רווחת האוכלוסייה צומחת בהתאמה והצורך בהשקעת מזומנים בחינם הולך וגדל. אחד הכלים היעילים לניהול כספים הוא רכישת קרקעות.
על פי הכללים המוכתבים בחוק המקרקעין, כמעט תמיד מתקיימת מכירה פומבית. הבה נבחן בפירוט מהם מכרזי קרקעות, תכונות וכללים ליישומם, ונמצא אם ניתן לעקוף נוהל זה.
מכירה פומבית של קרקעות - מה זה? אנו חושפים את המושג
אם אתה לא מתעמק במושגים מורכבים, זו אחת הדרכים לרישום זכויות מקרקעין. הכללים בארגונו והתנהלותו מוגדרים בסעיפים 39.11 ו- 39.12 לחוק העבודה של RF.
תהליך ההצעה עצמו הוא פשוט. יש לה כללים שמוסדרים בבירור בחוק. לדוגמה, ישנן רק כמה סיבות להכיר בפונה שלא הודה בהצעה.
קיום מכירה פומבית של קרקעות כמשמעות הכללים החוקיים הנוגעים לנוהל הארגון שלה אינו מאפשר פרשנויות מעורפלות. המשמעות היא: אם המשתתף לא אושר באופן לא חוקי, ניתן לערער על החלטה כזו של הרשות. אם משתתף יודע את זכויותיו וכלליו היסודיים, אז הוא יכול בקלות להגן על האינטרסים שלו בכל מקרה, גם ללא תעודה של עורך דין מקצועי.
מגוון של הצעות מחיר
ניתן לקיים מכירה פומבית של קרקע הן להעברת קרקע לחכירה והן לרישום הבעלות עליה. ללא קשר לאיזו זכות מושגת במכירה הפומבית, לכל מגרש יש מחיר התחלתי. זהו שווי השוק של האתר, כשמדובר במכירתו, או המחיר ההתחלתי של ההשכרה השנתית.
שווי המחיר ההתחלתי נקבע על בסיס דוח שוק, שמוזמן על ידי מארגן המסחר ממעריך עצמאי. עם זאת, אם נקבע הערך הנזקי לא יותר מחמש שנים לפני ההחלטה להציע, ניתן לקחת אותו כבסיס לקביעת הערך הראשוני של המגרש.
שוק או קדסטרל - המארגן מחליט
ההחלטה אם למכור קרקעות במחיר השוק או על סמך נתוני ערך קדסטרלי מוחלטת על ידי מארגן המכירה הפומבית. העיסוק מלמד שהיתרון הוא לטובת מחיר השוק, שכן בדרך כלל המחיר הנזכר נמוך בהרבה.
שכר דירה יכול להיות גם שוק, מכיוון שהדוח מיוצר בעלות שנתית. בנוסף, הרשות יכולה לקבוע את מחיר האדמה הראשוני, שמכירה פומבית שנערכה על חוזה שכירות כאחוז מהערך הקדסטרלי. ערך זה לא יכול להיות פחות מ -1.5% מערך הנפט, ויש לקבוע את הערך עצמו לא לפני חמש שנים לפני פרסום הודעת המכרז.
בנוסף קובע החוק את שלב המכירה הפומבית ששוויו הוא 3% מהמחיר ההתחלתי. יש לשלם פיקדון יחד עם בקשת ההשתתפות במכירה הפומבית. ערכו אינו מאושר, אך ככלל, ההפקדה נקבעת בשיעור של 20 עד 50% מהמחיר ההתחלתי.
מתי לעשות בלי מכירה פומבית
במקרים מסוימים, אינך יכול להסתדר בלי להגיש הצעות מחיר. מדובר בהעברת זכויות מקרקעין למטרות מסחריות. זה יכול להיות בניית חנות, שטיפת מכוניות, בניין משרדים וכן הלאה. אם האפשרות לבנות נכס נדל"ן הוני נובעת ישירות מהשימוש המותר בקרקע, מכירה פומבית אפשרית רק בזכות שכירות. אין הזדמנות חוקית להשיג קרקעות מבלי להציע הצעות ליישום היעדים המיועדים.
חשוב לציין כאן: הקמת נדל"ן מסחרי מניחה שהקרקע מושכרת, ולאחר הקמת המתקן וקבלת זכויות חוקיות לו, הקרקע הופכת להיות נחלתו של בעל המתקן. במכירה פומבית ניתן למכור רק חלקות קרקע לבניית דיור פרטנית, חלקות בנות או סוגים מסוימים של קרקע חקלאית.
מכרז
הודעה כי מתקיימת מכירה פומבית בקרקע מתפרסמת בתקשורת המודפסת של הרשות ובאתר הרשמי של הפדרציה הרוסית לפרסום מידע על מכרז. ההודעה צריכה להופיע במקורות לא יאוחר מחודש לפני מועד האירוע. המחוקק הציג דרישות כאלה כדי שכולם יוכלו לגלות אילו מכרזים מתקיימים ולקחת בהם חלק.
טופס בקשה מתפרסם כך שניתן יהיה למלא אותו לרישום. פורסם גם טופס חכירה או מכירה. זה נעשה כדי שמי שמחליט לקחת חלק במכירה פומבית יכול ללמוד מראש את כל הוראות החוזה.
הקפידו לציין את התקופה בה נסגר חוזה השכירות. בנוסף, טיוטת ההסכם קובעת את הנוהל לתשלום התחייבויות, הנוהל להארכת יחסים חוזיים, דרכים לתיקון החוזה וקנסות בגין אי תשלום התחייבויות.
הבקשות מתקבלות תוך 25 יום, ואחרי יום או יומיים קביעה של מתמודדים, לאחר מספר ימים - מכירה פומבית.
קבלת מועמדים
ישנן רק שתי סיבות משפטיות לסירוב של מבקש:
- לא נעשה פיקדון;
- לא כל המסמכים מוצגים או מידע כוזב על הפונה.
אזרחים חייבים לספק דרכון, ועבור חברות נדרשים רק בקשה שהושלמה ותשלום פיקדון. אם הבקשה נחתמת ומובאת על ידי הדירקטור או עובד אחר שעל פי מסמכי החברה יכולים לפעול לטובתה ללא ייפוי כוח, אזי אין צורך במסמכים אחרים. אם האינטרסים של החברה מיוצגים על ידי העובד שלה, אתה צריך ייפוי כוח שהונפק על ידי הדירקטור. הרשות יכולה לקבל מידע על החברה דרך אתר שירות המס הפדרלי.
כך גם לגבי אנשים המייצגים את האינטרסים של אחרים באמצעות שלוח. במסמך הנוטריוני יש לפרט בדיוק את הסמכויות הדרושות במכירה הפומבית.
כללי מכירה פומבית
מכירות פומביות למכירת קרקעות מתקיימות ביום ובשעה המצוינות בהודעה. אם יש שניים או יותר משתתפים, מכרז המכירה הפומבית מתקשר למחיר ההצעה הראשוני ואז מגדיל אותו ברצף. המשתתפים מביעים את דעתם לגבי המחיר באמצעות כרטיסים ממוספרים המונפקים להם לפני האירוע. הזוכה הוא זה שמציע הצעות גבוהות יותר ממשתתפים אחרים.
מה קורה להפקדה
ההפקדה שביצע המשתתף שזכה בהליך משאירה את החשבון לתשלום במסגרת החוזה. יש להחזיר את התביעות של אלה שנסחרו אך הפסידו. כלל זה פועל גם כאשר התקבל המשתתף, אך לא הצליח להופיע בהליך. לרשויות אין שום סיבה להחזיק את הפיקדון שלו.
בנוסף, אם המבקש החליט למשוך את בקשתו ועשה זאת בכתב לפני המועד האחרון לקבלת מסמכים, אז הוא מקבל את כספי הביטחון שלו בחזרה. אם הקבלה סגורה ונשאר רק יום אחד לפני ההצעה, אז לא הגיוני למשוך את הבקשה: ההפקדה תאבד. במקרה זה עדיף לקחת חלק בהליך או לא להופיע כלל.
התחמקות וחבות
מכירות פומביות למכירת קרקעות קרקע (או להעברתן להשכרה) מתקיימות בנוכחות עמלה ומשתתפים. האירוע פתוח, הצעות מחיר מוגשות בהתנדבות. עם זאת, לעיתים קרובות האזרחים שזכו במכרז אינם רוצים לחתום על החוזה או לשקול כי עד שהצדדים יסכימו על המסמך, ניתן לבצע בו תיקונים. למותר לציין שלרוב בדרך זו מנסים לשנות (או להסיר לחלוטין) את הנקודות שעל אחריותו של הזוכה, למשל, על אי חכירה.
הוחלט לעיל כי טיוטת החוזה מצורפת להודעה, ולכן לא ניתן להתאים אותה. כל מי שזכה בהליך נדרש לחתום על חוזה. החוק מחייב את הגוף הממשלתי להגיש לשלושה טיוטת חוזים לזוכה בתוך עשרה ימים. אם האחרון מסרב לחתום את חתימתו, אז ללא קשר למניע, הוא נחשב כמי שסירב לכרות מערכת יחסים חוזית.
מה קורה כשהתחמק? מארגן המכרז מכין פרוטוקול של הטופס הקבוע. הפיקדון, שבוצע בעבר על ידי הזוכה, אבד על ידו, ומידע על התחמקות מועבר ל OFAS הטריטוריאלית.
שירות האנטי-מונופול מחליט אם לכלול אזרח כזה (יזם או ארגון בודד) בפנקס המשתתפים חסרי מצפון. יצוין כי על המבקש להוכיח כי הייתה לו סיבה טובה לסרב לחתימתו. אלה יכולות להיות נסיבות משפחתיות, למשל, הצורך לשלם עבור טיפול יקר. עובדה כזו חייבת להיות מתועדת, אחרת FAS עשויה שלא לשים לב לטיעונים.
אם ההחלטה על ההצטרפות לפנקס היא חיובית, מידע על המשתתף נופל לרשימה זו לתקופה של שנתיים שלאחריה מבוטלת הרשומה. במשך שנתיים, אדם כזה אינו רשאי להשתתף במכרזי קרקעות.
מתן הצעות אלקטרוניות
ניתן להתקיים במכירה הפומבית באתר האלקטרוני. במקרה זה, הבקשות מוגשות מרחוק, והתוצאות מסוכמות ללא נוכחות ישירה של המשתתפים. הליך מסוג זה מתפתח במהירות, כך שלאחר זמן מה לא יהיה צורך להגיש באופן אישי בקשות להצעה.
החוקים נשארים זהים. חריג: יש לאשר את המשתתף באתר אלקטרוני מסוים. זה הכרחי לא רק כדי לבסס את זהותו, אלא גם כדי שיוכל לחתום על מסמכים רשמיים באמצעות EDS.