Een notariële transactie is een rechtshandeling die wordt uitgevoerd in de voorgeschreven vorm. Wat betekent dit Deze procedure is onderworpen aan transacties waarvoor volgens de wetgeving een notarieel formulier voor de uitvoering ervan is vastgesteld.
Meer in detail zullen we ons concentreren op een gedetailleerde beschouwing van het concept van een notariële transactie. Ook zullen we het hebben over de verkoop en aankoop van onroerend goed, over mogelijke risico's tijdens de registratie.
Verplichte notariële transacties
Deze vorm van documenten is vereist in de volgende gevallen:
- Alle transacties die worden uitgevoerd met onroerend goed. In dit geval moet het eigendom van de verkoper of donor zijn. Een uitzondering is onroerend goed dat is opgenomen in een beleggingsfonds. Een andere uitzondering is de registratie voor de vervreemding van landaandelen.
- Procedures die verband houden met de verkoop van onroerend goed onder de voogdijvoorwaarden.
- Alle transacties waarbij onroerend goed wordt verkocht dat eigendom is van een minderjarige of wettelijk onbekwame persoon.
Meer over deals
In dit verband hebben we het dus over de volgende opties voor transacties:
- Schenking of verkoop van enig aandeel aan de eigenaar. Bij het doneren moet de persoon aan wie ze geven een belasting van dertien procent betalen. Een dergelijk tarief is relevant voor bewoners. Wat niet-ingezetenen betreft, zij betalen dertig procent van de marktwaarde van het aandeel dat werd geschonken. In het geval dat de vervreemding wordt uitgevoerd volgens het aankoop- en verkoopdocument, ontstaan relaties met de belastingdienst rechtstreeks van de verkoper.
- Een aandeel geven aan een onbevoegde persoon. De toestemming van de mede-eigenaars in een dergelijke situatie is absoluut niet vereist. Maar de notaris zal controleren of de deal is gefingeerd. Hij kan bijvoorbeeld een gift van een klein aandeel als schijnverrichting weigeren om te voorkomen dat de mede-eigenaars het recht op prioritaire aankoop van het vervreemde aandeel moeten weigeren.
- Aankoop en verkoop van een belang ten gunste van een onbevoegde persoon. Vervreemding in deze situatie wordt uitgevoerd op voorwaarde dat absoluut alle mede-eigenaars weigerden het vervreemde aandeel te verwerven en het in een notariële vorm hebben uitgevoerd. In dit geval worden afwijzingen van alle eigenaren aanvaard volgens het uittreksel uit het uniforme register van onroerend goed.
Aankoop en verkoop van onroerend goed: notariële transactie
De prijs van onroerend goed houdt de verplichting van de koper in om de zuiverheid van de transactie te verifiëren. Als onderdeel van de uitvoering van een dergelijke verificatie vragen ze informatie aan bij één register. Er wordt ook een lijst met personen geregistreerd die in het huis of appartement zijn geregistreerd. Bovendien worden de autorisatie van de verkoper en andere aspecten gecontroleerd. Verder moeten beide partijen een prijs overeenkomen en pas daarna overgaan tot het opstellen van documenten van een notariële aankoop- en verkooptransactie van onroerend goed.
Hoe noodzakelijk is een voorlopige overeenkomst?
Alvorens de hoofdovereenkomst te ondertekenen, hebben de partijen het recht om een voorlopige overeenkomst op te stellen, die de voorwaarden bevat voor de daaropvolgende sluiting van de aanstaande transactie. Deze fase omvat bovendien de voorbereiding van een aantal documenten die nodig zijn voor notariële ondersteuning. Het moet gezegd worden dat als notariële transactie ook de verkoop van aandelen van onroerend goed moet worden geformaliseerd.
Hoe zit het met de aanbetaling?
Vaak doet de koper in dit stadium een aanbetaling. Ze geven op verschillende manieren beveiliging, soms gebeurt dit in de vorm van een voorlopig contract. De rechtbank heeft geen unaniem oordeel over de vraag of dit is toegestaan. Om deze reden, om onnodige geschillen te voorkomen, kan de aanbetaling het beste in een afzonderlijke bestelling worden gedaan. Notariële transacties met aandelen moeten op passende wijze worden opgesteld. Dit werd wettelijk goedgekeurd door de Federatieraad.
Het is belangrijk op te merken dat als de termijn van het hoofddocument vervalt en de procedure voor de teruggave van het pandrecht niet is vastgesteld, de koper zijn geld via de rechtbank moet teruggeven. Een andere optie is de verplichting om een basiscontract te sluiten.
Specialistische hulp
De volgende stap is het opstellen van een basisovereenkomst door een notaris. Beide partijen hebben het recht om de tekst van de overeenkomst te controleren en indien nodig ook te corrigeren. Bijzondere aandacht moet worden besteed aan aansprakelijkheid die bestaat voor schending van vastgestelde verplichtingen. Deze verplichtingen bestaan uit het feit dat de functies van een specialist in het kader van een notariële transactie voor de verkoop van een appartement of ander onroerend goed worden beperkt tot het verzekeren dat de overeenkomst voldoet aan de vereisten van de wet en niet wordt geannuleerd door de rechtbank in betwistingssituaties.
Op wiens kosten de uitvoering van de transactie?
Het contract moet bepalen wie de notariële transactie betaalt bij de verkoop van onroerend goed. De kosten worden bepaald met instemming van beide partijen. De vergoeding voor deze diensten kan gelijkmatig of volledig worden verdeeld over de koper.
De partijen ondertekenen de overeenkomst in aanwezigheid van een notaris. Daarna wordt het contract met het documentenpakket verzonden voor staatsregistratie. Sommige notarissen bieden diensten aan om zelf een pakket documenten in elektronische vorm te verzenden. Deze manier van contacteren bespaart aan beide kanten aanzienlijk tijd, waardoor de verwerkingstijd van de aanvraag door het register wordt verkort.
Welke documenten zijn vereist voor een onroerendgoedovereenkomst?
Voor notarisering van een transactie kunnen de volgende documenten vereist zijn:
- Voorlopige overeenkomst, die de belangrijkste voorwaarden van de transactie bevat.
- Alle onroerendgoeddocumenten, op basis waarvan de verkoper het eigendomsrecht heeft ontvangen, bijvoorbeeld een certificaat en een uittreksel uit één register.
- Toestemming van de echtgenoot tot de verkoop, evenals tot de aankoop van de persoon die van plan is het onroerend goed te kopen.
- De toestemming van de voogdijautoriteiten als de eigenaar van het pand minderjarig is.
- Papers die de ontvangst door mede-eigenaars van aanbiedingen om aandelen te verkopen bevestigen. Dit is relevant als de transactie gedeeld eigendom betreft.
- Certificaat van personen die in dit appartement of huis zijn geregistreerd, evenals een huisboek.
- Een document dat de afwezigheid van schulden voor nutsbedrijven bevestigt.
- Een certificaat van de moeder samen met een uittreksel uit de persoonlijke rekening van de houder. Dit is vereist in gevallen waarin familiekapitaalfondsen worden gebruikt.
- Krediet- en hypotheekovereenkomsten in het geval dat geleende middelen worden gebruikt.
- Certificaten en overeenkomsten voor het gebruik van begrotingsmiddelen.
Alle bovenstaande opties voor documenten moeten worden verstrekt in kopieën, evenals in originelen, om de authenticiteit van een notariële onroerendgoedtransactie te certificeren.
Notarisering: risico's
Ondanks de notarisatieprocedure hebben beide partijen nog steeds een aantal risico's. Het feit is dat het proces van het registreren van een notariële transactie voor de verkoop van een appartement of ander onroerend goed beperkt is tot het opstellen van een overeenkomst die moeilijk te herkennen is als in strijd met toepasselijk recht. Maar de gebruikte formuleringen zijn verre van altijd succesvol vanuit het oogpunt van de documentaire beveiliging van de partijen.
Een van de risico's is het ontbreken van een vaste procedure in de berekeningen. Dit aspect is uiterst belangrijk, omdat de waarde van onroerend goed altijd erg hoog is. De afwikkelingsprocedure zelf bepaalt eigenlijk welke partij verantwoordelijk is voor het geld. In het geval dat de standaardzin wordt aangegeven in de tekst van het document: "schikkingen tussen beide partijen volledig waren voltooid vóór de sluiting van het contract", kunnen risico's voor de verkoper ontstaan.
In een situatie waarin het geld niet daadwerkelijk wordt betaald en de eigendomsoverdracht wordt geregistreerd, heeft de koper het recht om de verkoper niet te betalen, omdat hij het onroerend goed al heeft ontvangen, en als u de overeenkomst gelooft, heeft hij er al absoluut al het geld voor betaald.
Een ander risico is het feit dat er geen overdrachtsakte is, samen met de opname ervan in de tekst van het contract, terwijl de daadwerkelijke overdracht van onroerend goed wordt uitgevoerd na registratie. In een dergelijke situatie bestaat het risico van schade aan eigendommen die rechtstreeks door de koper worden gedragen. Hij kan geen eisen meer stellen aan de kwaliteit van het gekochte object vanwege het feit dat hij, door het contract te ondertekenen, het object heeft aanvaard.
Onvoorziene moeilijkheden
Het volgende risico is de imperfectie van de notariële procedure zelf. Dit minpuntje bestaat uit het feit dat de partijen bij de certificering van de transactie alleen met de notaris worden achtergelaten. De aanwezigheid van andere consultants wordt vaak niet verwelkomd of zelfs goedgekeurd. Dit alles leidt ertoe dat de door beide partijen overeengekomen voorwaarden niet ten goede veranderen. Als gevolg hiervan maakt het kopen en verkopen van onroerend goed via een notaris het niet eenvoudiger, maar integendeel, het maakt de levensduur van zowel de verkoper als de koper aanzienlijk gecompliceerder.
En tot slot, het laatste risico zijn fouten in de overeenkomst die zijn gemaakt door technische deskundigen, die hoofdzakelijk notaris-assistenten zijn. Vanwege de aanwezigheid van fouten, zal een dergelijke overeenkomst gewoon niet door verdere staatregistratie gaan.
Notarisering is dus noodzakelijk bij transacties met aandelen en bovendien met de deelname van minderjarigen en voogden. In andere situaties vindt notarisering uitsluitend plaats op persoonlijk verzoek van alle partijen bij de overeenkomst. De kosten van een dergelijke service zijn afhankelijk van de prijs van het document; bovendien is de betaling voor technische services inbegrepen. De overdracht van eigendomsrechten volgens een document dat door een notaris is gecertificeerd, duurt een korte tijd, maar garandeert niet de absolute frequentie van de transactie, omdat er altijd risico's zijn waarmee rekening moet worden gehouden voordat u documenten ondertekent, zodat u niet later naar de rechter hoeft te gaan.