HOA Board: rechten en plichten

Partnerschappen van huiseigenaren (afgekort als HOA) zijn unieke vormen van huisbeheer. Hun activiteiten worden gereguleerd door vele regelgevende rechtshandelingen. De Wooncode kan worden beschouwd als het hoofddocument waarin de bevoegdheden en het gehele werk van HOA's worden gedefinieerd. De algemene vergadering met het HOA-bestuur is vereist om te handelen binnen het kader van moderne wetgeving, en vandaag zullen we in het voorgestelde artikel op de meest gedetailleerde manier alles behandelen dat betrekking heeft op de rechten en plichten van het HOA en zijn bestuur.

Waar heeft HOA recht op?

Kortom, het is het uitvoeren van werkzaamheden die verband houden met het beheer van het huis, dat wil zeggen het uitvoeren van de activiteit die vroeger de focus was van de beheermaatschappij (in de vorm van een commerciële organisatie of woningafdeling).

En laten we nu de volledige reikwijdte van de activiteiten van dit concept nader bekijken. Waar machtigen huurders hun vertegenwoordigers precies toe bij de HOA-bestuursverkiezingen?

Het 137e artikel van de Wooncode, gewijd aan de regulering van dergelijke kwesties, luidt:

1. HOA heeft het recht om overeenkomsten te sluiten met management- en werkmaatschappijen met betrekking tot het onderhoud van een appartementengebouw en het aanbieden van alle voorzieningen.
2. Het heeft het recht om bepaalde werken uit te voeren zonder gebruik te maken van de diensten van het Wetboek van Strafrecht (bijvoorbeeld het inhuren van schoonmakers voor toegang of het organiseren van onafhankelijke afvalverwijdering).
3. HOA houdt zich bezig met de berekening van inkomsten en uitgaven met het bepalen van de benodigde middelen voor het onderhoud van het huis, de betaling voor de activiteiten van aannemers, de vorming van een reservefonds, evenals die bedoeld zijn voor revisie.

En ook?

Andere rechten van het HOA-bestuur zijn onder meer:

1. Het partnerschap kan schikkingen uitvoeren op basis van contracten met zowel natuurlijke personen als rechtspersonen voor de geleverde diensten.
2. Volgens de wettelijk vastgestelde procedure kan de HOA kredietinstellingen aanvragen bij de bank of bij particulieren.
3. Hij is verantwoordelijk voor de verkoop, ruil en leasing van onroerend goed, inclusief onroerend goed. De HOA heeft bijvoorbeeld het recht om vergoedingen te innen van ondernemers die kantoorruimte in het gebouw of voor handel willen huren.
4. HOA berekent de huur op basis van kostenramingen.
5. Het verzamelt deze huur ook van de eigenaars en huurders van de gebouwen van het appartementengebouw.
6. Tot zijn rechten behoort ook het nemen van wettelijke maatregelen tegen personen die huur of huur verschuldigd zijn, hetgeen zeker moet worden weerspiegeld in de notulen van de vergaderingen van het HOA-bestuur.

HOA Charter als hoofddocument

De volledige en volledige lijst van de bevoegdheden van de HOA moet worden vermeld in het Handvest van deze organisatie. Deze lijst kan bijvoorbeeld toestemming omvatten om wederopbouw uit te voeren, wijzigingen in de lokale omgeving aan te brengen in de vorm van parkeeruitrusting voor auto's, enz. Alle rechten van deze organisatie die in het Handvest worden vermeld, kunnen niet in strijd zijn met de inhoud van de Wooncode. Ze kunnen de belangrijkste bepalingen alleen in specifieke situaties aanvullen en uitbreiden.

De uitoefening van het merendeel van de rechten door het bestuur van het partnerschap vindt plaats in de werkende staat - de huur wordt berekend, fondsen worden toegewezen aan bankrekeningen, het protocol van het bestuur van de HOA wordt bewaard. Deze acties zijn voor het huidige werk. De naleving van de wettigheid van alle genoemde operaties wordt gecontroleerd door een speciale commissie, de auditcommissie, voor een bedrag van drie tot vier personen. De samenstelling ervan valt niet onder de bestuursleden of andere werknemers van HOA.

Als u belangrijke wijzigingen moet aanbrengen (bijvoorbeeld om de structuur van de HOA te reorganiseren, de verhouding van toegewezen fondsen aan verschillende fondsen te wijzigen en het gebouw opnieuw uit te rusten), is het bestuur verplicht om een ​​algemene vergadering van alle bewoners te organiseren met de in stemming gebrachte vraag. Het recht om de aangegeven activiteiten van de HOA uit te voeren ontvangt alleen met de meerderheid van de positieve stemmen.

Over de functies van de HOA

Heel vaak hebben leden van het HOA-bestuur tijdens het uitoefenen van hun rechten een groot aantal vragen met betrekking tot een aantal controversiële of problematische onderwerpen. Hieronder geven we voorbeelden van de meest relevante daarvan.

Een van de dringende problemen is de weigering van het bestuur om huurderscertificaten af ​​te geven (op gezinssamenstelling of uitgebreide verklaringen) op basis van huurachterstanden. Natuurlijke vraag: heeft het bestuur van het partnerschap het recht om geen certificaten uit te geven aan zijn leden in aanwezigheid van schulden?

Deze praktijk is tegen de wet. Tegelijkertijd worden dergelijke acties universeel gebruikt door HOA-autoriteiten met als doel bewoners aan te moedigen de schuld of een deel ervan te dekken. U dient zich ervan bewust te zijn dat de afgifte van de vereiste certificaten niet als een recht, maar als een verplichting van de HOA wordt beschouwd. Dit is ook van toepassing op gevallen waarin bewoners schulden van enige omvang hebben voor nutsbedrijven.

Is de toegang tot het appartement legaal?

Een andere veelgestelde vraag uit de categorie van problematische vragen gaat over de bevoegdheden van de voorzitter of het bestuur van het partnerschap om het appartement te betreden en te inspecteren. Soortgelijke situaties zijn niet ongewoon voor een typisch HOA-bordprotocol. Onze grondwet, als een fundamentele wet, verankert het recht van elke burger op de onschendbaarheid van zijn eigen huis. In de praktijk betekent dit dat zonder toestemming van de appartementeigenaren niemand het recht heeft om het te betreden. De uitzondering is alleen van toepassing op gevallen waarin een bevel of een dreiging van een terroristische aanslag of ramp (door de mens of door de natuur) bestaat.

In andere gevallen (inclusief in noodsituaties, bijvoorbeeld een leidingbreuk), is doorgang naar het appartement alleen mogelijk met toestemming van de huurder. Daarom zijn alle excuses voor het recht op toegang tot de kamer (voor het controleren van meters of het nemen van metingen, het meten van druk, het meten van temperatuur, etc.) illegaal.

Over boetes en boetes

Een ander, niet minder acuut probleem is de autoriteit van de HOA bij de berekening van de rente. De maatschap heeft hier recht op indien een dergelijke functie is voorgeschreven in het Charter, dat door de algemene bewonersvergadering is vastgesteld. Deze maatregel verwijst naar de gedwongen, bedoeld om de debiteuren te stimuleren om vroegtijdig geld voor huisvesting te betalen.

De procedure waarmee boetes worden toegekend, is strikt gereguleerd en voorgeschreven in het Charter. In dit geval moet men zich concentreren op de bepalingen van het belastingwetboek van de Russische Federatie met betrekking tot de bovengrenzen van boetes. Het is bijvoorbeeld verboden om voor elke achterstallige betaaldag een boete van meer dan 1/30 van de herfinancieringsrente in rekening te brengen.

Zijn we verplicht om een ​​overeenkomst met de HOA te ondertekenen?

Soms kunnen bewoners verontwaardigd zijn over het voorstel van de HOA om een ​​serviceovereenkomst te ondertekenen. Moeten dergelijke overeenkomsten worden gesloten en zijn de HOA's verplicht dit te doen? Deze oefening is absoluut normaal. Het recht van verenigingen van huiseigenaren om contracten te sluiten, evenals de bepaling betreffende de berekening van betalingen, is voorgeschreven in artikel 137 van de RF Housing Code.

In aanwezigheid van dergelijke ondertekende overeenkomsten heeft het bestuur het recht om namens de bewoners allerlei transacties met nutsbedrijven te sluiten. Als er geen overeenkomst is tussen de eigenaar en de HOA, moeten de bewoners de noodzakelijke overeenkomsten zelfstandig sluiten bij het vertegenwoordigingskantoor van de werkmaatschappij.

Let op: overtreding!

Het volgende probleem, dat zich vaak voordoet in appartementsgebouwen, is het openbaar maken van een lijst met debiteuren door het HOA-bestuur. In dit geval is de verontwaardiging van de bewoners behoorlijk gerechtvaardigd en logisch.Volgens de wet (we hebben het over persoonlijke gegevens), is het verboden dergelijke informatie rechtstreeks bekend te maken. Het bestuur heeft niet het recht om gegevens over bewoners te publiceren zonder hun schriftelijke toestemming. Dit geldt niet alleen voor adressen, volledige naam en paspoortgegevens van bewoners, maar ook voor de omvang van de bestaande schuld.

Dergelijke lijsten kunnen door het bestuur worden opgesteld voor intern gebruik en het nemen van maatregelen om debiteuren te beïnvloeden. Ze moeten binnen in een kluis worden opgeslagen. In het geval van een dergelijke illegale publicatie heeft de schuldenaar het volledige recht om in beroep te gaan bij de rechtbank voor vergoeding van morele schade. De maximaal mogelijke actie voor de HOA in dit geval is het plaatsen van een aankondiging van de opgebouwde totale gemeenteschuld en een waarschuwing over een aanstaande hoger beroep bij de rechtbank.

Verantwoordelijkheden van het bestuur van HOA's

Hun lijst staat in de artikelen van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie nr. 148-149. Wat is het HOA-bestuur precies verschuldigd aan de appartementeigenaren die ervoor kiezen?

1. Voldoen aan wettelijke voorschriften en de bepalingen van het Handvest.
2. Houd toezicht op de uitvoering door de bewoners van hun eigen taken met betrekking tot het onderhoud van het onroerend goed
3. Beheer direct een appartementengebouw of controleer het bedrijf dat dit beheer uitvoert.
4. Sluit contracten af ​​met nutsbedrijven en onderaannemers.
5. Contracten aangaan met betrekking tot reparatie en onderhoud van het gebouw.
6. Houd lijsten bij van inwoners die lid zijn van het partnerschap.
7. Boekhouding voeren, schattingen van inkomsten en uitgaven maken, huurprijzen berekenen.
8. Houd een administratie bij en geef de nodige certificaten uit aan bewoners - leden van de HOA.
9. Algemene vergaderingen van bewoners houden met rapporten van het HOA-bestuur over de verrichte werkzaamheden.
10. Om de activiteiten van de voorzitter van het partnerschap te controleren.

Wat zijn de onmiddellijke verantwoordelijkheden van de voorzitter van de HOA?

1. Hij neemt het nodige personeel aan en ontslaat het, geeft bevelen aan andere HOA-functionarissen.
2. Handelt binnen de eigen bevoegdheden namens het partnerschap, zonder toevlucht te nemen tot voorafgaande kennisgeving aan al zijn leden.
3. Verzendt elk door hem ontwikkeld document aan de beslissing van de bewonersvergadering.

Over aansprakelijkheid voor niet-nakoming van plichten

Een dergelijke maatregel is niet geregistreerd in het LC of in het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Maar dit betekent niet dat het onmogelijk is om overtreders verantwoordelijk te houden. Deze kwestie wordt in de regel ook geregeld door het Handvest van het partnerschap, dat voorziet in bepaalde soorten straffen voor specifiek wangedrag. In een meer algemeen geval kan er een opmerking zijn over acties onder bestaande wetgeving.

De algemene wettelijke aansprakelijkheid is in het geval van de volgende overtredingen:

1. Nalatigheid (bijvoorbeeld het gebrek aan kennisgeving door een lid van de HOA-huurdersraad over de aanstaande vergadering).
2. Fraude - dit kan een valse getuigenis zijn van meetapparatuur of documenten met betrekking tot de eigenaren van het pand.
3. Rastraty of toe-eigening van middelen van eigenaren - soms zijn er gevallen van kwaadwillige onwettige verdeling van middelen van een algemeen of reservefonds.
4. Bedrog van de eigenaars, inclusief de hele vergadering.
5. Officiële vervalsing.
6. Overmaat van eigen autoriteit (dit omvat de bovenstaande voorbeelden met hangende lijsten van bewoners, enz.).

Elk lid van het partnerschap, inclusief vertegenwoordigers van het bestuur van HOA en de voorzitter zelf, is verplicht de financiële verantwoordelijkheid voor zijn eigen acties te dragen. In geval van schade aan gemeenschappelijke eigendommen door toedoen van de eigenaar (bijvoorbeeld door overstromingen), is deze verplicht deze te vergoeden. Een speciale handeling wordt opgesteld om de omvang van dergelijke schade te bepalen. Beoordeling, indien nodig, wordt uitgevoerd met de betrokkenheid van professionals. Bovendien kan een beschrijving van een aantal specifieke situaties met betrekking tot strafbare feiten in het charter van de HOA zijn opgenomen.

Bevoegdheden van het bestuur van HOA's

Over wat voor soort krachten hebben we het? De taak van het partnershipmanagement is om directe activiteiten te ontplooien. De volledige lijst van bevoegdheden die hiervoor nodig zijn, wordt geregeld door dezelfde Wooncode (het artikel 147). In het Handvest van de organisatie moet noodzakelijkerwijs onderscheid worden gemaakt tussen acties die onder de bevoegdheid van het bestuur en de algemene vergadering van bewoners vallen. Dat wil zeggen, er moeten duidelijke aanwijzingen zijn dat het de voorzitter en zijn plaatsvervangers zijn die tijdens een vergadering van het HOA-bestuur kunnen beslissen zonder toevlucht te nemen tot voorafgaande kennisgeving aan de bewoners.

In de meeste gevallen zijn dit de bevoegdheden van het bestuur:

1. Het directe beheer van de samenwerking met de aanstelling van specifieke artiesten voor specifiek werk en de vorming van HOA-medewerkers.
2. Overeenkomsten voor openbare dienstverlening sluiten namens huiseigenaren.
3. Fondsenwerving voor de reparatie en het onderhoud van een appartementengebouw.
4. Het uitvoeren van papierwerk met de afgifte van alle benodigde papieren en certificaten.
5. Bankieren en boekhouden met de overdracht van middelen onder contracten voor de vergoeding van aannemers.
6. Algemene vergaderingen van bewoners houden met het invullen van het relevante protocol.
7. Bescherming voor de rechtbank van de belangen van de leden van het partnerschap.
8. In een situatie van niet-betaling door ingezetenen van schulden voor gemeentelijke diensten - beroep op officiële autoriteiten (van het stadsbestuur tot de rechtbank en officieren van justitie).

bevindingen

Hieruit blijkt dat de volledige lijst van bevoegdheden van het HOA-bestuur wordt bepaald door de directe functies die voortvloeien uit het hoofddoel van de samenwerking: het onderhoud van een appartementengebouw.

In aanvulling op het bovenstaande kan de HOA-autoriteit een aantal extra omvatten, die zeker in het Handvest van het partnerschap moeten worden vastgelegd. We kunnen praten over het regelen van het aangrenzende grondgebied, zelfbediening van het gebouw, het innen van huur van mensen die de huurders zijn van de commerciële en residentiële gebouwen van het huis, evenals het verwijderen van gemeenschappelijk huisbezit, waaronder kelders, liften, enz.

De Wooncode bevestigt dat zowel de rechten als plichten van de HOA onlosmakelijk verbonden zijn met hun functies en voortkomen uit de taak om het appartementengebouw en alle bijbehorende eigendommen in goede staat te houden.