נשיא רוסיה הוציא בשנת 1991 צו, שעל בסיסו הונחה תחילת הארגון מחדש של חוות קולקטיביות. המטרה העיקרית של אירוע זה הייתה הגדלת מספר האזרחים המחזיקים בנתח אדמה. לרוב העובדים בחוות קיבוציות ובחוות מדינה הוקצו חלקות.
מושג כללי
אז נתח מקרקעין הוא חלק מהאדמה במערך המצטבר, השייך לאדם על בסיס זכויות קניין. לבעל הזכות לסלק את המקרקעין שלו כראות עיניו. לבעל הזכות לשכור נתח מקרקעין. אין בחוק המלצות מדויקות לגבי כמה דונמים סגורים ביחידה אחת. כך, האתר יכול להיות בכל גודל, שמקורו בכמה מאות חלקים.
לפני שנפנה לשאלה כיצד למכור נתח מקרקעין, הבה נעבור ביתר פירוט על ההגדרה עצמה.
נתח קרקעות - מה זה?
שטח נתח האדמה נמדד בהקטר, מחושב לאדם. לאתרים כאלה אין גבולות אמיתיים: גודלם כתוב רק על הנייר. לפעמים ייתכן שמיקום האתר לא צוין אפילו. זכותו של כל בעל מניות לבעלות במניות מאושרת על ידי אישור מיוחד. מסמך זה מכיל את המידע הבא: גודל חלקה, מטרתם החקלאית של אדמות אלה (כרי דשא, אדמה חקלאית, מרעה וכו '), הערכת נקודה. כלומר, חלק ההון אינו הקרקע עצמה, אלא רק הזכות להחזיק בחלק מסוים מהרכוש הקודם של החווה הקיבוצית. קביעת הגבולות האמיתיים של האתר שלך יכולה להיות אפשרית רק לאחר סדרה של נהלים. הבעלים יכול להשתמש ביחידה בהתאם למטרתה, כלומר לזריעת גידולי ירקות, מרעה או פעילויות חקלאיות אחרות. בנוסף, לבעלות הזכות לרשת, לתרום או למכור אדמה זו. במימוש זכויותיו, בעל המניות מחויב לקחת בחשבון את האינטרסים של הבעלים האחרים.
מאפייני מכירת מניות: הוראות צעד אחר צעד
אז הגענו לנקודת מפתח כיצד למכור נתח קרקעות.
כשמוכרים הקצאת יחידה, ישנם כמה ניואנסים. מכיוון שהגבולות של קטע זה הם וירטואליים, זיהוים בשטח הוא בעייתי מאוד. זו הסיבה למכירת נתח מקרקעין, עליך לפנות תחילה לוועדת סקר הקרקעות כדי להקצות נתח. רק לאחר יישום נוהל זה יהפוך המניה חלקת אדמה אמיתית וכעת ניתן למכור אותה בסכום מסוים.
יש נוהל קבוע לרישום המחייב:
- הודע על רצונך להקצות נתח מבעלי מניות אחרים. ניתן לעשות זאת באמצעות התראות בדואר (עם מספר מועט של משתתפים) או על ידי פרסום בתקשורת המקומית.
- קבעו מראש את מיקום האתר המדויק, וציינו אותו בתכנית.
- אסוף בעלי מניות וקבל עותק של הפרוטוקול שבו יש לרשום את ההחלטה. אם זה בלתי אפשרי, עליכם לקבל את הסכמתו של כל בעל מניות באופן אישי. הנושא יכול להיפתר גם דרך בית המשפט, אם אין דרך לקבל אישור בדרך אחרת.
- גש לארגון העוסק במדידות קרקע להקמת גבולות ואז קבל מעשה על תיחום האתר.
- יש לבדוק את תוצאות מדידות הקרקעות בוועדת המקרקעין.
- קבלו תוכנית קדסטרלית לעלילה ורשמו את המספר.
- קח תעודת בעלות ממשרד הרישום.
- להנפיק הסכם "מכירה ורכישה" על פי מודל סטנדרטי.
יצוין כי יש לרשום גם סירוב לרכוש נתח קרקעות על ידי הממשל המקומי. עם מספר בעלי המניות של עד חמישה אנשים, סירובם לרכישה בעדיפות הנו נוטריוני. נוטריון דורש גם את הסכמת האישה או הבעל למכירה והחוזה עם הקונה. המסמך האחרון יעבור על בסיס רישום הזכויות של הבעלים על ידי הקונה.
כעת התברר פחות או יותר כיצד למכור נתח אדמה. מה עוד צריך בשביל זה?
רשימת המסמכים הנדרשים
לצורך עריכת חוזה, המוכר יזדקק למסמכים הבאים:
- דרכון
- אותם מסמכים הקובעים את זכות הבעלות בהקצאה זו או בחילוץ מתוך מרשם החברות המאוחד;
- פרוטוקולים מהאסיפה המשותפת או מסמכים אחרים המאשרים את קיומה של הודעה לבעלי מניות אחרים;
- הסכמת בן / בת הזוג למכירת נתח מקרקעין;
- תעודה המאשרת היעדר חובות מס;
- קבלות חובה;
- מעשה הערכה של מומחה עצמאי של שווי חלקה נתונה, אם בכלל.
יש לזכור שכאשר האתר נעצר או משועבד לבנק, אסור למכירה.
למי מותר למכור את חלקם?
יש להתחיל בכך שהממשל המקומי, כמו גם בעלי אינטרסים אחרים, נהנים מהזכות המוקדמת לרכוש את האדמות. במקרה זה אדמות היחידות דומות לדירה משותפת. לכל בעל יש את הזכות רק לחלק ממנו, ולא ניתן לממש את המטר או הדונם שלהם ללא הסכמת האחרים.
אם מופרים תנאים כלשהם, יתכן ויחלוק על העסקה בבית המשפט. בנוסף, אסור להכריז על ערך ראשוני כזה שיהיה גבוה מזה בו בסופו של דבר המניה תימכר.
אם מחיר המגרש מופחת במהלך המשא ומתן, יש צורך להודיע לממשל.
בנוסף, ניתן למכור מניה לא רק לממשל או לאחד מבעלי המניות, אלא גם לארגונים מסחריים או לא מורשים. במקרה זה, יש רק תנאי אחד - הם חייבים להיות תושבים רוסים.
מה קובע את שווי נתח הקרקעות?
בנוסף לאופן המכירה של נתח מקרקעין, רבים מעוניינים באיזה מחיר ניתן לעשות זאת.
לבעל המקרקעין יש את הזכות לקבוע באופן עצמאי את שווי היחידה השייכת לו, בעוד עליו ליידע את הממשל המקומי על המחיר. כמה עולה נתח קרקעות? מחירו מורכב מגורמים שונים, ביניהם העיקריים הם הקרבה לערים הגדולות וזמינות מחלף התחבורה. מיקום היחידה בכפר גדול, אם יש לו את כל התשתיות הדרושות ותוכלו לבנות או לרכוש בית שיגור בו באופן קבוע או זמני, יהיה גם בידי המוכר. מגרש דומה ניתן למכור במחיר גבוה יותר.
בדרך כלל הערכת הקצאת הקרקעות מתבצעת על פי הפרמטרים הבאים:
- מצב קרקע;
- פוריות הקרקע;
- גודל החלקה;
- זמינות של תקשורת וכבישים.
יש לציין כי גם באזור אחד המחירים יכולים להשתנות לפי סדר גודל. זו הסיבה שכאשר קובעים את ערך חלק האדמה, יש להתמקד בחלקות דומות עם בערך אותם פרמטרים. אם יש ספק, עדיף ליצור קשר עם שמאי עצמאי כדי לא להצטער על אובדן הרווח בהמשך. יש לזכור כי על פי סעיף 226 לחוק המס של הפדרציה הרוסית, על האזרחים לשלם מס על הכנסה זו בסכום של ארבעה עשר אחוזים. הבעלים יכול גם לערוך שטר מתנה עבור קרוביו או זרים.
כיצד למכור נתח אדמה חקלאית?
קרקע חקלאית היא משאב ממלכתי הממלא תפקיד חשוב בכלכלת המגזר החקלאי של ארצנו.אדמה כזו יכולה לשמש אך ורק למטרתה המיועדת, כלומר לגידול צמחים או לגידול בעלי חיים. בנוסף, מותר לנצל פעילויות חינוכיות או מחקריות. בהקפדה על תנאים מסוימים, יכול הבעלים להפטר את חלק הקרקע שהוקצה לו לפי שיקול דעתו.
בהתאם לסעיף 1 לסעיף 77, מעמד הקרקע החקלאית שייך ל:
- קרקע לעיבוד;
- בוסתנים;
- כרי דשא;
- מרעה;
- יערות או שמורות טבע;
- חגורות יער.
אתרים כאלה ניתנים לספק לגורמים משפטיים או לאזרחים לצורך דבור, גידול בעלי חיים, גידול ירקות ופעילויות כלכליות אחרות. מותר להניח עליהם גדרות, סוככים, מכסות חיים ובניינים זמניים אחרים.
בעת מכירת נתח קרקע למטרה חקלאית, יש לפעול כמו במקרה הקודם. בשל העובדה שלמוצר זה יש ספציפיות מסוימת, די קשה למצוא קונה. הסטטוס של אתרים כאלה מאפשר את השימוש בהם למטרה מוגדרת ספציפית. בנוסף, הם בדרך כלל ממוקמים מחוץ לכפר. מכיוון שיש בקרבת מקום כבישים מהירים, מטעי הגנה מלאכותיים ויערות, אפשרויות השימוש בקרקע כזו מוגבלות משמעותית.
מה משפיע על העלות?
ערך ההקצאה מושפע מ:
- מיקום
- תכונות מיקום;
- הקצאת אתר;
- שיעור הפריון.
באופן טבעי, בכל מקרה יהיה מחיר אינדיבידואלי. בדרך כלל זה תלוי באזור. יצוין כי חוזה "מכירת" יחידת קרקע לצרכים חקלאיים אינו שונה מהחוזה הרגיל. עם זאת, עליו בהכרח לציין את התנאים הספציפיים לשימוש באתר או היעדרם.
החומר לעיל נתן תשובה ממצה לשאלה כיצד למכור נתח אדמה למטרה חקלאית.
מה עוד אתה צריך לדעת?
על פי החוק הפדרלי תחת מספר 101, ניתן להוציא בעל מניות מהבעלים אם הוא לא מעבד את האדמה כראוי או מאפשר פעולות כאלה הפוגעות בפוריותה. הקונה צריך לזכור זאת.
ראוי לציין כי הפרטת האדמה גוזלת זמן רב. אז, מרגע ההודעה לאסיפה הכללית של בעלי המניות, צריך לעבור חודש, ואימות התוצאות ייקח את אותו הסכום. ניתן לצפות בתורים למדידות קרקע למשך שנתיים. לכן מומלץ לדאוג לתכנון מראש ואז להמשיך עם המכירה.
בהתבסס על המידע שנמסר במאמר, השאלה כיצד למכור כראוי נתח קרקעות לא אמורה להוביל את המעוניינים לטמטום. העיקר כעת הוא להשתמש נכון במידע שהתקבל.