הדינמיקה של מחירי הנדל"ן במוסקבה מעניינת אנשים שכבר יש להם מ"ר בבירה בכדי להבין מהם הסיכויים שיש להם לשנות את הערך. אך ראשית, נושא זה מדאיג את המשקיעים המעוניינים בהשקעה יעילה של קרנות זמינות.
מנהלי עלות מפתח
מחיר הנכס תלוי בגורמים רבים. לדוגמא, מצב כלכלי טוב במדינה וצמיחתה היציבה כרוכה בעליית מחיר של מ"ר. בתקופות משבר, ערכן, נהפוך הוא, נופל, בתגובה לירידה בביקוש. זה נובע מהפחתת האטרקטיביות של ההשקעות באזור והירידה בכוח הקנייה של האוכלוסייה. בנוסף, העלות מושפעת מ:
- עלות המתקן;
- פיתוח אזור ומחוז;
- תשתית
- איכות החומרים ששימשו ועבודות הבנייה שבוצעו;
- יחס היצע וביקוש;
- שערי חליפין;
- נוכחות / היעדר תוכניות ממשלתיות לעידוד רכישת דיור.
לוויסות המדינה יש השפעה על עלות האובייקט. מכיוון שהלוואות זולות וסובסידיות שונות יכולות לחסוך ברצינות בבניית האובייקט, מה שאומר שיש הזדמנות למכור זול יותר.
הדינמיקה של עליית מחירי הנכסים במוסקבה תלויה במידה רבה בסוגו. לדוגמה, בניינים חדשים בדרך כלל יקרים יותר מאשר דיור משני. זה נובע מתכנון טוב יותר ויישום של טכנולוגיות חדשות. בנוסף, אינפלציה והחלטות פוליטיות וכלכליות שונות משפיעות על תהליך הבנייה עצמו, מה שמוביל למחירים גבוהים יותר עבור חומרים משומשים, טכנולוגיות המשמשות ועבודה.
דירות חדר שינה אחד ושני חדרי שינה הם ביקוש גדול יותר משלושה או ארבעה דירות שינה.
רכוש מסחרי
הדינמיקה של מחירי הנדל"ן המסחרי במוסקבה תלויה מאוד במצב הכלכלי באזור ובמדינה. בעיתות משבר, ראשית, הביקוש למשרדים וחצרים פוחת. זה מורגש במיוחד בקטע של מתקנים יקרים שנמצאים באזורים המרכזיים או העילית של הבירה. בעקבות ירידה במספר אנשי העסקים המוכנים לשלם כסף גדול עבור שכר דירה, עלות השכרה ומכירה של חפצים כאלה תמיד נופלת.
לדוגמה, במשבר שהחל בשנת 2014 הופיע מספר גדול של הצעות להשכרה ומכירה במחירים מוזלים.
המגמות העיקריות בשינויי מחירים
עלות מטר מרובע במטרופולין היא תמיד גבוהה יותר מאשר בערים מפותחות פחות. לכן, הדינמיקה של המחירים בשוק הנדל"ן של מוסקבה עשויה להיות שונה מאזורים אחרים. יתר על כן, הכיוון הכללי של המגמות זהה בערך.
אם מסתכלים על השינוי בעלות הממוצעת מאז אמצע שנות התשעים, המגמה הכללית מצביעה על עלייה יציבה במחיר הנדל"ן. במקביל, המגמה השתנתה באופן קיצוני במהלך משבר 1998.
המחירים נפלו למינימום ונשארו ברמה זו במשך שנתיים, שלאחריה החל צמיחה מתמדת. הם הגיעו לשיא בשנת 2008, אז העלות הממוצעת למ"ר של דירת חדר הייתה 7,000 דולר. ואז, הדינמיקה של מחירי הנדל"ן במוסקבה החלה להיות מותאמת כלפי מטה. לפיכך, השוק הגיב למשבר העולמי.
שנה לאחר מכן המחירים עלו, שכן המשבר השפיע מעט על מצב הכלכלה הרוסית.למרות העובדה כי במהלך השנים הקרובות לא הייתה נטייה יציבה לעלות או לרדת, והמחירים נותרו באותה רמה בערך, הם לא התקרבו למקסימום של 2008.
המשבר של 2014
הדינמיקה של המחירים בשוק הנדל"ן של מוסקבה השתנתה ככל הנראה כלפי מטה. אך יחד עם זאת, תוצאות הניתוח שונות מאוד בהתאם למטבע בו נעשית ההשוואה. מכיוון שהבעיה העיקרית של המשבר הייתה פיחות רציני של המטבע הלאומי והעלאת האירו והדולר, עלות הדיור למ"ר במטבע חוץ איבדה משמעותית יותר מאשר ברובלים.
מאפיין נוסף של משבר זה יכול להיקרא העובדה שעד סוף 2014 חלה עלייה משמעותית בביקוש לנדל"ן במוסקבה. אנשים שההכנסה שלהם הייתה במטבע חוץ, חשבו כנכון להשקיע כסף בנדל"ן. אולם התקופה של עסקאות מוצלחות לא הייתה ארוכה, השוק הגיב כצפוי, מה שגרם לנדל"ן לעלות במחיר במונחי רובל.
מצב השוק בשנים 2015–2016
הדינמיקה של מחירי הנדל"ן במוסקבה לא הגיבה בחריפות לירידה בביקוש במקביל. המחירים צנחו בצורה חדה במונחים דולריים, אך עלו במטבע הלאומי. למרות שבאותה עת הם לא הראו נפילה כזו שהייתה בתקופת ברירת המחדל של סוף שנות התשעים. היזמים לא התכוונו למכור דירות בבניינים חדשים בעלות זולה יותר. אלה שהיו להם דירות במלאי הדיור המשני העדיפו לחכות ולקבל כסף משכירתם. השוק נתן גישה לחכות ולראות.
תקווה לצמיחה
הדינמיקה של מחירי הנדל"ן במוסקבה נמצאת כיום ברמה יציבה. ללא שינויים גדולים בשער החליפין והתפתחות הכלכלה, הם שוב יעלו. נכון, לטענת אנליסטים, בשנים הבאות אסור לנו לצפות לתנודות חדות, מצב השוק יהיה רגוע למדי.
השקעה בנדל"ן נחשבת לאחת הדרכים הבטוחות ביותר להשקיע כסף, שכן בטווח הרחוק היא בדרך כלל מראה עליית מחירים יציבה. אבל קשה לצפות שהמחיר יגיע לרמה שנצפתה בשנת 2008. ואז המחירים היו גבוהים מדי, והגיבו לביקוש גבוה מאוד.