Veel Russische ondernemingen streven ernaar een huurovereenkomst voor onroerend goed te ondertekenen met een of andere overheidsinstantie - staat of gemeente. Hiervoor nemen vertegenwoordigers van het bedrijfsleven graag deel aan verschillende wedstrijden en veilingen. Wat is het doel van ondernemers die betrokken zijn bij de communicatie met autoriteiten?
Huur als een manier om te besparen
Lease van gemeentelijk onroerend goed is een procedure die in het Russische bedrijfsleven wordt beschouwd als een uitstekend alternatief voor de relevante overeenkomst met een commerciële organisatie.
Dit komt omdat een of ander magazijn, kantoor of ander pand dat de gemeente heeft meestal veel goedkoper is dan de faciliteit die wordt aangeboden door rechtspersonen. En veel ondernemers zijn erg blij met het recht om gemeentelijk onroerend goed te leasen.
De bijzonderheden van gemeentelijk onroerend goed
Wat is de specificiteit van onroerend goed dat eigendom is van lokale autoriteiten? In overeenstemming met de bepalingen van artikel 215 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, wordt onroerend goed dat eigendom is van steden, landelijke nederzettingen en andere administratief-territoriale eenheden op het niveau waarop lokaal zelfbestuur wordt geïmplementeerd, geclassificeerd als een gemeentelijk type. Vaak wordt het juiste type onroerend goed toegewezen aan individuele instellingen. Als dit niet zo is, wordt het opgenomen als een actief in de gemeentelijke schatkist.
Als een ondernemer wil weten of het mogelijk is om onroerend goed van een bepaald type gemeentelijk onroerend goed te huren, wordt dergelijke informatie meestal op de websites van de lokale autoriteiten geplaatst. Maar zelfs als er om welke reden dan ook geen relevante gegevens op de webbronnen van de gemeenten staan, heeft de zakenman het recht om een verzoek in te dienen bij de lokale overheid. De dienst om de ondernemer relevante informatie te verstrekken, moet door de gemeente gratis worden verstrekt.
Onderwerpen van leasebetrekkingen
Het is vermeldenswaard dat het voor ondernemers mogelijk is om onroerend goed te kopen, niet alleen van het gemeentelijke, maar ook van het type staat. Er zijn weinig fundamentele verschillen tussen de procedure waarbij een gemeentelijk onroerend goed wordt verhuurd en soortgelijke acties met de deelname van overheidsinstanties, omdat al deze processen door dezelfde wetten worden gereguleerd.
Soorten contracten
Er kan ook worden opgemerkt dat leasing niet de enige optie is voor de interactie tussen de autoriteit op het ene of het andere niveau en de onderneming. De specificiteit van de relevante contracten is dat het onroerend goed door de verhuurder wordt overgedragen voor een vergoeding voor tijdelijk gebruik.
Een optie is ook mogelijk met het sluiten van een contract voor gratis gebruik. Volgens een dergelijk contract is de eigenaar van het onroerend goed verplicht het onroerend goed over te dragen aan een andere partij, die het op zijn beurt in dezelfde staat aan de eigenaar moet retourneren, rekening houdend met de toegestane afschrijving of in de vorm waarin het contract voorziet.
Naast dergelijke transacties zoals het leasen van staats- en gemeentelijk onroerend goed en een contract voor gratis gebruik, is het ook mogelijk om trustmanagementcontracten voor onroerend goed te sluiten. Volgens dergelijke overeenkomsten draagt de gemeente of het overheidsorgaan het onroerend goed voor onbepaalde tijd over aan de tegenpartij in de persoon van de onderneming.Op zijn beurt moet de andere partij het ontvangen onroerend goed beheren in het belang van de eigenaar of andere begunstigde.
Het contract, dat het voorwerp is van de huur van gemeentelijk onroerend goed, kan ook worden vervangen door een contract dat voorziet in de bewaring van een onroerend goed en het gelijktijdig gebruik ervan. Een variant is ook mogelijk bij de uitvoering van een leningsovereenkomst, waarvan het overeenkomstige type materiële activa het onderwerp is.
De lease van federaal en gemeentelijk onroerend goed gebeurt in de praktijk echter hoofdzakelijk in het kader van gewone huurcontracten. Hoewel op het niveau van specifieke gemeenten in een bepaalde regio natuurlijk verschillende benaderingen van het probleem van interactie met ondernemingen mogelijk zijn. Het belangrijkste is dat de relevante acties van de autoriteiten niet in tegenspraak zijn met de wetgeving die de relaties van staats- en gemeentelijke instellingen met particuliere ondernemingen regelt.
Kenmerken van huurovereenkomsten met gemeenten
De belangrijkste rechtshandeling die de procedure voor het huren van gemeentelijk onroerend goed definieert, is federale wet nr. 135. In overeenstemming met de bepalingen ervan, kan onroerend goed dat niet in de vorm van economisch eigendom van een entiteit op het niveau van de lokale overheid is vastgesteld, alleen op basis van concurrentie (of veiling) aan ondernemers worden verhuurd. Een vergelijkbare procedure moet worden uitgevoerd als het onroerend goed eigendom is van de gemeente unitaire onderneming. En het maakt niet uit of het economisch beheer of operationeel is. Dezelfde regels zijn van toepassing als het onroerend goed eigendom is van een autonome staatsinstelling of een gemeentelijk orgaan, maar onderworpen is aan operationeel beheer.
Concurrentie details
Dus in sommige gevallen is de verhuur van gemeentelijk onroerend goed alleen mogelijk na de aanbesteding. De regels volgens welke deze procedures zijn georganiseerd, zijn vastgelegd in een van de Orders van de Federale Antimonopoliewetenschap van de Russische Federatie - het agentschap dat in veel aspecten verantwoordelijk is voor de juistheid van de interactie tussen overheid en bedrijfsleven. De relevante regelgevingshandeling uitgegeven door de antimonopolistische dienst bevat een lijst van soorten onroerend goed voor de lease waarvan aanbesteding noodzakelijk is. Op hun beurt kunnen de bepalingen van de Orde van de FAS Rusland een aanvulling vormen op voorschriften die op het niveau van individuele gemeenten zijn uitgegeven. In de regel zijn deze documenten beschikbaar op de websites van lokale autoriteiten.
Het bijzondere van het houden van aanbestedingen, waarvan het onderwerp de sluiting is van een gemeentelijke huurovereenkomst voor onroerend goed, is dat informatie over deze evenementen op internet moet worden gepubliceerd op torgi.ru, dat eigendom is van het ministerie van Economische Ontwikkeling.
Wanneer wedstrijden niet worden gehouden
Er zijn situaties waarin de betreffende wedstrijden niet nodig zijn. In welke gevallen is het mogelijk om gemeentelijk onroerend goed te huren zonder te bieden? Deze momenten worden gereguleerd door het 17e artikel van de federale wet nr. 135. Beschouw ze.
Het eerste scenario, ervan uitgaande dat de verhuur van gemeentelijk onroerend goed mogelijk is zonder een aanbesteding, kan worden uitgevoerd in overeenstemming met de bepalingen van het 5e hoofdstuk van de federale wet nr. 135, die de mogelijkheid weergeeft om bepaalde preferenties van de gemeentelijke autoriteiten vast te stellen.
In het tweede scenario wordt ervan uitgegaan dat de wedstrijd echter al is gehouden volgens de regels van de bepalingen van de federale wet nr. 44, dat wil zeggen onder het gemeentelijk contract. Tegelijkertijd kan de leaseperiode voor een object niet langer zijn dan het contract van het overeenkomstige type.
De derde optie, in het kader waarvan de offerte niet verplicht is, is de verhuur van onroerend goed voor een periode van maximaal 30 dagen binnen zes maanden. Tegelijkertijd is het onaanvaardbaar om opnieuw overeenkomsten tussen de gemeente en dezelfde tegenpartij te sluiten nadat het contract binnen de gespecificeerde periode is voltooid.
Er kan ook worden opgemerkt dat de aanbesteding, waarvan het voorwerp is het leasen van gemeentelijk onroerend goed, niet mag worden gehouden als de verlenging van bestaande contracten tussen ondernemers en gemeenten impliceert.
De aanbesteding kan niet worden gehouden als de rechten op gemeentelijke en andere eigendommen worden toegekend aan bedrijven op grond van de bepalingen van internationale verdragen die zijn ondertekend door de Russische Federatie, intergouvernementele overeenkomsten, of federale wetten die een speciale procedure voor het gebruik van eigendom en andere rechtshandelingen vaststellen: besluiten van de president, regeringsbesluiten of, bijvoorbeeld , rechterlijke beslissingen die in werking zijn getreden.
Inschrijvingen worden niet gehouden als de gemeente cultusgebouwen, bouwwerken en andere schenkt soorten onroerend goed religieuze organisaties.
Ook is de noodzaak van een aanbesteding misschien niet nodig als het onroerend goed wordt overgedragen ten gunste van andere autoriteiten op staats- of gemeentelijk niveau, evenals off-budget fondsen of bijvoorbeeld de Centrale Bank van Rusland.
Er kan ook worden opgemerkt dat de door ons onderzochte procedure, waarbij eigendom van gemeenten en overheidsinstanties wordt verhuurd, niet van toepassing is op die gebieden die worden gereguleerd door de land-, water-, boscodes van de Russische Federatie, evenals de grondwetten.
Eigendom in gebruik: twee opties
Ondernemers hebben dus verschillende mogelijkheden om te beschikken over een goedkope bron in de vorm van gemeentelijk onroerend goed. Allereerst kan worden opgemerkt dat contracten tussen ondernemingen en autoriteiten in een grote verscheidenheid kunnen worden vertegenwoordigd: in de vorm van lease-overeenkomsten, gratis gebruik, vertrouwensbeheer, enz. Het gebruik van elk van de opties waarin de wetgeving van de Russische Federatie voorziet, is mogelijk onder twee hoofdregelingen :
- bij het uitvoeren van inschrijvingen (inschrijvingen of veilingen), met als onderwerp het recht van de onderneming om een soort overeenkomst met de gemeente of de overheid te sluiten;
- het sluiten van een overeenkomst zonder inschrijvingen of veilingen in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.
In sommige gevallen worden de betreffende inschrijvingen tenders genoemd, in andere gevallen veilingen. Welke term is correcter?
Competitie of veiling?
Afhankelijk van de context en een aantal specifieke kenmerken van de procedure, kan de ene en de andere term op volledig legitieme gronden worden gebruikt. Als het om een wedstrijd gaat, wordt ervan uitgegaan dat de aanvragen van deelnemers in een gesloten vorm (bijvoorbeeld in enveloppen) worden ingediend. Concurrenten zullen de details van de applicaties niet kennen.
De veiling is op zijn beurt de bepaling van de meest voordelige optie voor de gemeente, voornamelijk op basis van openbare biedingen. Dat wil zeggen, een of andere deelnemer aan de wedstrijd voor het recht om een gemeentelijke eigendom lease te sluiten in de loop van wat de concurrent aanbiedt, en kan proberen een voorstel te doen dat voordeliger is voor de eigenaar.
Hoe worden inschrijvingen gehouden?
Afhankelijk van of er een veiling of een aanbesteding plaatsvindt, kunnen de biedregels enigszins verschillen. Zoals we hierboven hebben opgemerkt, blijft alleen de lijst van deelnemers openbaar als het gaat om het houden van een wedstrijd. Als het evenement in een veilingindeling wordt gehouden, is alle informatie over de deelnemers en hun voorstellen open.
De gemeente die het eigendom bezit, creëert een speciale commissie. De belangrijkste functies zijn: werken met enveloppen met aanbiedingen van bieders, een kring van mensen met toegang tot informatie over het evenement opzetten, de concurrentievoordelen en andere kenmerken van elk bod onderzoeken, de winnende bieders of veilingdeelnemers bepalen.
Leasing van gemeentelijk onroerend goed is niet alleen mogelijk voor rechtspersonen, maar ook voor burgers en individuele ondernemers.Dat wil zeggen dat de onderwerpen van rechtsbetrekkingen in elk van deze juridische statussen kunnen deelnemen aan de betreffende wedstrijden en veilingen.
Toepassing beoordeling
We bestuderen het aspect met betrekking tot de behandeling van inschrijvingen van bieders. De belangrijkste bepalingen voor de relevante procedure worden vastgesteld op het niveau van de gemeentelijke wetgeving. De volgende formuleringen kunnen echter als vrij typisch worden beschouwd.
Gemeenten beoordelen aanvragen die binnen een maand worden ontvangen vanaf het moment dat het betreffende document door de deelnemer is verzonden, meestal.
Aanvragen worden alleen bestudeerd als de documenten waarin de wedstrijdregels voorzien, met hen zijn meegestuurd. In de regel zijn dit de volgende lijst:
- een schriftelijke verklaring gericht aan het hoofd van de autoriteit;
- samenstellende documenten van de deelnemer, registratiecertificaten van rechtspersonen, evenals bronnen die de status bevestigen van de persoon die de huurovereenkomst zal ondertekenen als het bedrijf de inschrijving doorgeeft;
- bankgegevens bieder;
- documenten die de cijfers van de balans bij de onderneming weergeven.
Tegelijkertijd kan de autoriteit die verantwoordelijk is voor het houden van de inschrijving andere documenten van de deelnemer vragen, indien dit wettelijk is voorgeschreven.
Het belangrijkste criterium voor het bepalen van de winnaar van de wedstrijd zijn de beste voorwaarden voor de uitvoering van het relevante contract. Op zijn beurt wordt de organisatie die de hoogste contractwaarde aan de gemeente heeft aangeboden, erkend als de winnaar van de veiling. Verhuur van gemeentelijk onroerend goed is alleen mogelijk ten gunste van de winnaars van de veiling.
voorkeuren
Interessante bepalingen zijn opgenomen in het 18e artikel van de federale wet nr. 209. Het zegt dat kleine en middelgrote ondernemingen het recht hebben om op bepaalde steunmaatregelen van de gemeenten te vertrouwen in de vorm van gratis of impliciete preferentiële voorwaarden voor de overdracht van onroerend goed voor tijdelijk gebruik. In dit geval moeten lijsten van eigendommen die kunnen worden gehuurd als onderdeel van passende ondersteuningsmaatregelen beschikbaar zijn voor het grote publiek - in de media of op de officiële websites van autoriteiten. Verhuur van gemeentelijk onroerend goed in preferentieel formaat is mogelijk voor een periode van minimaal 5 jaar. Het kan echter worden verlaagd als de bedrijfsentiteit een passende aanvraag indient.
Huur van gemeentelijk onroerend goed en btw
Een belangrijk aspect is de berekening van de btw bij het huren van gemeentelijk onroerend goed. Het onderwerp van de betaling van de relevante belasting zal het bedrijf zijn dat het onroerend goed heeft gehuurd.
De waarde van de belastinggrondslag wordt bepaald door het bedrag van de huur voor elke woning op te tellen. De huurder moet binnen 5 dagen na de datum van betaling een factuur genereren. Het is ook zijn plicht om een btw-aangifte in te dienen vóór de twintigste dag van de maand volgend op het belastingtijdvak.
Waar gaan huurinkomsten naartoe?
Waar stuurt de gemeente de ontvangen gelden voor het leasen van het onroerend goed? In de regel wordt de opbrengst besteed aan het bijwerken en onderhouden van de materiële en technische basis van de autoriteit. Fondsen worden overgemaakt naar een speciale budgetrekening, van waaruit ze vervolgens binnen de wettelijke grenzen worden overgeboekt naar de rekening van de instelling zelf.
