לעיתים קרובות, בנכס אחד יש מספר בעלים. יש להם חלק או חלק נפרד באובייקט זה. אם אחד הבעלים מחליט למכור את הנכס שלו, עליו תחילה להציע את חלקו לבעלי שותפים אחרים. זה נובע מהעובדה שיש להם זכות קדימה לרכישה. מוצע להם חפץ במחיר מסוים, ובמקרה של סירוב יש צורך להציע חדר או מניה לקונים אחרים. אם המחיר יורד, שוב צריך ליצור קשר עם בעלי המשותף לגבי ההצעה לרכוש חלק מהדירה.
מושג החוק המוקדם
הוא מיוצג על ידי זכותו של בעל החדר או חלקו בדירה לרכוש חלק אחר שנמכר על ידי הבעלים המשותף. רק עם התמצאותו של סירוב רשמי, ניתן להציע נכס זה נוסף לאנשים בלתי מורשים.
תהליך השימוש בזכות הקדימה לרכישה מוסדר על ידי סעיף 250 לחוק האזרחי. לפיכך, על בעל החפץ לפני שמכר אותו לאחרים לוודא כי כל שכניו בדירה המשותפת או בעלי-שותף לחפץ המופרט, מקבלים הודעה על המכירה המתוכננת, וגם אינם רוצים להשתמש בזכותם החוקית. רצוי לסרב בכתב. בנוסף, על המוכר להיות בעל ראיות לכך שהוא באמת מסר לבעלי המשותף הודעה על מכירת חלקו.
סוגיות מתעוררות
אנשים שיש להם רק חלק מנדל"ן אחד כמעט תמיד נתקלים בקשיים מסוימים במכירת נכסים. זה נובע מהעובדה שלבעלים משותפים אחרים יש זכות מקדימה לרכוש מניה. הקשיים והבעיות הפופולריים ביותר כוללים:
- מכשולים למכירת החדר נוצרים על ידי דיירים אחרים של הנכס. לדוגמה, הם מצהירים ישירות בפני קונים פוטנציאליים שהם יקלקלו את חייהם, ובאותה עת הם לא רוצים לפדות נתח בעצמם.
- בעלי שותפים מסרבים לקבל הודעה מיוחדת על מכירת נכס, ולכן עליכם לשלוח מסמך במכתב רשום עם קבלת מסירה על מנת שיהיו ראיות לעמידה בדרישות החוק.
- בתחילה, בעלי מניות מסרבים לפדות מניה, אך לאחר מכן הם פונים לבית המשפט לערער על העסקה שכבר סיכמה עם צדדים שלישיים. אך אם יש למוכר ראיות להודעת אזרחים, בית המשפט לא יספק את הטענות.
- מספר בעלי מניות בבת אחת עשויים להביע רצון לרכוש חלק מהדירה, ובמצב כזה המוכר יכול לבחור באופן עצמאי עם מי תושלם העסקה.
- אינך יכול להודיע לבעלי שותפים אחרים על מכירת החלק, אם יש הסכם עם דייר אחד בלבד שהוא יקנה את המניה.
הזכות המוקדמת לרכוש מניה בדירה עם קטינה מרמזת כי יש צורך לא רק לקבל סירוב לפדות חלק מנציגיה הרשמיים, אלא גם לקבל אישור למכירת נכסים מרשויות האפוטרופסות. יחד עם זאת, אסור לפגוע בזכויותיו של הילד בדרך כלשהי באמצעות עסקה זו.
כיצד למנוע סיכונים?
כל אדם שיש לו רק חלק מסויים בנדל"ן צריך להיות בקיא במהי הזכות המוקדמת לרכוש מניה. במקרה זה ניתן להימנע מהמצב בו תאתגר העסקה למכירת נכסים. כדי למנוע סיכונים שונים נלקחים בחשבון הנקודות הבאות:
- בעלי דירות אחרים מקבלים הודעה נכונה ומיידית על המכירה המתוכננת של חלק מהנכס;
- אם לאזרח יש יחסים טובים עם בעלים משותפים אחרים, מתבקש סירוב בכתב;
- אם בעלי הדירות אינם רוצים לכתוב סירוב, אז תישלח אליהם הודעה במכתב רשום עם קבלת מסירה.
רק אם יש ראיות לכך שהמוכר לא הפר את זכויותיהם של דיירים אחרים, ניתן להבטיח כי העסקה לא תערער בבית המשפט.
האם ניתן לעקוף את זכות הקנייה המנבאת?
ישנם טריקים מסוימים המאפשרים לא לקבל סירוב מאזרחים אחרים ולא לשלוח להם הודעה על מכירת חלק מהנכס. השיטות העיקריות הללו כוללות:
- עריכת הסכם מתנה, לא מכירה על בסיס חוזה מכירה. זכות הקנייה לרכישה תקפה רק למכירת מניה ולא מתנה. לכל אדם יש את הזכות להיפטר בחופשיות מרכושו, ולכן הוא יכול לתרום חלק לכל אדם ללא קשיים ואפשרות להתמודד. אך אם בידי הבעלים המשותפים יש הוכחות לכך שהעסקה הניתנת להחזר מוסתרת, הרי שהיא מוכרת בבית המשפט כמועברת על בסיס אמנות. 170 ג"ק.
- העלייה בשווי חלק הנכס. חוזה המכר עשוי להצביע על מחיר גבוה, אך למעשה החפץ מועבר בעלות שונה. עסקאות מסוג זה הונאות, כך שאם הניואנסים שלהם מתפרסמים, הן מוכרות כלא בטלות.
- ביצוע עסקה עם משכון. לדוגמא, מוכר החדר גובה הלוואה מהקונה, לגביה מסמך מסמך רשמי. במסגרת הסכם זה, חלק מהנכס מסופק כבטוחה. יתר על כן, הפיצוי נכתב, כתוצאה ממנו הנושה מסרב לכספים, והמוכר מעביר אליו את רכושו בשל כך. אך בעת השימוש בתכנית כזו תצטרך לרשום רשמית הן את הסכם המשכון והן את חוזה הפיצויים.
בדרך כלל משתמשים בתכסיסים כאלה אם יש באמת קשר רע בין דיירי אותו הנכס, ולכן אזרחים מנסים להשתמש בזכותם המוקדמת כדי לעצבן את הבעלים המשותף של הנכס.
כללים להודעת אזרחים
אם בעל מניה באובייקט אחד מחליט למכור את הנכס שלו, הוא מבצע את הפעולות הבאות:
- על בסיס סעיף 250 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, לכל שאר הבעלים המשותפים יש זכות מקדימה לרכוש, לפיכך, בתחילה מוצעת להם מניה בעלות מסוימת;
- יתר על כן, נערך הודעה בכתב המכילה מידע על מכירת הנכס המתוכננת;
- המסמך מציין את המחיר בו מתוכננת העסקה;
- במסגרת מסמך זה ניתן להציע תוכניות תשלומים או אופציות אחרות, המאפשרות לבעלי דירות אחרות לממש מניה;
- על סמך הודעה זו, שאר בעלי הנכס מסרבים או מבצעים עסקה.
אם אזרחים פשוט מסרבים לקבל את ההודעה, היא נשלחת אליהם בדואר, ובנוסף הם יצטרכו לשלם הודעת מסירה כך שלמוכר תהיה עדות לעמידה בדרישות החוק. בתנאים כאלה, ההודעה מחייבת כחוק גם אם הנמען מסרב לקבל את המכתב.
30 יום לאחר שליחת התראות, אתה יכול להתחיל למכור את ההחזקה לאנשים בלתי מורשים אם הבעלים המשותפים לא הביעו רצון לרכוש אותו בעצמם.
דרכים למשלוח התראות
רצוי למסור את המסמך באופן אישי לחתימה. אך בפועל, לעיתים קרובות ישנם מצבים בהם יש מחלוקת רבה מדי בין בעלי אותו הנכס. אך גם בתנאים כאלה אסור להתעלם מהזכות המנבאת לרכוש מניה בדירה. ניתן לשלוח הודעה בדרכים שונות:
- שליחת מברק;
- שליחת מסמך באמצעות נוטריון;
- שולח מכתב בעל ערך בעצמך.
בכל מקרה תצטרך לשלם עבור ההודעה על מסירת המסמך. הקפד לשמור מסמכי תשלום המאשרים את שליחת המסמך. מסמכים אלה הם הראיות במהלך המשפט.
איזה מידע כלול בהודעה?
הודעה מקדימה על העסקה מבטיחה עמידה בדרישות החוקיות ביחס לזכות המנבאת לרכוש מניה בדירה. להלן דוגמה להודעה כזו.
הקפד לכלול את הנתונים הבאים במסמך זה:
- כתובת דירה;
- מידע על גודל המניה הקיימת;
- הערך בו נמכר הנכס;
- הצעה ישירה להשתמש בזכותך ולפדות חלק מהאובייקט;
- יצוין כי אם הצעה זו לא תתקבל, המניה תימכר לצדדים שלישיים;
- להלן כתוב בקשה להסדרת סירוב או הסכמה בכתב;
- נקבעים מועד ההודעה וחתימת המבקש.
התנאי העיקרי הוא הצורך במכירת הנכס באופן בלעדי במחיר המצוין בהודעה. אם כל הבעלים המשותפים מסרבים לקנות, תוכלו להמשיך למכור במחיר זה. אם המוכר לא יכול למצוא קונים, הוא לא יכול פשוט להוריד את המחיר. לשם כך, הם שוב עורכים התראות, המעידות על עלות נמוכה יותר. אם אחד הבעלים המשותפים מסכים לממש את המניה, נערך איתו הסכם. הזכות המוקדמת לרכוש דירה מאפשרת לכם להגדיל את חלקם של בעלי הנכסים הקיימים.
אחריות לפגיעה בזכויות
לעיתים קרובות, אזרחים המחזיקים בנתח בנדל"ן פשוט מתעלמים מהזכות המוקדמת לרכוש חדר בדירה שיש לבעלי שותפים אחרים. זה מוביל לפגיעה בזכויותיהם של אזרחים.
התוצאה השלילית העיקרית של הפרה כזו היא היכולת לאתגר את העסקה. מכיוון שלא יהיו בידי המוכר ראיות למתן הודעה מוקדמת על ידי בעלים משותף אחר, ישנה מחלוקת על העסקה. האזרח יצטרך להחזיר את סכום הכספים שהתקבל מהקונה, ואז לבצע את ההליך על בסיס דרישות חוקיות.
האם חובה לדרוש סירוב?
אם יש קשר טוב בין הבעלים המשותפים, רצוי לבקש לכתוב סירוב, אם אזרחים לא רוצים לפדות חלק מהנכס.
סירוב אינו נדרש אם הודעה נשלחת בדואר, מכיוון שממילא יש לשולח ראיות לעמידה בדרישות החוק. יש לחכות לתשובה תוך 30 יום. אם זה נעדר, אתה עדיין יכול להתמודד עם מכירת מניות לצדדים שלישיים.
ניואנסים אחרים
לרוב נעשה שימוש בזכות הקדימה לרכוש חדר בדירה משותפת או בנכס מופרט, אך היא קיימת באזורים אחרים. אלה כוללים:
- כששוכרים. אם מושכר חפץ כלשהו, אזי לאנשים המתגוררים בדירה זו, לאחר שהמכירה הפומבית הועמדה למכירה פומבית, יש עדיפות כקונים. זה נובע מהעובדה שמגורי המגורים כבר מיושבים על ידי אזרחים אלה.
- למתקן עירוני. אם העירייה מעמידה למכירה את הבניין בו מתגוררים אזרחים על בסיס הסכם הלוואה חברתי, אזי ניתנים לאנשים דיור זהה באותן עילות או הזכות המנבאת לקנות את הנכס. לפיכך, לדיירים הזכות להשתתף במכירה הפומבית עם אנשים אחרים, והם יכולים גם לנצל משתתפים אחרים. לפיכך, אם הם מסכימים לרכישה חוזרת, המכירה הפומבית פשוט לא מתקיימת, מכיוון שנסכם איתם ישירות עם עסקה.
- לרכוש שנתפס. אם נתפס חפץ כלשהו ומוחרם בשל חובות, אז הוא נמכר במכירה פומבית. חייב רשאי להשתתף במכירה הפומבית, שיש לו בנוסף הזכות לפדות אותה ישירות ללא מתן הצעה.
המטרה העיקרית של זכות זו היא ההזדמנות של אנשים שכבר משתמשים בנכס להפוך לבעליו המלאים.
מסקנה
לאזרחים שונים יש זכויות קדם בתחומים שונים ביחס לכל סוגי הרכוש. זה מיושם בדרכים שונות, ומטרתו העיקרית היא ההזדמנות של האזרחים לקנות דיור בו הם משתמשים בפועל.
אם מופרות זכויות אלה, העסקה נוגעת במחלוקת בקלות בבית המשפט.