיוון בדייקנות אמינה. זה נובע מהעובדה שמידע משווקים שונים אינו שלם. בנוסף, לעיתים קרובות זה לא לגמרי נכון. מהו שיעור היוון?

מהו שיעור היוון?

אינדיקטור זה הוא היחס בין שווי הנכס להכנסות שהוא יכול להביא במהלך השנה. שיעור ההיוון מאפשר למשקיע להעריך את סיכויי ההשקעה של כסף בנכס מסוים. ישנם מספר סוגים של מחוון זה. על ידי ניתוח כל אחד מהם, תוכלו להבין טוב יותר את התכונות האופייניות לשיעורי ההיוון.

אינדיקטור מאפיין

לדוגמה, שיעור היוון נטול סיכון מספק את כיוון ההשקעות בנכסים שעבורם מובטחת לפחות החזר השקעה. ככל הידוע, השקעה ללא סיכונים למעשה אינה קיימת. במקרה זה, אנו מתכוונים להשקעות כך שההסתברות לתאונות לא נעימות מופחתת לאפס.

דוגמה להשקעה כזו היא השקעה שהערב שלה הוא המדינה או בנק אמין משוויץ. יחד עם זאת, סיכוני שוק קשורים זה בזה באופן בלתי נפרד עם מכשירים פיננסיים כמו מניות, אגרות חוב וניירות ערך אחרים. ההכנסות מהשקעות כאלה תלויות ישירות בהצלחת החברה המנפיקה.

המשקיעים היו הראשונים שהרגישו את הרווחיות הנמוכה של עסק בגלל השקעה בכספים עצמם בניירות ערך. אך לא רק מימון מסוג זה מלווה בסיכונים. לדוגמא, נדל"ן הוא מסורתי ואחת מדרכי ההשקעה האמינות ביותר. עם זאת, נכס זה מועיל גם לסיכונים כמו נזילות נמוכה, פחת במהלך הפעילות וכן שינויים בחקיקה, כולל מס.

שיטות לחישוב שיעור ההיוון

מהן שיטות החישוב לשיעור ההיוון? יש כמה מהם:

• בנייה מצטברת;
• השקעות קשורות;
• שיטת סחיטת שוק;
• השיטה של ​​אינווד ואחרים.

בפועל, הנפוצה ביותר היא שיטת הבנייה המצטברת. מהם המרכיבים של שיעור ההיוון? בשיטה זו נעשה שימוש בעקרון של סיכום מדד שיעורי ללא סיכון, פרמיית סיכון שוק ופרמיית סיכון הקשורה בהשקעה בנכס ספציפי. מה המשמעות של זה? במילים אחרות, על מנת לחזות את הרווח הסביר, יש לקחת בחשבון מדדים כגון שיעור ללא סיכון, רמת הסיכונים הכוללת בשוק ומידת הסיכון ביחס לנכס מסוים.

שיעור היוון מקרקעין

בתהליך ניתוח הרווחיות הסבירה של השקעה בנדל"ן, המשקיעים מחשבים את הרווח שהם יכולים להשיג במהלך פעולתו. שיטה זו מאפשרת לך לחזות את השפעת ההשקעה ולהשוות את מחיר הרכישה של האובייקט עם הכנסות.

שיעור ההיוון של נדל"ן מחושב על ידי נוסחה הנגזרת מהמשוואה הבאה:

V = I / R, היכן:

• V הוא שווי הנכס;
• אני - הרווחיות המשוערת מהפעלת המתקן;
• R הוא שיעור ההיוון של הנדל"ן.

בהתאם לכך, שיעור ההיוון: R = אני / ו.

יש לציין ששיעור היוון ההכנסה נקרא לעיתים גם יחס היוון, שיעור היוון או מכפיל שכר דירה נטו. מונחים אלה הם מילים נרדפות. החישוב של אינדיקטור זה יעיל ואובייקטיבי למדי. זאת בשל העלות הקבועה של הנדל"ן, שקובעת את השוק ואשר ניתן למצוא ממקורות פתוחים. בנוסף, מחיר השכירות של נדל"ן מוסדר גם על ידי השוק, מה שמפשט את המשימה.

עקרונות חישוב שיעור היוון הנדל"ן

יודגש כי בעת חישוב הרווחיות של חפץ, יש לנכות את ההוצאות הנדרשות מכלל ההכנסות. אלה כוללים:

• תשלום עבור חשמל;
• תשלום עבור אבטחת אובייקטים;
• שכר עובדים שונים;
• עלויות אחרות הקשורות לתהליך הפעלת הנדל"ן.

בנוסף, מהפרמטר I יש צורך להפחית את הרווח שאבד בגלל חכירה של לא 100% מהבניין. כמו כן, הוצאות המקטינות את הרווחיות הכוללת כוללות מיסים, ריבית על הלוואות ועלויות קבועות אחרות. ורק לאחר ניכוי כל העלויות, אנו מקבלים הכנסה תפעולית נטו, המשמשת בנוסחה לחישוב שיעור ההיוון של הנדל"ן.

לאחר שקיבלנו את כל הנתונים הדרושים, אנו יכולים לחשב את המדד הנדרש על פי הנוסחה הנ"ל. קחו דוגמה. נניח שאתה משקיע בסוג של נדל"ן כמו שטח אחסון. עלות המתקן היא 50 מיליון רובל. לאחר ניכוי כל העלויות, המשקיע קובע שההכנסה התפעולית נטו תהיה 13 מיליון רובל בשנה. כדי לקבוע את שיעור ההיוון של נדל"ן, עליך להשתמש בנוסחה: 13 מיליון / 50 מיליון = 0.26. ערך זה מראה כי כל שנה המשקיע יקבל 26% מהשקעתו מהשכרת מתקני אחסון.

בחירת הנכס עם שיעור ההיוון הגבוה ביותר

בבחירת נכס מקרקעין להשקעה בכסף, יש לתת עדיפות לאלה עם שיעור ההיוון הגבוה ביותר. בנוסף יש לציין כי מבלי לקחת בחשבון מקדם כזה אי אפשר לחזות את יעילות ההשקעות ולהעריך את האובייקט לפני רכישתו. זה גם דורש ניתוח שוק ומעקב אחר אינדיקטורים כלכליים חשובים על סמך נתונים זמינים על השקעות בנדל"ן.

בתהליך של מעקב מלא יש להכליל את המידע שהתקבל. במקביל, יש צורך להעריך מגזרים שונים בשוק הנדל"ן. בהמשך, מידע זה ישמש כמדריך ויאפשר הערכה נכונה של המתקן. בנוסף, הדבר מאפשר לבצע ניתוח השוואתי איכותי של המדדים המחושבים הזמינים והנתונים הממוצעים לשוק.

שיטת השקעה צמודת

לעיתים קרובות משתמשים בכמות הון עצמי והון מושאל לרכישת נדל"ן. לכן, לצורך החישוב הנכון של שיעור ההיוון, יש לקחת בחשבון את שני מקורות ההשקעה. כיצד לחשב את המחוון? במקרה זה, שיטת ההשקעה הישירה, או כפי שהיא מכונה גם הטכניקה של קבוצת ההשקעות, משמשת לקביעת יחס ההיוון. יתר על כן, נוסחת שיעורי ההיוון לקרנות אשראי היא כדלקמן:

Rm = DO / IR, איפה:

• Rm - יחס היוון קרנות שאולות, או קבוע משכנתא;
• DO - תשלומים שנתיים על קרנות שאולות;
• IR הוא הסכום העיקרי של הלוואת המשכנתא.

במקרה זה, שיעור ההיוון להון מחושב על פי הנוסחה כדלקמן:

Re = DP / K, איפה:

• Re הוא שיעור התשואה להון;
• DP - תזרים מזומנים לשנה שלפני תשלום כל המסים;
• K הוא סכום ההון.

שיעור ההיוון הכולל בעת שימוש בשיטת ההשקעה הישירה נקבע על ידי חישוב הממוצע המשוקלל של שני המדדים הראשונים: P = M x Pm + (1 - M) x Re, כאשר M הוא החלק של הכספים שהושאלו בעלות הכוללת של האובייקט.

שיטת סחיטת שוק

שיטה זו כוללת שימוש בחישוב שיעור ההיוון של המדד לרווח תפעולי נטו מפעילות של חברה דומה או מהנדל"ן שלה, כמו גם משווי המכירה של נכסיה. כדי לקבוע את יחס ההיוון בשיטת סחיטת השוק, יש צורך לחלק את הרווח התפעולי נטו בעלות של אובייקט או חברה דומה.

איך להבין זאת? במילים אחרות, כדי לקבוע את שיעור ההיוון של החברה הרצויה, משתמשים באינדיקטורים לנוסחה הבסיסית ליחס ההיוון, אולם עבור חברה דומה אחרת התופסת את אותו פלח שוק והיא דומה להשוואה בגודלה. מאפיין אופייני לשיטת חישוב זו הוא היעדר חשבונאות להחזר ההשקעה והתשואה על ההשקעה.

לטכניקה זו יש יתרונות וגם חסרונות ברורים. המאפיינים החיוביים כוללים את הפשטות היחסית בקביעת יחס ההיוון. להימור המחושב בדרך זו יש חסרונות. לדוגמא, החסרונות כוללים היעדר נתונים הכרחיים ביחס לרווח התפעולי והנטו של החברה נטו, אשר נלקחים כבסיס לניתוח. לכן לא תמיד ניתן לבחור את הדוגמאות הנכונות והמתאימות.

שיטת אינווד

שיטה זו משמשת במקרים בהם על פי התחזית, במהלך מחזור ההשקעה כולו, התשואה על ההשקעות תהיה שווה. במקביל, חלק מההכנסה מייצג את התשואה על ההשקעה, והשני הוא התשואה על ההון שהושקע. סכום השבת ההון מושקע מחדש. זה לוקח בחשבון את שיעור ההחזר על ההשקעה. ניתן לקבוע את שיעור ההיוון בתנאי של קבלת הכנסה שווה על ידי השגת סכום שיעור ההחזר על ההשקעות וגורם קרן ההחזר באותו אחוז.