חלקות קרקע הן רכוש שנדרש לבניית מתקנים, חקלאות או למטרות אחרות. ניתן להנפיק אותם להשכרה מבעלים פרטיים או מהמדינה. במקרה זה, החוכר רשאי לשכור את המקרקעין בתנאים מסוימים. לשם כך, חשוב כי הבעלים הישיר יקבל הודעה על הכנת חוזה חדש. גובה שכר הטרחה נקבע על ידי השוכר הישיר, אך אסור כי תנאי הסכם השכירות המשכירים אינם עומדים בסתירה לדרישות המפורטות בהסכם השכירות.
צדדים לחוזה
בעת עריכת הסכם לשכירות משנה עבור חלקת אדמה, המשתתפים הם החוכר והשוכר. לרוב הם מיוצגים על ידי חברות תעשייתיות גדולות, אך אפילו אנשים פרטיים יכולים להשתתף בעסקה.
לרוב, חברה גדולה שוכרת חלק גדול מאדמה מהמדינה. הוא מחולק למספר אזורים קטנים, המשוכרים אז במחיר גבוה יותר. לעתים קרובות, הסיבה להשכרת חלקת קרקע היא ירידה בכושר הייצור או עלייה במיסים על השוכר.
הצדדים לעסקה עשויים להיות בעלי מעמד משפטי שונה. לא רק חברות יכולות להתנהג כדיירים, אלא גם יזמים בודדים או אפילו אנשים פרטיים. אין מגבלות על אזרחותם של אנשים או על חלקם של הון זר בתקציב המשרדים.
זכויות וחובות הצדדים
חכירה ושכירות משנה של חלקות קרקע הן מושגים דומים, מכיוון שממילא שטח מסוים מועבר לאדם או חברה ספציפית לשימוש זמני. מותר לציין בחוזה השכירות את האפשרות לפדות את השטח. התכונות של השכרת חלקת קרקע כוללות:
- על השוכר להבטיח לבעל המקרקעין כי העברת הקרקע מתבצעת במסגרת החוק ובביצוע נכון של ההסכם.
- יש להזהיר את בעל השטח על עריכת חוזה לשכירות משנה;
- השוכר אינו יכול להציע לדייר המשנה יותר זכויות ממה שיש לו על בסיס הסכם השכירות העיקרי;
- אסור להתערב בפעילותו של המשנה, אם הוא לא מפר את דרישות החוק;
- קיומו של הסכם שכירות משנה לא מבטל בשום דרך את ההתחייבויות הקיימות במסגרת חוזה השכירות העיקרי;
- השוכר רשאי לסיים את היחסים עם המשיב מסיבות שונות, למשל, אם אין תשלום חודשי במועד או ייצור בלתי חוקי.
כל הזכויות והחובות הנובעות משני הצדדים לעסקה, מבלי להיכשל, נקבעים בהסכם שכירות המשנה. הוא נערך תוך התחשבות בהוראות החכירה.
הסיבות לסיום מוקדם
הסכם שכירות לשכירות משנה עבור חלקת קרקע מסתיים בהחלטת בית משפט או בדרכי שלום אם קיימות הסיבות הבאות:
- באופן שיטתי, המשנה מפר את דרישות הקוד האזרחי;
- התשלום עבור השימוש באתר אינו משולם במועד;
- תאונה קשה התרחשה בשטח;
- אדמה מפונקת בגלל אסונות טבע שונים;
- השטח משמש למטרות אחרות;
- החפץ נתפס לצרכי המדינה.
אם יש ראיות לכך שהמשיב הפר את דרישות החוק, הרי שהוא אחראי בנוסף למעשיו. לשם כך משולמים להם הקנסות המתאימים.לחוכר הזכות להחכיר את המקרקעין רק בהודעה מוקדמת על מעשיו של בעל השטח.
נושא החוזה
בעת עריכת הסכם מוקדשת תשומת לב רבה לנושא שלו. זה מיוצג על ידי חלקת אדמה ישירה. הסכמי שכירות קרקע ושכירות שכירות שכירות צריכים לכלול את המידע הבא על הקרקעות:
- שטח מועבר;
- הכתובת המדויקת
- מספר קדסטרלי;
- רשימת הבניינים שנמצאים בשטח;
- נוכחות דרכי יער;
- מובאים אובייקטים של בנייה בעיצומה;
- ניתנת נוכחות של מספר מבנים הידראוליים, מגדלי אש, צינורות או אלמנטים ומבנים אחרים.
אם החוכר משוכר משנה רק חלק מסוים מההקצאה, מידע זה נכלל בהסכם שכירות המשנה. בנוסף, מומלץ בעת העברת קרקעות, לערוך תעודת קבלה.
להלן ניתן ללמוד בהסכם מדגם שכירות לשכירות משנה.
ניואנסים לבעל הקרקע
יש ליידע את בעל השטח כי השוכר מתכנן להשכיר את המקרקעין. אם חוזה השכירות העיקרי למשך שנה, תחילה עליך לקבל הסכמה מהבעלים להעביר את הקרקע לדייר.
תקופת השכרת המשנה של חלקת אדמה לא תעלה על התקופה המפורטת בחוזה הראשי. אם המקרקעין מושכרים לתקופה משמעותית, השטח עלול להפוך לנחלת הדייר, אם המשכיר הוא המדינה. לאחר מכן השוכר קובע באופן עצמאי באיזו שעה הוא מעביר את רכושו לאנשים אחרים לשימוש זמני.
כללי חוזה
בעת עריכת הסכם, מומלץ להשתמש במודל של הסכם שכירות משנה למגרש קרקע כדי לא לפספס נקודות חשובות. אם המועד האחרון עולה על שנה, יש לרשום את המסמך בשירות הרישום הפדרלי.
ההסכם נחתם לא מרגע חתימתו על ידי שני הצדדים, אלא לאחר ביצוע שינויים בארה"ב. המשכירות של חלקת אדמה קבועה בהכרח על ידי מסמך רשמי. בעזרת הסכם זה מוסדרים היחסים המתעוררים בין השוכר, בעל המקרקעין והשכירות המשכירות.
אילו פריטים כלולים?
בעת עריכת הסכם לשכירות משנה, יש לכלול חלק מהאדמה במידע המסמך:
- לפיכך מצוין פרטי המשתתפים, שמם המלא, נתוני הדרכון וכתובת האזרחים, ואם החברה הינה צד אחד, כלול בהסכם פרטיהם, שמם המלא, הכתובת החוקית, TIN ומידע נוסף;
- כתובת הנכס שהועבר לשימוש זמני רשומה במדויק;
- אם רק חלק משטח אחד מועבר, אז מצוין האזור המדויק שלו;
- נקבע סכום התשלום עבור השימוש בקרקע;
- הנוהל ניתן על בסיס אשר יועברו כספים למשכיר;
- מציין את התקופה בה נערך ההסכם;
- הזכויות וההתחייבויות הבסיסיות המופיעות לצדדים בחוזה לאחר רישום מסמך זה;
- מצוין אחריות הצדדים;
- מפרטת את העילות לסיום החוזה המוקדם.
מותר להשתמש בעלות קבועה של שכירות משנה או צפה, מכיוון שהעמלה עשויה להיות תלויה בתנאים שונים. על בעל הבית לוודא כי המשנה משתמש בשטח רק על סמך ייעודו, שכן אחרת פעולות בלתי חוקיות עלולות להוביל להשפלת אדמות ולירידה בערך השטח.
רק כשאתה לוקח בחשבון את הכללים הרבים אתה יכול לעשות את ההסכם הנכון לגבי שכירות שכירות של הארץ. מסמך תדר לדוגמא משמש לעריכת נכון של חוזה.
אילו מסמכים נדרשים מהשוכר?
לפני התקשרות בהסכם, על החוכר להוכיח לשוכר הפוטנציאלי כי יש לו את הזכות לערוך הסכם כזה. לשם כך נערכים המסמכים הבאים:
- החוזה העיקרי שחתם עם הבעלים הישיר של הנכס, והבעלים יכול להיות מיוצג על ידי אדם פרטי או המדינה;
- אישור בכתב של הבעלים לספק את הקרקע לשימושם של צדדים שלישיים;
- מכתב רשמי שהתקבל מבעל השטח;
- דרכון הדייר;
- תמצית מ- USRN המכילה מידע על גודל החלקה ובעליה המיידי;
- הסכמת בן / בת הזוג של הבעלים לספק קרקע להשכרה;
- אם ישנם בניינים בשטח, מבוקשים תמציות מ- USRN עבור כל אובייקט.
הזכות לשכירות קרקע שייכת הן ליחידים והן לחברות שונות. אזרחים מכינים דרכון לסיום חוזה, אך על החברה להעביר את המשמרת את התיעוד המרכיב, תעודת הרישום ומסמכים אחרים. על חוזה השכירות העיקרי להיות סעיף מיוחד המאפשר לשוכר להעביר את השטח לשימוש לאנשים אחרים על בסיס הסכם שכירות משנה.
הוראות שלב אחר שלב
השכרת משנה של חלק משטח חלקה או שטח מלא מבוצעת ברצף מסוים של פעולות. אלה כוללים:
- בתחילה נחתם חוזה שכירות עם בעל השטח;
- על השוכר לוודא כי על סמך תוכנו של מסמך זה יש לו את הזכות לספק את השטח לשימוש לצדדים שלישיים בכל מחיר;
- אם המסמך נערך לתקופה העולה על שנה, יש לרשום אותו ב- Rosreestr;
- מתבצעת חיפוש אחר תת-מועמדים שמוכנים לחתום על הסכם בתנאים ספציפיים;
- כל צד מכין את התיעוד הדרוש לשיתוף פעולה נוסף;
- נערך הסכם בין שני משתתפים, ואם גודל השטח הוא משמעותי או שאחד הצדדים הוא חברה גדולה, רצוי לערב עורכי דין מנוסים בהליך זה כך שישתכנעו בטוהר החוקי של העסקה;
- אם תקופת שכירות המשנה עולה על שנה, יש לרשום את המסמך ב- USRN;
- לאחר תום התקופה שנקבעה, כל חוזה יכול להאריך.
רישום חוזה שכירות או שכירות שכירות מתבצע תוך עשרה ימים לכל היותר. לאחר מכן השוכר או המשנה יכול להשתמש בשטח שהושג למטרות שצוינו בחוזה.
קביעת מתן הקצאה ישירה לשימוש קבועה עדיף על ידי עריכת שטר העברה. זה מציין מתי הועברה השטח. על המשתמש להעביר למשכיר את הכספים שצוינו בחוזה תוך פרק זמן מוגדר. אם יתעכבו עיכובים, הדבר מוביל לחישוב הקנסות, וייתכן שההסכם יסתיים לפני לוח הזמנים.
כמה זמן הוא נמשך?
המונח שלשמו נערך הסכם לשכירות משנה עשוי להשתנות משמעותית במצבים שונים. זה תלוי בתקופה שצוינה בהסכם החכירה העיקרי. לפיכך, אם המדינה סיפקה קרקעות לתקופה של 15 שנה, הרי שלא ניתן לבצע את השכרת המשנה של חלקת אדמה עירונית לתקופה העולה על 15 שנה.
אם ההסכם מציין את המונח הלא נכון, אזי המסמך מבוטל בקלות דרך בית המשפט.
עלויות חוזה
אספקת קרקעות לשכירות משנה בהחלט מלווה בסיום הרשמי של ההסכם. במקרה זה, עליכם לשלם אגרה ממלכתית על ביצוע השינויים המתאימים ל- USRN. המחיר תלוי במי המשתמש באדמה:
- אנשים משלמים 2,000 רובל.;
- עבור חברות, כמות החובה עולה ל 22,000 רובל.
אם כמה אזרחים או ארגונים משתתפים בעסקה, גודל העמלה עולה בהתאם למספר המשתתפים. דמי ההרשמה משולמים, כך שלא משנה כמה חפצים מועברים לשימוש. ניתן לשלם את החובה הממלכתית באמצעות סניפי MFC או כספומטים שונים. בנוסף, אתה יכול ליצור קשר עם כל סניף בנק.
אילו מצבים שנוי במחלוקת עשויים להתעורר?
השכרת משנה לשטח היא תהליך די ספציפי ומורכב. זאת בשל העובדה כי לצורך העברת האובייקט לשימושו של אדם מסוים, נערכים שני הסכמים נפרדים, הרשומים ב- USRN. לפיכך, לעיתים קרובות מתעוררים מצבים מעוררי מחלוקת, לפיתרון נלקחים בחשבון התכונות:
- אם המשתמש לא משלם אגרה במועד, זה יהפוך לבסיס לחיוב קנסות, וייתכן שנקבע את גובה העונש בחוזה הישיר;
- סטיות משמעותיות מתנאי העסקה מביאות לסיום מוקדם של ההסכם;
- אי אפשר לסכם חוזה ללא עריכה ראשונית של השטח וביצוע מדידות קרקע, שכן במקרה זה אין גבולות מדויקים של ההקצאה לשימוש;
- מדידות קרקע מתבצעות רק על ידי הבעלים הישיר של השטח;
- גם אם כל המסמכים הדרושים נערוכים ונחתמים, העסקה לא תושלם עד שהיא תירשם אצל Rosreestr, לפיכך, בהיעדר רישום, רשאי המשיב לא לשלם כספים על פי החוזה, שכן אפילו נוכחות של שטר העברה חתום אינו משמש בסיס להעברת אגרה;
- אם משתמש המקרקעין מסיים את פעילותו באתר לפני המונח שצוין בחוזה, אין זו סיבה לסיום התשלומים, לכן עליו להקפיד על דרישות החוזה, אחרת יתכן שהוא יתמודד עם הצורך לשלם קנסות גדולים בכוח;
- אם בעל ההקצאה מעלה ללא הרף את גודל האגרה, אך יחד עם זאת אינו ממלא את התחייבויותיו הקשורות לתחזוקת קרקעות, השוכר יכול לתבוע את המשכיר;
- אם הסכם השכירות יסתיים לפני לוח הזמנים, זה מוביל לסיום האוטומטי של הסכם השכירות המשכירות.
אם כל אחד מהצדדים בעסקה עוקב אחר דרישות החוק, לא יהיו נושאים מעוררי מחלוקת המובילים לצורך להגיש תביעות בבית המשפט.
סיכוני משתתפי התהליך
לפרוץ טריטוריה יש סיכונים מסוימים עבור המשתמש הישיר. אלה כוללים:
- החוזה נחתם לא עם בעל השטח אלא עם השוכר;
- אם ההסכם המקורי יסתיים מסיבות שונות, הסכם שכירות המשנה יאבד מכוחו החוקי;
- קיימת אפשרות שהשוכר הוא רמאי, כך שהוא יכול להונות את המשנה וגם את הבעלים המיידי של השטח;
- התקופה בה מבוצעת המשכירות מוגבלת לתקופה שבגינה מתקיים הסכם השכירות העיקרי.
לכן למצוא משתמשים שמוכנים להתקשר בהסכם כזה הוא די קשה. בדרך כלל מדובר בחברות שונות שמשתמשות בשטחים לצורך עשיית עסקים.
כללי גלגול
הארכת הסכם המשכירות מותרת רק אם מאריך תקופת החכירה. לכן, בתחילה, השוכר יצטרך לפתור בעיות עם הבעלים בנוגע להרחבה. רק בהחלטה חיובית הוא מזמין את המשנה להמשיך בשיתוף פעולה.
אם בעל המקרקעין מסרב לכרות חוזה חדש, נשללת מהמתווך ומשתמש המקרקעין את הזכות לבצע עסקאות ביחס לנדל"ן זה.
מסקנה
השכרת המשנה של המקרקעין היא כי השוכר מעביר באופן עצמאי את המקרקעין למשתמש אחר בתשלום.לשם כך נדרש בהכרח הסכם רשמי. אם תוקפו עולה על שנה, הסכם נרשם ב- USRN.
בעת כריתת הסכם כזה נוצרים ניואנסים וסיכונים מסוימים עבור כל משתתף. לפיכך, על משתמשים ובעלי שטחים להבין את דרישות החקיקה הנוגעות לשימוש בקרקע.