שיטת התזרים המוזלת היא מורכבת וקשה לחישוב. הוא מעריך את האובייקט המנותח עם קבלת תזרימי מזומנים מגוונים ממנו, ומדגמן את תכונות קבלתו.
כמה עולה כסף עתידי?
שיטת ניכוי תזרים מזומנים – זוהי הפחתת ערך התשלומים במזומן בעתיד לתקופת הזמן הנוכחית. ההיוון מבוסס על מושג שווי הכסף הפוחת עם הזמן במשק. עם הזמן, כסף מאבד מערכו בהשוואה לערך הנוכחי. כהפניה, עליך לקחת את רגע החישוב הנוכחי ולהביא את כל התקבולים הכספיים הבאים לתקופה הנוכחית. לשם כך יש ליישם את המקדם המשמש בשיטת היוון תזרימי המזומנים. דוגמה לחישוב שלה היא כדלקמן: k = 1 / (1 + r)i. בנוסחה, r מציין את שיעור ההיוון, אני מסמל את מספר פרק הזמן.
היכן ליישם את השיטה?
שיטת ניכיון תזרים המזומנים משמשת באופן אוניברסלי. זה מאפשר לך לקבוע כמה הכנסות עתידיות הן בזמן הנוכחי. תזרים פיננסי יכול להיות תנודתי, הכנסות יכולות להיות מוחלפות על ידי הפסדים. לא תמיד ניתן לחזות את הדינמיקה של השינוי. אתה תמיד יכול להעריך את הנכס מבחינת היתרונות הנוכחיים שהוא יכול להביא מחר.
רצוי להחיל את שיטת ההיוון של תזרים מזומנים אם:
- ישנם טיעונים להאמין כי התזרים הכספי יקטן או יגדל משמעותית עם הזמן;
- נושא השומה מספיק בכדי לחשב הכנסה עתידית (חיובית או שלילית);
- התזרים הכספי מושפע קשה מהעונתיות;
- נושא ההערכה הוא אובייקט עם מערכת מורחבת של פונקציות אפשריות;
- הנכס המוערך נבנה או הוזמן זה עתה.
אילו נתונים נחוצים לצורך החישוב?
לצורך החישוב בשיטת ניכיון תזרימי המזומנים והבאתם לרגע הנוכחי, נדרשים הנתונים הבאים:
- רווחיות (תזרימי מזומנים עצמם).
- תנאי ההתנחלויות.
- שיעור הנחה.
פעולות אלגוריתם
קחו למשל את האלגוריתם לחישוב שווי שיטת ניכיון תזרימי המזומנים.
הבסיס לחישובים הוא הרווחיות. זוהי תזרימי המזומנים האמיתיים מהנכס המוערך בגישה להכנסות. שיטת ניכוי תזרים המזומנים מביאה בחשבון את התזרים החופשי נטו, כלומר את אותם כספים שנשארים לרשות הבעלים לאחר ניכוי כל העלויות, כולל השקעות.
קביעת תקופת החיוב תלויה בכמות נתוני הנדל"ן. אם הם מספיק והכרחיים בכדי לערוך תחזיות לטווח הארוך, תוכלו לבחור פרק זמן ארוך יותר או להגדיל את דיוק התחזית.
ברוסיה תקופת התחזית הממוצעת היא שלושים וחמש שנים.
אינדיקטור זה נותן את ערך ההכנסה עד היום ביחס לערך. לשם כך, יש להכפיל את התזרים הכספיים בשיעור ההיוון, שהוא שיעור ההכנסה שנקבע לו יכול לצפות המשקיע שהשקיע בערך המיזם.
שיטת ניכוי תזרים מזומנים וגורמי השפעה
בעת חישוב התעריף נלקחים בחשבון גורמי ההשפעה הבאים:
- שיעור האינפלציה;
- רווחיות בחפצים;
- רווח תוך התחשבות בכל הסיכונים;
- שער הבנק המרכזי;
- אחוז הבנקים המסחריים להלוואות כספים;
- עלות הון ממוצעת.
שיטת יישום שיטה
לצורך שימוש הולם בשיטת ניכיון תזרימי המזומנים בהערכת עסק, יש לפעול על פי האלגוריתם הבא:
- בחירת התקופה להערכה ברוסיה זה לא יכול לעלות על שלושים וחמש שנים. העולם משתמש בתקופות הערכה ארוכות יותר.
- קביעת סוג תזרים המזומנים הנחקר. לדוגמה, ניתן לתאר את גודל הירידות הפיננסיות והגדלת הזרמים (הכנסות והפסדים) על ידי תיאור הדוחות הכספיים (השנים הנוכחיות והקודמות) והמצב הנוכחי בשוק המודרני, תוך התחשבות בשגיאות. נלקחים בחשבון מספר סוגים של הכנסות: סך ההכנסה (בניכוי מיסוי מקרקעין והוצאות עסקיות); הכנסה כוללת צפויה; הכנסה תפעולית נטו (בניכוי השקעות ברכוש קבוע ותשלומי הלוואות ואשראי); תזרים כספי לפני ואחרי תשלום דמי הכספים.
- חישוב ההיפוך או הערך השיורי של האובייקט המוערך לאחר שההכנסה חדלה לזרום. ניתן לקבוע בערך את ההיפוך על ידי לימוד העלות של חפצים כאלה בשוק הרוסי או חיזוי מצב השוק. ניתן לחשב את שיעור ההיוון או את ההכנסה השנתית לאחר סיום תקופת הזמן החזויה.
- חישוב שיעור ההיוון. רגע קשה בחישוב זה הוא חיזוי נכון של שיעור ההכנסה העתידית. ישנן יותר מעשר דרכים לעשות זאת בשיטת ניכיון תזרים המזומנים. דוגמאות לשיטות חישוב כלכליות: שיטה מצטברת או תוספת סיכון, שיטות השוואת השקעות, שיטת הקצאה (חישוב אחוז העסקאות ביחס לאובייקטים דומים), ניטור על בסיס ניטור שוק לניתוח השקעות בנדל"ן, בו נגזר השיעור על ידי השוואת אינדיקטורים סיכומים.
- יישום שיטת היוון תזרימי המזומנים על פי המדדים הראשוניים המחושבים. לצורך החישוב משתמשים בנוסחה הבאה: DDP = ∑נt = 1DP / (1+ Sd)tכאשר DDP - תזרימי מזומנים מוזלים; DP - תזרים מזומנים בפרק הזמן שנבחר (t); SD - שיעור ההכנסה העתידית; זו תקופת התחזית; N היא מספר התקופות החזויות לתזרימי המזומנים העתידיים.
שיטות שיעורי הנחה
במציאות, מומחים משתמשים בשיטות הבאות כדי לחשב את שיעור ההכנסה:
- בנייה מצטברת;
- השוואה בין השקעות חלופיות;
- הקצאת ריבית;
- ניטור שוק.
הדרך הפופולרית ביותר ברוסיה
שיטת הבנייה המצטברת מבוססת על כך ששיעור ההיוון הוא פונקציה מסוכנת. זה נלקח כשילוב של כל הסיכונים האפשריים עבור כל נכס בנפרד. השיעור שווה לסכום השיעור נטול הסיכון ופרמיית הסיכון. הרכיב האחרון מחושב על ידי סיכום ערכי הגורמים הזמינים עבור המאפיין הניתוח.
מומחים ברוסיה בדרך כלל מחשבים את שיעור ההיוון בבנייה מצטברת. זה נובע מהפשטות בחישוב שיעור התשואה לשיטה זו בתנאים הנוכחיים של שוק הנדל"ן המקומי.
השווה והסיק
שיטת ההשקעות המגוונות, או ליתר דיוק השוואתם, משמשת ככלל בחישוב הערך העתידי של הנדל"ן. ניתן לראות את שיעור התשואה שהוכרז על ידי המשקיע כשיעור התשואה, אז נקבע השיעור על ידי הספונסר, או שיעור התשואה הצפוי של פרויקטים או כלים דומים אחרים שמובנים על ידי אנשים שמשקיעים כסף.
הדגש את הראשי
שיטת ההקצאה משמשת כאשר שיעור התשואה מחושב כריבית. זה נחשב על סמך מידע על עסקאות דומות עם חפצים בשוק הנדל"ן. שיטה זו זמן רב ומסובכת. מנגנון החישוב הוא:
- בבניית השערות לגבי גודל ההכנסה העתידית;
- השוואה בין תזרימי מימון עתידיים להשקעות ראשוניות (עלות רכישה).
במקרה זה, הנוסחה תחושב בהתאם לכמות המידע הראשוני וגודל הזכויות המוצהרות של הקונה. לא ניתן להקצות ישירות את נתוני התשואה, בניגוד ליחס בין ההשקעות הראשוניות, מנתוני המכירה. אין דרך לחשב זאת מבלי להדגיש ולנתח את הנחות הקונה לגבי הזדמנויות פיננסיות עתידיות.
האפשרות הנוחה ביותר לחישוב שיעור ההיוון בשיטת ההקצאה, בתנאי שיש סקר של המשקיע (נותן החסות) והבהרה:
- איזה אחוז שימש לקביעת שווי המכירה הראשוני;
- כיצד חזו הכספים העתידיים.
אם השמאי השיג את כל הנתונים הדרושים לו, הוא יכול לחשב את שיעור ההחזר הפנימי של אובייקט דומה. הוא יסתמך על הנתון המתקבל בקביעת שיעור ההחזר על עסקאות אחרות. כדאי לזכור שכל אובייקט הוא ייחודי, בלתי ניתן להדמיה ובעל תכונות פיננסיות משלו. אמנם, עם סטיות מסוימות (אי דיוקים), ניתן להשיג את שווי שיעור ההיוון בשיטת ההקצאה, אשר תואם את ההתפתחות הכללית הצפויה בעתיד. עם זאת, עליכם לדעת שככל שיש לבחור בעסקאות כאלו למכירת חפצים הדומים למקור, שהשימוש הקיים בהם הוא היעיל ביותר.
התקדמות החישוב לפי שיטת ההקצאה בשלבים:
- דוגמנות לאובייקט דומה בפרק זמן נתון בהתאם לתרחיש השימוש היעיל ביותר בכל הזרמים הפיננסיים הזמינים;
- חישוב שיעור ההחזר על ההשקעות עבור אובייקט החישוב;
- ניתוח התוצאות בכל שיטה סטטיסטית או מומחית על מנת להביא את המאפיינים הקיימים של הניתוח לנכס המשוער.
דרג את השוק
שיטת הניטור מבוססת על הנתונים הבאים:
- ניתוח מתמיד של מצב השוק;
- מעקב אחר מדדי עסקאות של השקעות בנדל"ן.
יש להכליל מידע מנותח למגזרי שוק שונים ולכסות באופן קבוע. הנתונים מספקים הנחיות למעריכים. הם מאפשרים לך לבצע ניתוח השוואתי של המדדים המחושבים עם אלה הקיימים, כדי לאמת את אמיתות סטיות התיקון השונות. אם עליכם לקחת בחשבון את השפעת הסיכון על שיעור ההיוון, יש לבצע שינויים מיידיים בשיעור התשואה בעת הערכת חפצים בלתי ניתנים להעברה. אם ההכנסה מורכבת משני מקורות או יותר, שאחד מהם יכול להיחשב כמובטח ואמין, אזי מיושמים עליו שיעור הכנסה אחד, ומקורות אחרים מוזלים בשיעור גבוה יותר. לדוגמא, גודל הפרמיות בצורה של אחוזים נקבע על נפח העסקים של השוכר והוא משתנה לאורך זמן, תלוי בגורמים עונתיים. טכניקה זו מסייעת לקחת בחשבון את מידת הסיכון כאשר מרוויחים מנכס בצורה אחת. באופן אנלוגי, ניתן לקחת בחשבון את דרגות הסיכון השונות לייצר הכנסה מהנכס לאורך תקופות זמן.