קרובי משפחה מקבלים לעיתים קרובות החלטה לגבי הצורך בחילופי נדל"ן. יכולות להיות לכך סיבות רבות ושונות. כל התכונות של תהליך זה נפתרות על ידי עריכת מסמכים רשמיים. החלפת דירה קשורה לדירה יכולה להתבצע על בסיס הסכם החלפה או מכירה. חשוב להבין את הכללים ליישום הנוהל, כמו גם את השלכות המס.
אילו אפשרויות חילוף משמשות
בעת החלפת נדל"ן, האפשרויות הבאות עשויות לחול:
- הדירה מוחלפת לאחר. אם השטח של שני העצמים שונה, ייתכן שיהיה צורך בתשלום נוסף.
- החלפת מניות.
- החדר משתנה לדירה.
האפשרות הספציפית תלויה באילו יעדים מושגים באמצעות יישום חילופי דברים אלה.
סיבות לשיתוף
החלפת דירות קשורה לדירות עשויה להידרש להשגת יעדים שונים. אלה כוללים:
- העדפות טריטוריאליות (משפחות רוצות לשנות את אזור המגורים).
- משפחה אחת רוצה לעבור לעיר, בעוד שאחרת מעדיפה בדידות בכפר או בעיירה.
- הצורך לקבל סכום כסף מסוים על ידי משתתף אחד בעסקה, אם השימוש בתשלום נוסף אמור להתבסס על תוצאות ההחלפה.
- משפחה עוברת לעיר אחרת, מה שמוביל לחילופי בין עירוניים.
- יישוב חילוקי דעות ביחס לשיתוף אזרחים. לעתים קרובות נוהל כזה מתבצע בכוח, ולכן נערך משפט מקדים.
שיטת ההחלפה הספציפית תלויה בסיבות הזמינות, והיא נלקחת בחשבון גם אם הנכס מופרט או עירוני. כאשר מחליפים דירות בין קרובי משפחה, חובה לרשום את זכותו של כל משתתף בחפץ שהתקבל.
אם הנכס עירוני, הליך ההחלפה מסובך, מכיוון שיישומו יצטרך לקבל את הסכמת הרשויות המקומיות.
כיצד מתבצעת עסקה?
בעת יישום חילופי משפחות של דירה לדירה, יש להחליט אילו שיטות יבצעו הליך זה. הם יכולים להיות כאלה:
- עריכת חוזה חליפין. בתנאים כאלו, שני המשתתפים הם גם מוכרים וגם קונים נדל"ן. העסקה עשויה להיות שווה ערך או בתוספת תשלום. ניתן לבצע החלפת דירה לדירה בין ערים. לקרובים יש את הזכות לשנות את עיר המגורים לאחר ההליך. אם נדרש תשלום נוסף, גודלו נקבע באופן אינדיבידואלי, עבורם נלקחים בחשבון השטח ופרמטרים אחרים של הנכס הקיים. מותר לא להשתמש בעזרה של נוטריון, אך התיעוד בהחלט יירשם אצל הרוזרסטר. סכום החוזה ממוס על 13%.
- חתימה על חוזה מכירה. שיטה זו נחשבת פחות יקרה במיסים. החלפת דירה קשורה לדירה עם הכנת ה- DCT מרמזת על קיום חוזה מכל צד. בכדי להפוך את העסקה לנקייה ואמינה באופן חוקי, מומלץ לנטרל אותה. בשלב הבא מתבצע רישום של חפצים לבעלים חדשים ברוזרסטר. כל צד משלם 13% מהחוזה שלו, אך ניתן להשתמש בניכוי עקב רכישת דיור חדש, ולכן כמעט תמיד מתבטל הצורך בתשלום המס אם האזרחים לא השתמשו בפריבילגיה זו לפני כן.
- עריכת מתנה. אפשרות זו נחשבת לחסכונית והנוחה ביותר.זה מיושם רק בתנאי שיש באמת קשר טוב בין קרובי משפחה, כך שהם סומכים זה על זה. לפיכך, החלפת דירות שאינן תושבות מתבצעת על בסיס תרומות שהונפקו על ידי כל צד. אם חילופי הדברים אינם שווים, לא ניתן יהיה לקבוע סעיף בהסכם התרומה הקשור בתוספת תשלום. סוגיה זו נפתרת באמצעות הסכמה מילולית, כך שבאמת לא צריכה להיות מחלוקת בין קרובי משפחה.
הבחירה בשיטה ספציפית תלויה ברצונותיהם של המשתתפים הישירים בעסקה. הנוהל הנפוץ ביותר מבוסס על הסכם סחר חליפין.
שלבי חילופי קרבה בין דירה לדירה
התהליך מחולק לשלבים רצופים:
- בתחילה, קרובי משפחה מסכימים מילולית על העסקה, שבגינה מתבצעת בדיקה במתחם, נדונים התנאים המשמעותיים ביותר.
- הצדדים מקבלים החלטה סופית לגבי הצורך בחילופי דברים.
- מגורי המגורים נערכים להחלפה, עליהם נכתבים כל האנשים הרשומים, משלמים חשבונות שירות ומכינים תוכנית טכנית ודרכון לדיור.
- כל הבעלים עריכת הסכמה בכתב לביצוע התהליך.
- שמאים מנוסים מוזמנים לקבוע את שוויו של כל נכס, אשר יחליט אם יש צורך בתשלום נוסף.
- לפני חתימת המסמכים, עליכם להסכים על חיוב נוסף.
- נערך הסכם חילופי. התהליך יכול להתבצע באופן עצמאי או בעזרת נוטריון מוזמן. תוכלו ליצור קשר גם עם חברות מתמחות העוסקות בהכנת מסמכים שונים.
- בוצעו שינויים ב- Rosreestr. התהליך יכול לארוך בין 3 ל -10 ימים, שלאחריהם כל נכס עובר לבעלים החדש.
החלפת דירה לדירה בין ערים או באזור אחד אינה דורשת זמן רב. מכיוון שהתהליך מתבצע בין אנשים עם קרבה, אין צורך אפילו להוציא כסף על שכר טרחה נוטריוני, ולכן כל המסמכים נערכים על ידי אזרחים בעצמם.
אילו מסמכים דרושים
לפני סיום ישיר של העסקה, עליכם להבין היטב כיצד לתאם החלפת דירות משפחתית. התהליך כולל הכנת התיעוד הדרוש, הכולל נייר:
- תמציות מ- USRN לדירות בהן רשום מי שמשמש כבעלים של הנכס.
- הסכמת כל הבעלים לעסקה. עליו להיות מאושר על ידי נוטריון.
- מאמרים טכניים בנושא. אלה כוללים תוכנית טכנית ודרכון. בעזרת מסמכים אלה, קרובי משפחה יכולים לוודא כי אין פיתוח מחדש בלתי חוקי בדירה.
- עזרה מה- BTI.
- עותקים של ספרי בית, כולל מידע על מי רשום בבית.
- קבלת תשלום חוב מדינה על רישום נדל"ן לבעלים חדש.
- הסכם חליפין מיידי המכיל תנאים חשובים וחיוניים, שכן אם אין מידע על הצדדים, תשלום נוסף ודירות הניתנות להחלפה, מסמך כזה מוכר בקלות על ידי בית המשפט כפסול.
אם בחרתם בשיטה הכרוכה בהכנת תרומות, נוצר בנוסף הסכם תרומה מיידי, ומכינים מסמכים המשמשים אישור לכך שיש קשר בין הצדדים לעסקה. זה יאפשר לך לא לשלם מס.
הניואנסים של החלפת נדל"ן עירוני
אזרחים רבים עדיין גרים בנדל"ן עירוני. גם בתנאים כאלה מותר החלפת דירת חדר לדירת חדר. התכונות של תהליך זה כוללות:
- כללי חליפין (הכלולים בסעיף 72 לתקנות).
- הסכם ההחלפה נחתם בשילוב, שכן יש להעביר מסמך אחד למינהל המקומי.
- כל משתתף מחויב להעביר לעירייה את חבילת המסמכים הדרושה לעסקה.
- על כל הרשומים להסכים לחילופי הדברים.
- תוספות נוספות אינן מורשות שכן הנכס אינו שייך לתושבים הישירים. כלל זה תקף גם אם חלל מגורים שניתן לשנותו גדול בהרבה מאחר.
להשלמת התהליך נדרשת הסכמת העירייה הפועלת כבעלת הנכס.
כאשר נדחתה עסקה על ידי הממשל המקומי
הנוהל להחלפת דיור עירוני מתבצע רק בהסכמת התהליך מהעירייה. כישלון עשוי להיגרם מהסיבות הבאות:
- בית המשפט שוקל תיק שעל בסיסו מסתיים הסכם ההלוואה החברתית עם אחד המשתתפים בעסקה.
- החצרים המצוינים בהסכם אינם מתאימים למחייה.
- בבית בו נמצאת הדירה מתוכנן שיפוץ גדול בעתיד הקרוב.
- הבניין כפוף להריסה.
- חולקת על זכותם של התושבים להשתמש בנדל"ן ספציפי.
- אחד המשתתפים חולה במחלה כרונית.
בתנאים כאלה, החילופי ייסרבו.
משך תהליך ההחלפה
לרוב יש החלפה של דירה מופרטת לדירה מופרטת. זה אינו מצריך אישור של ארגוני מדינה או צדדים שלישיים. התהליך כולל התחשבות בתכונות הבאות:
- משך ההליך תלוי בשאלה האם מומחה המעורב בהכנת החוזה ומסמכים אחרים מוזמן להשלים את התהליך, שכן בהשתתפותו ניתן לבצע את כל הפעולות במהירות רבה יותר.
- ההרשמה ברוזרסטר לא אורכת יותר מ- 7 ימים. אם תתייחס לבעיה זו ב- MFC, התקופה תעלה ל -9 ימים.
בדרך כלל התהליך אורך כחודש עם יישום עצמאי של כל השלבים.
עלות חליפין
כדי לרשום נכס לבעלים חדש יצטרך לשלם אגרה השווה ל -2,000 רובל. בנוסף הסכום כולל את עלות השירותים של נוטריון ושמאים.
מותר לבצע את התהליך מבלי לערב מומחים שונים. במקרה זה, הקרובים מחליטים באילו תנאים ההחלפה תתקיים.
הניואנסים של שימוש בתשלום נוסף
לרוב, דירה מוחלפת לדירה בעלת תשלום נוסף, שכן בדרך כלל יש לקרובי משפחה דירות בגדלים שונים ובפרמטרים אחרים. על גודל התשלום נוסף משא ומתן על ידי שני הצדדים באופן עצמאי. במקרה זה נלקחים בחשבון הדקויות:
- מידע על ההיטל צריך לכלול בטיוטת ההסכם.
- אם התהליך מתבצע על בסיס תרומות, לא ניתן יהיה לכלול פריט על העברת סכום מסוים של כספים במסמכים אלה, ולכן קרובי משפחה צריכים לסמוך זה על זה.
- החלפת דירה לדירה בתוספת תשלום מרמזת שלמשתתף אחד בעסקה יש הכנסה משמעותית. לרוב, קרובי משפחה מנסים לא לפרסם מידע על היטלים נוספים.
מומלץ בנוסף כי החוזה יכלול סעיף הקשור לשיטת התשלום שנבחרה.
תכונות של תשלום מס
השגת או מכירת נכס הינה עסקה רצינית שיש לרשום אצל Rosreestr, וגם להוביל לתוצאות מס מסוימות. זה תקף אפילו להחלפה יחסית של דירה לדירה. מה לשלם למשתתפים? אם ההחלפה מתבצעת, המס משולם רק על ידי המשתתף שקיבל את ההיטל.
אם נערך חוזה מכר, כל אזרח צריך לשלם 13% מהנכס שהתקבל. אך מכיוון שהם זכאים לניכוי, מס מכוסה על ידי פטור זה. לכן אין צורך לשלם את זה.
לא נדרש מס הכנסה אישי אם הדירות שבבעלות הצדדים לעסקה מוחלפות במשך יותר משלוש שנים.
הסיבות לכישלון הרישום
החלפת דירת חדר לדירת חדר מתבצעת רק ברישום המוסמך של תהליך זה. אך לעתים קרובות כאשר פונים לרוזרסטר, אזרחים נאלצים להתמודד עם שלילת רישום. בדרך כלל זה נובע מהסיבות הבאות:
- התיעוד הנדרש חסר.
- אחד הבעלים אינו מעוניין להסכים בכתב לעסקה.
- מידע לא מדויק נחשף בעיתונים.
ניתן לבצע את ההחלפה אך ורק בתנאי שכל אדם המחזיק בנכס יסכים להליך זה. העתקה בכוח של בעל חפץ לדירה אחרת אינה אפשרית אפילו באמצעות בית משפט.
מסקנה
החלפת דירות בין קרובי משפחה נחשבת לתהליך פשוט ומובן. לשם כך ניתן להכין מסמכים שונים. הרלוונטי ביותר לכך הוא להשתמש בהסכם סחר חליפין. התהליך מתבצע רק בהסכמת כל בעלי החפץ.
תכונות ההחלפה תלויות בשאלה אם הדירות מופרטות או עירוניות.