העברת בנייני מגורים לחצרים שאינם למגורים בבניין דירות

יזמים בימינו מתרגמים באופן פעיל את הנחות המגורים של בניין דירות ללא מגורים. השוק עבור נדל"ן כזה, שמתאים לעסקים שאינם פרודוקטיביים, צעיר למדי. הוא רק כבן 15, אבל הוא דינמי ומלא חיים.

מאמר זה מסביר את אופיו ופרטי נוהל הדירה לרכוש מעמד של הנחות חוץ למגורים.

היתרונות של התרגום

שינוי סטטוס עולה דיור הרבה פחות משכירת משרד מוגמר. במוסקבה, בסמוך לתחנות המטרו, הדיירים משלמים 250,000 רובל בחודש עבור דירת שני חדרים לשעבר. יזם שמצייד בית מגורים שאינו למגורים בבניין דירות הוא הרבה יותר רווחי מאדם שרכש נדל"ן מסחרי. מחירו של האחרון במוסקבה, אם לשפוט על פי הכרזות שוטפות, נע בין 350 אלף רובל ל 700 אלף רובל למ"ר.

על ידי הצטיידות בניינים שאינם למגורים בבניין דירות, יזמים משקיעים בחוכמה ברכוש קבוע: מיני-שווקים, משרדים שונים וכו '. לפיכך, התשתית העירונית של עסקים קטנים מפותחת באופן משמעותי.

גידול בקרן שאינה למגורים עקב דיור מרמז על שונות משמעותית במיקומם של משרדים וחנויות. החדר האידיאלי לכך בבניין דירות הוא דירה הממוקמת בקומה הראשונה ברחוב צפוף במעבר.

חיובי הוא המיקום בסמוך לתשתיות המטרו, תחנות תחבורה ציבורית, מוסדות שונים. מחיר הדירות בקומת הקרקע בסמוך לתחנות מטרו וכו ', מכפיל לעיתים את עלות קומות הדיור גבוה יותר. באזורי מגורים, להפך: מחיר המפלס הראשון נמוך ב -10%.

יש יזמים שהופכים לחכירה נוספת של הנחות שאינן מגורים. זה רווחי. שופטו בעצמכם: לשכר דירה של שני חדרים במוסקבה, בעליו מקבלים 40-50 אלף רובל בחודש, ועבור המקבילה המקבילה שאינה למגורים היא פי 5-6.

תנאים להעברה מוצלחת

לפעמים אי אפשר בתחילה להעביר דירה למתחם שאינו למגורים. על מי שמיישם אותה להקפיד על התנאים לעסקה מוצלחת שנקבעה בחוק הדיור של הפדרציה הרוסית (סעיף 22):

1. המיקום המועדף של הדירה הוא בקומת הקרקע. אם הוא גבוה יותר, דירות מגורים לא צריכות להיות נמוכות ממנה.
2. תושבים שהשתחררו ממנה.
3. מצבו של הבית אינו מוכר כחירום.
4. הבעלים העתידי של הנחות חוץ למגורים בבניין דירות השיג את הסכמת השכנים. (יש לקחת בחשבון את הרגע הסובייקטיבי הזה. הוא הופך לעיתים קרובות קטלני ליזמים).
5. יש הזדמנות אדריכלית לצייד כניסה נפרדת.
6. פיתוח אפשרי של הנחות חוץ למגורים בבניין דירות.
7. הדירה לא נשלפת ממלאי הדיור לפתיחת ייצור, בית מרחץ, שירותים ציבוריים, ניקוי יבש, בית לוויות, מרכז קבלה לכלים, מתקנים אחרים שלא הוענקו בבנייני מגורים על ידי SNIPs.

אם הועבר גז לסלון, יהיה עליו לפרוק אותו. על המסגרת הרגולטורית הנוכחית אסור להשתמש במכשירי דלק במתחם שאינו למגורים. יתרון משמעותי לחנות העתידית יהיה נוכחות מרתף בבניין מגורים. ניתן לחבר אותה לדירה שהוסבה כחוק בצורה של מחסן.

חסמים לתרגום

נזכיר את "צווארי הבקבוק" שנתקלו בהצטיידות בניינים שאינם למגורים בבניין דירות.רובם קשורים לקשיים במימוש כניסה נוספת מבודדת נפרדת. זה האחרון הכרחי לניתוק הלוגיסטי של התוואי היומי של תנועת תושבי הכניסה עם זרמי הלקוחות או הלקוחות.

חקיקת הדיור של רוסיה קובעת נורמות וחוקים לתכנון עירוני חובה, אשר חייבים לעמוד בחצרים שאינם למגורים שהוצגו בבניין הדירות. לרכוש הטבע המשותף של התושבים יש הגנה משפטית נפרדת, שגם על היזם לקחת בחשבון.

העברת הנחות מגורים לחצרים שאינם למגורים (להלן ההעברה) אינה מקובלת:

• במקרה של תאימות של גישה אליו לגישה של תושבים אחרים למגורים שלהם;
• אם אי אפשר להכניס אליו כניסה נפרדת;
• אם הנחיות הפוטנציאליות שאינן למגורים בבניין דירות הם חלק מהנחות המגורים;
• אם הוא משמש כמקום מגורים קבוע של הבעלים או של אזרח אחר;
• אם אנשים זכאים לחצרים.

כבוד לתושבים

היזם, בעת העברת הנחות מגורים לחצרים שאינם למגורים, יקבל הסכמה בכתב של הדיירים במקרים הבאים:

• ציוד מחודש למבני גידור.
• חוגים להצטייד בכניסה לחלק מהשטח.
• סידור שלטי השלט (פרסום).

הסכמה זו מנוסחת על ידי פרוטוקול ישיבת הבעלים המשותפים, בעוד שניואנסים אפשריים. בשלווה, התושבים מגיבים לפתיחת בית מרקחת או מרכז להתפתחות ילדים בביתם. הם יחסית סובלניים במקרה של הצטיידות שם בחנות. אולם הסידור בקומת הקרקע של הבר ייפגש בהתנגדותם הרצינית. למועצת דיירי הבית הזכות לקבוע תעריפים עבור שירותים הגבוהים פי חמישה משכר התושבים עבור שירותים דומים למפעל "שאינו מועדף".

כדי לפייס את שכניהם, יזמים צריכים לקחת עליהם נטל חברתי: גינון או מעליות. ידוע עובדה בולטת: אחת מחברות השיניים המשתמשות בכמה דירות בקומת הקרקע כדי לפתור את הסכסוך, קבעה הנחה של 20% על שירותיה לתושבי הבית.

מסמכים לתרגום

על פי קוד הדיור, העברה מתבצעת באישור הממשל המקומי. בעל הנחות חוץ למגורים בבניין דירות או מורשה על ידיו, מעניק תמורה לרשויות המקומיות חבילה של מסמכים:

• הצהרת העברה.
• תעודת הרישום של החדר.
• מסמכים משפטיים - מקוריים או עותקים נוטריוניים מהם.
• תוכנית הקומה של הבית בו ממוקם המקום.
• פרויקט לפיתוח או שחזור של הנחות שהועברו, במידת הצורך.

על אישור הפרויקט

יש לתאם את הפרויקט עם שירותים מסוימים, כולל מחלקות: Rospotrebnadzor, ממשלת העיר, מחלקת אדריכלות (מחלקה), משרד פיקוח על מצבי חירום, חברת ניהול.

זה אמור לספק לא רק כניסה נפרדת, אלא גם ציוד פנימי מחדש, פיתוח מחדש של דירת המשרדים לשעבר, עבודות שחזור, ציוד חזית. במקרה זה אסור לצמצם את תעלות האוורור.

עיין בהליך

לאחר שקיבלו מסמכים מהיזם, הממשלות המקומיות שוקלות אותם תוך חודש וחצי, ומחליטים אם לאשר את ההעברה או לסרב לה. ההחלטה שהתקבלה נשלחת ליזם תוך שלושה ימים.

זהו הבסיס החוקי להעברה אם אין צורך בפיתוח מחדש של הנחות חוץ למגורים בבניין מרובה דירות. אחרת, הפיתרון מאפשר לשנות את העיצוב בהתאם לפרויקט.

יישום הפיתוח מחדש מאושר על ידי מעשה שנחתם על ידי ועדת הקבלה מגוף השלטון העצמי. מעשה זה יהיה הבסיס לתרגום עבור יזם המשתנה בתכנון.

על סירוב

הרשויות המקומיות מפרסמות סירוב להעברה במקרים הבאים:

• כישלון היזם לספק את רשימת המסמכים הנדרשת.
• הפרות של התנאים המהותיים של התרגום.
• סטייה משמעותית של העבודה בפועל מהפרמטרים של הפרויקט שאושר והתיעוד המוסכם.
• חוסר עקביות בחוק הגיוס.
• היעדר פרוטוקול של האסיפה הכללית של דיירי הבית.
• אי עמידה בפרמטרים של הפרויקט שאושר והתיעוד המוסכם.

יש להצדיק ולפרט את ההחלטה בדבר הסירוב כדי לציין תקני תרגום ספורים המפרים. המבקש מקבל אותו, או שהוא נשלח אליו בדואר בתוך שלושה ימים. ליזם יש את הזכות לערער על כך בבית המשפט תוך שלושה חודשים.

ניתן לבטל היתר שכבר הוצא כאשר התושבים השכנים פונים לבית המשפט או לרשויות המקומיות עם תלונה.

אודות שטרות שירות

היזם משלם עבור הנחות חוץ למגורים בבניין דירות בשירותים המוצעים לגורמים משפטיים. יחד עם זאת, יש לו את הזכות לערוך הסכם עם חברת הניהול, או לסכם הסכמים לשירותים ציבוריים עם ארגונים המספקים משאבים ולשלם עבורם.

בנוסחה, בעת חישוב כמות שטרות השירות בבית, יש להשתמש בשטח הכולל של כל שטחיה (הן למגורים והן למגורים). הסכום אינו כולל שטחים משותפים.

השגיאה מתעוררת אם הבית מצויד במוני בית משותפים לשירות מסוים, ורק דירות רשומות כמשתמשים. יחד עם זאת, בעלי הנחות חוץ למגורים מסירים את הצד הנטל שלא בצדק את הנטל על התושבים. יש לקחת בחשבון באופן הולם דיור למגורים ולא למגורים בבניין דירות על ידי ארגונים וחברות ניהול המספקות משאבים.

בית למגורים - ללא מגורים

אם עסק קטן מעביר לא יותר מדירות מדירות למגורים, אז לעסקים גדולים ובינוניים זה לא פלא שפעילות בהיקפים גדולים יותר. לדוגמא, העברת בניין דירות למתחם שאינו למגורים.

הצמיחה העסקית מקדימה את קצב הבנייה שאינה למגורים; לעיתים קרובות היא חסרה מרכזים משרדים קיימים. במקרה זה, מבני מגורים הופכים לתוכם. נוהל זה מתואר באמנות. 22-24 לחוק הדיור של הפדרציה הרוסית.

לצורך ההעברה, היזם יוצר קשר עם הממשל המקומי או MFC עם חבילה של מסמכים, כולל:

• בקשה להעברה.
• מסמכים המוכיחים בעלות.
• תוכנית הבית.
• פרויקט אם יש צורך בפיתוח מחדש.

תוך חודש וחצי הם מקבלים החלטה על המסמכים. עם זאת, העברה זו אינה אפשרית מבחינה משפטית אם הבית בנוי באתר המוקצה לבניית דיור פרטנית.

פעילות עם נדל"ן שלא למגורים

הסכם שכירות לחצרים שאינם למגורים בבניין דירות או הסכם על מכירתו ורכישתו - מסמכים מסוג זה מחוקים את פעולות הבסיס עם נדל"ן שאינו למגורים. בעת החכירה, על הצדדים לתקן באופן חוזי את התנאים הבאים לעסקה:

• ציין בבירור את האובייקט המושכר.
• קבע את סכום שכר הדירה ואת נוהל אינדקסו.
• לקבוע את מנגנון תשלומי הפחת.
• נוהל השבת נכסים מושכרים.
• קבע את תנאי הפדיון שלו.

ההכנסות מדירות בקומת הקרקע לאחר העברתן לנדל"ן שלא למגורים עולות משמעותית. עם זאת, על פי המסמכים האחרונים של משרד האוצר, גם עלויות היזמים יכולות לעלות בחדות. לדוגמא, אותו ארנונה אמור להיות מחושב על בסיס הערך הקדסטרלי. אם לשפוט על פי תוכניות הרשות הפיננסית העליונה, שיעור המס על הנחות חוץ למגורים יעלה על פי חמישה משיעור המגורים.

מסקנה

יזם שהופך דירה בקומת הקרקע לבניין שאינו מגורים בבניין דירות מסתכן בסכנת הוצאות כספיות בלתי מוצדקות עקב סירוב אפשרי מצד הממשלות המקומיות.עם זאת, המשחק שווה את הנר: בסופו של דבר הוא מקבל רכוש קבוע במחיר מציאה, נמוך פי כמה מרכישת נדל"ן מסחרי.

עם זאת, הליך כזה אורך כחצי שנה, אשר בהכרח נושא עלויות זקופות. זה מסתיר גם מלכודות אפשריות: נסתרות נסתרות נסתרות, תגובה לא מספקת של שכנים. בהתחשב באמור לעיל, יזמים מתרגלים בקשה לשירותי תרגום למשרדי עורכי דין מתמחים.