De aandelenovereenkomst is een juridische valkuil waarin veel van onze medeburgers zich bevinden, vooral in de afgelopen jaren, toen het tempo van de bouw van gebouwen met meerdere verdiepingen meerdere keren is toegenomen. Ze zijn opgegroeid, maar de wereldwijde crisis en de moeilijkheden van de economische situatie in het land hebben bijgedragen, en het grootste deel van de constructie, vanwege objectieve en subjectieve redenen, wordt niet op tijd geleverd. Mensen die van plan waren om naar hun eigen woning te verhuizen, zitten zonder geld en een dak boven hun hoofd voor onbepaalde tijd. Welke maatregelen kunnen in een dergelijke situatie worden genomen en kun je ergens op hopen? Volgens advocaten is de enige juridische mogelijkheid om hun positie te verbeteren volgens de DDU een boete van de bouwer. Als je het natuurlijk kunt bereiken.
Waar heb je het over?
Het is gebruikelijk om een dergelijk bedrag te verbeuren dat een belanghebbende ontvangt van een ontwikkelaar in geval van niet-nakoming door deze laatste van verplichtingen, het niet nakomen van deadlines of het leveren van diensten van onvoldoende kwaliteit. Het is mogelijk om de betaling van een boete te eisen onder een contract van DDU als het appartement niet binnen de in het contract gespecificeerde tijd aan de koper wordt overgedragen.
Let op: dit is het exacte moment van de overdracht van woningen aan de contractant. In het geval dat de ontwikkelaar de bouwperiode overtreedt, het gebouw in werking stelt op het tijdstip dat niet van tevoren was beloofd, is het onmogelijk om een boete voor te late betaling voor vertraging te verkrijgen. Een belangrijk, letterlijk keerpunt zal precies het moment zijn dat het appartement wordt overgedragen aan de burger.
Koperswet
De verplichting om een boete te betalen onder de DDU komt voort uit de ontwikkelaar die de opgegeven bouwtijd niet heeft doorstaan vanwege de bepalingen van de federale wet nr. 214, aangenomen in 2004 en gewijd aan de wettelijke regeling van gedeelde bouw van hoogbouw.
Er zijn in feite twee manieren om de vereiste vergoeding te verkrijgen als de aannemer de arbeidsvoorwaarden verstoort:
- voor de rechtbank, wanneer de koper een klacht bij de ontwikkelaar indient;
- tijdens het proces, wanneer de koper een beroep doet op de gerechtelijke autoriteiten voor gerechtigheid.
Voor de rechtbank: wat en hoe?
Voor een positieve rechterlijke beslissing over een boete onder de DDD moet de vastgestelde procedure worden gevolgd. De volgorde voor een burger die zijn belangen wil verdedigen, is als volgt:
- een rechtszaak en bijbehorende documenten voorbereiden;
- een rechtszaak aanspannen bij de rechtbank;
- de voortgang van de beoordeling volgen;
- informatie krijgen over de beslissing van de rechtbank;
- krijg een executoriale titel.
Herstel verbeurd op DDU-claim
Deze optie is geschikt voor diegenen die proberen gerechtelijke rompslomp zoveel mogelijk te voorkomen. Als het appartement niet wordt overgedragen binnen de periode die is gespecificeerd in de aandelenovereenkomst die is gesloten tussen de ontwikkelaar en de klant, stelt de koper een claim op die moet worden verzonden naar de ontwikkelaar.
Als werd besloten om samen te werken met een bouwbedrijf in het kader van een DDU-overeenkomst, is deze procedure voor het oplossen van een geschil niet verplicht. Als we ons wenden tot de reeds genoemde 214e wet die de betreffende sfeer regelt, zien we dat er geen vereisten zijn voor de pretentieuze procedure voor het oplossen van een conflictsituatie.
Hoe werkt het
In feite kan de rechtbank, door te beslissen of de boete van de ontwikkelaar op grond van de DDU moet worden teruggevorderd, de procedure voor het oplossen van het probleem vaststellen door het indienen van een claim, als bepaalde voorwaarden zijn gespecificeerd in het contract dat neigt. Deze omvatten duidelijk omschreven vereisten voor het claimformulier gericht aan de ontwikkelaar, de timing van de presentatie van dit document door een persoon en de periode waarin het bedrijf het beroep moet overwegen.
Op basis van gerechtelijke praktijk onder de DDD, kan de boete alleen worden teruggevorderd als de claim schriftelijk is ingediend en officieel is overgedragen aan de ontwikkelaar, dat wil zeggen dat deze is vastgelegd in overeenstemming met de documentenstroom, een registratienummer heeft ontvangen en alle informatie bevat die nodig is voor de behandeling van de zaak . Deze omvatten de volledige en correcte naam van de partijen bij het conflict, de omstandigheden die gepaard gaan met het niet-halen van de deadlines, inclusief de vermelding van termijnen in het contract (dat wil zeggen de verplichte periode). Bovendien moet de belanghebbende het bedrag opgeven waarop hij hoopt, en de berekening van de verbeurdverklaring onder de DDU bijvoegen, evenals het tijdsbestek waarin de ontwikkelaar (op zijn verzoek) de deadline moet halen en de verplichtingen moet betalen.
Volledige escort
Een claim aan de bouwer is niets meer dan een stuk papier dat geen aanleiding geeft tot het pleiten voor belangen als het geen substantiële ondersteuning heeft in de vorm van aanvullende documentatie die het recht van de burger op verbeurdverklaring onder de DDD aantoont. Om het document juridisch bindend te maken, zijn de volgende materialen eraan gehecht:
- een kopie van het paspoort van de deelnemer;
- kopie van het contract;
- een kopie van de documentatie waarin wordt bevestigd dat aan alle verplichtingen is voldaan om de bedragen van de burger te betalen.
Het is mogelijk om al na de uitvoering van de akte van aanvaarding van het pand hoger beroep in te stellen. In dit geval moet ook een kopie van de handeling bij de claim worden gevoegd. Uit deze documenten zal duidelijk blijken hoe groot de deadlines waren ten opzichte van de beloofde bij het sluiten van de overeenkomst.
Juridische subtiliteiten
Over hoe u een claim kunt indienen, vertelt een voorbeeld van de boete voor DDU. Dit is te vinden in de kantoren van veel ontwikkelaars en in advocaten, advocatenkantoren en in ons materiaal. Over het algemeen is het papier vrij eenvoudig.
Er wordt verondersteld dat het een persoon is zonder een gespecialiseerde opleiding, die de vereisten voor formulering en inhoud verzacht.
Tegelijkertijd moet eraan worden herinnerd dat de claim strikt in tweevoud moet worden ingediend.
Een daarvan wordt naar de ontwikkelaar gestuurd en de klant moet ervoor zorgen dat de bedrijfsvertegenwoordiger het document ontvangt en ervoor tekent. De tweede instantie blijft bij de belanghebbende. Het is wenselijk dat dit wordt geschreven op de werknemer die een kopie van de organisatie, zijn functie en de datum heeft ontvangen. Als het niet mogelijk is om het document persoonlijk over te dragen en een rapportagehandtekening te ontvangen, wordt de claim via de Russische post verzonden, waarbij het per aangetekende brief wordt uitgegeven, zorg ervoor dat u een inventaris van de investering maakt. Wanneer deze brief van het postkantoor wordt ontvangen, ontvangt de afzender een kennisgeving ondertekend door een medewerker van de ontwikkelaar en de datum van ontvangst van de documentatie.
Dit is belangrijk!
In de praktijk is de boete voor DDD vaak erg moeilijk te bereiken, dus het is belangrijk om de beschreven juridische nuance in acht te nemen. Als het bedrijf weigert om geld te betalen, overweegt de rechtbank de brief met een opmerking over de presentatie van de claim met bewijsmateriaal in de zaak - zeker ten gunste van een persoon die zonder dak boven iemands hoofd werd gelaten. Hier wordt de situatie echter bemoeilijkt door een ander juridisch document, een claim voor een boete onder de DDU. Het is ook niet erg moeilijk om het uit te geven, hoewel velen deze kwestie liever aan een advocaat toevertrouwen, om geen verantwoordelijkheid te nemen in geval van een mogelijke fout.
Tellen - niet tellen
Om een correcte berekening te maken van de verbeurdverklaring onder de DDU, is het noodzakelijk om aandacht te besteden aan de al genoemde federale wet 214. Het zegt dat schending van de voorwaarden voor de overdracht van woningen aan kopers financiële gevolgen heeft voor de ontwikkelaar ten bedrage van 1/300 van de herfinancieringsrente, waarvan de Centrale Bank dagelijks nieuw instelt. Voor de berekening nemen ze het waardekenmerk van de dag waarop aan de verplichtingen moet worden voldaan. Een andere belangrijke waarde voor het berekenen van de indicator is de contractprijs.
De herfinancieringsrente werd samenvallen met de basisrente van de Centrale Bank. Dergelijke innovaties zijn in 2016 overgenomen. Sinds 19 september van dit jaar is een cijfer van 10% vastgesteld. De dag nadat de overdracht verschuldigd is (onder het contract), begint de periode, waarvoor de ontwikkelaar de klant moet betalen als een schending van verplichtingen. Tegelijkertijd is de laatste dag waarop de huisvesting officieel werd overgedragen onder de akte van acceptatie.
Over voorbeelden
Stel dat een bepaalde overeenkomst de formulering bevat "het derde kwartaal van dat en dat jaar". Bijgevolg zal de boete onder de DDU worden toegepast vanaf 1 oktober van dit jaar tot het moment dat het appartement wordt overgedragen aan de klant.
De formule voor het kort berekenen:
- De gewenste waarde = 1/300 van de Central Bank-rente * contractuele waarde * vertraging in dagen.
Als de belanghebbende een persoon is, verandert de formule een beetje:
- Gezochte waarde = 1/150 herfinanciering * contractwaarde * vertraging in dagen.
U merkt misschien dat hier de dubbele waarde van de centrale bankkoers wordt gebruikt.
Berekening: hoe te doen?
Overweeg een praktisch concreet voorbeeld van hoe de straf wordt beschouwd volgens de DDU.
Stel dat het contract de prijs van het appartement aangeeft voor een bedrag van 3,45 mln. De herfinancieringsrente is tien procent. De datum van huur van woningen onder het contract is 31 maart 2017. De vertraging begint dus al op 1 april van dit jaar. Stel dat de belanghebbende de woning op 1 juni heeft ontvangen, wat betekent dat de vertraging precies 90 dagen is.
Stel dat de belanghebbende een persoon is. Voor hem is de herfinancieringsrente verdubbeld. Het wordt als volgt berekend: we delen tien procent door 300, het dubbele van het resultaat, we krijgen 0,06%. Dit is het dagelijkse boetebedrag.
De gewenste waarde = 0,06 * 3 450 000 * 90 = 186 300. Het bedrag wordt berekend in roebels.
Als we het hebben over een rechtspersoon, een ondernemer, wordt de waarde als iets anders beschouwd:
- 10/300 * 3 450 000 * 90.
En het geeft 103.500 roebel.
Vrijwillige betaling
Veel ontwikkelaars die akkoord gaan met de vereisten van aandeelhouders (niet verwonderlijk, omdat ze gebaseerd zijn op de huidige wet), kunnen ermee instemmen om de boete vrijwillig te betalen. Deze optie is het minst tegenstrijdig en wordt geassocieerd met minimale papieren tyagotomotine. Meestal biedt het bedrijf echter aan om het bedrag te verlagen. Ook betaalt de ontwikkelaar zelden in één keer, maar er wordt een schema opgesteld volgens welke de klant de overeenkomst die hem geleidelijk wordt opgelegd ontvangt.
Juridisch gezien is de effectiviteit van een dergelijke overeenkomst alleen mogelijk als de beslissing is gedocumenteerd. Ze ondertekenen een overeenkomst waarin ze het betalingsschema, de bedragen en alle belangrijke punten vaststellen waarmee de partijen kunnen worden geïdentificeerd. Een dergelijke consolidatie geeft de klant het vertrouwen dat de ontwikkelaar de belofte zal nakomen.
Datums en kansen
De wet heeft geen duidelijke beperkingen over precies hoeveel tijd de ontwikkelaar moet hebben om een claim in behandeling te nemen. Dit betekent dat de algemene regels van toepassing zijn op antwoorden op officiële correspondentie, namelijk 10 dagen. Op dit moment moet het bedrijf het officiële document opstellen en naar de koper sturen.
Doorgaans vraagt de ontwikkelaar de straf soms te verlagen - twee of drie, en soms tien keer. Veel bedrijven gaan de andere kant op en stellen voor om een overeenkomst te sluiten over de reparatie van woningen. De koper stemt ermee in om de boete te verminderen of volledig van zijn eisen af te zien en de ontwikkelaar voert op eigen kosten reparaties uit in een nieuw appartement. Enerzijds is dit natuurlijk goed, het helpt om bureaucratische problemen te voorkomen, anderzijds is het voordeel dat een bouwdeelnemer zou kunnen krijgen door een achterstallige overeenkomst sterk verminderd. Bovendien is het bij het sluiten van een dergelijke overeenkomst niet langer mogelijk om naar de rechtbank te stappen met een claim.
Ga naar de rechtbank
Deze maatregel is noodzakelijk als de ontwikkelaar het niet nodig acht om te betalen voor te laat komen op de bouwplaats.Een partij bij het contract kan een beroep op de rechter doen zodra het antwoord op de vordering niet binnen de gespecificeerde periode van tien dagen is ontvangen. In dit geval verwacht de cliënt de inning van de aan hem verschuldigde bedragen te handhaven als de rechtbank bevestigt dat de aandeelhouder gelijk heeft.
Als het om deze ontwikkelingsoptie ging, kunt u niet alleen een boete claimen die verband houdt met het niet naleven van de deadlines voor de overdracht van woningen aan de klant. We moeten ook de morele schade vermelden die wordt veroorzaakt door een dergelijke nalatige houding ten opzichte van onze verplichtingen, en deze in geld beoordelen. Het is niet overbodig om gebruik te maken van de mogelijkheid om de aan de proef uitgegeven bedragen te ontvangen. Bovendien is een boete mogelijk afhankelijk van de rechterlijke beslissing over de te betalen kwestie. Tot 50% van dit bedrag kan een extra boete zijn die ten gunste van de klant wordt geheven. Over deze mogelijkheid, evenals over de voorwaarden waaronder u erop kunt rekenen, vertelt de federale wet op consumentenrechten in Rusland.
Hoe een verzoek indienen bij de rechtbank?
Om een claim te schrijven die rechtsgeldigheid zou hebben, is het niet alleen nodig om het papier correct op te stellen, maar ook om er verschillende bindende documenten aan toe te voegen. De belangrijkste:
- kopie van de derde pagina van het paspoort;
- kopie van DDU;
- een kopie van de documentatie waaruit blijkt dat de in het contract vastgestelde bedragen zijn betaald;
- een claim gemarkeerd als te zijn overgedragen aan de ontwikkelaar (kennisgeving van de post dat het document is ontvangen);
- als er een is, het ontvangen en verzenden van een huis.
In sommige gevallen zijn aanvullende documenten vereist, die worden bepaald door de specifieke kenmerken van een bepaald geval.
Documenten verzameld: wat nu?
Wanneer het documentenpakket volledig is voorbereid, kunt u een claim opstellen. Onze wetgeving beschrijft de vereisten voor dit document, en de eerste onder hen is een schriftelijk beroep. Er moet worden aangegeven in welke rechtbank het document is geschreven, wat de volledige naam en het adres van de eiser en de verweerder is, wat de essentie van de vereisten is en vanwege welke omstandigheden de rechten van een van de partijen bij de transactie zijn geschonden. U moet het bewijs leveren van uw positie en de totale kosten van de vordering aangeven, bestaande uit de boete en het bedrag dat de eiser voor schadevergoeding legt.
Het is noodzakelijk om aan te geven of maatregelen zijn genomen om het conflict op te lossen, zonder toevlucht te nemen tot een rechtbank, hoe dit is gebeurd en welke resultaten dit heeft opgeleverd. Als het contract echter geen vereisten bevat voor de koper om eerst een claim aan de eiser te schrijven, kan dit lid veilig worden weggelaten. Ze vermelden ook de lijst van documenten die bij de claim zijn gevoegd en ondertekenen persoonlijk het papier met informatie voor feedback.
Waar te gaan
Welke rechtbank moet ik toepassen om mijn rechten af te dwingen? Volgens de wetgeving heeft de eiser het recht om te kiezen. U kunt beroep aantekenen bij de rechtbank waarvoor het adres van de eiser is toegewezen, bij de autoriteit die verantwoordelijk is voor het adres van de locatie van de organisatie of bij de rechtbank die verantwoordelijk is voor het adres waar het contract is gesloten. Deze laatste is beschikbaar op basis van federale wetgeving die de rechten van de koper beschermt.
Als het bedrag van de boete minder dan 50 duizend bedraagt, moet de eiser beroep aantekenen bij de vrederechter. Het is niet nodig om een vergoeding te betalen bij het indienen van een aanvraag; de wet ter bescherming van de rechten van de consument spreekt hier ook over.