השקעות בנדל"ן מסחרי: קריטריונים לבחירת חפץ, יתרונות וחסרונות

נדל"ן מסחרי יכול להוות מקור הכנסה במסגרת תוכניות שונות. לא המקום האחרון הוא ספקולטיבי כאשר חפץ נקנה ונמכר פעמים רבות. בנוסף, תוכלו להשיג רווח טוב על ידי השכרת השטח בבעלות.

נדל"ן ועסקים

אין זה סוד כי כחמש פעמים יותר דיירים מתעניינים בנדל"ן למגורים מאשר בחצרים מסחריים. אין מה להתפלא, מכיוון שהשקעה בנדל"ן מסחרי במוסקבה נעשית על ידי יזמים, לרוב גדולים ובינוניים. יש מעטים יחסית כאלה במדינתנו.

שוק הנדל"ן המשמש לייצור הכנסה תלוי במצב במדינה ובעולם, בפרט, בגורמים שליליים. ברגע שנצפתה ירידה בפעילות העסקית הדבר בא לידי ביטוי בביקוש למ"ר. עלייתו מובילה להפעלת דיירים. מכאן, עליות מחירים המאפיינות מגזר זה. לאחרונה, לעתים נדירות מאופיינים השקעות בנדל"ן מסחרי ברוסיה כמבטיחות בגלל תנאים כלכליים קשים, מכיוון שמדובר בהשקעות ממוקדות למדי.

כמה נרוויח?

לפני המשבר, השקעות קולקטיביות בנדל"ן מסחרי הראו שיעורי תשואה גבוהים מאוד. הובלת המקום:

• מחסנים
• משרדים.

זה ידוע במשך כמה שנים, כאשר תוך 12 חודשים בלבד הוכפל גידול ברווחים, כלומר הבעלות על שטח קטן הפכה למקור לרווח יציב ניכר. אך בשנים האחרונות השקעות בנדל"ן מסחרי לא תמיד מביאות הכנסות ריאליות. הרבה תלוי באובייקט שנבחר, מה שמאלץ גישה מאוד אחראית לקבלת החלטות לטובת אפשרות כזו או אחרת.

יזם יכול לסמוך על הצלחה אם הוא פיתח לראשונה אסטרטגיית רווח המתחשבת בתכונות הנכס שהוא אהב. במצב כזה ההכנסה משטחים מסחריים עשויה לעלות על הרווח האפשרי מפעילות עם מגורים. זה מבוסס על תעריפי השכירות: ביחס לחפצים למגורים קבועים, אלו המיועדים ליזמים הם יקרים פי שניים, ואפילו פעמיים וחצי. אך המחיר ההתחלתי עשוי לחפוף.

להשקעות בנדל"ן מסחרי בסנט פטרסבורג, מוסקבה ובערים אחרות בעולם יש גם תכונה חיובית כה חשובה: משך הרווח בזמן. בבעלות על חפץ מסוים יש ליזם הזכות לחכור אותו במסגרת חוזה ארוך טווח. המשמעות היא שההכנסה הפסיבית תזרום לאורך שנים. ובכן, גודלו נקבע על ידי העיר וגם על פי הספציפיות של בניין מסוים. אך ניתן לשכור מגורים באופן יקר אך ורק באופן קבוע, מה שמחייב אותך לחפש כל העת לקוחות חדשים.

זה חשוב

אם אתם מתכוונים להשקיע בנדל"ן מסחרי בסנט פטרסבורג, מוסקבה וערים אחרות בעולם, שימו לב תחילה למושג "יחס היוון". מונח זה מיושם על ערך המחושב על בסיס הכנסה שנתית נטו. יש לחלק את שוויו בסכום שהושקע בנכס עם רכישתו.

אינדיקטורים רגולטוריים:

• עבור נדל"ן למגורים - 3-7%;
• לחצרים מסחריים - 8-12%.

במה להשקיע?

כפי שכבר צוין לעיל, עבור הנחות מסחריות ההטבות שקיבלו בעליהן גבוהות יותר מהמדדים הגלומים במ"ר. אך לא כל אובייקט יהיה רווחי כמו אחר המוצע בשוק.כדי לא לטעות ולא להשקיע כסף בפרויקט כושל, עליכם לדעת את הסימנים המבדילים בין אפשרויות מוצלחות ומבטיחות לבין אלה הקשורים לסיכונים לא מוצדקים.

הקטגוריות הפופולריות ביותר:

• מחסנים
• משרדים
• רצפות מסחר;
• מלונות

קריטריונים שיש לנתח:

• ביקוש, פרטי שוק והצעות;
• רווחיות, תקופת החזר משוערת בהקשר של מספר אפשרויות השקעה;
• התוצאה הכוללת, המאפשרת לקבוע מי מהאפשרים שיביא את הרווח הגדול ביותר.

אם אתם מעוניינים במשרדים ואתרי חנויות, אזי עבורם יחס ההחזר הוא חמש שנים לעשור. עבור מלונות ומחסנים תקופה זו היא לעיתים רחוקות פחות משבע שנים, והיא נמשכת לעתים קרובות ל-11-12.

ממה לפחד

אם אתם מתכננים להשקיע בנדל"ן מסחרי, מחזור חייו של האובייקט מגיע קודם. התקנים האינדיקטיביים להחזר כספי עסקים שונים כבר צוינו לעיל. כשאתה מנתח אפשרות אטרקטיבית, זכור שיש לשלב מונחים אלה זה עם זה. אתה לא רוצה שהמלון שלך יימסר לצורך שיפוץ או אפילו יהרס לפני שהוא ישתלם?

עם זאת, הסיכון החשוב ביותר הוא השקעה בבניית נדל"ן מסחרי. לא משנה עד כמה הבנייה מוצלחת ברגע שאתה מעביר כסף למטר מרובע, אין ערבויות שהוא לא יקפא בעוד כמה שנים. תמיד יש סיכוי שהאובייקט יפסיק להשלים כלל. קשה מאוד לחזות זאת, אך התרגול מראה: במשבר ואחריו, הסיכון למצב כזה גבוה יותר מאשר בזמן רגוע. וכעת, כידוע, שוק הנדל"ן עדיין במצב של הלם לאחר המשברים של 2008-2009 ו- 2014.

עם זאת, ל"דיור המשני "יש גם היבטים מורכבים מסוימים שעושים השקעות מסוכנות בנדל"ן מסחרי. הקריטריונים שיש לשים לב אליהם מצויינים לעיל. אם חפץ מראה את עצמו כמבטיח מכל הבחינות, אז הגיוני לקחת סיכון ולהשקיע בו כסף.

מגמות שוק

מומחים מדווחים כי בשנים האחרונות ההשקעה בנדל"ן מסחרי צמחה ב -71% בהשוואה לתקופת המשבר של שנת 2009. יחד עם זאת, פעילות השוק עדיין מוערכת כבלתי מספקת. שינויים מוחשיים התרחשו בתקופה 2014-2017. לתקופה זו, מסיבות מובנות, ההשקעות בנדל"ן מסחרי מחו"ל ירדו. הכלכלה הרוסית בונה לאט לאט את הקצב שלה, מה שמפחיד את מי שלא חושש מחוסר היציבות של המצב הפוליטי. עם זאת, האחרון מתיישר כבר שנתיים, מה שבא לידי ביטוי בעליה במספר המתעניינים במטר רבוע.

האזורים הפופולריים ביותר הם אלה שניתן להשתמש בהם לצורך עשיית עסקים בבניינים שנבנו בערים גדולות. באופן מסורתי מוביל:

• מוסקבה
• סנט פטרסבורג

אני חייב לומר שגם בתקופת המשבר, הביקוש למרחב כאן כמעט ולא צנח, וכעת השוק מציג באופן קבוע צמיחה רבה. הסקטורים המובילים הם מלונות, משרדים.

לדברי מומחים, בסוף שנת 2018 המצב מתייצב לחלוטין. אם כעת בעלי רוסיה של קרנות חופשיות מעדיפים השקעה בנדל"ן מסחרי גרמני, מומחים צופים שעד אז רובם יעניינו לעשות עסקים במדינת מולדתם.

להרוויח כסף נכון

באופן מסורתי מבוקשים הנחות מסחריות בקרב המשקיעים. יש שלוש תוכניות:

• רכישת בניין מובנה ומצורף להעברה לאחר מכן במסגרת הסכם שכירות;
• רכישת חפץ בבניין חדש למכירה חוזרת בסיום הבנייה;
• רכישה של חפץ בו בעתיד העסק שלו ייפתח (יתכן שהוא אמור להימכר ככל שהוא יגדל).

לאדם יש את הזכות לקנות לחלוטין כל נדל"ן - אלה החוקים הקיימים.בעתיד ניתן להעביר את החפץ על בסיס שכירות או למכור אותו מחדש, כמו גם להציג. אך כדי להפוך למשכיר, עליכם לזכור כי הנדל"ן המסחרי שונה במקצת ממגורים.

שימו לב להיבט זה: כאשר אדם מעביר שטח מסחרי להשכרה, בכך הוא מבצע פעילויות התורמות להרוויח. על פי חוקי המדינה, אין צורך להירשם כמפעל במקרה זה. יחד עם זאת, אם פעילות כזו היא סדירה או שניתן היה לכרות הסכם שנמשך יותר משנה, אז יש סיכוי שתוכרו כיזם לא חוקי, שעבורו תוכלו להיענש. כיצד יתברר המצב במקרה מסוים תלוי בבית המשפט ובמעשי הבעלים.

מה משתלם יותר?

באופן מסורתי, ההשקעות הרווחיות ביותר בנדל"ן מסחרי נעשות על ידי המנגנון של "קמעונאות ברחוב". מומחי שוק הנדל"ן אומרים כי בשנים האחרונות מי שיש להם כספים בטווח של 5-10 מיליון יכול להרשות לעצמו שיטה כזו להגדיל אותם.

חיסרון אחד במערכת הוא רמת התחרות הגבוהה. כל אותם אנשים שהשקיעו בעבר בדיור, אך החליטו לעבור ל"דג רציני יותר ", עברו למתכונת זו, שלא יכולה הייתה אלא להשפיע על הרווחיות. מצד אחד, היקף ההצעות גדל במהירות, ומצד שני הביקוש אינו כה גדול במידה כזו. כתוצאה מכך, הדיירים יכולים לבחור מבין מספר גדול של הצעות מה הכי מועיל להם, ולהחליף חוכרים כמו כפפות. אתה יכול לשרוד רק על ידי הורדת השיעור באופן קבוע, אך לא כל בעל בית מוכן לכך.

הטובים ביותר יכולים לסמוך על הטובים ביותר

לדברי מומחים, מצב השוק הקשה, שהביא לכך שתכניות רלוונטיות בעבר מאבדות את יעילותן, הופך את הרווחיות להשקיע בנדל"ן מסחרי במתכונת חדשה. מי יכול להשיג תועלת על ידי מי שמסוגל לנתח במהירות את הלקוחות הדרושים ולקבל החלטה על סמך מידע זה.

בבחירת אובייקט להשקעה, הקפד לנתח את כל הפרמטרים שלו. חשבו על איזה קטגוריה של דיירים אתם סומכים, ונסו לחזות אילו פרמטרים הם ידרשו מהאובייקט שעבורו הם רוצים לשלם היטב. בהתבסס על זה, בחר באפשרות ספציפית. בפרט יש ביקוש גבוה לאותם הנחות הממוקמות בתנאי תנועה גבוהה. יחד עם זאת, המחיר הגבוה עם היכולת החוצה-ארצית הגדולה כבר מהווה עדות לתשואות השקעה נמוכות, לכן הימנע מתקנים כאלה.

ואם בחו"ל?

באופן מסורתי, ההשקעות בנדל"ן מסחרי בגרמניה פופולריות, מכיוון שמקובל לחשוב שמדינה זו היא הכלכלה הבטוחה ביותר שעל רגליה. גם בתנאי המשבר העולמי, שזעזעו את מפעלי המדינות השונות, הנדל"ן הגרמני שמר על מעמדה המוביל והוכיח את אמינות ההשקעה בו.

איך נראה שוק הנדל"ן המסחרי המודרני בגרמניה? עד 40% ממשתתפיה הם משקיעים ממדינות אחרות. במקביל, הרווחיות השנתית של מרבית האובייקטים משתנה בין 3-9%. מומחים אומרים כי בסוף 2016 הושקעו יותר מ 50 מיליארד יורו בנדל"ן מסחרי גרמני, שעבר את העשור האחרון. לגבי הפרמטרים הממוצעים, זה כמעט הוכפל.

הביקוש הגדול ביותר למשרדים גרמניים הוא שהם נקנים על ידי 47% מהמשקיעים. תשואה שנתית - עד 6%. שטחי קמעונאות שונים בשנת 2016 משכו את תשומת לבם של 18% מהיזמים בעלי הכספים. עבור מתקנים כאלה התשואה השנתית היא 4-8%. מלונות ומחסנים הפכו לתחום הפעילות של עשירית מהמשקיעים הזרים בגרמניה. אנשים אלה יכולים לצפות לרווח של עד 6% בשנה.דירות לסטודנטים, מוסדות לטיפול בקשישים מספקים הכנסה שנתית של 9%, וזה עניין כ -15% מהיזמים.

מראה וסיסמאות

אם אתה מסתכל על החוויה של המשקיעים בשנת 2016, אתה יכול לראות שהאזור האטרקטיבי ביותר הוא מה שמכונה "שבע הגדול", כלומר הערים הגרמניות הגדולות ביותר. אם אתם מתכננים לנצל את החוויה של יזמים מצליחים כבר, עליכם לשים לב בדיוק ליישובים אלה:

• בירת המדינה היא ברלין;
• קלן;
• דיסלדורף;
• העיר ההנסית העיקרית של המבורג;
• בירת עולם הבירה מינכן;
• שטוטגרט
• הגדולה בסן והחמישית בגודלה במדינת פרנקפורט.

לפי אנליסטים, במהלך 2016 התקבלו במינכן קרנות השקעה של יותר משבעה מיליארד יורו. וזה יחסית לכל נפח המדינה - כ -13.5%.

אין שום דבר מפתיע במשיכה של גרמניה למשקיעים, שכן עד היום, למרות המספר הגדול למדי של חפצים, אין כמעט משרדים חינמיים. בערים גדולות, כ -2% מהבניינים ריקים, בערים קטנות נתון זה עולה ל -5%, אך לעתים רחוקות עולה עליו. מדוע המצב כה ורוד עבור המשקיעים? המדינה מפקחת על זה. זה בא לידי ביטוי לא רק בתחרותיות השוק, אלא גם בשיעור אשראי מופחת ובאקלים כלכלי אטרקטיבי. הריבית על הלוואות משתנה בטווח של 1.5-2.8%. כמה אוכל לקחת הלוואה כדי להשקיע כסף זה בנדל"ן? על פי חוקי גרמניה - עד 70% מהעלות. מסכים, זה נשמע מפתה?

יש נקודה עדינה. חברות אשראי גרמניות מנתחות בזהירות כל לקוח פוטנציאלי, את כוונותיו, ומערכות גם עד כמה נזילות האובייקט משכה את תשומת ליבו של משקיע פוטנציאלי. אם הנכס סיכון, ההסתברות לכישלון גבוהה. במקרה בו הבנק מבצע עסקה, הקונה יכול להיות בטוח במאה אחוז שזו השקעה מצוינת ומבטיחה, אשר תהפוך עבורו אמצעי שגשוג.

לסיכום

על פי תוצאות המחקרים שערכו VTsIOM לפני זמן לא רב, יותר מ- 50% מאוכלוסיית רוסיה בטוחים כי קניית נדל"ן היא השיטה היעילה ביותר לשמר ולהגדיל את יתרות המזומנים שלהם. כלומר, השאלה לא נשמעת "האם כדאי לקנות?", אלא "מה לקנות?".

בבחירת חפץ בו יושקעו כספים, נסו לנתח בזהירות את כל התכונות של הנדל"ן ולא להסתכן בכך שוב. אל תשכח מהתחרות הגבוהה בשוק, הערך אותה בענפים שונים של נדל"ן מסחרי וחשב איזו הכנסה שנתית תוכל לספק את האפשרות שאתה אוהב. לעולם אל תקבלו החלטה בחיפזון.