בעת ההשכרה, אדם שהוא הבעלים של הנכס מעביר את זכות השימוש לאדם אחר. אך השוכר רשאי שלא להשתמש במלואו בנושא העסקה בכל המקרים. כך גם בהקצאת קרקעות. יתרה מזאת, ויתור על זכות חכירה של חלקת קרקע אפשרי. על פי הקוד האזרחי, יש לתעד את העסקה.
זכויות
על פי החוזה, השוכר אינו מקבל את הנכס בנכס (המקרקעין נחשבים במסגרת המאמר). עם זאת, לפרק זמן מסוים ובתוך הגבולות שנקבעו בהסכם, הוא רשאי לנצל שטח זה. בין היתר, לשוכר הזכות להקצות לצדדים שלישיים, כלומר כריתת הסכם שכירות משנה. ניתן לממש זכות זו רק אם לא אכפת לבעל המקרקעין.
חוזה השכירות ממשיך להיות תקף גם כאשר הבעלים מתחלף. מצבים אלה אינם עילה לסיום ההסכם. הכלל חל על מות הדייר. יתר על כן, הזכויות בהתאמה מועברות ליורשים, והבעלים אינו יכול לסרב להיות צד לחכירה.
תנאים
בנוסף, הדייר רשאי לנהל משא ומתן חוזר על זכות קדימה. הדבר מתאפשר אם מתקיימים התנאים הבאים:
- השוכר מילא את התחייבויותיו במלואן.
- חלקת האדמה שימשה למטרתה המיועדת.
- במהלך השכירות מצבו לא החמיר.
- לא הייתה העברת קרקעות לצדדים שלישיים ללא הודעה והסכמת בעל הבית.
- שכר הטרחה שולם במועד.
- השוכר מבקש לחתום על חוזה חדש בתנאים כלליים.
- על השוכר להודיע לבעלים על ההחלטה בתקופה שצוינה בחוזה, או עד תום תוקפה.
הזיכיון
כפי שצוין לעיל, הקצאת זכויות חכירה מקרקעין היא אחת האפשרויות בהן יכול הדייר להשתמש. אך לצורך ביצוע פעולה זו נדרשת הסכמת הבעלים. ללא עמידה בתנאי זה, לא ניתן יהיה להסכם את החוזה המקביל. השכרת המשנה והקצאת הזכות לחכירה חלקת קרקע של רכוש עירוני, כמו גם ההקצאה שבבעלות אדם פרטי, שונים זה מזה. ההבדל טמון בחובות שביצע המשתמש באתר לבעלים. בעת העברת מזימה לשכירות משנה, האחריות נותרה על אותו משתתף, כאשר במקרה של הקצאה המצב שונה. זה מרמז על העברת זכויות וחובות מוחלטות מהשוכר לאדם אחר. יחד עם זאת הצד החוזה משתנה, והזכויות והחובות, כמו גם האחריות, מוטלים על המשתתף החדש. עסקה כזו היא מכבידה ויש לבצעה בכתב. לא ניתן להעניק זכויות חכירה לאף אחד.
מה החוק אומר
יחסי קרקעות מוסדרים על ידי קוד המקרקעין של המדינה. על האופן בו מתבצעת חלוקת הזכות לחכירה חלקת אדמה, כמו גם על זכויות וחובות הצדדים, ראה אמנות. 22 קודים. בהתאם לה, זכויות מועברות לצדדים שלישיים למטרות הבאות:
- מילוי התחייבויות על נייר הערך.
- לתרומות להון המניות.
- בצורה של מניה כדי לקחת חלק ב- HBC.
- לסיום הסכם שכירות משנה.
בהתאם לאמנות. יש צורך בחכירה של 65 לקוד להסכם השכירות.אם החוזה מיועד לקרקעות עירוניות, אז הרשויות המקומיות צריכות לקבוע תנאים ספציפיים.
חוק חשוב נוסף המדבר על זכויות וחובות של דייר הוא הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית. הוראות העיקריות של העסקה נאמנות בסעיף. 615 לחוק. על פי הוראותיו, למשתמש הזכות להעביר את הזכויות לצד ג 'בהסכמת הבעלים. אך קוד המקרקעין קובע מגבלות על השימוש בקרקעות עירוניות. בהתאם להם, למשל, המטרה המיועדת לא צריכה להיות שונה ממצוין בחוזה השכירות.
חתימה
על מנת שהקצאת זכויות חכירה על קרקע תתקיים, נוצר מסמך על פי המודל. יש לסכם את ההסכם כך שהוא מתחשב בכל דרישות החוק. התהליך מתחיל בשלב משא ומתן. נערך הסכם ראשוני לגבי תנאי העסקה הבסיסיים. על סמך זה, מכינים טיוטת חוזה.
המידע הבא יצוין בטקסט שלו:
- תאריך ומקום המעצר.
- נתונים על משתתפי העסקה.
- נושא החוזה. זוהי הקצאה של הזכות לחכירה חלקת אדמה. פרק זה מתאר את האזור, הגבולות, מיקום הטריטוריה, אפשרות לבניית דיור פרטנית ותכונות אחרות.
- נוהל מתן זכויות.
- עלות ותנאי החישוב.
- אחריות הצדדים לחוזה.
- פרטיהם וחתימותיהם.
לרישום ההסכם משתמשים בנייר משרד או בטופס רגיל, אשר נעשה בשיטת ההדפסה. ניתן לכתוב את הטקסט ביד או להדפיס ולהדפיס באמצעים טכניים. החוזה מאושר על ידי כלבי ים, אם בכלל.
מסיבות
הצדדים לחוזה הם הדייר הנוכחי והשוכר החדש. הבעלים אינו פועל כצד נפרד. לכל אחד מהמשתתפים צריך להיות בעל כל הזכויות לבצע את העסקאות המתאימות. כך, אם המבקש מוגבל בזכויות אלה, אזי הוא אינו רשאי להיות צד לחוזה. ביחס לדייר הנוכחי, מצב זה בא לידי ביטוי בתחילה בחוזה הראשי.
מסמכים חובה
כדי לסכם הסכם על הקצאת הזכות לחכירה חלקת קרקע, עליכם לספק חבילת מסמכים, שעיקרם כולל את הדברים הבאים:
- ההסכם העיקרי.
- מסמכים המאשרים את רשויות הצדדים בהתאמה.
- נתונים תיעודיים על היעדר חוב בשכר דירה (קבלות או קבלות).
- מידע כי אין מגבלות או שעבוד על חלקת האדמה.
- ניתן לספק מסמכים במקור מקור או בצורה של עותקים שאושרו על ידי נוטריון.
הרשמה
יש לרשום את הגורמים המוסמכים על חוזים, הנושאים בהם הנחות (הן למגורים והן למגורים). אותו תנאי חל על עסקאות עם חלקות קרקע. הקצאת הזכות לדרוש חכירה של חלקת קרקע הינה למעשה אותו חוזה, שכן לאחר חתימתו, השוכר החדש מקבל את הזכויות המתאימות.
כדי לרשום הסכם, על היוזם ליצור קשר עם רשות הרישום עם הצהרה וחבילת מסמכים חובה המשמשים בסיס לחתימה. האפליקציה נערכה בצורה חופשית, אך עליה להציג מידע אודות הרשות הרשומה, כמו גם מהות הערעור.
השירות משולם באופיו ומסופק לאחר תשלום אגרת המדינה לטובת Rosreestr. עבור יחידים הגודל הוא 2,000 רובל, ועבור ישויות משפטיות - 22 אלף רובל.
הגשת ניירות לארגון הרישום יכולה להתבצע בדרכים שונות. הנפוץ שבהם הוא מתן מסמכים אישי. ניתן לשלוח אותם גם באמצעות דואר רשום עם רשימה והתראה בדואר. אך לשם כך יש צורך לאשר עותקים בציבור הנוטריון.בנוסף, מותר לשלוח דרך ה- MFC או באינטרנט באתר של שירות המדינה. במקרה האחרון, המסמכים נסרקים ומצורפים ליישום באופן אלקטרוני.
רישום הקצאת זכות החכירה של חלקת קרקע מיושם על ידי הגשת חבילת המסמכים הבאה:
- הצהרה.
- תעודת זהות של המבקש.
- ייפוי כוח שהונפק לנציג (אם אדם אחר עוסק במסמכים).
- תעודת זהות של הנציג.
- מסמכי כותרת עבור חלקת אדמה.
- הסכמת בן / בת זוג לפטר קרקע.
- הסכמת הבעלים לעסקה או למסמך המאשר את הודעתו על פעולה זו.
- הסכמתו של בעל המשכון (אם הקרקע נתונה לשעבוד).
ישויות משפטיות צריכות בנוסף להכין את האמנה ואת התיעוד המרכיב.
הניואנסים של השכרת קרקעות עירוניות
אם נערך הסכם על הקצאת הזכות לחכירה חלקת קרקע בבעלות העירייה, הליך זה מתבצע עם תכונות מסוימות. ראשית כל נלקח בחשבון תקופת החכירה. הקצאה אפשרית רק אם חורג מהתקופה של חמש שנים. בנוסף יש לשלוח הודעה בכתב לבעלים. עמדה זו מעוגנת בפסקה 9 לאמנות. 22 קודים.
ניתן לשנות את תנאי ההסכם רק בהסכמת הרשות העירונית. לא נדרשת הסכמת הבעלים, אך יש ליידע אותה.
שימו לב
על פי דרישות החוק, על החוכר לשלוח הודעת חלוקת זכות חכירה של הקרקע למשכיר (הבעלים). יחד עם זאת, אין תאריך יעד ברור לפעולה זו. אך יש לעשות זאת זמן קצר לאחר כריתת ההסכם הרלוונטי. טופס ההודעות שנקבע גם אינו קיים. עם זאת יש לציין את המידע הבא בטקסט:
- מידע על הבעלים והשוכר - שם משפחה, שם פרטי, שם אמצעי (או שם חברה), כתובות ואנשי קשר.
- פירוט ההסכם העיקרי עם מספר ותאריך החתימה.
- התייחסות למעשי חקיקה שעל בסיסם ניתן לבצע חלוקת זכויות.
- נתונים בצד החדש של העסקה - שם משפחה, שם פרטי, שם אמצעי (או שם חברה), כתובות ואנשי קשר.
- מידע על הסכם ההקצאה המציין את תאריך החתימה ואת המספר.
- חתימה ותאריך מילוי ההודעה.
ההודעה נשלחת לבעל הקרקע. זה צריך להיעשות על ידי מי שביוזמתו הושלמה העסקה. הבעלים מקבל הודעה בדרכים הבאות:
- מסירה אישית, בה יוכל יוזם העסקה לראות מקרוב כי הבעלים קיבל הודעה על הקצאת זכות החכירה במקרקעין.
- בדואר. אפשרות זו תיקח פחות זמן. העיקר במקרה זה הוא לשלוח מכתב קבלת מסירה. זה יאפשר לך להגיע לראיה תיעודית על מסירת המכתב לנמען.
- העברה דרך האינטרנט אפשרית גם להודיע לבעלים. זה נעשה על ידי שליחת דוא"ל. באופן טבעי, אתה צריך לא רק לקבל דואר משלך, אלא גם לדעת את כתובת הדוא"ל של בעל ההקצאה. עם זאת, לא ניתן לייחס שיטה זו לאמינות, מכיוון שתמיד כישלונות ברשת אינם סבירים. בנוסף, אין כל וודאות כי הנמען יקרא את המכתב, על אף העובדה שהוא יימסר.
- והדרך האחרונה היא לשלוח הודעה דרך נציג. אדם כזה צריך להיות איתו דרכון, כמו גם ייפוי כוח, המאשר את הרשות הרלוונטית.
בין יחידים
אם קיימת הקצאת זכות חכירה של קרקעות ליחידים, יש להקפיד על הדרישות הבאות:
- בנייה באתר ללא אישור של מי שחכר את הנכס אסורה. ואם היא מתקבלת, אז ההוצאה לפועל והכללה בכתב כסעיף נפרד בחוזה נחוצה.יתר על כן, כל שינוי בחוזה מוסכם עם בעל הקצאת הקרקעות.
- נזק לשטח אסור. נזק מתייחס לשינוי שאי אפשר להחליף במצבו המקורי. לדוגמה, ללא תיאום עם הבעלים, לא ניתן להעביר תקשורת.
- את שכר הדירה יש לשלם על ידי הדייר החדש במועד.
- אם האזרח נשוי, אז לצורך כריתת החוזה יש צורך בהסכמת בן הזוג, שנערך בצורה המתאימה.
בין ישויות משפטיות
אם נערך הסכם על הקצאת חכירה של חלקת קרקע בין ישויות משפטיות, ניתן למצוא מסמך מדגם אצל נוטריון. ההסכם נעשה בנוכחות המסמכים הבאים:
- עותקים של תיעוד מכונן.
- עותקים של ה- TIN.
- תעודות מרשם המדינה המאוחדת של ישויות משפטיות (המציינות כי לא בוצעו שינויים במסמכים המרכיבים).
- חובה לספק מסמכים המאשרים את זהותו וסמכותו של האדם החותם על החוזה.
בהסכם אחד ניתן להעביר מספר חלקות קרקע בבת אחת, אם בעליהן הוא אדם אחד. אך יש לקבוע את התנאים לכל אחד מהם בנפרד.
אם הקרקע שייכת לעירייה, אז הקצאת זכויות חכירה על קרקעות (מוצג חוזה לדוגמא בסוף המאמר) אינה מצריכה מכירה פומבית. רשויות המדינה מקבלות הודעה רק כי השוכר משתנה.
השלכות העסקה
להסכמה על הקצאת זכות חכירה של חלקת קרקע יש השלכות מסוימות. אז, לשוכר החדש יש אחריות, והוא מקבל את הזכויות הבאות:
- אפשרות לפדיון הקצאת קרקעות בעתיד.
- אפשרות לבנייה (אם ניתן בחוזה).
- חובת תשלום עבור חלקת אדמה שהושכרה במועד.
- ניצול קרקעות בגבולות שנקבעו על ידי החוזה.
אם לא מתקיימים תנאים כלשהם בעסקה, המפר חייב באחריות משפטית.
האפשרות הטובה ביותר להימנע מתחילת האחריות המשפטית אינה מצויה אם הצד מתכוון לסיים בטרם עת את חוזה חלוקת הזכות לחכירה את המקרקעין.
המדגם שלהלן מראה במונחים כלליים מהו מסמך זה.
חוזה ראשוני
אזכור החוזה המקדים מתעורר קשר לחוזה המכירה. עם זאת, בהקצאת זכויות בחלק מהמקרים, ניתן להשתמש בה גם. בפרט, הצדדים רשאים לחתום על חוזה ראשוני אם הוא נדרש לתאם כמה נקודות מהעסקה עם בעל האתר. הוא קובע כי החוזה העיקרי ייחתם רק ברשות הבעלים.
לאחר מכן, נמסר למשכיר על כוונתו להסגיר את חוזה השכירות לצד ג '. הבעלים לומד את המסמך ומוודא כי כל התנאים של החוזה הקודם משוכפלים, למעט הסעיף על חלוקת הזכויות. אם אין לבעלים טענות, אז הוא מסכים. ההודעה וההסכמה הן בכתב. לאחר קבלת הסכמה, הצדדים רשאים לחתום על הסכם חדש.
לא קשה לערוך חוזה זה, מכיוון שלעתים קרובות הוא רק משכפל את התנאים שנקבעו בחוזה המקורי. המסקנה היא גם לא קשה. אולם יש להקפיד על כמה ניואנסים, אחרת החוזה עלול להיפטר. אז, יש צורך ליידע את הבעלים, כמו גם את רישום החוזה להקצאת זכות חכירה של הקרקע, ברוזרסטר.