Valeur résiduelle. Méthodes de calcul de la valeur résiduelle

Sur le marché russe actuel, la valeur de revente devient de plus en plus importante. Il est généralement utilisé pour travailler avec des entreprises en faillite ou des objets de la construction à long terme du fonds fédéral. Le processus d'évaluation de la propriété est particulièrement important dans une situation de crise dans le pays.

Types de coûts

Chaque produit est caractérisé par la valeur. Dans les conditions standard, il existe une solution de marché, qui est considérée comme la base pour évaluer un objet. En s'écartant de ses caractéristiques, d'autres types de valeur apparaissent.

Marché - c'est le prix de l'objet, qui est considéré comme le plus probable. Le sujet de l'évaluation est vendu sur un marché concurrentiel. Les parties sont informées des données nécessaires sur l'objet. Le prix n'est pas affecté par des raisons d'urgence, notamment:

1. Les parties à la transaction ne sont soumises à aucune obligation: l'une doit vendre, l'autre doit racheter.
2. L'objet est mis aux enchères publiques.
3. Le prix des biens est exprimé en termes monétaires.
4. Le montant de la transaction semble adéquat, il n'y a aucune contrainte à la vente.
5. Les deux parties à la transaction possèdent des informations sur le sujet traité et agissent dans leur propre intérêt.

Le non-respect de l'un des critères de valeur marchande décrits entraîne l'apparition d'autres types. Ce fait nécessite une définition claire de la forme la plus appropriée dans une situation donnée. La valeur d'investissement découle de l'acquisition d'un bien avec des objectifs clairs. Il s’agit là d’une volonté purement commerciale de réaliser des bénéfices dans l’avenir, et pour des raisons non économiques, par exemple, se faire plaisir avec une vieille image. Le sauvetage est requis lorsque des circonstances extraordinaires se présentent et que le prix de la propriété est sous-estimé.

Le coût de la liquidation - de quoi s'agit-il?

Le concept de valeur résiduelle fait référence à la masse monétaire que l'on peut obtenir de la liquidation d'actifs. Cela inclut les biens appartenant à une personne physique ou morale. En conséquence, il s'agit du montant réel auquel le propriétaire s'attend lorsqu'il vend l'objet dans un délai bref. Le marché russe ne disposant pas encore d'une base statistique suffisante pour la vente de tels objets, le type d'évaluation du marché est utilisé.

Simultanément, la valeur résiduelle de l'objet est calculée. Il représente une valeur égale à la valeur économiquement réelle, compte tenu de la dépréciation des biens immobiliers. Pour obtenir le résultat correct, il est nécessaire de déduire l'amortissement cumulé du prix initial. Ces données sont prises en compte lors du calcul de la valeur de liquidation d'un bien mis aux enchères dans des circonstances forcées.

Quand se produit-il?

Une entreprise est évaluée selon la méthode de la valeur de liquidation lorsqu'il devient nécessaire de rembourser des dettes existantes avec des créanciers. La vente de produits manufacturés ne peut pas couvrir les dettes et oblige le propriétaire à vendre des actifs pour les rembourser. Le facteur temps devient crucial. Plus les actifs se vendent rapidement, plus les dettes seront remboursées rapidement.

Les termes de la transaction sont acceptés individuellement pour chaque cas. La liquidation d'une personne morale est effectuée à la fois sous forme forcée et sous forme volontaire. Dans le cas d'une vente volontaire de propriété, il devient possible d'établir un programme de vente acceptable, de planifier vos actions en fonction de détails spécifiques. Les biens en faillite (biens du débiteur) sont mis aux enchères en temps utile.La valeur résiduelle est une garantie pour les créanciers que la dette sera remboursée. La propriété devient un gage. Il est important que le prêteur sache quand le calcul sera effectué, à quel prix la vente aura lieu. Parfois, la valeur de revente est appelée garantie.

En cas de liquidation forcée, les conditions sont fortement réduites. Dans ce cas, l’évaluation de la valeur résiduelle du bien est effectuée sur la base de la législation de la Fédération de Russie. Les objets de propriété sont vendus dans les deux mois suivant leur saisie. La liquidation volontaire et forcée entraîne à la fois une diminution de la valeur de l'objet, le prix devient inférieur au marché. Pour le vendeur, cela devient un événement non rentable et pour l'acheteur, rentable.

Facteurs d'évaluation

De la contrainte à mettre aux enchères la propriété dépend de la valeur de liquidation de l'objet de valorisation. C'est le principal facteur affectant la taille, en l'absence d'accords de marché. Pour le calcul exact de la valeur résiduelle, d'autres raisons sont également prises en compte:

1. Le terme d'exposition est le temps imparti à la vente d'un objet. Plus la période d'adjudication est courte, plus le prix de la propriété est bas.
2. La situation économique du pays au moment de la vente aux enchères. L'état objectif du marché peut avoir une incidence défavorable sur l'évaluation de l'objet.
3. L’attractivité d’une propriété sur le marché immobilier dépend de ses caractéristiques individuelles et de la demande du marché pour un type d’exposition particulier.

Dans un endroit séparé est la valeur de revente actions privilégiées. À la fin de l’organisation, leurs propriétaires reçoivent une indemnité pour les pertes subies. Ils bénéficient également du droit prioritaire de payer le montant des fonds correspondant à une solide dimension monétaire ou à un pourcentage de la valeur nominale de l'action.

Méthodes d'évaluation

Sur le marché immobilier russe, des méthodes particulières de calcul de la valeur de liquidation sont utilisées pour évaluer un objet.

Pour appliquer une méthode directe d’évaluation immobilière, il est nécessaire d’utiliser une analyse comparative des ventes d’objets similaires dans ce secteur de marché. Cela est nécessaire pour étudier les transactions de vente récentes à un endroit spécifique dans des domaines similaires. Ensuite, une dépendance directe de la valeur de liquidation de l'objet aux facteurs principaux est établie.

Une méthode indirecte d'évaluation immobilière est basée sur la valeur marchande réelle de l'immobilier sur une période donnée. Le prix est ajusté en fonction du coefficient (correction) de l'influence des principaux facteurs obligeant le bien à être mis aux enchères. Cette méthode ne dépend pas des opinions subjectives, car elle est calculée par la formule.

Formule de calcul

Pour éviter une tarification intuitive de la propriété, il est préférable d'utiliser la méthode mathématique. La formule donne une précision irréfutable sur la question de savoir comment trouver la valeur de revente.

Donc, la formule pour le calcul exact: la valeur de liquidation est la valeur de marché multipliée par le facteur de correction. Nous clarifions le dernier concept. Le facteur de correction est un indicateur d'enchère forcée. La plage de cette valeur va de un à zéro. Il n'y a pas d'indicateur mathématique pour le calculer. L'évaluateur, basé sur son expérience personnelle, ses connaissances et son intuition, attribue un facteur de correction (correction forcée). La réalité russe l'expose dans la valeur d'un dixième à trois dixièmes. Cela représente respectivement dix à trente pour cent de la valeur marchande de la propriété. Ces indicateurs apparaissent à la suite d'un échec de la négociation. Les réalités modernes du marché immobilier impliquent un facteur de correction de cinq dixièmes et plus.Cette valeur est apparue à la suite de l’étude des facteurs d’obligation de liquidation: méthodes de vente et coûts de vente, période d’exposition, risques liés aux placements. Parmi les composants de la formule, le plus précis est la valeur marchande.

L’évaluation des actifs incorporels présente certaines difficultés. La formule mathématique ne convient pas, un calcul individuel est requis pour chaque cas. Cela est dû aux difficultés rencontrées pour déterminer les résultats quantitatifs de l’utilisation de l’objet afin de générer des revenus. La méthode exacte coûte. Il repose sur le calcul des coûts de développement et de création de la base juridique des actifs incorporels. La méthode est utilisée pour évaluer les résultats des travaux de conception et de la recherche scientifique. Lors de l’application de la méthode de calcul des coûts, il est pris en compte que plusieurs étapes sont suivies pour convertir les résultats de la recherche en mise en œuvre générant des revenus. Vous devez d'abord terminer le travail de développement. Sur la base de ses résultats, concevez le produit et créez une version d’essai. Selon les consommateurs, s’il existe des indications de production en masse, une entreprise est construite pour sa production. Seulement après avoir maîtrisé les capacités de production, ils commencent à fabriquer et à vendre de nouveaux articles. Pour promouvoir le produit, vous devrez suivre une politique de conquête du marché. Chaque étape prévoit des coûts matériels et, ce qui est important, a un laps de temps.

Cas de formation de valeur de revente

Les exemples de conversion de la valeur de marché en liquidation sont divisés en trois types typiques:

1. L'annulation d'une organisation est le plus souvent le résultat d'une faillite.
2. Vente de garantie.
3. Vente forcée d'autres biens.

Liquidation d'une organisation ou entreprise conduit à la création d'un calendrier pour la vente de biens afin de rembourser la dette existante. Il existe des cas où le montant total des revenus provenant de la vente de biens ne peut pas couvrir toutes les dettes. Le calendrier des mesures préalables à la vente et des enchères est limité. De la présence d'un facteur temporaire dépend de la valeur résiduelle de l'objet de valorisation. Ceci, avec l’égalité de toutes les autres conditions, joue un rôle décisif.

Dans chaque cas, la durée de la période de liquidation est déterminée individuellement. Il est important de considérer qu'une telle décision peut être prise volontairement. Ensuite, il y a plus d'options pour éliminer le problème, il est temps d'élaborer et de mettre en œuvre un plan efficace de liquidation de l'entreprise. La vente forcée d'un bien pour le règlement avec les créanciers est effectuée après une décision de procédure de faillite basée sur les résultats de la gestion externe. La base compétitive créée doit être vendue aux enchères ouvertes. Le calendrier d'un tel événement est extrêmement limité. Les propriétaires peuvent, avant d’être forcés à la liquidation forcée, envisager de la mener sur une base volontaire.

Vendre une propriété promise ressemble à un isolement de la réalité. Dans ce cas, la valeur résiduelle estimée est nécessaire pour déterminer la limite inférieure du prêt, pour laquelle il est nécessaire de réaliser la propriété hypothéquée. Cela ne prévoit pas la vente réelle de la propriété. Mais le prêteur doit savoir à quel prix il est possible de vendre un objet mis en gage dans un délai limité si le montant n’est pas restitué. Le temps limité et les ventes forcées nous permettent d'appeler cette valeur valeur de liquidation. Bien que, dans certaines sources, il s’appelle garantie et est classé dans une catégorie distincte.

La vente forcée de biens due également à la limitation du temps d'exposition nécessite le calcul de la valeur de liquidation. Les biens peuvent être vendus de sa propre initiative (vente volontaire) et par des moyens légaux (vente forcée).Dans le second cas, la période d’exposition des biens saisis au cours d’une procédure judiciaire ne dure pas plus de deux mois à compter du moment de la saisie.

L'impact de la crise sur l'évaluation de la facilité

L'instabilité du marché économique affecte la valeur de liquidation de l'immobilier et plus souvent négativement. La crise exacerbe cet impact non négatif. L'influence mutuelle est due à plusieurs raisons:

• ressources financières insuffisantes pour entrer sur le marché économique;
• la petite propriété de logements secondaires est en grande demande;
• un échec du crédit bancaire réduit la demande en immobilier de grande taille.

La crise apporte des ajustements aux activités des évaluateurs et nécessite des propriétaires plus prudents. Pour obtenir un prix adéquat, il est préférable d’utiliser les deux méthodes pour déterminer la valeur résiduelle d’un objet. Dans les conditions existantes, il ne faut pas compter uniquement sur l'expérience des professionnels. L'évaluation de la valeur de liquidation en période de crise a pour caractéristique que chacune des méthodes apporte ses propres avantages. Direct vous permet d'analyser l'état du marché immobilier et des transactions de vente similaires. La conclusion deviendra la base de la méthode indirecte. Il tiendra compte de la valeur marchande réelle du bien, de l’évaluation cadastrale et fixera un facteur d’ajustement adapté à la force.

Seule une combinaison harmonieuse de deux approches, tenant compte de raisons objectives et de facteurs subjectifs, produira un effet maximal.

Conclusion: l'évaluation de la valeur résiduelle sur le marché russe se caractérise par son imperfection et la pertinence de son application. Les informations empiriques et la perception intuitive des spécialistes sont au cœur des activités d’évaluation. Pour obtenir un résultat précis, vous devez utiliser toutes les méthodes disponibles.

Méthodes de calcul de la valeur des immobilisations

En pratique, il est nécessaire de calculer la valeur résiduelle des immobilisations. Il y a plusieurs opinions concernant l'explication de ce concept. Le premier est le prix des déchets utiles reçus après la vente de l'installation, qui est inclus dans le montant total. La seconde est la différence entre la valeur de l’objet une fois son utilisation terminée et le coût de sa liquidation. Il existe un troisième avis: lorsque les fonds sont totalement amortis et que leur inaptitude à une opération ultérieure est reconnue, cette valeur sera égale à la différence entre le prix des déchets utiles (bois de chauffage, ferraille, brique, etc.) et le coût de la destruction de l'article.

Ainsi, la valeur résiduelle des immobilisations est calculée selon une formule spéciale. Supposons qu'un objet ait été estimé à un million de roubles à l'origine, il est utilisé depuis dix ans. La valeur marchande d’équipements similaires pour la même période d’utilisation a diminué à trois cent mille. Les coûts estimés de son annulation sont d'environ quatre vingt dix mille. Par conséquent, trois cent quatre-vingt-dix équivaut à deux cent dix mille roubles. Ce montant sera le revenu de l'organisation provenant de la vente de déchets utiles après l'annulation des immobilisations.

Il est important de prendre en compte le fait que certains critères doivent être pris en compte lors du choix d'une liquidation à la fin de la vie d'un objet. Ceux-ci comprennent:

• la complexité du travail de démantèlement;
• le montant des frais de destruction d'actifs immobilisés;
• dépréciation des résidus, à la fois physiques et moraux;
• la dynamique des prix des matériaux de construction, du métal, des pièces détachées, etc.
• la capacité d'utiliser des soldes dans leurs propres activités ou de les réaliser;
• une évaluation fiable des résidus vendus.

La fin de l’existence même d’une entreprise en tant que personne morale conduit à l’établissement d’un document comptable. Coût solde de liquidation caractérise les sources de financement et leur valeur au moment de la fermeture de l'organisation. Pendant le délai d’annulation d’une entreprise, les obligations envers les banques et les créanciers doivent être remboursées. Le statut de règlement de l'organisation après la période de liquidation indique la situation financière réelle.

Difficultés d'évaluation

Le calcul de la valeur résiduelle pose quelques problèmes. Le principal est la limitation du temps de vente de la propriété. Il faut du temps et une vérification minutieuse des documents pour enregistrer une propriété. Le deuxième problème est la réduction du cercle de clients.

La réévaluation de la rentabilité de l'entreprise peut s'effectuer de trois manières.

1. La méthode du revenu prend en compte les avantages dans un avenir proche et lointain.
2. La méthode comparative est basée sur le prix réel des biens vendus sur le marché libre.
3. La vue des coûts implique les coûts admissibles que le propriétaire engagera pour l’acquérir puis pour le recréer.

La pertinence des méthodes influe sur l'établissement de la valeur de liquidation de l'entreprise. La période limitée ne permet pas aux acheteurs potentiels de connaître les avantages des actifs. Pour l'approbation finale du taux, il est nécessaire d'analyser les résultats de toutes les méthodes d'estimation.