De methode voor het verdisconteren van kasstromen: kenmerken, principes en vereisten voor berekeningen

De verdisconteerde cashflowmethode is complex en moeilijk te berekenen. Hij evalueert het geanalyseerde object bij ontvangst van verschillende cashflows, en modelleert de kenmerken van hun ontvangstbewijs.

Hoeveel kost toekomstig geld?

Cash flow disconteringsmethode – dit is de vermindering van de waarde van contante betalingen in de toekomst tot de huidige periode. Verdiscontering is gebaseerd op het concept van de waarde van geld dat in de loop van de tijd in de economie daalt. Na verloop van tijd verliest geld zijn waarde in vergelijking met het huidige. Als referentie moet u het huidige moment van berekening nemen en alle volgende financiële ontvangsten meenemen naar de huidige periode. Hiertoe past u de coëfficiënt toe die wordt gebruikt bij de disconteringsmethode van kasstromen. Een voorbeeld van zijn berekening is als volgt: k = 1 / (1 + r)^ik. In de formule geeft r de discontovoet aan, symboliseert i het aantal tijdsperioden.

Waar de methode toe te passen?

De methode voor het disconteren van kasstromen wordt universeel gebruikt. Hiermee kunt u bepalen hoeveel toekomstige inkomsten in de tegenwoordige tijd zijn. Financiële stromen kunnen volatiel zijn, inkomsten kunnen worden vervangen door verliezen. De dynamiek van verandering kan niet altijd worden voorspeld. U kunt het onroerend goed altijd evalueren in termen van de huidige voordelen die het morgen kan opleveren.

Het is raadzaam om de methode voor het disconteren van kasstromen toe te passen als:

er zijn argumenten om aan te nemen dat financiële stromen in de loop van de tijd aanzienlijk zullen afnemen of toenemen;
het onderwerp van de waardering is voldoende om toekomstige inkomsten (positief of negatief) te berekenen;
financiële stromen worden ernstig beïnvloed door seizoensinvloeden;
Het onderwerp van evaluatie is een object met een uitgebreide reeks mogelijke functies;
het onroerend goed dat wordt gewaardeerd, is zojuist gebouwd of in gebruik genomen.

Welke gegevens zijn nodig voor de berekening?

Voor de berekening volgens de methode voor het verdisconteren van kasstromen en deze op het huidige moment te brengen, zijn de volgende gegevens vereist:

Winstgevendheid (kasstromen zelf).
Algemene voorwaarden.
Kortingspercentage.

Algoritme acties

Overweeg het algoritme voor het berekenen van de waarde van de methode voor het verdisconteren van kasstromen.

De basis voor de berekeningen is winstgevendheid. Dit zijn de reële kasstromen van het gewaardeerde onroerend goed met de inkomstenbenadering. De methode voor het disconteren van kasstromen houdt rekening met de netto vrije stroom, dat wil zeggen die financiën die ter beschikking van de eigenaar blijven na aftrek van alle kosten, inclusief investeringen.

De bepaling van de factureringsperiode is afhankelijk van de hoeveelheid onroerendgoedgegevens. Als ze voldoende en noodzakelijk zijn om voorspellingen voor de lange termijn te maken, kunt u een langere periode kiezen of de nauwkeurigheid van de voorspelling vergroten.

In Rusland is de gemiddelde prognoseperiode vijfendertig jaar.

Deze indicator geeft de waarde van de inkomsten tot nu toe ten opzichte van de waarde. Om dit te doen, moeten de financiële stromen worden vermenigvuldigd met de disconteringsvoet, wat de vastgestelde inkomstenvoet is die kan worden verwacht door de investeerder die in de waarde van de onderneming heeft geïnvesteerd.

Cash flow disconteringsmethode en invloedsfactoren

Bij de berekening van het tarief wordt rekening gehouden met de volgende invloedsfactoren:

inflatie;
winstgevendheid van objecten;
winst rekening houdend met alle risico's;
Tarief centrale bank;
percentage commerciële banken voor het lenen van fondsen;
gemiddelde kapitaalkosten.

Methode Toepassing Methode

Voor een adequaat gebruik van de methode voor het verdisconteren van kasstromen bij het evalueren van een bedrijf, is het noodzakelijk om te handelen volgens het volgende algoritme:

De keuze van de periode voor de beoordeling. In Rusland kan dit niet langer zijn dan vijfendertig jaar. De wereld gebruikt langere beoordelingsperioden.
Bepaling van het type kasstroom dat wordt onderzocht. U kunt bijvoorbeeld de omvang van financiële afnemende en toenemende stromen (inkomsten en verliezen) beschrijven door de financiële overzichten (huidige en voorgaande jaren) en de huidige situatie in de moderne markt te beschrijven, rekening houdend met fouten. Verschillende soorten inkomsten worden in aanmerking genomen: totale inkomsten (na aftrek van onroerende voorheffing en bedrijfskosten); verwachte totale inkomsten; netto bedrijfsopbrengsten (na aftrek van investeringen in vaste activa en betalingen voor leningen en opgenomen leningen); financiële stromen voor en na het betalen van fiscale kosten.
Berekening van de omkering of restwaarde van het beoordeelde object nadat de inkomsten niet meer vloeiden. De omkering kan ongeveer worden bepaald door de kosten van dergelijke objecten op de Russische markt te bestuderen of de marktsituatie te voorspellen. Het is mogelijk om het kapitalisatiepercentage of jaarinkomen te berekenen na het einde van de voorspelde periode.
Berekening van de discontovoet. Een moeilijk moment in deze berekening is de juiste voorspelling van de toekomstige inkomsten. Er zijn meer dan tien manieren om dit te doen in de methode voor het disconteren van kasstromen. Voorbeelden van economische berekeningsmethoden: cumulatieve methode of risico-toevoeging, beleggingsvergelijkingsmethoden, allocatiemethode (berekening van het percentage transacties ten opzichte van vergelijkbare objecten), monitoring op basis van marktmonitoring voor analyse van investeringen in onroerend goed, waarbij de koers wordt afgeleid door het vergelijken van samenvattende indicatoren.
Toepassing van de methode voor het verdisconteren van kasstromen volgens de berekende initiële indicatoren. Voor de berekening wordt de volgende formule gebruikt: DDP = ∑^N_{t = 1}DP / (1+ Sd)^twaarbij DDP - contant gemaakte kasstromen; DP - kasstroom in de geselecteerde periode (t); SD - het tarief van toekomstige inkomsten; t is de tijdsvoorspellingsperiode; N is het aantal prognoseperioden voor toekomstige kasstromen.

Discount Rate Methods

In werkelijkheid gebruiken specialisten de volgende methoden om het inkomenspercentage te berekenen:

cumulatieve constructie;
vergelijking van alternatieve investeringen;
toewijzing van rente;
markt monitoring.

De meest populaire manier in Rusland

De cumulatieve bouwmethode is gebaseerd op het feit dat de disconteringsvoet een risicovolle functie is. Het wordt genomen als een combinatie van alle risico's die mogelijk zijn voor elk afzonderlijk eigendom. Het tarief is gelijk aan de som van het risicovrije tarief en de risicopremie. De laatste component wordt berekend door de waarden van de beschikbare factoren voor de geanalyseerde eigenschap op te tellen.

Specialisten in Rusland berekenen meestal de disconteringsvoet door cumulatieve constructie. Dit komt door de eenvoud van het berekenen van het rendement voor deze methode in de huidige omstandigheden van de binnenlandse onroerendgoedmarkt.

Vergelijk en sluit af

De methode van diverse beleggingen, of liever hun vergelijking, wordt in de regel gebruikt bij de berekening van de toekomstige waarde van onroerend goed. Ofwel het rendement dat door de investeerder wordt aangegeven, kan worden genomen als het rendement, vervolgens wordt het percentage bepaald door de sponsor, of het verwachte rendement van andere vergelijkbare projecten of tools die worden begrepen door mensen die geld investeren.

Markeer het hoofdvak

De allocatiemethode wordt gebruikt wanneer het rendement wordt berekend als een rentevoet. Het wordt beschouwd op basis van informatie over vergelijkbare transacties met objecten op de onroerendgoedmarkt. Deze methode is tijdrovend en ingewikkeld. Het berekeningsmechanisme is:

bij het opstellen van hypothesen over de omvang van toekomstige inkomsten;
het vergelijken van toekomstige financieringsstromen met initiële investeringen (acquisitiekosten).

In dit geval wordt de formule berekend op basis van de hoeveelheid initiële informatie en de grootte van de vermelde rechten van de koper. Het rendement, in tegenstelling tot de ratio van de initiële investeringen, kan niet rechtstreeks worden toegewezen op basis van de verkoopgegevens. Er is geen manier om het te berekenen zonder de veronderstellingen van de koper met betrekking tot toekomstige financiële kansen te markeren en te analyseren.

De handigste optie om de disconteringsvoet te berekenen volgens de allocatiemethode, op voorwaarde dat er een onderzoek van de belegger (sponsor) en verduidelijking is:

welk percentage werd gebruikt om de initiële verkoopwaarde te bepalen;
hoe toekomstige financiën werden voorspeld.

Als de taxateur alle gegevens heeft verzameld die hij nodig heeft, kan hij de interne rentabiliteit van een soortgelijk object berekenen. Hij zal vertrouwen op het verkregen cijfer bij het bepalen van het rendement op andere transacties. Het is de moeite waard eraan te denken dat elk object uniek, onnavolgbaar en zijn eigen financiële kenmerken heeft. Hoewel het met bepaalde afwijkingen (onnauwkeurigheden) mogelijk is de waarde van de disconteringsvoet te verkrijgen door de allocatiemethode, die overeenkomt met de algemene verwachte ontwikkeling in de toekomst. U moet echter weten dat als dergelijke transacties moeten worden geselecteerd die voor de verkoop van objecten vergelijkbaar met het origineel, waarvan het bestaande gebruik het meest effectief is.

De berekeningsvoortgang volgens de allocatiemethode in stappen:

modellering voor een soortgelijk object gedurende een gegeven periode volgens het scenario van het meest efficiënte gebruik van alle beschikbare financiële stromen;
berekening van het rendement op investeringen voor het object van berekening;
analyse van de resultaten met behulp van een statistische of deskundige methode om de bestaande kenmerken van de analyse naar de geschatte eigenschap te brengen.

Beoordeel de markt

De monitoringmethode is gebaseerd op de volgende gegevens:

constante analyse van de marktsituatie;
volgen van transactie-indicatoren van investeringen in onroerend goed.

Geanalyseerde informatie moet worden veralgemeend naar verschillende marktsectoren en regelmatig worden behandeld. De gegevens bieden richtlijnen voor evaluatoren. Hiermee kunt u een vergelijkende analyse uitvoeren van de berekende indicatoren met de bestaande, om de juistheid van verschillende correctieafwijkingen te verifiëren. Als u rekening moet houden met het effect van het risico op de disconteringsvoet, moet u het rendement onmiddellijk wijzigen bij de beoordeling van onroerend goed. Als het inkomen uit twee of meer bronnen bestaat, waarvan er één als gegarandeerd en betrouwbaar kan worden beschouwd, wordt er één inkomenstarief op toegepast en worden andere bronnen verdisconteerd tegen een hoger tarief. De hoogte van de premies in de vorm van percentages wordt bijvoorbeeld ingesteld op het bedrijfsvolume van de huurder en is een variabele die in de tijd varieert, afhankelijk van seizoensgebonden factoren. Deze techniek helpt om rekening te houden met de mate van risico bij het maken van winst uit een onroerend goed in een enkele vorm. Naar analogie is het mogelijk om rekening te houden met de verschillende risiconiveaus van het genereren van inkomsten uit het onroerend goed gedurende tijdsperioden.