כולם רוצים להשיג דיור משלהם, אך כיום עלותו גבוהה למדי, כך שלא כולם יכולים להרשות לעצמם רכישה כזו. דרך אחת לצאת ממצב זה היא בנייה משותפת. זה מאפשר לך להשקיע כסף בבניית כל נכס, ועם סיום העבודות להשגת שטחי מגורים. אך כאן חשוב להבין כי לבנייה משותפת יש ניואנסים רבים אותם יש לקחת בחשבון, מכיוון ששיטה זו לרכישת נדל"ן היא אחת המסוכנות ביותר.
מהו בעל אינטרס. הגדרה
לכן השיחה על בנייה משותפת ותכונותיה צריכה להתחיל בהגדרה של מי הם בעלי מניות. מונח זה מתייחס לאדם שמשתתף בבנייה משותפת של כל נכס למגורים ומקבל את הזכות לרכוש דירה בבית עתידי במחיר מוזל.
היווצרות חלק של בעלי מניות מתחילה בשלב הקמת התשתית למבנה העתידי. במקרים מסוימים תוכלו להצטרף לבנייה בשלב מאוחר יותר, אך במקרה זה ההנחה ברכישת דיור תהיה פחותה.
היתרונות של בנייה משותפת
משוב של בעלי מניות על סוג זה של בנייה הוא סותר למדי, אך היתרונות שלו די ברורים:
- הנחה משמעותית ברכישת דיור לאחר השלמת הבנייה;
- דרך טובה להשקיע כסף בנדל"ן, לאחר שיש לך הון יחסית קטן;
- אפשרות לרכוש דירה בתשלומים, בהם מתבצעים תשלומים בתהליך הבנייה.
לפיכך, אם אין לך כסף לקנות דיור משלך, אז ההשתתפות בבנייה משותפת תהיה פיתרון טוב.
מיהו צד לחוזה: זכויות וחובות
כאשר משתתפים בבנייה משותפת, בהכרח נחתם הסכם בין בעלי היחידות לבין חברת הבנייה. על פי הסכם זה, מחזיקי מניות מחויבים בתשלומים במועד אם שטח המגורים נרכש על ידי תשלומים, כמו גם לעמוד בהתחייבויות אחרות הקבועות במסמך. היזם, בתורו, מחויב להשלים את הקמת המתקן ולהפעיל אותו במועד שנקבע.
מערכת היחסים בין בעלי מניות למפתחים מוסדרת על ידי החוק ברמה הפדרלית. בשנת 2004 בוצעו מספר תיקונים ושיפורים שבזכותם השתתפות ההשתתפות בבנייה משותפת. הסיבה לכך הייתה סדרה של שערוריות בעלות פרופיל גבוה, כאשר הופרו זכויות בעלי המניות.
מה זה DDU
אז, כבר החלטנו מיהם בעלי העניין, אז עכשיו הגיע הזמן להבין קצת על המינוח של הבנייה המשותפת. המונח השכיח ביותר בו נתקלים בעלי מניות הוא DDU. זהו הסכם של בנייה משותפת (השתתפות), אשר נחתם בין היזם לבעלי המניות. היא מספקת ערובה לכך שלא תופר זכויותיהם של שני הצדדים. אי עמידה בתנאים כלשהם עשויה להיות עילה להתדיינות משפטית. כפי שמראה בפועל, ברוב המוחלט של המחלוקות בין בעלי מניות למפתחים הם נפתרים לטובת הראשונים, אולם פיתרון בעיות בהליך שיפוטי יכול לארוך מספר שנים.
תמצית הבנייה המשותפת
מידע מקיף על סוג זה של בנייה ניתן לקבל בחוק "על בנייה משותפת", שעל בסיסו יש להסכם הסכם בין בעלי מניות ויזמים, המחייב את הראשון לשלם במועד, והאחרון להשלים את הקמת מתקן המגורים במועד.
עם סיום הבית, כל בעל מניות מקבל דירה ברכושו. פרמטרי הדיור נקבעים גם בחוזה, כך שבעל נתח הבנייה המשותף יקבל את הדירה שרצה במקור.
זכויות המשתתפים בבנייה משותפת
אנו יודעים כבר מי הם בעלי מניות, אז עכשיו עלינו לדבר על אילו זכויות משפטיות יש להם. הזכויות והחובות של שני הצדדים העוסקים בבנייה משותפת מוגדרים ב- DDU. כל אי קיום חוזה מצד אחד הצדדים נותן סיבה נוספת לדיון בבית המשפט.
כפי שמראה בפועל, הגורמים למרבית מצבי הסכסוך הם כדלקמן:
- אם בידי בעל המניות יש מסמכים אשר מקנים לו את זכות הבעלות על המקרקעין, עובדת מסירת החפץ לא נרשמת בשום מקום;
- אם למפתח אין זמן למסור את האובייקט בזמן;
- איכות הדיור אינה תואמת את המידע שצוין בחוזה;
- סיום החוזה באשמת מי מהצדדים.
במקרה של מצב קונפליקט עם בנייה משותפת, בעלי מניות יכולים לפנות להגנת הצרכן, שם יסופקו להם מידע מפורט על המצב הנוכחי, וכן להציע כיצד להמשיך בצורה הטובה ביותר.
הסכם משכון: מה זה ולמה הוא נחוץ
אם אתה רוכש דיור בתשלומים, בנוסף DDU תצטרך לסכם הסכם משכון. זוהי דרישה לחקיקה הנוכחית ומאפשרת לך להגן על זכויותיהם של בעלי מניות ומפתחים. המסמך נערך בצורה אלקטרונית, חתום על ידי שני הצדדים, ואז נשלח לרישום המדינה. לשם כך, יש לערוך את המסמך באתר הבנייה ולנוטריוני.
בעת שליחת החוזה לרישום המדינה, מצורפת אליו חבילה של המסמכים הבאים:
- עותק נוטריוני של ה- DDU, מספרו ומועד הרישום שלו.
- תיעוד תכנון לפרויקט בנייה עם ציון מיקומו.
- המקור והעתק מאושר של קבלת תשלום החובה הממלכתית.
- עותקים של כל המסמכים המצוינים בהסכם האבטחה.
מי מהצדדים המעורבים בחתימת החוזה רשאי להגיש מסמכים לרישום.
כיצד להפוך למשתתף בבנייה משותפת
בעלי עניין בבית או כל נכס מגורים אחר שישתתף בבנייה משותפת, חייבים לבצע את הפעולות הבאות:
- חברת הבנייה קובעת את מיקום הבניין העתידי ורוכשת קרקעות לבנייה;
- בעלי מניות מחפשים פרויקטים שעבורם בעלי המניות מעורבים, ומסכמים הסכם עם היזם לשיתוף בהון;
- אם דיור נרכש בתשלומים, נערך לוח תשלומים, נקבע סכום התשלום ואופי התשלומים;
- חברת בנייה בונה בית ומעבירה אותו לבעלות של בעלי מניות.
זהו נוהל רגיל שעל בעל מניות דירה לעבור לרכוש דיור משלו בבנייה משותפת.
מעקב ופיקוח על שקיפות עסקאות
כיום ההגנה על בעלי אינטרסים, קרי זכויותיהם, היא ברמה גבוהה מאוד. אם רק לפני מספר שנים הבנייה המשותפת הייתה עסק מסוכן למדי, הרי שכיום תוכלו להשקיע בו ללא חשש לאבד את המשאבים הכספיים שלכם.
מתקני בנייה משותפים נמצאים תחת פיקוחם של ייצוגים אזוריים ועירוניים, ולכן הלגיטימיות של כל עסקה תכובד.
מה לעשות לבעלי מניות שולל
למרות הרגולציה ההדוקה של הבנייה המשותפת על ידי המדינה, עם זאת בעלי מניות הונאים רחוקים מלהיות נדירים. זה נובע מהעובדה שמפתחים חסרי מצפון יכולים להקפיא את בניית האובייקט או לא להתחיל אותו בכלל, תוך שהם לוקחים את הכסף של מחזיקי הריבית למ"ר.
סימנים של הפרה של בעלי עניין
קיים מרשם נפרד של בעלי מניות הונאה, בו נרשמות כל התלונות הנוגעות לפגיעה בזכויות בעלי המניות.
יכולות להיות הרבה מאוד סיבות למצבי קונפליקט, אולם הנפוצות ביותר הן:
- אובדן על ידי חברת הבנייה בזכות להחזיק בקרקע עליה בנוי הבית;
- פירוק או פשיטת רגל של חברת בנייה;
- עיכוב בהעברת שטחי המגורים לבעליו החוקיים למשך למעלה מ- 9 חודשים;
- היזם לא יוצר קשר, נמנע מפגישה בכל דרך אפשרית או אינו מאפשר לבעל המניות לאתר הבנייה.
חשוב להבין כי בעת כריתת חוזה עם היזם להשתתפות בבנייה משותפת, יש לבעל המניות כל זכות לשלוט על התקדמות העבודות בבניית בית בכל השלבים. אם מסיבה כלשהי נשללים ממנו, הרי שמדובר בפגיעה גסה בזכויותיו החוקיות.
אם לבעל המניות יש אפילו את החשד הקל ביותר כי חברת הבנייה אינה ממלאת את התחייבויותיה, עליך לנסות להבהיר את המצב בהקדם האפשרי.
נוהל יישוב סכסוכים
אם יש התנגשות בין בעלי האינטרסים (סנט פטרסבורג או עיר אחרת) לבין היזם, אז כדי לפתור אותה אתה צריך לנקוט בפעולות הבאות:
- צרו קשר עם חברת בנייה. לשם כך נערכת תביעה בכתב ונשלחת לכתובת בה רשומה החברה. על פי החוק, היזם מחויב לתת תשובה בכתב המציינת את הסיבה להפרעה או להקפאת הבנייה.
- אם אין תשובה או אם אתה חושד שהחברה היא רמאי, עליך לפנות לרשויות הרלוונטיות המפקחות על הבנייה המשותפת ובית המשפט.
אם היזם הגיש בקשה לפשיטת רגל, עליך למצוא מידע רשמי המאשר זאת. המקור המאומת הוא העיתון קומרסנט ופנקס המדינה המאוחד. אם לא נמצאו נתוני פשיטת רגל רשמיים, עליך לפנות לבית משפט.
על מנת להעמיד את התיק לדין תצטרך להכין חבילה של המסמכים הבאים:
- עותק מוסמך או מקור של ה- DDU.
- דרכון של אזרח הפדרציה הרוסית.
- מסמך על העברת כסף למפתח.
אם בית המשפט מקבל את היזם, אתה יכול לפתור את הבעיה בעזרת בית המשפט לבוררות. לצורך כך יש לצרף החלטה של בית המשפט למסמכים המפורטים לעיל.
שיקול פניות של בעלי מניות לגבי אי כשל היזם במילוי התחייבויותיו אורך 20 יום, לאחר מכן התלונה מוכנסת לפנקס בודד. יש מקרים בהם בעלי המניות נשללים מרישום תלונות. במקרה זה עליכם לפנות לייעוץ של עורך דין המתמחה בעניין זה.
כפי שמראה בפועל, בנייה משותפת היא אפשרות מצוינת עבור אנשים שאין להם מיד את הסכום המלא לרכוש דיור. אך יהא אשר לפני חתימת החוזה עליכם להכיר אותו היטב, ולברר מי הם בעלי עניין בכדי לא להיכנס למצב לא נעים בעתיד.