הסכם השקעה משותפת: מדגם, תכונות

הסכם שיתופי השקעה בבנייה, שמדגם ממנו יובא בהמשך, בדרך כלל מבוצע על ידי ארגונים העוסקים בבניית מתקנים עם מספיק כספים להמשך העבודה. על פי הסכם כזה, לאחר השלמת האמצעים וקבלת אישור להפעלת המתקן, חלקו מועבר לגוף שמימן את הפרויקט, ביחס לסכום ששולם. הבה נבחן עוד את התכונות של עסקה כזו.

ספציפיות המיסוי

בפועל, ההערכה הרווחת היא כי הסכם השקעה משותף להקמת מבנה שאינו מגורים או בניין רב-דירות חוסך את הישות שקיבלה את הכספים מלהכליל אותם בבסיס המע"מ. עמדה זו נקבעת על פי הנורמות של קוד המס. בפרט סעיף 39 לקוד קובע כי סילוק נכסים בעלי אופי השקעה אינו נחשב למכירה לצורכי מס. ההפרשה הרלוונטית מובטחת בתת. 4 עמ '3 נורמות. בינתיים, בסעיף קטן זה יש רשימה של פעולות בעלות אופי השקעה. ביניהם:

1. תרומות להון של שותפויות וחברות עסקיות.
2. תרומות הדדיות לקרנות שיתופיות.
3. הפקדות על פי הסכמי שותפות פשוטים (על פעילויות משותפות).

פעולות אלה הינן ארוכות טווח. הסכם ההשקעה המשותף להקמת בניין מגורים או מבנה תעשייתי כרוך בהעברת החפץ תמורת כסף או נכס אחר. במובן של הכללים, יש להכיר בפעולה כביצוע לצורך מס.

המינוח

אין הוראות בחוק המגלות באופן ברור מהו הסכם שיתוף להשקעה בבנייה. מסמך המדגם גם אינו מתואר על ידי הכללים. מבין מגוון ההגדרות המוצעות על ידי מומחים, המתאים ביותר הוא להלן. הסכם השקעה משותפת - הסכם הכולל השקעה של כסף ורכוש אחר לצורך רווח עוקב.

פנה לחוק. כפי שמעיד החוק של ה- RSFSR מס '1488-1, השקעות מוכרות כהשקעות למטרת פעילות כלכלית למטרות רווח. הגדרה זו קיימת במאמר 1. פיסקה שנייה מאותה נורמה קובעת כי השקעה נחשבת לפעילות מעשית המכוונת למכירת כספים מושקעים. החוק הפדרלי מס '160 מתייחס להון זר. השקעות זרות, על פי סעיף 2 לחוק, נחשבות כהשקעה של מטבע חוץ למטרת פעילות כלכלית בתוך הפדרציה הרוסית.

חלק מהמומחים, המנתחים את התקנים הנוכחיים, מציעים לתקן באופן רשמי את ההגדרה של הסכם השקעה (שיתוף השקעה). עם זאת, מרבית המומחים סבורים כי הדבר אינו מעשי. בהתחשב בהוראות החוקים מס '1488-1 ו- 160, ניתן לומר כי כל הסכם שמטרתו להרוויח נחשב כהסכם להשקעה משותפת.

החוק הפדרלי מס '39

מעשה נורמטיבי זה מגדיר את פעילות ההשקעה במובן הצר. החוק הפדרלי מספר 39 עוסק בהשקעות הון, כלומר פעולות שמטרתן להרוויח לטווח הרחוק על ידי הפעלת מערכת ההפעלה שנוצרה על ידי הארגון. החוק גם לא מגלה דבר כזה הסכם משותף להשקעה. המעשה הנורמטיבי נותן התייחסות לחוק האזרחי. מכאן עולה כי עבור ישות שתירשם בסופו של דבר מתקן שנבנה או נרכש כמערכת הפעלה, כל הסכם שנכרת במהלך תהליך הבנייה ישמש כהסכם השקעה משותף.

חשבונאות

ב- PBU 23/2011 קיימת הגדרה של פעילות השקעות. סעיף 10 קובע כי אותן פעולות הקשורות לרכישה, יצירה, סילוק של נכסים לא שוטפים מוכרות כפעולות רלוונטיות. אלה כוללים:

1. עלויות רכישה, בניה, מודרניזציה, שחזור, הכנה להפעלת נכסים. הם כוללים, בין היתר, את עלויות המחקר והפיתוח, עבודה טכנולוגית.
2. מכירת נכסים שאינם שוטפים.
3. חישוב ריבית על התחייבויות הכלולות בעלות ההשקעות, בהתאם להוראות RAS 15/2008.
4. תשלומים הקשורים לרכישה / מכירה של מניות / מניות בחברות אחרות. היוצא מן הכלל הוא השקעות פיננסיות הכרוכות במכירה חוזרת בטווח הקצר.
5. הנפקת הלוואות לגופים אחרים או פירעונם.
6. רכישה / מכירה של ניירות חוב, למעט השקעות שנרכשו למכירה חוזרת לאחר מכן (בטווח הקצר).

לפיכך, PBU מתייחס לעסקות עם נכסים לא שוטפים. אלה כוללים מערכת הפעלה, נכסים בלתי מוחשיים, השקעות לטווח ארוך. בהתחשב בהוראות החוק הפדרלי מס '39, יש לציין כי הסכם השקעה משותף להקמת בניין מגורים או מבנה תעשייתי הוא הסכם הכרוך בשינוי גודל הנכסים שאינם שוטפים, אשר באים לידי ביטוי בחלק 1 של יתרת הנכסים.

ניואנסים

לא תמיד הסכם משותף להשקעה הוא כזה עבור שותף. אם נרכשת מערכת הפעלה, ניתן למכור אותה לא רק (משומשת), אלא גם מוצרים (טובין). עבור הרוכש, החוזה יהיה השקעה בכל מקרה. באשר למוכר, הכל תלוי בחפץ שהוא מיישם.

בעת עריכת הסכם חוזה לבניית רכוש קבוע, חוזה השקעה הכרחי בלעדית ללקוח. לא משנה לקבלן כיצד הצד שכנגד יקבל את המתקן הבנוי לחשבונאות. הלקוח יכול לשקף אותו כנכס קבוע או כנכס המיועד למכירה נוספת (כלומר כמוצר מוגמר). עבור הקבלן ההסכם מתייחס לפעילות רגילה.

אם נדבר על מזכר ההתאגדות להקמת מיזם חדש או רכישת חלק בהון של חברה קיימת, אז עבור בעל הכספים זו תהיה השקעה. עבור החברה עצמה ניתן להכיר בהסכם ככזה רק כאשר הקופה שלו משולמת על ידי מערכת ההפעלה. במצב זה, החוב של המייסד יוחזר על ידי נכס לא שוטף.

דעתך

באחת מהחלטותיו קבע בית המשפט כיצד יש לפרש את ההסכם בדבר השקעה משותפת של בניין מגורים או מבנה תעשייתי. כדאי לומר כי בפועל יש להסכם זה מגוון שמות. הפרשנות שהוצע על ידי חברתך אינה קשורה למושג כזה כמו הסכם משותף להשקעה. ההסמכה המחודשת של הסכם נקבעת על ידי מספר נסיבות. ראשית, זה נגרם מהצורך בבירור מטרת ההסכם לצרכי מס. הצעת את הדברים הבאים. יש לכנות הסכמים הקשורים להשקעה בבנייה כחוזי מכירה של נדל"ן עתידי. בהתאם לכך, רשויות המס רואות בעסקאות כגון מכירת נכס. כתוצאה מכך, תרומת ההשקעה נחשבת כמקדמה, שתחויב במס במע"מ, לפי סעיף 154 לחוק המס (סעיף 1).

ראוי לומר שלפני אימוץ החלטתו של בית הדין לבוררות העליון, הונחו התשלומים על פי הוראות סעיף 3 לסעיף 4 לחוק הפדרלי מספר 39. הנורמה קובעת שללקוח שאינו פועל כמשקיע, יש את הזכות להשתמש, להחזיק, להיפטר מהשקעות הון לתקופה ותוך הסמכויות שקבע החוזה. כפי שניתן לראות מהנוסח, הישות אינה מקבלת בעלות על הכספים שהתקבלו מבחוץ. בהתאם לכך נקבע סוג ההסכם - הסכם סוכנות.כתוצאה מכך, העברת כספים או רכוש אחר לא היו קשורים להמשך יישום המבנה ולא פעלו כמושא למיסוי. גם לספק למשקיע את המקרקעין בו השקיע לא נחשב למכירה.

נכון לעכשיו המצב שונה. יצוין כי בהחלטת בית הדין לבוררות העליון נקראים כמה הסכמים שיכולים לשמש כחלק מיחסים למימון הקמת המתקן. עם זאת, הסכם הסוכנות אינו חל עליהם. זה נובע מהעובדה שעל פי הגזירה, הבעלות על החפץ יכולה לנבוע אך ורק מבעל האתר.

הסכם השקעה משותפת: פרסומים

קחו בחשבון מצב שחלקו של המתקן שהושלם יופעל על ידי הישות שמימנה את הקמתו לפעילות ייצור, ליסינג או לצרכי ניהול. כיצד משתקף הסכם השקעה משותפת? ההודעות יהיו כדלקמן. לפי ספירת db 08 יצר את ערך האובייקט. ניתן לחייב אותו בחשבון. 01 "מערכת הפעלה" או ר ' 03 "השקעות רווחיות". גיבוש העלות ההתחלתית מתבצע בהתאם לתקן RAS 6/01. במקרים מסוימים משתמשים בכספים שהושאלו ליצירת אובייקט. אז על רואה החשבון לקחת בחשבון את הוראות PBU 15/2008.

כפי שמצביעה על פיסקה 7 לכללים, עלות נכס צריכה לכלול ריביות המגיעות לניכוי לטובת הנושה וקשורה ישירות לרכישת החפץ, לייצורו (בנייתו). בעת עריכת פוסטים במסגרת הסכם השקעה משותף עם משקיע משותף, רואה חשבון צריך לזכור שאפשר לכלול באופן אחיד את עלויות ההשאלה בהוצאות אחרות לאורך חיי החוב.

מקרים מיוחדים

אם הקמת המתקן הושבתה לתקופה ארוכה (יותר משלושה חודשים), צירוף הריבית המגיע לנושה בעלות הבנייה נפסק מהיום הראשון לתקופה שלאחר החודש בו התרחש האירוע. לתקופה זו יש למחוק אותם להוצאות אחרות. במקרה של חידוש העבודה מועברים ריבית צבורה לערך הנכס. התקופה בה התיאום הנוסף של הנושאים הארגוניים / הטכניים שהופיעו לאחר תחילת הקמת המבנה לא ייחשב כתקופת השהיה.

הסכם השקעה משותפת: מדגם

ההסכם נערך על פי הכללים הכלליים המסופקים למסמכים מסוג זה. הטופס המקובל אינו מאושר על פי חוק. עם זאת, הכללים קובעים פרטים חובה שצריכים להכיל את כל ההסכמים, כולל הסכם השקעה משותפת. מסמך לדוגמא כולל את המידע הבא:

1. שמות הצדדים.
2. תאריך ומקום העסקה.
3. הוראות כלליות
4. נושא ההסכם.
5. זכויות וחובות של משתתפים.
6. עלות ההסכם.
7. אחריות הצדדים, לרבות במקרה של סירוב חד צדדי לקיים את תנאי העסקה.
8. כוח עליון.
9. תקופת תוקף החוזה.
10. הוראות אחרונות
11. פירוט הצדדים לעסקה, חתימותיהם, טביעות בולים. אם נחתם הסכם השקעה משותפת עם אדם, אז פרטי הדרכון שלו, כתובת המגורים, שמו המלא.

בכדי להכריז על עסקה תקפה, יש לבצע הסכם כתוב. החוק אינו קובע רישום מדינה של הסכם השקעה משותף. מבלי להיכשל, על ההסכם לציין את כל התנאים המהותיים. בפרט אלה כוללים את הגדרת נושא העסקה. לדוגמא, נערך הסכם השקעה משותף להקמת בניין שאינו למגורים. הסכם המודל צריך לכלול מידע שבאמצעותו ניתן לזהות את האובייקט באופן ייחודי.

נקודה חשובה

לפני עריכת הסכם, הגורם המתכנן לממן את הקמת המתקן צריך לבדוק את הפירעון של הצד שכנגד.אם המשתתף השני שחתם הסכם השקעה משותפת בבנייה (בונה) פושט רגל, יש צורך בעורך דין כדי לפתור את המצב עם הפחות הפסדים. ככלל, לא ניתן יהיה לפתור את הבעיה בשלווה. יצטרך ליצור קשר עם בית המשפט. במקרה זה, יש לקחת בחשבון את נורמות החקיקה המסדירות את הליך פשיטת הרגל.

הערכת התחייבויות מס

אם היחסים אינם מוסדרים על ידי חוזה של שותפות ושותפות פשוטה, שווי הנכס שמועבר על ידי המשקיע לבניית המתקן כפוף למע"מ, המחושב בשיעור של 18%. במקרה זה, עלולות להתעורר שאלות בחשבונאות של הוצאות ומיסוי על ידי בעל האתר. רשויות הפיקוח רשאיות לראות בכספים שהועברו על ידי המשקיע כהכנסה של היזם. על פי החוק, ניתן להפחיתם בהוצאות מתועדות. מכאן נובע כי גופים המשתתפים בעסקאות מסוג זה צריכים לבחון מחדש את התחייבויות המס שלהם בגין מע"מ וניכוי מהרווחים. פעולות מסוג זה חייבות להתבצע הן במסגרת ההסכמים המתוכננים והן שנקבעו כבר, תוך התחשבות בהתיישנות (שלוש שנים) לביצוע בדיקות של שירות המס הפדרלי.

הפרטים של השתקפות הכספים אצל המקבל

בשיקול סוגיה זו יש לשים לב לסעיף 23.1 לסעיף 3 לסעיף 149 לחוק המס. בהתאם לכך, מע"מ אינו מחויב בשירותי היזם הניתן על ידו, על פי חוזה ההשתתפות המשותפת בבנייה. הסכם זה נערך תוך התחשבות בהוראות החוק הפדרלי מס '214. יוצא דופן הוא העבודות שהנושא מבצע כחלק מהקמת מתקני ייצור. הכספים שהתקבלו מהמשקיע המשותף לא צריכים לבוא לידי ביטוי בצורה של מימון ממוקד, הפקדת השקעה וכו 'בחשבונות היתרה 76/86, אלא כתשלום מקדמה על פי הסכם הרכישה והמכירה בחשבון. 62. יש לכלול כסף זה בבסיס המס למע"מ.

הרמוניזציה של תנאים

ישנם מקרים שבמועד חתימת ההסכם הצדדים לא החליטו איזה חלק מהמבנה יועבר לאחר סיום העבודות לספונסר הפרויקט. הקבלנים רשאים להחליט כי ההפרדה תבוצע לאחר השלמת הבנייה. כך, הישות שהעבירה את הכספים, לומדת על הפרמטרים של האובייקט שנקנה בפועל על ידו, רק בזמן ביצוע תעודת הקבלה. במקרה זה, עדיין יש לפרש את הסכם ההשקעה המשותף שהם סיכמו כהסכם למכירת חפץ עתידי.

שאלות הנהלת חשבונות

לאחר עריכת הסכם להשקעה משותפת, היזם מבצע במהלך הקמת המבנה שני סוגים של פעילויות. הוא יוצר לעצמו חלק מהאובייקט. במילים אחרות, היזם מבצע השקעות הון במערכת ההפעלה. החלק השני של המתקן נבנה למכירה שניתנת להחזר לצד שלישי לאחר מכן. במקרה זה, אנו יכולים לדבר על יצירת מוצרים מוגמרים (גם אם אינם ניתנים לשטח). אם אתה עוקב בקפידה אחר דרישות הנהלת החשבונות, עלות הקמת נכס קבוע להיות מרוכזת במאזן. 08, ועלות ייצור המוצר - על החשבון. 20.

בינתיים, הפרדה כזו בתהליך הבנייה יכולה להיעשות רק באופן תיאורטי. בפועל, הבחנה כזו היא בלתי אפשרית, במיוחד כאשר השותפים לא החליטו אילו חדרים ילכו למי. יתרה מזאת, בתנאי ההסכם ניתן יהיה לספק כי כל העלויות עבור המתקן מתקבלות על ידי היזם לאחר קבלת אישור להפעלת המתקן.

עד אז, רשימות החשבונאות ישקפו את הסכומים שהועברו למימון העבודה. על פי חלק מהמומחים, הכספים הללו צריכים להשתקף במאזן. 60.

מסקנה

מבנים משפטיים של הסכמים שונים, כולל השקעה משותפת, נוצרו בעיקר כדי להתחמק מגופים מתשלום מע"מ. המצב שינה אתכם.על ידי הסמכתם מחדש של הסכמי ההשקעה המשותפת בהסכמי הרכישה והמכירה של האובייקט העתידי, בית המשפט למעשה סיפק לרשויות המס את האפשרות לחדש את התקציב בכספים שקיבלו היזמים מהשותפים שלהם. בינתיים, כפי שאומרים מומחים, השינויים שהוכנסו השפיעו על ההשלכות הנובעות מעסקאות מסוג זה הן על מע"מ והן על ניכוי מהרווחים.

המאפיין העיקרי בהסכמי השקעה משותפים הוא העובדה שהכספים שהתקבלו לטובת היזם אינם הופכים לנכסיו. אין לו את הזכות להיפטר מהם על פי שיקול דעתו, אך הוא מחויב לשלוח אותם לבניית המתקן. בהתאם, המימון שמתקבל ממוקד. כמשמעות הנורמות של קוד המס, כספים אלה אינם משנים את בסיס הניכוי מהרווח ואינם נלקחים בחשבון בעת ​​חישוב מע"מ. נראה כי על החקיקה לברר נושא זה.