מניות מוקצות בדירה בעין: פרקטיקה שיפוטית

הרעיון והנוהל לשימוש בבעלות משותפת מובאים בפרק 16 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, ועל חלוקת הרכוש עצמה (כולל דירות) - באמנות. 252 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. בנוסף, בפתרון סוגיה זו, יש צורך להיות מונחה על ידי הנורמות של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית והחלטות הצבא של רוסיה.

נוהל קביעת המניות בדירה

על פי החוק, ניתן לקבוע מניות בדירה בדרכים הבאות:

1. מבוסס על שלטון החוק הנוכחי. לדוגמה, כדלקמן מתוך Art. 1141 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, חלקם של היורשים ברכוש המנוח שווה. אם כן, אם היו לצוות 3 בנים, אך אחד מהם נפטר ויש לו 2 ילדים, במקרה של ירושה על פי חוק, הבנים יקבלו 1/3 מהנתח, ונכדי הנכדים 1/6 מהחלק.

2. מבוסס על הסכמת המשתתפים (בעלי מניות, בעלי). לדוגמא, אנשים שהשקיעו ברכישת דירה יכולים לקבוע באופן עצמאי את גודל המניה, תלוי בגודל כל תרומה. ההסכם צריך להיעשות בכתב ולהירשם אצל Rosreestr.

אם המניות לא נקבעו בשיטות שתוארו לעיל, הן נחשבות שוות.

בפועל, ישנם מקרים בהם גודל הנכס של אחד מבעלי המניות גדל עקב שיפורים בלתי נפרדים שנעשו בו במצב הדירה. כך למשל במהלך כהונתו של בית, אחד המשתתפים שיחזר את מערכות ההנדסה בדירה (ביוב, חימום), התקין אינסטלציה וחלונות פלסטיק חדשים. בהתאם, שווי השוק של הנכס עלה, כך שלאחר ההחלטה להקצות חלק בדירה בעין, הוא קיבל את הזכות לתבוע שטח גדול יותר ממה שנקבע במסמכי הכותרת שלו.

עלייה או ירידה בבעלות אפשרית בהסכמת הבעלים או בבית המשפט. במקרה האחרון, הערכה שיפוטית של מצב הדירה לפני ואחרי השיפורים שבוצעו תהיה מכריעה ביישוב המחלוקת.

תנאים לחלוקת הדירה

החקיקה הנוכחית מגדירה את התנאים הבאים:

1. קטע אפשרי אם ניתן לארגן חדר שמתאים למגורים עם כניסה נפרדת ותקשורת עצמאית. כלומר, השטח צריך להיות לפחות 28 מ"ר. מ '(SNiP 31-01-2003), ולא ניתן לבצע עבודות של מערכות הנדסיות תלויות ברצונו של אדם אחר. זו הסיבה שאי אפשר להקצות נתח בעין בדירת חדר, שכן בחצרים יהיה בלתי אפשרי מבחינה טכנית ליצור חיבור עצמאי למערכת הביוב, אספקת המים והחימום.

בפועל, ניתן לחלק ללא בעיות רק דיור בשטח גדול, בו ישנם מספר חדרים סניטריים (חדרי אמבטיה, שירותים) או דירות הממוקמות בקומה הראשונה. במקרה האחרון ניתן לארגן כניסה נפרדת ולנהל תקשורת עצמאית.

2. שיפוץ לא מורשה אינו נלקח בחשבון בעת ​​חלוקת הדירה. יתר על כן, נוכחותם עשויה לגרום לסירוב להעניק היתרים להקצאת מניות.

קטע של הנחות מגורים ב"קהילתית "

החוק הפדרלי עדיין לא נותן הגדרה חוקית למושג "דירה משותפת". למעשה, פירושו מקום של 5 חדרים ומעלה השייכים לאנשים שאינם בני אותה משפחה ורכשו את זכותם ללא תלות באחרים.

נכון לעכשיו, החוקים אינם מאפשרים הקצאה בסוג של מניות בדירה משותפת, מכיוון שלבעלים אין הזדמנות לארגן הנחות עם כניסה נפרדת ותקשורת משלהם (שירותים, חדר אמבטיה).

לבעלי מספר חדרים הממוקמים בקומה הראשונה של בניינים עשוי להיות "הסיכוי" היחיד להקצאה. במקרה זה, תוכלו ליצור כניסה נפרדת ולארגן חיבור לצמתים של מערכות הנדסיות. עלויות כספיות יהיו משמעותיות מאוד.

מגבלות על הקצאת מניה

יתכן כי חלק מהדירה לא יתכן במקרים הבאים:

• הקצאת חלק בדירה בעין תגרום נזק לקירות הנושאים ובאזורים המשותפים וכן ליצור מכשולים לאנשים המתגוררים בבניין הדירות בשימוש במגורים.
• הפרת זכויות קניין ואינטרסים לגיטימיים של בעלי עניין (נושים הרשומים בבתי מגורים וכו ').
• האתרים שנוצרו כתוצאה מההקצאה לא יתאימו למחייה, לפי אמנות. 16 RF RF. לרוב, על בסיס זה דוחה בית המשפט את התביעה להקצאת חלק הדירה בעין.

חלק של הדירה באופן "מרצון"

על פי האמנות. 252 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, יש לבצע הקצאת חלק בדירה בעין בהסכמת הצדדים. יחד עם זאת, לבעלים יש את הזכות לקבוע באיזו מידה הם יממשו את הזכות לחלק בנייני מגורים, והפעלת סמכותם אינה משפיעה על זכויות בעלי מניות אחרים.

כך למשל, בשנת 2015 בית המשפט בעיר סנט פטרסבורג באחד מפסיקות הערעור הצביע על כך שהקצאת חלק בדירה בעין אינה פוגעת בזכויותיהם ובחירויותיהם של בעלי אחרים (בעלי מניות), מכיוון שהיא אינה כרוכה בשינוי בתואר בעל אחר ביחס לרכוש משותף.

עם ההגעה להסכמה על חלוקת הרכוש בעין, יש לפעול על פי האלגוריתם הבא:

• קבלת אישור לשנות את פריסת הדירה, מאחר והקטע כולל ארגון של חפצים חדשים לחלוטין (למעשה, שחזור).
• היווצרות חלל מגורים נפרד, כלומר עבודות בנייה ישירות.
• עריכת תוכנית טכנית תוך התחשבות בשינויים שנעשו בעיצוב הדירה. לשם כך, צור קשר עם המהנדס הקדסטרי.
• יש לכרות הסכם בכתב עם בעלי הדירה האחרים על חלוקת הדירה.
• הגש בקשה לשירות הרישום הפדרלי לרישום זכויות בבית מגורים מבוסס.

תכונות של הסכם שיתוף הדירות

על פי חלק 1 לאמנות. 252, הקצאת מניה בעין עשויה להתבצע בהסכמה בין הבעלים. פירושו מסמך כתוב שנערך על פי הכללים הבאים:

• ההסכם על הקצאת נתח דירה בעין נחתם על ידי כל בעלי המניות. בהמשך, כל אחד מהם מקבל עותק משלו.
• התוכן מתאר בפירוט את נושא הדיון עליו הגיעו הצדדים להסכמה (הקצאת מניה בהקמת בית מגורים נפרד).
• יש צורך לדאוג לתשלומי פיצויים. בפועל, לעיתים רחוקות, ניתן להשיג התאמה בין הגודל השווה של החלק בנכס לבין שטח הנחות שהוקצו. לדוגמא, שטח הדירה הוא 90 מ"ר. מ 'היא בבעלות 2 אנשים, כאשר אחד מהם מקצה הנחות בגודל כולל של 42 מ"ר. מ. הוא יצטרך לפצות על 3 "הרוגים" האבודים. מ

מספר עותקי ההסכם שווה למספר בעלי המניות, אך אחד מהם מיועד לרוזרסטר. אין צורך לבצע הרשאות.

נוהל רישום הנחות שהוקצו

יש צורך ברישום של שינויים בבעלות על הדירה. בהתאם לחלק 1-2 לאמנות. 14, חלק 8, מאמר 41 לחוק מספר 218-FZ מחייב את הדברים הבאים:

• הצהרות מכל בעלי המניות. זה שהקצה את המקום, רושם את רכושו ואילו אחרים מבצעים שינויים בפנקס הזכויות של המדינה המאוחדת לגבי זכותם.
• מוצגים מסמכי כותרת לדירה, הסכמי חלוקה (כל העותקים), דרכונים של מועמדים והעתק של התוכנית הטכנית או מספר הזיהוי שלה.
• מסמכים על תשלום חוב המדינה. בעל מניות מצטיין משלם 2,000 רובל, ובעלים אחרים - 350 רובל.

אתה יכול לרשום את הזכות הן בסניף רוזרסטר והן ב- MFC. תקופת הנוהל לתיקון מרשם המדינה המאוחדת היא 10-12 יום, לאחר מכן מקבלים המבקשים הצהרות על זכויותיהם והסכם על חלוקת הדירה עם סימון רישום.

מניות שהוקצו בבית המשפט

פנייה לבית המשפט בדבר חלוקת הדירה הכרחית אם לא ניתן היה להגיע להסכמה עם בעלי מניות אחרים. יש לבצע את הנוהל הבא:

1. הכנת התיעוד הנדרש.

• דרכון טכני בגופי BTI.
• חלץ מפנקס המדינה המאוחדת עם תיאור הבית בו נמצאת הדירה.
• המסקנה בדבר האפשרות להקצות סוג של מניה שהוכנה על ידי ה- BTI או ארגון המתמחה.
• עותקים של מסמכי כותרת.

2. עריכת כתב תביעה.

המסמך נערך על פי הכללים הקבועים בקוד סדר הדין האזרחי של הפדרציה הרוסית. על פי האמנות. 30, הוא מוגש לבית המשפט המחוזי (בעיר) במיקום הנכס. במקרה זה, על התוכן לכלול:

• תיאור מפורט של הדירה וחלקה של המבקש בה (גודל, מסמכי רכוש).
• מאפיינים של הנחות שהוקצו עם רשימת עבודות שתידרש לבצע כדי ליצור אותה.
• אם אי אפשר להקצות חלק בדירה בעין, על כתב התביעה להכיל תביעה לפיצויים בחישוב הסכום. לשם כך יש לספק מסקנה לגבי מחיר השוק של נדל"ן שהוכן על ידי ארגון מומחה.

3. השתתפות בדיוני בית המשפט.

במהלך שיקול המקרה, יש להוכיח כי חלוקת הדירה אפשרית מבחינה טכנית, אינה פוגעת בזכויותיהם ובאינטרסים הלגיטימיים של אחרים. זה האחרון פירושו לא רק משתתפים בבעלות משותפת, אלא גם בעלי דירות אחרות, כמו גם בעלי רשתות קהילתיות וארגוני שירותים.

מדור תביעות צד ג '

התביעה בנושא הקצאת חלק הדירה בעין יכולה להיות מוגשת לא רק על ידי אחד הבעלים, אלא גם על ידי אדם שאינו קשור לחצרים, אלא שאינטרסי הרכוש שלו מופרים על ידי מעשיו או התנהגותו של הבעלים.

לדוגמא, אם אי אפשר לבצע הסכם הלוואת מזומן, הנושה יכול לפנות לבית המשפט בבקשה להקצות חלק בדירה (או רכוש משותף, אם הדירה נרכשת בנישואין). יתר על כן, יש לו הזכות להצהיר על הדברים הבאים:

1. אם לא ניתן לבצע הקצאת מניה בדירה בעין (שטח קטן), בית המשפט טוען לחובתו של החייב למכור את חלקו במתחם לבעל מניות אחר במחיר שוק.

2. אם בעלי המניה מסרבים לרכוש חלק מדירת החייב, אז הוא נמכר במכירה פומבית ציבורית.

נכון לעכשיו התפתחה עמדה בנוהג אכיפת החוק ברוסיה, לפיה ניתנת לנושה הזכות לדרוש הקצאה כפויה של חלק בדירה במקרה של די בכספים בכדי לפרוע חובות. בני זוג של החייב, בעלי דירה אחרים במקרה זה אינם משתתפים.

קטע של הדירה. תיאורי מקרה

בתי משפט בעלי סמכות שיפוט כללית שוקלים לעיתים קרובות בקשות המציינות את הקצאת חלק הדירה בעין. הנוהג השיפוטי בנושא זה הוא מגוון מאוד, מכיוון שגורמים רבים משפיעים על תוצאות כל מקרה.

דוגמא מספר 1

בכדי ליישב את המחלוקת, בית המשפט רשאי להורות על בדיקה לבחינת היתכנות טכנית של חלוקת הדירה, גובה עלויות הפיתוח ויחסם למחיר הנכס עצמו.

דוגמא מספר 2

אם אי אפשר להקצות מבלי לפגוע בדירה כולה, לבעלים יש אפשרות לקבל תשלום מחיר המניה על ידי משתתפים אחרים. יתר על כן, זכות זו ממומשת בתנאי שבעלי מניות אחרים יסכימו לקחת חלק מבעלותו של המבקש ברכושם.

דוגמא מספר 3

כאמצעי חריג, עשוי לשלול מהבעלים את חלקו בדירה. זה יוזם על ידי הנושה, שבבעלותו גם חלק מהשטח, בכפוף לתנאים הבאים:

• גודל מניה לא חשוב.
• חוסר האפשרות של בידוד בעין, אושר על ידי בית המשפט.
• חוסר העניין של הנתבע בשימוש בנכס.

כך, בבית הדין האזורי קמרובו, נשקל מקרה בו פסק הדין השלילי של השופטים הושפע מחוסר יכולתו של התובע להוכיח כי הנתבע (זה שמוכן לשלול ממנו את הזכות) אינו מעוניין להשתמש בנכס. והכל משום שהאחרון, בעת הדיון בבית המשפט, הגיש תביעה למעבר לדירה שבמחלוקת.

כמו כן, בכתב התביעה יש לציין את חובתו של בעל המניה לקבל פיצוי על שוויו, הנתמך על ידי כל משתתפי הנכס.

קביעת השימוש בדירה

על פי האמנות. 247 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, נוהל השימוש בבעלות על דירה בבעלות משותפת מתבצע בהסכמת הצדדים. אם לא הושגה הסכמה, זה נקבע על ידי בית המשפט.

כך, אם הבעלים מבין שאי אפשר להקצות נתח בעין בדירה, על התביעה להכיל נתונים על קביעת סדר הבעלות והשימוש בדירה. אין הדבר מרמז על תיחום טבעי של מניות, ולא ניתן להגיש אותו במקביל בתביעה בדבר חלוקת דירה.

קיימת נוהג שיפוטי נרחב באשר לקביעת הנוהל לשימוש בחצרים למגורים. בעת הגשת תביעה יש לקחת בחשבון את הדברים הבאים:

• על פי האמנות. 23 קוד סדר הדין האזרחי של הפדרציה הרוסית, הדרישות כפופות לבדיקה של בית המשפט העולמי במיקום הנכס.
• בבואו לקבוע את האפשרות להחזיק בחלק מהדירה, בית המשפט מתאם בין שטח החדרים בפועל לגודל חלקם של המבקש והנתבע. אם שוויון ביניהם אינו אפשרי, ניתן לשקול את נושא תשלומי הפיצויים.
• בעת קבלת החלטה, בית המשפט לוקח בחשבון את הנוהל הקיים לשימוש בדירה עד לרגע המחלוקת (קובע עד כמה היא הוגנת), את הצורך של כל בעל מניות, גיל ומצב בריאותו, התנהגות ביחס לבעלי אחר וכו '.
• קביעת סדר השימוש אינה קשורה לסיום הזכות להשתמש בחדרי מגורים ספציפיים.

פסיקת בית משפט הופכת דירה אינדיבידואלית לדירה משותפת, אך בתנאים של חוסר אפשרות לחלוקה בפועל, לעיתים זו הדרך היחידה לצאת לסיום סכסוך הדיור. הנוהל שנקבע לשימוש מאפשר לבעלים:

• לחלק חשבונות אישיים ולשלם עבור כלי עזר ביחס לחלקם ומספר התושבים.
• חלק בינוני בעלויות התחזוקה והתיקון של כלי עזר ורכוש משותף.

זה כל מה שאתה צריך לדעת כדי לקבל החלטה חיובית בבית המשפט.