יש להבין חברת ניהול כישות משפטית, ארגון מסחרי המבצע ניהול אמון של מתחמי רכוש של ישויות משפטיות אחרות ואנשים פרטיים המועברים במסגרת הסכם. דוגמה בולטת לכך היא העובדה שכיום מספר העררים בנושא מתן שירותי דיור ושירותים קהילתיים ברוסיה גדל במהירות. וזה לא מפתיע, מכיוון שהשהות בבניין דירות, כך או אחרת, מבטיחה דאגות משמעותיות עבור כל בעלי הבתים, כלומר סוגיות של חימום, ניקוי החצר, תיקון הכניסה או אספקת המים. מאמר זה מפרט את האחריות והאחריות של חברת הניהול. בנוסף, החומר מספק דוגמאות רבות על מנת להתוודע לבעיות עכשוויות בפועל.
חברת ניהול: ערך ומושאי ניהול אמון
חברת ניהול אינה אלא AO או LLC שהוקמה בהתאם לחוק הרוסי ובעל רישיון מטעם בנק רוסיה לניהול קרנות פנסיה ולא קרנות נאמנות, בהנחיית החוק על קרנות השקעה. כיום, למבנה השולט זכות ניהול אמון:
- באמצעות חיסכון פנסיוני.
- כיסוי למשכנתא.
- נכסים של קרן השקעה קולקטיבית.
- חיסכון במזומן עבור הצבא בתכנית הדיור.
- עתודות ביטוח של החברות המתאימות.
- עתודות פנסיה של קרנות פנסיה שאינן מדינה.
- מבנים ללא כוונת רווח.
- מקורות מזומנים של קרן הפיצויים של ארגון השמאים.
בנוסף, לעיתים קרובות נקראות חברות הפדרציה ברוסיה אגודות שנוצרו ליישום פונקציות ניהוליות בקבוצות פיננסיות או בתעשייה. ניתן להבין את מבנה הניהול כמפעיל שירות המעורב בניהול מלאי הדיור ותשתיותיו. רצוי להתייחס לנושא זה ביתר פירוט כדוגמה חיה לניהול אמון.
מה עושה חברת ניהול ביחס לדיור?
כיום האחריות והמגבלות האחריות של חברת הניהול לרוב מעניינות את בעלי הדירות. למה? העובדה היא שלעתים קרובות לא מסתפקים במאפייני האיכות של מגורים בבית מסוים. אם אזרח מוצא מדי חודש בתיעוד התשלומים שלו קווי תשלום ישירות לתיקון ותחזוקה של דיור, אך הכספים עוברים למקום לא ברור, אז אולי יש אחריות ניהולית של חברת הניהול. איזה סוג של ארגון זה אמור להיות?
ראשית יש לציין כי צורת השליטה בבית אינה ממלאת תפקיד משמעותי, בין אם מדובר ב- HOA, UO או ZhSK. כך או אחרת, שירותים המכוונים ישירות לבעלים דומים, מה שאומר שתחום האחריות של חברת הניהול יהיה זהה. כאשר נבחר מבנה ניהולי בבית מסוים, הוא מחויב לחתום על הסכם ניהול עם בעלי דירות בודדות (לפחות שני שליש משטח הבית) מייד לאחר גיבוש פרוטוקול האסיפה הכללית. אז, רגע סיום מסמך החוזה יסומן כתחילת ניהול הבית.המשמעות היא שלחברת הניהול תהיה אחריות מעשית, ויהיה ראוי גם לתת דין וחשבון על חברת הניהול במידת הצורך.
זו הסיבה שהארגון המנהל, ככלל, מקפיד בקפדנות על כל מעשי החקיקה המסדירים את פעילותו. חשוב לציין כי בתהליך, מבנה זה מחויב לארגן את האפשרות של גישה חופשית למידע על האובייקט המנוהל. ראשית, הרשימה שלהם כוללת ישירות את המאפיינים העיקריים של הבית ומידע על פעילויות פיננסיות וכלכליות (כלכליות).
היכן המידע פורסם
יש לציין כי החל מיום 01.06.2016 כל הנתונים המשקפים את פעילותה ואחריותה של חברת הניהול חובה לפרסם אותם במערכת מידע גיאוגרפית מיוחדת של שירותי דיור ושירותים קהילתיים. אז, לאזרח יש הזדמנות למצוא את כל המידע הדרוש. אם המידע שנדרש לפרסום על המשאב חסר, יש לאדם הזכות לפנות למשרד התובע או לפיקוח על דיור המדינה.
בנוסף, בהתאם לחוק השיכון הרוסי, כל שנה ברבעון הראשון, על כל בעלי הבניין למגורים להיות בפגישה בה הם מאשרים דוח ישירות על הפעילות הכלכלית של ניהול המתקן לתקופת הדיווח (השנה הקודמת). אם נוהל זה אינו מבוצע, אז ברוב המקרים האחריות הניהולית של חברת הניהול מתקיימת.
רצוי לפנות לרשויות הפיקוח על המדינה ולהביע אי שביעות רצון מתאימה.
אחריות ארגון ההנהלה לגבי מלאי הדיור
נניח שחברה מוגבלת בערבות מוגבלת היא חברה לניהול דיור.
יש לה תחומי אחריות ספציפיים, הכלולים במסגרת פעילויות ישירות לניהול הבית, המארח דירות רבות. חשוב להוסיף כי כל הפעולות הקשורות לתיקון ותחזוקת שטח המגורים, חברה זו מתחייבת לבצע בהתאם לגבולות גביית הכספים למטרות הנדרשות.
יש להוסיף כי כל ההתחייבויות במקרה של אי מילוי כרוכות בחבות המקבילה של חברת הניהול (LLC, למשל). בנוסף, הם מסווגים למספר קבוצות. אז האחריות של הארגון המנהל ישירות מבחינת הדיור כוללת את הפריטים הבאים:
- ניקיון מקומות ציבוריים (כלומר, מרפסות).
- ניקוי החצר (במילים אחרות, חלקת אדמה שנמצאת מתחת לבניין דירות). יש להוסיף כי במקרה של מיקום עצים בחלקת אדמה מסוימת נושא ניסורם וגיזומם נופל בגדר אחריותה של חברת הניהול. אם נפילה של נטיעה נפרדת, כתוצאה מהם ייפגעו מתחמי רכוש או שזה יפגע בשוכר מסוים של הבית, אז אתה יכול להגיש בבטחה לרשויות השיפוט כדי להחזיר נזקים לארגון המנהל.
- שמירה על חזית הדירה במצב טוב (ניקוי ממודעות, צביעת גרפיטי וכן הלאה).
- באחריות חברת הניהול לנקות את מערכת הביוב למגביה הנפוצה.
- יישום אמצעי הכנה להקמת מתקן מגורים לתקופת סתיו-חורף.
- האחריות של חברת הניהול כוללת לחיצה על מערכת החימום והסמקה.
- אימות מדדי בית משותפים.
- ביצוע עבודות לניקוי הגג מפני קרח ושלג בחורף.
- אחריות חברת הניהול (שירותי דיור ושירותים קהילתיים היא דוגמא עיקרית) כוללת כריתת חוזה ישירות עם שירות משלוחי החירום.
- יישום חיטוי וחיטוי השטח והמרתפים הסמוכים.
האחריות לתיקון מתקן
בנוסף לתחזוקת הדיור, חברת הניהול אחראית לתיקונה. לכן, בהתאם להוראות זה, רצוי להדגיש את הפעילויות הבאות:
- ביצוע עבודות תיקון ישירות על שיקום מסגרות בחלונות. בנוסף, יש צורך לכלול את הליך הזיגוג בכניסה או על הרצפה למטרה טכנית במידת הצורך.
- יישום אמצעים לצביעה וטיוח מרפסות.
- ארגון התאורה בכניסות. בנוסף, תאורת השטח הסמוך לכניסה חובה כיום.
- ביצוע עבודות תיקון של הגג במידת הצורך (למשל נזילה).
- יישום עבודות תיקון של מתחמי רכוש משותף הקשורים ישירות למתן שירותי דיור ושירותים קהילתיים (מגדלי אספקת מים חמים וקרים, ביוב או חימום, וכן רשתות אספקת חשמל הממוקמות בתוך מתקן המגורים.
אספקת שירותים
נניח שחברת אחריות מוגבלת הינה חברת ניהול אשר מתחייבת לבצע באופן איכותי מספר צעדים לניהול בניין רב-דיור למגורים. אז האחריות שלה באופן ישיר לאספקת שירותי דיור ושירותים קהילתיים תכלול את הפריטים הבאים:
- לספק לכל דיירי בניין דירות שירותים. ואז, כאשר חברה מיוחדת מסוימת מתחילה לנהל בניין דירות, יש כריתת חוזה עם ארגון העוסק באספקת משאבים הקשורים לאספקת שירותים. אם כן, כדוגמה, חברת אחריות מוגבלת (חברת ניהול) אחראית להפעלת כל מערכות ההנדסה לחלוטין. לדוגמה, אם עבור בניין מגורים מרובה דירות שירות שירות כמו חימום ניתן ללא כשל, אך הוא אינו בבית, הרי שהאחריות איכשהו נופלת על כתפי המבנה הניהולי. זו הסיבה שלעתים קרובות ישנו ביטוח אחריות לחברת הניהול. אם שירות קהילתי זה או אחר נעדר בגלל תקלה של הארגון העוסק באספקת משאבים, אז על העמותה המנהלת להיות מחויבת בכל מקרה להגן על האינטרסים של תושבי חפץ המגורים בהתאמה, כמו גם להפעיל את המאמץ המרבי על מנת לשנות את המצב.
- ניהול אוסף כספים לדיור ושירותים קהילתיים מתושבי בניין דירות. בנוסף, מבנה הניהול מחויב לבצע פעולות בעלות אופי תביעה, במידת הצורך.
- הבטחת פינוי בזמן של פסולת ביתית גדולה ומוצקה. לכן, היום תוכלו לתת אחריות לחברת הניהול גם בגלל העובדה שהיא לא סיכמה הסכם עם שירות איסוף האשפה הרלוונטי.
מידע נוסף
בנוסף לפרק הקודם, חשוב לציין כי לארגון המנהל אין זכות לדרוש כספים מעבר לתעריף לביצוע העבודות הרשומות. אם באמת אין לה מספיק כסף לארגן את הפעילויות הרלוונטיות ברמה רגילה, אז רצוי יותר ממבנה זה לקיים אסיפה כללית של בעלי הנחות מגורים כדי לא לבצע חישובים בבעיה זו. במקרה של אי מילוי האמור לעיל, לכל אזרח המתגורר בבניין דירות הזכות לפנות לפיקוח על דיור המדינה (גוף פיקוח מיוחד).
אחריות ארגון הניהול
כפי שהתברר, מבנה הניהול מחויב לבצע את רשימת העבודות הרחבה ביותר ביחס לבניין הדירות, אחרת (בגלל חוסר מעש) הוא עלול להיות אחראי.
מסיבה זו קיים כיום ביטוח אחריות לחברת הניהול (שירותי דיור ושירותים קהילתיים למשל). יש לציין שלפני החוק הוא נושא באחריות זהה למבנה אחר. פירוש הדבר שחבות מנהלית ופלילית מתאימות כאן. חשוב להוסיף שכיום משרד התובע ומפקחת השיכון הממלכתית מקבלים על עצמם את האחריות העיקרית לפיקוח על עבודתם של הארגונים הנחשבים במאמר. במידה פחותה, אך עם זאת, מגוון רחב של סמכויות בהתאם לביקורת של חברות ניהול מוקנות ישירות בגופים ממלכתיים של ממשל עצמי מקומי, פיקוח הצרכנים הרוסי, המשטרה, וכן פיקוח על האש.
זכויות הפיקוח
חשוב לציין כי לכל אחד מהארגונים הנ"ל יש את הזכות המלאה להטיל קנס משמעותי הן על ישות משפטית והן על גורם רשמי בגין אי מילוי או מילוי פסול של דרישות מעשי חקיקה רלוונטיים. הבעיה העיקרית במקרה זה היא האפשרות (או חוסר האפשרות) לספק ראיות מסוימות לכך שההפרה קיימת במציאות.
בהתחשב בסוגיית האחריות של חברות ניהול, רצוי לזכור את הרישוי של מבנים מהסוג המקביל לפעילות. מיד לאחר שלארגוני ההנהלה הייתה חובה לקבל היתרי רישיון, הייתה הזדמנות, במקרה של איכות לא מספקת של פעילות, לשלול רישיונות אלה. כך או אחרת, החלטה מסוג זה משפיעה בדרך כלשהי על השיפור מבחינת מתן שירותי דיור.
רישוי פעילות
חשוב לציין כי הרשות המתאימה לנוהל שלילת רישיון של מבנה ניהול מסוים מוקנית כיום אך ורק בפיקוח על דיור המדינה. בנוסף, ניתן לבצע פעולה זו רק בבית המשפט. יש להוסיף כי כיום אין כל נוהג שלילת רישיונות לסוג הפעילות הנחשב "מימין לשמאל". למה? העובדה היא שבמקרה כאשר הבניין הרב-דירות נותר ללא שליטה (או נמצא בשליטה זמנית), איש אינו יכול לתת ערובה מוחלטת לכך שמבנה ניהול אחר לא יבצע צעדים ניהוליים וארגוניים אף גרועים יותר מאשר במקרה המקורי.
כאן, עמדתם של רשויות המדינה, בעיקר, היא שלבעלי דירות בודדות בבניין דירות רב-משפחתי, באגודה משותפת, יש את הזכות לבחור מחדש את חברת הניהול הרשלנית שלהם בכל מקרה כשנדרש באמת. אם לבעלי הדירות אין שום רצון להתאחד, אז באופן עקרוני אין טעם לשנות משהו בבניין דירות.
מה כרוך אי-הגשמה?
נכון להיום ידועים סוגי האחריות הבאים של מבנה הניהול:
- הפרת הכללים לתיקון ותחזוקה של בניינים מרובי דירות בדרך זו או אחרת כרוכה בהטלת קנס בעל אופי מינהלי ישירות על גורמים האחראים לתחזוקה ותיקון של חפץ בסכום של 4,000 עד 5,000 רובל. במקרה של ישויות משפטיות, הקנס משתנה בין 40,000 ל- 50,000 רובל לפי סעיף 7.22 לחוק הרוסי בגין עבירות מנהליות.
- הפרת הדרישות בעלות אופי סניטרי-אפידמיולוגי ישירות להפעלת מתקני מגורים וציבוריים, מבנים, מבנים וכלי רכב כרוכה בהטלת קנס בעל אופי מינהלי על יחידים בסכום של בין 500 ל -1,000 רובל; לבעלי תפקידים - בין 1,000 ל -2,000; עבור יזמים ללא הקמת ישות משפטית - בין 1,000 ל -2,000 או השעיית פעילותם, ככלל, לתקופה של עד 90 יום; לגורמים משפטיים - מ 10,000 עד 20,000 רובל או השעיית פעילות לתקופה של עד 90 יום.
- אם יש עובדות של תחזוקה לא ראויה של מתחמי רכוש של בעלי דירות בודדות בבניין דירות, הארגון המנהל עשוי להיפרד מחמישים אלף רובל.אם יש הפרה של הנורמה באשר לספק דיירים בשירותים ציבוריים (משאבים נחוצים), אז סכום הקנס בדרך כלל שווה לעשרת אלפים רובל (בהתאם לסעיף 44 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית).
- בהתאם לחוק האזרחי ברוסיה, חברת הניהול נושאת באחריות מלאה למעשים או מחדלים שלא כדין אשר גורמים לפגיעה במתחמי הרכוש הציבורי ופגיעה. במקרה זה, גודל הקנס משתנה בהתאם לנסיבות נוספות.
- הפרה של תקני בטיחות אש, ככלל, כרוכה באחריות מנהלית. תנאי נוסף כאן הוא קנס על מבנה הניהול של 200 אלף רובל.
כפי שהתברר, כל סוגי הפעילויות במבנה הניהול בהחלט קבועות באמצעות פעולות חקיקה שונות. בעזרת השימוש המיומן שלהם, ניתן בהחלט להשיג את היישום של כל סוגי העבודות בבניין דירות. עם זאת, אל לנו לשכוח כי רווחתו של האובייקט במובן הכללי תלויה ישירות במידת הפעילות של עמדתו של כל בעל בית.