בהתאם להעדפות האישיות של הבעלים, יכולות להיות שתי דרכים לבנות או לתקן בניין:
- משק בית;
- קבלן.
במקרה הראשון, בעל הבניין מקצה לעצמו את כל תפקידי הבנייה או השחזור של הבניין. במקרה השני מדובר בקבלן. בעבודה רחבת היקף כל התהליכים מובלים על ידי קבלן כללי.
קבלנים כלליים בבנייה
הרעיון של קבלן כללי מתפרש כישות משפטית שלוקחת על עצמה את כל הפונקציות ליישום עבודות בנייה מתוכננות. בדרך כלל, הבנייה, בעלת הספציפיות הספציפית, אינה מלאה ללא קבלן כללי.
ארגון הבנייה, שמשתף פעולה עם הלקוח על בסיס חוזה כללי, אחראי באופן מלא לאיכות, למילוי הדרישות בתיעוד הפרויקט ולמועד האחרון לעבודות בכל שלב. האיכות העיקרית שיש לקבלן כללי צריכה להיות היא היכולת לבחור במהירות צוותים וארגונים מקצועיים לסוגים מסוימים של עבודות בתחום הבנייה והעיצוב. לבסס את האינטראקציה המלאה של כל קבלני המשנה באתר בנייה אחד.
המשימות
חוזה הבנייה כרוך במילוי משימות רבות על ידי הקבלן הכללי:
- קיום מלא של כל התנאים הקבועים בחוזה עם הלקוח.
- הגשמת דרישות הלקוח האובייקטיביות שאינן סותרות את קוד הבנייה.
- משיכה של ארגונים קבלני משנה, תיאום עבודות שהם יהיו מעורבים בהם ומדיניות תמחור מול הלקוח.
- ביצוע ותשלומי חשבונאות מול קבלני משנה. אם תרצה, ניתן גם לקיים הנהלת חשבונות.
- הערכת אלמנטים מבניים ובקרת איכות של עבודה, התקנה, יחד עם הלקוח.
- השתתפות ישירה בבדיקות של רשויות הרגולציה, שמירה על האינטרסים והזכויות של הלקוח.
- השתתפות בקבלת עבודות בשלבי ביניים והערכת עובדות המוכנות של פרויקט הבנייה.
- זיהוי ליקויים ואומדן עלויות לביטולם.
- יישום ישיר של שיטות הבנייה המתקדמות ביותר.
קבלנים כלליים מתפקדים בבנייה
בנוסף למשימות אסטרטגיות, הקבלן הכללי מחויב לבצע פונקציות רבות באתר יחיד.
עבודות תכנון ועיצוב
מומלץ לערב קבלן כללי בשלב התכנון של הפרויקט, כך שהוא, כמומחה מעשי, יוכל להעריך את קווי הזמן שנקבעו לעבודה, לבצע התאמות מתאימות על מנת להבטיח יישום מדויק של כל שלבי הבנייה בעתיד.
ארגון העבודה
האחריות של הקבלן הכללי בבנייה כוללת ארגון אחסון תיעוד הפרויקט שהתקבל מהלקוח, הנפקת מסמכים כאלה לקבלני משנה לביצוע סוג עבודה ספציפי.
הקבלן הכללי מחויב למצוא ארגונים קבלני משנה, לספק להם חזית עבודה במועד ובקרה על איכות הביצוע. הקבלן מחויב להסכים עם ארגוני קבלן המשנה ללקוח, לאחר שבדק בעבר את המוניטין שלהם ואת המחירים שהוסכם עליהם.
הקבלן מחויב לספק תנאים באתר הבנייה לביצוע כל שלבי הבנייה, לקחת בהם חלק ישירות.
ערוך את השינויים המתאימים בתיעוד העיצוב, מבלי לפגוע בביצועים והפרת תקנות המדינה.
יש לוודא את כל התנאים כך שלא יופרו אמצעי זהירות בטיחות וכללי הגנת העבודה.
מימון, דיווח ובקרה
קבלנים כלליים בבנייה נדרשים לדווח על פעילותם העיקרית. יחד עם זאת, יש לשאת באחריות מלאה למידע שהוזן בדוחות כאלה.
יש להקפיד על המועדים שנקבעו בחוזים ותיעוד העבודה. עקוב אחר בריאותם של כל היחידות, הציוד והמנגנונים על מנת למנוע השבתה באתר הבנייה ופגיעות אישיות.
השתתף בבחינת חפצים הכפופים לשימור, הכינו את כל התיעוד הדרוש להשעיית העבודה. אם התחדשו העבודות, הקבלן הכללי מחויב לספק את כל התיעוד עבור ארגון הבנייה החדש או להתחיל בעבודות בכוחות עצמו.
במקרה של גילוי עבודה או ליקויים באיכות נמוכה, אי קיום תנאי המסירה והעבודה, הקבלן הכללי טוען לקבלני משנה, ספקי חומרים. חוזה בניה מאפשר לו להטיל קנסות על קבלני משנה כחלק מההסכמים שנערכו.
מבצע הסדרים ביניים וסופיים עם כל קבלני המשנה, עם גביית קנסות, אם בכלל.
תפקידיו של הקבלן הכללי בבנייה כרוכים בתיאום עם הלקוח של כל המחירים והיקפי העבודות שיבוצעו על ידי ארגונים קבלני משנה. יש להסכים עם הלקוח על כל שינוי בקשר ההתקשרות בין הקבלנים.
לוגיסטיקה
בהסכמה מראש, הקבלן הכללי יכול לספק באופן עצמאי לחפץ הבנייה ערכים מהותיים. במקרה זה, הוא מחויב לעקוב אחר עמידה בלוחות הזמנים לאספקת חומרים על ידי מוכרים, לתאם מחירים עם הלקוח, לספק לאתר הבנייה את כל הציוד והמנגנונים הנחוצים כך שלא יופסק תהליך הבנייה או תיקון הבניין.
במקרה של מסירת חומרים באיכות נמוכה, עלי להחזיר אותם על ידי הצגת תביעה לספק. הקבלן הכללי אחראי באופן מלא לספק לארגונים קבלני משנה חומרים לעבודה.
אם החומרים שנרכשו אינם משמשים במלואם, אז בתיאום מראש, הקבלן הכללי רשאי למכור את העודפים.
פיתוח האתר ועמידה בתקנות
תפקידי הקבלן הכללי בבנייה כוללים השתתפות ישירה בבחירת האתר להקמת המבנה. על פי הסכם עם הלקוח, עלולה להיות מוטלת עליו האחריות לרישום האתר וקבלת כל האישורים. כמו כן תיאום עם שירותי אנרגיה, בתחום העבודה העתידית, לאספקת אנרגיה חשמלית, מים, כריתת עצים.
הקבלן הכללי רשאי לטפל בפיצויים בגין הפסדים לאנשים שסבלו כתוצאה מעבודות בנייה, הנחת כלי עבודה תת-קרקעיים.
נושא באחריות מלאה לשמירה על ההתמוטטות הגיאודטית, על פי התיעוד שהתקבל. אם נקבע על ידי החוזה עם הלקוח, הקבלן הכללי יכול לבחור באופן עצמאי ארגון גיאודטי על בסיס קבלן משנה לעבודה.
פונקציות אחרות
ההתקשרות עם הקבלן הכללי לבנייה עשויה לקבוע את התנאי שהקבלן הכללי ימשוך באופן עצמאי את נציבות המדינה לקבל את המתקן שהושלם ויבצע אותו באופן עצמאי. יתכן שלאחר הזמנתו הקבלן הכללי מעביר באופן עצמאי את המתקן הבנוי לאנשים שיפעילו אותו. מבצע את כל עסקאות הפשרה עם אנשים כאלה.
יש לציין בבירור את תפקידיו של הקבלן הכללי בבנייה, מסמכי הרגולציה אשר ינחו אותו לאורך החוזה, בהסכם עם הלקוח.
סוגי שיתופי פעולה בין הקבלן הכללי ללקוח
הלקוח והקבלן הכללי בבנייה יכולים לשתף פעולה בשני אופנים.
ייעוץ
במקרה זה, הקבלן הכללי מבצע משימות מוגדרות בקפדנות, למשל:
- מספק ייעוצים בתחום ארגון זרימת העבודה;
- מפתחת פעילויות טכניות;
- עורכת בדיקה;
- על בסיס הפרויקט מגבש לוח זמנים של עבודות בנייה.
השתתפות הקבלן הכללי אפשרית רק בשלב קבלת העבודה.
ניהול
הלקוח מעביר לחלוטין את כל הפונקציות לקבלן הכללי בבנייה, החל מהכנת תיעוד הפרויקט ועד הזמנת המתקן. החיפוש אחר קבלני משנה, ארגון אספקת החומרים, קבלת אישורים - הכל נופל על כתפי הקבלן הכללי.
היתרונות בעבודה עם קבלן כללי
עבור חפצים גדולים משיכת ארגון מיוחד לבנייה או לתיקון היא הבחירה הטובה ביותר. הקבלן הכללי לוקח על עצמו את כל הדאגות והאחריות. סביר יותר כי חברת בנייה תבחר בכוח אדם וקבלני משנה מוסמכים. הלקוח אינו צריך להעסיק את עובדיו כדי לארגן את התכנון ולקבל את כל האישורים לתחילת הקמה, הזמנת המתקן ולבחירת קבלני משנה וספקים.
כדי למשוך קבלן כללי לבניית בנייני מגורים או לא, זה תלוי בכל בעל מגרש בנפרד. אך כל היתרונות שיש לארגונים גדולים, משיכת קבלן כללי, יהיו גם הלקוח בבניית בעלות ביתית פרטית.
חסרונות של שיתוף פעולה עם הקבלן הכללי
המינוס העיקרי הוא המחיר. ארגון העוסק בקבלנות כללית מקצועית ידרוש עבודה לא מבוטלת. אך קיים גם סיכון כי קבלן המשנה המעורב על ידי הקבלן הכללי עלול לטעות בתהליך ביצוע העבודות, והדבר יביא למועד אחר לביצוע המתקן.
הדקויות של מערכות יחסים
הקבלן הכללי וקבלן המשנה בבנייה הם חלקים קשורים זה בזה באופן בלתי נפרד מהבנייה כולה. הקבלן הכללי לוקח על עצמו את כל האחריות למעשיהם של ארגונים קבלני משנה. אם יתעוררו סוגיות שנויות במחלוקת, אז רק הקבלן הכללי יפתור אותן.
בתורו, ללקוח יש את הזכות לשכור כמה קבלנים, למשל, לאתר עבודה ספציפי. במקרה זה, חוזים כאלה אינם נחשבים כחוזה כללי.
אם ההסכם בין הקבלן הכללי לקבלן המשנה אינו קובע מגבלות, אזי לאחרון יש זכות להעסיק קבלנים אחרים באופן עצמאי, ולא לבצע את כל העבודות באופן עצמאי.
שירות קבלנות כללי הופך פופולרי יותר ויותר בגלל הניידות והגמישות שלו ביחסים בין הצדדים. עבור הלקוח - זו הזדמנות למשוך את מיטב המומחים לעבודה, להקים פרויקט בנייה בטכנולוגיות החדישות ביותר ולהשתמש בפיתוחים האחרונים.