Loi de gage: dispositions générales, commentaires

La loi "sur l'engagement" (loi fédérale n ° 2872-1) a été adoptée en 1992. Dans une certaine mesure, cet acte normatif a permis de combler les lacunes juridiques existantes. Cependant, des problèmes non résolus subsistaient. Examinons en outre les principales dispositions de la loi fédérale n ° 2872-1.

Urgence du problème

Avant l’adoption de la loi fédérale n ° 2872-1, un prêt garanti par un bien immobilier ne disposait pas d’un cadre réglementaire clair. À cet égard, des situations très controversées se sont souvent présentées. Les transactions concernant les prêts hypothécaires au logement reposaient sur un contrat de vente. En fait, le propriétaire devait vendre l'appartement à la banque et conclure un contrat de location avec lui pour un achat ultérieur. L'un des inconvénients importants de ce système était que le propriétaire devait quitter la place. Dans le même temps, le propriétaire recevait environ 60% du coût minimum de l'objet pour une période de 3 à 4 mois. Le risque du propriétaire était également élevé. Ainsi, en cas de faillite d'une société financière, il était possible que l'appartement vendu par celle-ci soit utilisé pour payer des dettes bancaires. Pour réduire les risques et réglementer les transactions avec des objets, la loi sur le nantissement a été adoptée.

Hypothèque

Elle agit comme une forme de garantie. L'hypothèque est considérée comme une obligation accessoire. Sa spécificité réside dans le fait que seule une réclamation valable découlant du contrat fait l'objet d'une garantie. Une conclusion très importante en découle. Impossible d'avoir une revendication imaginaire de sécurité. Si l'entité, qui comptait sur l'accord pour recevoir un prêt en liberté sous caution, n'a pas été transférée de fonds, alors elle n'a aucune obligation.

Titres

La loi "sur l'engagement" a été complétée par la loi fédérale n ° 152. Cet acte normatif a créé la base juridique pour l'établissement du marché hypothécaire secondaire. Les investisseurs assurant le refinancement de prêts, ainsi que les sociétés de représentation spécialisées, ont été en mesure de mener des activités liées à la circulation de titres obligatoires. En conséquence, l’émission d’obligations garanties et de certificats de participation est devenue juridiquement rationnelle. Les dispositions de la loi fédérale n ° 152 autorisent les établissements bancaires à vendre des valeurs, accélérant ainsi le remboursement des prêts émis. Ceci, à son tour, contribue au développement du secteur hypothécaire.

Point important

Hypothèque - un gage de propriété, dans lequel l'objet reste dans l'utilisation et la possession du sujet qui a reçu le prêt. Ceci s'applique également aux cas d'acquisition de logements, constituant une garantie pour les passifs, aux frais de la banque. La propriété dans de telles situations est enregistrée sur le destinataire des fonds.

Catégories d'engagement

La loi "sur l'engagement" définit une liste approximative d'accords pouvant être conclus. Ils sont donnés à l'art. 2. Un type de prêt distinct est un prêt garanti. Le caractère monétaire de la demande est une caractéristique commune à toutes les transactions. Cela signifie que les obligations de fournir des services, du travail, etc. ne peuvent être garanties par une hypothèque. Toutefois, les hypothèques sont autorisées en vertu d’obligations non contractuelles. Par exemple, il peut prévoir des obligations découlant de dommages.

Les spécificités de la relation juridique

Hypothèque parlant comme obligation accessoire, existe jusqu'au moment où l'exigence de base est vraiment. La résiliation de l'accord complémentaire n'entraîne pas le rapport juridique initial. La convention de nantissement peut être indépendante. Cela signifie qu'il peut exister séparément en ce qui concerne le contrat sous-jacent d'où provient l'obligation garantie.

Nature des besoins

L'obligation prévue dans l'accord de gage doit être monétaire. Dans ce cas, les conditions de l'hypothèque peuvent être incluses dans le contenu de l'accord principal. Par exemple, le contrat stipule que le remboursement du principal et des intérêts est garanti par la facilité transférée. La loi sur le nantissement partage les exigences. Ainsi, la dette principale et les fonds supplémentaires à payer aux termes de la transaction sont alloués. Dans ce cas, une dette partielle ou totale peut être garantie par une hypothèque. Si l'accord ne spécifie pas d'intérêts sur l'utilisation des fonds, ils sont calculés sur la base du taux de refinancement.

Coûts supplémentaires

À leur sujet, il est parlé dans l'art. 4 Loi fédérale n ° 2872-1. Dans ce cas, les coûts supplémentaires qu'une structure financière qui fournit, par exemple, un prêt garanti par un bien immobilier, peuvent encourir en raison de la nécessité de garantir la sécurité du bien. Cela peut être le coût de l’entretien, du remboursement de la dette fiscale, de la protection, etc. Conformément aux règles générales, les coûts indiqués sont compensés aux frais des biens mis en gage.

En attendant, il est permis de subordonner la signature de l'accord au paiement d'un certain montant par le débiteur. De là, le prêteur peut couvrir des coûts supplémentaires. Il convient de dire que l'acte normatif ne contient aucune restriction quant à la valeur de ces dépenses, y compris en ce qui concerne les cas où elles seront excessives. Apparemment, le législateur était guidé par le fait que le détenteur de la promesse contrôlerait lui-même ces coûts. Cela est dû au fait que la chose acceptée en garantie, dont la valeur a des limites, agira comme source de leur compensation.

Garantie

Il est déterminé en fonction du type de transaction. Par exemple, une hypothèque est fournie exclusivement par l'immobilier. En règle générale, c'est l'objet qui est acheté avec l'argent du prêt qui est fourni. Dans ce cas, il est autorisé d'obtenir un prêt pour des biens immobiliers existants. Les objets peuvent être très différents. Il peut s’agir d’un appartement dans un nouveau bâtiment ou d’un logement acheté sur le marché secondaire. Cependant, dans tous les cas, l'objet doit être possédé.

Le sujet du gage peut être la terre. En même temps, l’acte normatif contient une réserve concernant les parcelles appartenant à la municipalité ou à l’État. D'autres documents juridiques prévoient le nantissement d'une voiture et d'autres choses. Pour ces transactions, des règles légèrement différentes s'appliquent. Un prêt garanti peut être émis non seulement par les banques. Les lois réglementaires réglementent les activités des prêteurs sur gages qui fournissent de petites quantités aux propriétaires de diverses choses.

Accord de gage

Les principales conditions de l'accord sont énumérées au paragraphe 1 de l'art. 9 Loi fédérale n ° 2872-1. En substance, elles coïncident avec celles données au paragraphe 1 de l'art. 339 GK. Cependant, dans l'art. 9 il n'y a aucune condition sur l'emplacement de la propriété hypothéquée. En ce qui concerne l’hypothèque, le débiteur possède et utilise toujours l’installation. Étant donné que des biens immobiliers sont en cours de construction, leur identification commence par une désignation de type - un terrain, une maison, un appartement, etc. Si l'objet a un nom, il est indiqué dans l'accord (par exemple, le complexe sportif Master).

L'emplacement est déterminé par l'adresse. S'il est absent, l'objet est lié à une zone spécifique. L'accord doit indiquer le type de loi en vertu duquel l'objet appartient au débiteur, ainsi que l'autorité qui l'a enregistré. En outre, la date, le lieu de conclusion de l'accord principal est indiqué. En pratique, il est également conseillé d'indiquer l'essence de l'obligation initiale, le montant et le moment de son remboursement. Cela évitera des problèmes probables avec les autorités d'enregistrement de contrôle. Les autorités autorisées peuvent juger insuffisant de faire référence au contrat initial et exiger que des informations complètes à ce sujet soient fournies dans le contrat de prêt hypothécaire.

Note de l'objet

Il est réalisé par accord des parties. Des règles distinctes sont toutefois prévues pour l’évaluation des biens hypothéqués appartenant à la municipalité ou à l’État. Les dispositions de la loi fédérale sur les activités d’évaluation dans la Fédération de Russie s’appliquent à ces installations. Si l'objet du gage est un objet privé, les parties à l'accord peuvent confier la détermination de la valeur à un expert indépendant.