אנשים רבים מעדיפים לקנות דירות בבתים לא גמורים. זה נותן להם את האפשרות להשיג דיור במחירים נוחים, באזור מיטבי ועם המתווה הנכון. לשם כך, בין הקונה לבין היזם נערך DDU (הסכם הון). זה מפרט את מחיר האובייקט, תאריך ההשלמה שלו ופרמטרים חשובים אחרים. אם הופרו התנאים או התנאים האחרים בחוזה, אזי מוטל עונש על היזם. לכן כל אדם שהופך להיות משתתף בבנייה צריך להבין את כללי החיוב בסכום זה.
תקנות חקיקה
עוד בשנת 2005, אומץ חוק מיוחד החוק הפדרלי מס '214 המסדיר את כללי ההשתתפות של האזרחים בבנייה משותפת של בניינים רבי קומות. תשומת לב רבה בפעולה חקיקתית זו ניתנת ספציפית להכנת ה- DDU, כמו גם למידע שיש לכלול בהסכם זה.
הוראות החוק העיקריות:
- תנאי מוקדם לרכישת נדל"ן בבניין בבנייה הוא הקמת DDU, לכן אסור לבעל המניות לחתום על הסכמים אחרים, גם אם היזם מתעקש על כך.
- חוזים אחרים אינם כפופים לכללים המפורטים בחוק הפדרלי מס '214.
- אם זכויותיהם של אזרחים מופרות, הם יכולים להחזיר עונש מהיזם.
- בעת חישוב תשלום זה ניתן להשתמש במידע מהחוזה עצמו או משיעור המימון המחודש שנקבע בעת התרחשות ההפרה על ידי היזם.
נקודת חובה היא שיש לערוך את ה- DDU באופן בלעדי בכתב. יש צורך ברישום שלו ברוזרסטר.
מה צריך לקבוע בחוזה
כל אדם המתכנן להשתתף בבניית בניין דירות צריך ללמוד בזהירות את ההסכם שנערך עם היזם כדי לוודא שהוא מכיל את כל ההוראות הדרושות לגבי הדיור שנרכש. חברות רבות יכולות להשתמש במגוון טריקים איתם אי אפשר יהיה לקבל את העונש מהיזם, ללא קשר לאילו הפרות הוא ביצע.
הקפד לכלול מידע בהסכם:
- מידע מדויק על הבית העתידי וכל דירה (שטחו, כתובת, מספר הקומות ופרמטרים אחרים).
- תאריך בו יש להזמין את הבניין.
- עלות הדירה.
- הנוהל שעל בסיסו צריך לתרום מחזיק הריבית כסף לדיורו בעתיד.
- תקופת אחריות לדירה.
- שיטות שעל בסיסן ימלא היזם את התחייבויותיו על פי הסכם זה.
אם חסר לפחות אחד מהתנאים שלעיל, זה הבסיס לפסול הסכם כזה, וכבר קיים נוהג שיפוטי דומה. העונש משולם על ידי היזם בניגוד לתנאים הסטנדרטיים. לרוב זה נובע מהעובדה שהאובייקט לא מוותר בזמן.
החוזה עשוי לציין את סכום התשלום הזה, ואם הוא נעדר מסיבה כלשהי, תצטרך להשתמש במדד שיעורי המימון מחדש לנקודת זמן מסוימת כדי לחשב.
אחריות מפתחים
החברה שבונה את המתקן ואיתו מסכמת ה- DDU חייבת לעמוד בכל התנאים שנקבעו בחוזה.
אחריות היזם:
- בתוך התקופות שנקבעו בהסכם, יש להפעיל את המתקן.
- לאחר הזמנת הנכס מועברות דירות לבעלי מניות.
- ניתן לבצע את תהליך הבנייה בעצמם או במעורבות של חברות צד ג 'המתמחות בבניית חפצים שונים. מידע זה בא לידי ביטוי במסמך.
- היזם הנושא בסיכונים שונים אם מסיבה כלשהי הבניין ניזוק או נהרס לחלוטין.
כל בעלי האינטרסים יכולים לשלוט על ביצוע חובותיה של חברת בנייה על ידי בדיקת מסמכים שונים. לבעלי עניין זכות לשלוט גם על התקדמות העבודות באתר הבנייה. אם יש הפרות שונות, אזרחים עשויים לחייב עונש מהיזם.
אחריות בעלי מניות
על המשתתפים בבנייה לזכור גם את אחריותם כלפי חברת הבנייה. אלה כוללים את הצורך בהעברת כסף בזמן לאובייקט. כל התנאים מוגדרים בחוזה עצמו.
לאחר הפעלת המתקן, עליכם לקבל זאת. אם נרשמות הפרות גם על ידי בעלי מניות, מפתחים יכולים להשתמש בשיטות השפעה שונות.
על פי החוק הפדרלי מס '214, ניתן הגנה אפקטיבית על בעלי אינטרסים, לכן הם לא יכולים רק לגבות עונש, אלא גם להשתמש בשיטות אחרות. בנסיבות מסוימות, בעלי מניות רשאים לסיים את ההסכם ללא הסכמת היזם.
באיזו שעה יש למסור חפצים
כל התנאים שעל בסיסם יש להעביר דירות לבעלי מניות מצוינים ב- DDU. הסכם זה זהה לכלל האזרחים העוסקים בבניית בניינים רבי קומות.
לעתים קרובות, מסיבות אובייקטיביות, חברות אינן יכולות לעמוד במועד האחרון. אם היזם יכול להוכיח שהוא באמת לא אשם בתוצאות שכאלה, אז בעוד חודשיים הוא מזהיר את בעלי האינטרס שיהיו עיכובים בקבלת האובייקט לפעולה. ההודעה מציעה להוסיף תוספת להסכם, שעל בסיסו מאריך הקדנציה הקודמת.
אם לא מתקיים תנאי זה, גובה היזם קנס.
מדוע יש לך בעיות?
הפרה של תנאי מסירת האובייקט עשויה לנבוע מסיבות שונות, הכוללות:
- חוסר במזומן מהחברה.
- חומרים או ציוד לא מועברים בזמן.
- תנאי מזג האוויר אינם מתאימים לעבודה המתוכננת.
- היזם מכריז על עצמו כפושט רגל.
- החברה נקנית בחזרה על ידי ארגון אחר.
סיבות עשויות להופיע בגלל אשמת החברה או בהיעדרה. אם באמצעות בית המשפט החברה מוכיחה כי היא לא יכולה הייתה להשפיע על הסיבות לעיכוב בבנייה, אז לא ייגזר עונש.
אלגוריתם אוסף
אם בעלי אינטרס מתמודדים עם העובדה כי מועדי המסירה של האובייקט מתעכבים, אך לא הייתה הודעה על כך, אז הם יכולים לצפות לחילוט. התהליך עצמו מחולק לשלבים:
- חישוב נעשה על בסיסו נקבע גודל התשלום האופטימלי.
- בתחילה מושתת נגד היזם תביעה בדבר תשלום קנס.
- ממתינה להחלטה לגבי זכאות העונש.
- תביעה מוגשת אם היזם מתעלם מזכויות הצדדים לחוזה.
בעלי אינטרסים יכולים לבקש התאוששות כספים על בסיס החוק הפדרלי מס '214, אמנות. 310 חוק אזרחי ואמנות. 3 GIC.
כיצד מחושב התשלום
דרישת העונש מהבונה חייבת להכיל מידע על גודלה, ולכן תחילה על בעלי העניין עצמם לבצע את החישובים.
סכום העונש בהיעדר המידע הדרוש בחוזה נקבע כ- 1/300 משיעור המימון המחודש של הבנק המרכזי. יש צורך להשתמש במידע על שער זה ביום בו מוגשת תביעה לבית המשפט או תביעה למפתח.
אם בעל ההון הוא אינדיבידואל, הרי שבסעיף Art. 6. החוק הפדרלי מס '214 טעון קנס בסכום כפול.
דוגמא לחישוב
בואו נסתכל על דוגמא כיצד מחויב סכום העונש. אינדיבידואל הוא בעל ריבית ולכן 2/300 שיעורי מימון מחייבים.ביום בו נבחן תיק זה נקבע שיעור של 7.75%. עלות הדירה היא 2.3 מיליון רובל. העיכוב עצמו שווה לשנה, ולכן המועד האחרון היה מאוחר במשך 365 יום.
בתנאים כאלה העונש יהיה כדלקמן: 2,300,000 x 365 x 2/300 x 7.75 / 100 = 433,742 רובל. עקב העיכוב הממושך נצבר סכום משמעותי של כספים. ואם לבעלי מניות רבים יש בעיה כזו, היזם מחויב לשלם כסף לכולם. לכן, לעיתים קרובות כאשר יש עיכוב, החברה מציעה לבעלי ריבית את האפשרות לשלם סכום קטן יותר ללא בית משפט. לאזרחים יש את הזכות להחליט אם הם ילכו לבית המשפט או יסכימו להצעת היזם.
כללים להתאוששות משפטית
לפני הפנייה לבית המשפט, מושכת תביעה למפתח לאחר תשלום העונש. לא ניתן להחמיץ שלב זה, מכיוון שבית המשפט ידרוש בהכרח הוכחה לניסיון לפתור את הסוגיה בשלווה.
תהליך הפיתרון לפני ניסוי של בעיה כזו מחולק לשלבים:
- הכנת תביעה. להלן דוגמא ממנו. העונש משולם על ידי היזם על בסיס מידע ממסמך זה. במקרה זה הבעיה מתעוררת בהתנדבות.
- על התביעה לכלול הפניות לחוקים וכן תמציות מהחוזה עצמו.
- מסמך נוצר בשכפול. מסמך אחד מועבר לחברה, ובמסמך אחר מוצג סימן הקבלה, ואחריו הוא נשאר אצל האזרח.
- בכדי להבטיח נכונות רישום של תביעה כזו, מומלץ להיעזר בעורך דין מנוסה.
- על המסמך לבצע את החישוב הנכון של העונש. לעתים קרובות ב- DDU מסופקים תשלומים נוספים, אותם ניתן לגבות גם מהיזם.
- הנקודה מציינת כי אזרחים ספגו הפסדים עקב עיכוב במועד האחרון, מכיוון שנאלצו לשכור דיור.
- יחד עם התביעה, מועברת חבילת מסמכים ליזם. זה כולל עותק של דרכון בעל המניות, עותק של ה- DDU ומסמכים המאשרים את הפקדת הכספים לדירה.
- יש לשלוח מסמכים עם רשימת קבצים מצורפים וקבלת אישור. אתה יכול גם לבקר במשרד החברה כדי להעביר מסמכים למזכירה.
כשאתה פונה ישירות למפתח אתה צריך לדרוש כי סימן מיוחד יונח על העותק השני של התביעה למפתח. יש לשלם חילוט על סמך מידע ממסמך זה.
כיצד להגיש תביעה?
להלן דוגמא להשבת העונש מהיזם באמצעות התביעה.
בעת עריכת מסמך זה נלקחות בחשבון הדרישות הבאות:
- שם החברה מאוית במדויק. ניתן לקחת מידע מ- DDU.
- נתוני הרישום של ההסכם מצוינים.
- כל דרישות המבקש ניתנות, על בסיסן נגבית קנס מהיזם על פי ההסכם המשותף.
- ניתן הסברים שונים לחישוב סכום זה.
- כל המסמכים המצורפים לתביעה מתוארים בנפרד.
- מועד הגשת הבקשה וחתימת האזרח מודבקים.
סירוב לפסוק עונש יכול לנבוע מחוסר המידע על המבקש במסמך.
טענת מדגם למפתח לגבי העונש נעשית ברורה ונוחה ככל האפשר. צריך רק להזין נתונים על האזרח בצורה הקיימת. זה לא נדרש להשתמש במסמכים מאוחדים כלשהם, ולכן מותר לכתוב בקשה בצורה חופשית.
נוהל אכיפה שיפוטית
לעתים קרובות מפתחים אינם מגיבים לטענות או מקבלים החלטה שלילית. הם מקווים שבעלי אינטרס לא ילכו לבית המשפט.
בתנאים כאלה, יש צורך להגיש תביעה בבית המשפט כך שעל בסיס ההחלטה יוחזר הסכום הדרוש ממפר החוזה.
הכנת תביעה ומסמכים אחרים
הצהרת תביעה לעונש מהיזם יכולה להיעשות באופן עצמאי או על ידי עורך דין מוזמן. המסמך צריך להכיל את הפריטים הבאים:
- הדרישה להשבת העונש ותשלום הפיצויים בגין נזק מוסרי.
- שם וכתובת בית המשפט בו מוגשת התביעה.
- שם התובע וכתובת הרישום.
- מידע על הנאשם.
- אופי הפגיעה בזכויותיהם של בעלי מניות, וכן מפרט את כל דרישותיהם.
- הצדקת הדרישות על ידי מעשי חקיקה.
- מסמכים רשמיים המאשרים את זכאותם של הדרישות של בעלי עניין.
- מידע על מחיר התביעה, וזה לא אמור להיות ספונטני. לפיכך, העונש ותשלומים אחרים מחושבים נכון נכון במידת הצורך כדי להחזירם.
לתביעה מצורפים מסמכים אחרים המוגשים על ידי ה- DDU, מסמכי תשלום, קבלות על תשלום חובות המדינה והתכתבויות עם היזם. אם אין ראיות לכך שבעל המניות ניסה לפתור את הבעיה בצורה טרומית, בית המשפט יסרב לקבל את התביעה.
על איזה בית משפט לפנות
תביעה מוגדרת ומוגשת לערכאות שונות:
- במקום רישום חברת הבנייה.
- במקום מגוריו של התובע.
- במקום בו נערך החוזה בין שני הצדדים.
- במיקום המתקן שבונה.
- אם סכום העונש אינו עולה על 50 אלף רובל, התיק נחשב בבית משפט השלום.
העונש של היזם עשוי להפחית אם גודלו אינו תואם את הנזק שנגרם. לכן חשוב לגשת נכונה לחישוב תשלום זה.
עירור של ייצור
התביעה להשבת העונש מהבונה מוגשת לבית המשפט, שלאחריה נקבע מועד הישיבה. על סמך החלטת בית המשפט, מסופק לתובע כתב הוצאה להורג.
יש להפנות את המסמך הזה לפלילים כדי שהם יתחילו באיסוף הכספים בכפייה מהיזם. ניתן לשלוח אותו גם לבנק שיש חשבון עובר ושב של חברת בנייה.
באילו טריקים משתמשים המפתחים לעתים קרובות
חברות רבות מודעות לכך שמסיבות שונות הן יכולות לעכב את השלמת המתקן, כך שגם בעת עריכת DDU, הם משתמשים לעתים קרובות בתכסיסים שונים, על בסיסם הם יכולים להימנע מהעברת שוללים בעתיד. אלה כוללים את הדברים הבאים:
- במקום ה- DDU, נערך חוזה השקעה או חוזה אחר.
- מוצע לבעלי מניות לערוך חוזה מקדים לרכישת דירה, שלאחריו הושלמה העסקה שלושה חודשים לאחר מסירת הנכס. בתנאים כאלה אזרחים אינם מוגנים מהארכת תנאים.
- לעתים קרובות יש DDU עם רכישה בו זמנית של ביטוח. עם זאת, קיימת סבירות גבוהה כי הארכת התנאים לא תהיה אירוע מבוטח, ולכן בעלי עניין לא יקבלו פיצוי בגין הפסדיהם.
- ניתן לבצע את התשלום באמצעות הסכם הלוואה. לכן, אם התנאים מופרים, היזם מחזיר את הכסף באמצעות שטר חליפין, שעל בסיסו תוכלו לקנות אובייקט אחר מחברה זו.
אם היזם הוא רמאי, אז הוא יכול להשתמש בתכנית של מכירה כפולה של דירות, איתה הוא יכול להשיג כספים נוספים להשלמת הפרויקט.
אנשים המבקשים לרכוש דיור בבתים הנמצאים בבנייה צריכים להיות בעלי הבנה טובה של האופן בו מתגבש נכון החוזה עם היזם ומה המידע שיש לכלול בו. אם יש הפרות מצד חברת הבנייה אז אזרחים יכולים לסמוך על חילוט. עליכם לדעת כיצד מחושבים ומחויבים כראוי. בתחילה, אתה צריך לנסות להשיג את הכסף בדרך לפני משפט, אך אם זה לא יביא את התוצאה הרצויה, אז בעלי העניין יצטרכו לפנות לבית משפט. לשם כך עליכם להבין את הכללים להכנת בקשה ולהכנת מסמכים אחרים.
