Over de kenmerken van de verkoop van woningen gesproken, moet worden verduidelijkt dat de algemene volgorde van transacties niet verandert. Het actieplan en de regelgeving blijven hetzelfde. Alleen aan de acties van de deelnemers zijn nuances toegevoegd.
Transactie deelnemers
De essentie van het contract is dat de verkoper ermee instemt de eigendom van de woning over te dragen aan de koper en de koper deze accepteert. Kenmerken van de verkoop van woongebouwen hebben betrekking op appartementen, huizen en kamers in appartementen en huizen.
De partijen bij de transactie zijn de eigenaar en verkrijger, aan wie alle rechten op het object worden overgedragen. Soms zijn er meerdere eigenaren. Vertegenwoordigers treden soms namens hem op, handelend op basis van een volmacht of andere gronden. Bijvoorbeeld de ouders van een kind dat nog geen 18 jaar oud is.
Als de eigenaar een staat of een gemeente is, neemt een lichaam of persoon die bevoegd is om het onroerend goed te verkopen deel aan de transactie. Een uitzondering is het geval van privatisering van woningen, waarbij de overdracht van onroerend goed gratis is.
Kenmerken van de verkoop van woongebouwen omvatten de ontvangst van een notariële toestemming van de echtgenoot die de rechten op het object heeft.
Volmachttransacties
De registratiedienst controleert zorgvuldig de overgedragen contracten en documenten op naleving van de toepasselijke wetgeving. Dit lot gaat niet voorbij aan de volmacht. Waar letten ambtenaren op?
- of de vervaldatum is verstreken;
- of de persoon die het contract ondertekent bevoegd is om te handelen;
- of aan andere vereisten is voldaan (het documentenpakket bevat bijvoorbeeld de toestemming van de voogdijautoriteiten voor een transactie met het onroerend goed van een kind of een incompetente persoon).
Het probleem is dat controle beperkt is tot het bestuderen van documenten, met name documenten die zijn uitgegeven door autoriteiten.
Als de volmacht al lang geleden is afgegeven en de termijn ervan is niet verstreken, zou het redelijk zijn om de verhuurder rechtstreeks te vragen of hij nog steeds een deal wil sluiten. Het is heel goed mogelijk dat de volmacht is ingetrokken en de fraudeur deze gebruikt. Het afhandelen van een volmacht met een notaris werkt mogelijk niet.
Als de verkoper de erfgenaam is
De verwerving van onroerend goed dat eerder door een ander door erfelijkheid is ontvangen, wordt als een risicovolle onderneming beschouwd. Er kunnen op elk moment erfgenamen opstaan die hun aandeel eisen en zelfs een rechtszaak aanspannen.
Het probleem is niet alleen in voldoende lange perioden van beperking. De wet voorziet in hun herstel.
Soortgelijke gevallen doen zich voor bij onroerend goed, waarvan de rechten door een keten van transacties lopen. De enige manier om een woning te reserveren is om een eerlijke aankoop te bewijzen.
Transactie onderwerp
Het onderwerp van de transactie is een van de hierboven genoemde objecten. Kenmerken van de verkoop van woongebouwen verplichten om in het document voldoende informatie in te voeren om het object te identificeren. Geschillen en wetgeving noemen informatie uit het rijksregister van rechten voldoende informatie: kadastraal nummer en de basis voor het registreren van de rechten van de verkoper (contract, erfrecht, etc.), registratiedatum en andere kenmerken.
Als een woongebouw of een deel ervan wordt verkocht, ontvangt de tweede partij het juiste aantal rechten op de grond of een deel daarvan. Transacties bij de overdracht van land kunnen worden gecombineerd of twee documenten worden tegelijkertijd ondertekend.
Het gevolg van een overtreding van deze regel is de erkenning van de transactie als niet afgesloten. Dit betekent dat de basisvoorwaarden niet zijn overeengekomen en dat het document geen juridische kracht heeft: het geeft geen aanleiding tot rechten en verplichtingen.
Als het te koop aangeboden object een kamer of appartement in een appartementengebouw is, krijgt de nieuwe eigenaar ook het recht op een deel van het gemeenschappelijk onroerend goed. Een disclaimer is illegaal.
Beschrijving van het transactie-onderwerp
Hoe zijn de kenmerken van het contract voor de verkoop van woningen en het onderwerp van de transactie? De volgende informatie wordt in het document ingevoerd:
- de stad of gemeente waarin het zich bevindt;
- aan te pakken;
- totale oppervlakte;
- aantal kamers;
- de aanwezigheid van balkons en loggia's;
- kadastraal nummer.
Het appartement kan functies hebben die de verkoper probeert te verbergen voor begrijpelijke motieven. De identificatie van verborgen gebreken geeft de koper echter het recht om een vordering tot schadevergoeding in te dienen. Als ze zo ernstig zijn dat de aankoop zijn betekenis verliest, wordt het recht verleend om de transactie te beëindigen.
Wederopbouw of herontwikkeling moet worden gelegaliseerd, anders wordt het appartement als het ware zonder hen verkocht. Als de wijzigingen ernstig zijn, kan de eigenaar worden verplicht om het object in zijn oorspronkelijke positie te brengen. Daarom is de aanschaf van woningen met dergelijke defecten in de toekomst met ernstige moeilijkheden beladen.
Als wordt voorgesteld om een huis in een dergelijke staat te kopen, worden de wijzigingen veel eenvoudiger gelegaliseerd. Een aanvraag of verklaring wordt ingediend en een certificaat van de lokale gemeentelijke administratie dat het onroerend goed niet verder gaat dan het toegewezen land, en wijzigingen in het onroerend goed worden aangebracht in het rechtenregister.
Als land tegelijkertijd wordt verworven
Wat zijn de kenmerken van het contract voor de verkoop van woongebouwen met een perceel eronder?
In de LC legde het principe van de eenheid van het lot van het land en de daarop gelegen eigendommen. Als het huis wordt overgedragen, wordt het land dienovereenkomstig overgedragen.
Het ontbreken van papierwerk voor het perceel verbiedt de eigenaar niet om onroerend goed te verkopen. Het contract maakt alleen een aantekening over de overdracht van grond onder dezelfde voorwaarden waarop het eigendom was van de verkoper. Een uitzondering vormen gevallen van illegale bouw op land die hier niet voor bedoeld zijn of helemaal niet legaal worden gebruikt door de verkoper.
De wet verbiedt de verkoop van grond zonder de gelijktijdige verkoop van een huis erop.
Als de grond onder het huis wordt verhuurd, ontvangt de nieuwe eigenaar het op erfpachtbasis. In dit geval is de toestemming van de eigenaar van de grond voor de transactie niet vereist.
De wet kan ook voorzien in uitzonderingen die de verkoop van grond aan bepaalde personen verbieden, in dit geval kunnen huurcontracten worden toegestaan.
De clausules van de overeenkomst met betrekking tot de transactie geven het kadastrale nummer en de basis voor registratie van de wet aan.
Rechten van derden
Volgens het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie is de eigenaardigheid van de verkoop van woongebouwen de verplichting van de verkoper om in het contract alle personen te vermelden die het recht hebben om te verblijven.
Dit omvat alle familieleden die bij hem, echtgenoot of echtgenoot wonen. Voormalige familieleden zijn opgenomen in de lijst onder voorbehoud van samenwoning. De wet breidt hun status uit tot personen die geen verwantschap of andere band met de eigenaar hebben, maar door hem als familieleden worden bijgebracht.
Als een familielid eerder niet aan de privatisering heeft deelgenomen, behoudt hij het recht om het pand te gebruiken.
De basis voor het verblijfsrecht zijn: testament, een huurovereenkomst, een huurcontract met personen ten laste.
Het ontbreken van volledig uitgevoerde documenten betekent niet dat niemand recht heeft op huisvesting, behalve de eigenaar. De uitzondering zijn gevallen waarin een schending van formaliteiten essentieel is (bijvoorbeeld contracten die onderworpen zijn aan verplichte notariscertificering).
De tekst bevat de namen, patroniem, achternamen en specifieke verblijfsrechten in het appartement en paspoortgegevens om personen te identificeren. De bepaling hierover is opgenomen in het artikel over de kenmerken van de verkoop van woningen.
Een apart item zijn kinderrechten.Als een van de partijen bij de transactie minderjarige kinderen heeft die alleen het recht hebben om te verblijven, en geen eigendom, vereist de wet dat ze maatregelen nemen om ervoor te zorgen dat hun levensomstandigheden niet verslechteren.
Transactie prijs
De clausule is verplicht voor het verkoopcontract. Zonder deze transactie wordt de transactie als niet-afgesloten beschouwd en gaat de juridische betekenis ervan verloren. De hoogte van de prijs is niet alleen nodig om de rechten van de deelnemers te beschermen, maar ook om het belastingbedrag te berekenen.
Hoe wordt de prijs bepaald bij het verkopen van onroerend goed? De eigenaardigheid van de verkoop van woningen aan de partijen wordt alleen beperkt door het verbod om woningen over te dragen voor een prijs die niet overeenkomt met de marktprijs. Waardering van het object naar kadastrale waarde maakt het niet mogelijk om te besparen op belastingen, de staat zal verplicht zijn om betalingen te doen op basis van marktprijzen in overeenstemming met de praktijk van het Constitutioneel Hof van de Russische Federatie.
Als de ene partij een conceptcontract voorstelt en de andere partij dit accepteert, betekent dit niet automatisch dat de in het concept aangegeven prijs wordt geaccepteerd.
Nuances van berekening en prijsindicatie
Bij het kopen van een appartement worden de kosten aangegeven voor zowel het appartement zelf als voor een deel van het totale onroerend goed in het wooncomplex.
Als een huis met een perceel of een aandeel van een huis met een aandeel van een perceel in eigendom wordt verworven, wordt de prijs voor elk afzonderlijk object voorgeschreven.
Het bedrag kan worden berekend op basis van de beoordeling van de oppervlakte van de eenheid en de koper is dan verplicht om geld te betalen voor de daadwerkelijk overgedragen oppervlakte.
De prijs wordt tegelijkertijd in cijfers en in woorden in het contract aangegaan, zodat er geen geschillen zijn als gevolg van fouten die bij de voorbereiding zijn gemaakt.
Dit wil niet zeggen dat de laatste paragraaf alleen betrekking heeft op de kenmerken van contracten voor de verkoop van woningen.
Contract vorm
De wet stelt strengere eisen voor transacties bij de verkoop van onroerend goed en woongebouwen, met name het contract wordt opgesteld in de vorm van een enkel document. Het niet voldoen aan de formuliervereiste maakt de transactie ongeldig. Het is onmogelijk om naar correspondentie te verwijzen als bewijs dat de sluiting van een overeenkomst is bevestigd.
legaliseren
In 2015 zijn wijzigingen aangebracht in de wetgeving inzake de registratie van eigendomsrechten. Sommige transacties worden nu afgesloten met de deelname van een notaris.
De volgende gevallen zijn opgenomen in de lijst:
- transacties voor de verkoop van een aandeel in het gemeenschappelijk eigendomsrecht, zelfs als de koper een van de houders is;
- de verkoop van een appartement door de enige eigenaar die ten tijde van de transactie nog geen 18 jaar oud was;
- verkoop van een gedeeld eigendom.
De invoering van nieuwe bepalingen sluit niet uit dat de voogdijinstanties toestemming moeten vragen voor een transactie. Helaas worden de genoemde kenmerken van de verkoop van woongebouwen niet in aanmerking genomen door ouders of voogden.
Staat registratie
De wet verplicht de partijen bij de transactie om de overdracht van rechten op eigendom te registreren. Een persoon wordt beschouwd als een volwaardige eigenaar van residentieel onroerend goed vanaf het moment van registratie van het recht. Art. 558 betreffende de bijzonderheden van de verkoop van woongebouwen, bepaalden het moment van inschrijving in het rechtenregister als het moment van afsluiten van de transactie.
Als een van de partijen weigert te registreren of het ontwijkt, heeft de tweede partij het recht om een rechtszaak aan te spannen voor gedwongen registratie. Aldus wordt bevestigd dat de koper de wettelijke eigenaar van het verworven eigendom is, ondanks het ontbreken van registratie.
Zwangerschapstransacties
Gedeeltelijk of volledig gebruik van moederschapskapitaalfondsen voor de aankoop van woningen vereist dat aan een aantal wettelijke vereisten wordt voldaan. Functies beïnvloeden zowel de formulering van transacties als de procedure voor de uitvoering ervan.
Bovendien bevat de wet een lijst met eisen voor op deze manier gekochte woningen. De RF-strijdkrachten hebben met name een aantal standpunten geuit in een evaluatie van de gerechtelijke praktijk inzake het gebruik van moederschapskapitaal.
Tot slot
We geven een kort overzicht van de kenmerken van de verkoop van woongebouwen, aangegeven in 558 Burgerlijk Wetboek:
- een essentiële voorwaarde is de overdracht van de rechten van derden aan het appartement;
- zonder staatsregistratie wordt het contract niet als gesloten beschouwd;
- andere kenmerken hebben betrekking op de leeftijd van de deelnemers aan de transactie of hun rechtsbevoegdheid.
Er is een amendement ingevoerd om transacties met economy class-woningen te reguleren bij federale wetgeving, die nog niet is aangenomen.