שוק הבניינים החדשים מציע מגוון רחב של חפצי נדל"ן, מהם הקונה יכול לבחור באופציה המתאימה לו, תוך התמקדות בהזדמנויות פיננסיות ובמאפייני בניה אחרים. מגמה חדשה היא פיתוח משולב של השטח. מודל פיתוח זה נחשב ליעיל ביותר, חסכוני ומוצדק לנוכח מחסור בקרקעות וגודש ברשתות השירות המגדויות. מכיוון שמונח זה חדש יחסית, הוא גורם להתעניינות רבה מצד רוכשי בתים פוטנציאליים. היום נדבר על פיתוח ופיתוח משולב של שטחים, כמו כן נדון בסיכויים לקטגוריה זו של בניית דיור.
פענח את הקיצור KOT
כדאי לזכור כשאנחנו מדברים על פיתוח משולב של טריטוריה - זו ההגדרה הכלולה במספר מושגים שהם חלק ממערכת פיתוח השטחים. אנו ניגע מעט בסוגיה זו במאמר זה, כי יותר מכל אנו מעוניינים בקיצור KOT.
לפיכך, פיתוח משולב של שטחים הוא פרויקטים לפיתוח קרקעות, המרמזים על בנייה רחבת היקף של מתחמי מגורים בשטח כולל של מאה אלף ריבועים לפחות. בדרך כלל, מתחם כזה כולל כמה בנייני דירות, המאוחדים על ידי תוכנית אדריכלית אחת ועיצוב. הם גם בקטגוריית מחירים דומה. מומחים אומרים כי לרוב ההתפתחות המשולבת של שטחים היא דיור בכלכלה ונוחות בכיתה, המיועד לקונה ההמוני עם רמת הכנסה ממוצעת.
ראוי לציין שמודל פיתוח זה כולל את כל התשתיות הנלוות אליו, הנבנית על ידי ארגון הבנייה. ברוב המקרים, התוצאה היא מיקרו-מחוזות גדולים הממוקמים בפאתי הערים הצפופות ואף לרשתות קהילתיות משלהם.
קצת היסטוריה
לראשונה הם התחילו לדבר על CAT לפני כעשר שנים. ואז פרסמה ממשלת הפדרציה הרוסית מסמך בו צוין כמה מהדרישות לפרויקטים של פיתוח משולבים. ראשית, צוינה חובתו של היזם להזמין מתקני תשתית, כולל מתקנים חברתיים ורשתות הנדסיות. CAT כולל גם הקמת מחלפים בכבישים, ואין להשתמש בכספי תקציב בפעילויות מסוג זה. כל העלויות נופלות על כתפי היזם והמשקיעים, אותם הוא יכול למשוך לפרויקט.
מעניין שכיום לא יותר מעשרה פרויקטים הצליחו להיכנס לקטגוריית פיתוח משולב של שטחים למטרות דיור. רבים מהפונים לא השיגו עמידה בכל התנאים שהוצגו, וכיום הם מתכננים רק להתחיל בעבודות בתחום ה- CT.
ראוי לציין כי עוד בתקופה הסובייטית נעשה שימוש פעיל מאוד בעקרון הפיתוח המשולב. זה היה נכון במיוחד בשנות השלושים של המאה הקודמת. אז היו שממה שלמה, ולפעמים ערים, בנו שממה. עם זאת, היעדים שנרדפו אז ועכשיו משתנים משמעותית. בברית המועצות המשימה העיקרית הייתה בניית מטרים רבועים יותר. לכן מיקרו-מחוזות שלמים התבררו כחד-פנים ואפורים. הגישה המודרנית מבוססת במדויק על התפתחות איכותית של החלל. מפתחים רבים טוענים שהם מוכרים לא כל כך הרבה דירות כמו אורח חיים מסוים. ובשביל זה הקונה מוכן לשלם כמעט כל כסף.
הסיבות לפופולריות של הבנייה המשולבת
קרקעות לפיתוח משולב של שטחים מבוקשות כעת, וזה לא פלא. אכן, בכל שנה בערים יש פחות ופחות קרקע חופשית שיכולה לשמש מקום לבניינים חדשים. אם מוקדם יותר במגלופוליס ניתן היה לבנות כמה בתים כמעט במרכז ולחבר אותם לתקשורת העירונית הקיימת, הרי שכעת אי אפשר לעשות זאת. לכן, על היזמים לשקול את השטח שבפאתי ולפתח מושגים מעניינים עבור הבניינים החדשים שלהם. כתוצאה מכך הקונה מקבל פרויקט יוצא דופן עם תשתית מפותחת ויתרונות רבים.
אל תאבדו את עלות הבנייה. ככלל, ככל שהמיזם מבצע את הפרויקט גדול יותר, כך עולה לו זול יותר. לכן, אפילו אם לוקחים בחשבון את הצורך לצייד את כל השטחים הסמוכים לבניינים חדשים, הוא מקבל רווח משמעותי. בנוסף, יש לה הזדמנות לעניין את הקונה בכל מיני הנחות, מבצעים, ולהקטין את עלות הדיור שהוכרז במקור בעשרה עד שלושים אחוזים. גישה כזו לא יכולה להיכשל בשוחד לבעלי הדירות העתידיים.
מרבית הרוכשים שמזלם מספיק להיות בעלי בתים בפרויקטים מסוג זה, בהתלהבות רבה מספרים לחברים ומכרים עליהם, מה שמזין את העניין ב- CAT. קודם כל, הם מקבלים שוחד על ידי הציוד המודרני של מתחמי דיור. בדרך כלל הם כוללים מעקב וידאו, גני ספורט ומשחקים, אזורי פארק מחושבים בקפידה ומעברים דרך הכביש. הבניינים עצמם נראים גם מסוגננים ומודרניים. לפעמים מחוז שהיה חלק מפיתוח קרקע משולב דומה לפיסת אירופה הקטנה ביופיה ובעיצוב יוצא דופן.
היתרונות של CAT עבור ערים ועיריות
כאן, היתרונות לרשויות המקומיות ברורים גם הם. הם לא משקיעים בכל הקשור לשירותים או תשתיות. רגעים כאלה נקבעים תמיד בהסכם לפיתוח משולב של השטח, כך שהעיר רק צריכה לפקח על התקדמות הבנייה ואז לקחת את החפצים המוגמרים לאיזון.
כעת, לא אחת דיברו על פיתוח קולקטיבי של שטחים על ידי מספר מפתחים. במקרה זה, יתכן ויהיה בעתיד חברת הניהול שמנהלת את בתי הדוד, רשתות החשמל ומתקני הנדסה אחרים שנבנו והופעלו על ידם. עם זאת, נכון להיום המסגרת החקיקתית לפרויקט כזה אינה קיימת. עם זאת, אין זה אומר שזה לא הכרחי או שהוא לא יופיע בקרוב.
חסרונות של CAT
למרות העובדה שכבר פירטנו יתרונות ברורים רבים של בנייה משולבת, יש לה גם חסרונות, שקונים עצמם לעתים קרובות שוכחים. ראשית כל זה משך הפרויקט. מכיוון שהיזם לא יכול לבנות את כל המיקרו-מחוז באותו זמן, הוא מכניס את הבתים לפעולה במספר שלבים. כשמדובר בפרויקטים רחבי היקף, זה יכול להיות בניינים לא רק מהשלב השני, אלא של השלב השלישי ואפילו הרביעי. יש לקחת בחשבון ניואנס זה בעת רכישת דירה במתחם דומה.
כמו כן, חלק מהמומחים מייחסים את הקמת מתקני התשתית לפי העיקרון הנותר לחסרונות של CAT. בדרך כלל, הקונים מקבלים את כל מה שהם צריכים לשהות נוחה רק לאחר שהבית האחרון הוזמן. ויכולות לחלוף חמש שנים לאחר שהתושבים הראשונים התיישבו. לפיכך, כיום מתבצעת חוק שיחייב את היזמים להקים את התשתית המחוזית במקביל לבתים.
פעילויות פיתוח קרקע משולבות: תיאור כללי
כבר הזכרנו בחלקים הקודמים של המאמר כי לפיתוח משולב ובר-קיימא של שטחים יש ארבע צורות, וה- CT הוא אחד מהם. אם אינך נכנס לפרטים, הם יכולים להיות מיוצגים בטופס הבא:
- פיתוח שטחים בנויים כבר;
- חתול
- פרויקטים משולבים לפיתוח קרקעות שיזמו בעלי קרקעות;
- פרויקטים משולבים לפיתוח קרקעות ביוזמת העירייה.
יש לזכור כי כל אחת מהצורות הללו כוללת עבודה קפדנית על פיתוח תיעוד, תכנון מתקנים עתידיים ובעתיד הבטחת תפקידיהם החיוניים.
קרקע לפיתוח מורכב: כמה תכונות
בשנים האחרונות פותח מנגנון המספק אתרים עבור CAT. בדרך כלל השטחים מוצעים למכירה פומבית כללית, אך לפני כן, המסמכים עבורם נבדקים בקפידה, מכיוון שזכויותיהם של צדדים שלישיים לא צריכים להרחיב לאתר. כל גורם משפטי יכול לקחת חלק במכרזים, עם זאת, לאחר הניצחון הוא פטור מהצורך בדיונים פומביים במקרקעין או בהגשת תיעוד הפרויקט. היזמים עצמם רואים אפשרות זו די נוחה וחסכונית.
כדאי לקחת בחשבון כי בעבר חברות בנייה יכולות פשוט לשכור קרקעות ולהחזיק בהן למשך זמן מסוים. לפעמים הם נכנסו לקבלני משנה, והקרקע שנרכשה להקמת מגרש חניה, למשל, עלולה להיכנס לפיתוח מגורים. עם זאת, כיום המצב השתנה באופן מהותי, והתפתחות משולבת של שטחים באזורים ואזורים היא פעילות ממוקדת יחסית. החלקה שהוקצתה לפיתוח כזה לא תוכל עוד להשתמש בשום דרך אחרת.
חכירה של חלקות קרקע תחת CAT
אם היזם מתכנן ליישם את KOT, אז בכל מקרה הוא צריך לזכות במכירה הפומבית. בלעדיו לא תהיה לו הזכות לחתום חוזה שכירות לפיתוח משולב של שטחים. כלל זה מעוגן בחוק.
עם זאת, מפתחים רבים מעוניינים בנקודה אחרת. הם רוצים לדעת האם ניתן להקצות זכויות חכירה לארגונים חיצוניים. תחת ניסוח זה, רבים מבינים את האפשרות למכור את זכויותיהם. לא יכול להיות הסכמה. למעשה, החוק אינו אוסר על כך, אך הוא מנוסח באופן שכמעט בלתי אפשרי לבצע נוהל כזה.
אחרי הכל, ניתן לכרות הסכם על CTOs רק על ידי זכייה במכירה הפומבית, מה שאומר שעל הארגון למלא באופן מלא את התחייבויותיו המצוינות בעיתונים. בפועל, מפתחים כבר מתמודדים עם מספר רב של סיטואציות שונות, שקשה למדי לפתור במסגרת המשפטית הקיימת. לכן רבים בעד אימוץ חוקים חדשים, תוך התחשבות בכל המצבים האפשריים להשכרת קרקעות תחת ה- CT.
הסכם פיתוח משולב לטריטוריה
מסמך זה נחשב חיוני כאשר אנו מדברים על פרויקטים מסוג זה. לצורך חתימתה פותחה אפילו מסגרת חקיקה מיוחדת, שלוקחת בחשבון את כל הניואנסים שלה.
אנו נותנים רק חלק מהנקודות המשתקפות בו:
- היזם מחויב להכין את כל תיעוד העיצוב עבור אתר הבנייה, אשר לא רק כולל את מתווה האתר, אלא גם את כל מתקני התשתית העתידית מסומנים;
- הזכות לחתום על החוזה קיימת רק עם נציג מבני המדינה והגוף המשפטי שזכה במכרז;
- לעתים קרובות יותר, ההסכם משקף את הצורך להעביר את כל רשתות ההנדסה לאיזון העיר בתוך מגבלות הזמן שנקבעו על ידי ההסכם;
- תקופות תוקף של המסמך וכדומה.
באופן כללי, אנו יכולים לומר כי בין כל הניואנסים הקשורים ל- CTO, סוגיות של כריתת חוזים עובדו בצורה הטובה ביותר.
בעיות של פיתוח קרקע משולב
אני רוצה לומר שלמרות העניין הרב בפיתוחים כאלה, מומחים מציינים מספר בעיות של פרויקטים אלה שמגבילים את יישומם.
ראשית כל, זהו היעדר מסגרת חקיקה. כבר הזכרנו זאת לא פעם.
צריך גם לחשוב ולעזור ברמה הממלכתית, שיש לבוא לידי ביטוי במשיכת משקיעים לפרויקטים מסוג זה. אחרי הכל, אם ניקח בחשבון שלעתים קרובות הבנייה כוללת גם בניית כבישים, אז קל לדמיין כמה יקר זה עולה למפתח. חלקם פשוט לא מסוגלים למשוך פרויקטים גדולים כל כך בהיקף, אם כי העניין בהם די גבוה.
לעיתים קרובות, הבעיה של CAT היא חוסר היכולת של כמה מפתחים להסכים זה עם זה. בעת יצירת גיבוש הם לא רק יקבלו שילוב של המאמצים שלהם, אלא גם יוכלו לממש פרויקט טוב יותר שנוצר בסגנון יחיד.
כמה מילים במקום מסקנה
כמובן שמערכת הפיתוח המשולבת של שטחים טרם פותחה והיא תשתפר במהלך מספר עשורים. עם זאת, עתיד הבנייה עדיין עומד מאחורי הפרויקטים הגדולים והמבטיחים הללו.