Selgere av eiendommer som har mottatt inntekt fra transaksjonen, må betale personlig skatt på 13%. Skatteinnkreving er en prosedyre under streng statskontroll. Imidlertid er kvaliteten på gjennomføringen, sier eksperter, ikke helt oppe på grunn av en rekke unntak i moderne lovgivning. For mange innbyggere, på helt lovlig grunn, unndrar seg skatter. Og mange betaler for mye, for ikke å vite om de betydelige fordelene som staten garanterer for deltakere i eiendomsmarkedet. Hva du trenger å huske på når du selger en leilighet? Hva er den mest korrekte måten å betale skatt når du selger eiendom?
Generelle prinsipper for beskatning ved salg av leiligheter
Eksperter identifiserer følgende grunnleggende prinsipper for beskatning av eiendomstransaksjoner i samsvar med russisk lov:
- Personlig inntektsskatt på 13% av beløpet mottatt fra kjøperen av huset belastes og betales hvis leiligheten har vært eid av selgeren i mindre enn 3 år;
- den tidligere eiendomseieren er forpliktet til å sende inn territoralkontoret til Federal Tax Service en erklæring i passende form senest 30. april året etter transaksjonen med salg av leiligheten;
- Den beregnede personlige inntektsskatten må betales i sin helhet av innbyggeren frem til 15. juli året da erklæringen leveres.
Fradrag i eiendomssalg
Russlands føderasjons lover definerer en viss form for fordeler som garanteres til eiendomsselgere. Det kommer fra den såkalte skattefradrag. De representerer et tall som du kan redusere mengden kontanter mottatt fra salg av eiendommer. Fradrag er derfor for begge typer transaksjoner - salg, kjøp av eiendommer. Skatten betales imidlertid bare for en av dem.
Nå er fradraget 1 million rubler. Den endelige skatten på salg av eiendom beregnes ved å bruke veldig enkle matematiske formler. Tenk på et eksempel.
Borger Ivanov solgte leiligheten for 2,5 millioner rubler. Som standard må han betale personlig inntektsskatt på 13% av dette beløpet, det vil si 325 tusen. Imidlertid bestemte han seg for å bruke den juridiske retten til å motta et skattefradrag på 1 million.Derfor vil det faktiske skattepliktige grunnlaget være 1,5 millioner rubler. Ivanov vil derfor måtte betale staten 195 tusen rubler.
Du kan bruke 1 million rubler fradrag både på bekostning av en kjøps- og salgstransaksjon, og på grunnlag av flere, men bare i løpet av året. Hvis inntektsbeløpet mottatt fra salg av eiendom ikke har nådd 1 million, bør det ikke betales skatt (men samtidig må det leveres en erklæring før 30. april).
En annen stor fradragsmekanisme er inkludering i "formelen" av bekreftede beløp forbundet med kostnadene for å anskaffe en leilighet. Det vil si, hvis for eksempel Ivanov, som solgte en leilighet for 2,5 millioner rubler, kjøpte den før, for eksempel for 2,7, så har han rett til å reflektere dette beløpet i form av 3-personlig inntektsskatt (vedlagt underlag - utdrag, avtale osv.) og ikke være gjeld til staten i det hele tatt. Skatten på salg av eiendom i dette tilfellet er ikke betalt.
Fradrag for delt og felleseie
Hvis den solgte leiligheten eies av to eller flere personer på grunnlag av delt eller felleseie, deretter et fradrag på 1 million rubler. fordelt mellom dem. Hvis vi snakker om den første versjonen av eierskap, så i samsvar med prosentvis fordeling som er spesifisert i eierbevisene. I det andre tilfellet - etter avtale. Hvis et kompromiss mislykkes, så gjennom domstolene.Avtalen om at sameier er klar til å differensiere interessene sine i henhold til en eller annen prosentvis fordeling anses oppnådd når hver av dem signerer en avtale om eiendomssalg. Som regel er det ikke nødvendig med ytterligere papirer som bekrefter et "kompromiss".
Samtidig har personer som har rett til å eie en andel i leiligheten rett til å selge sin del av eiendommen uten avtale med sameierne, og samtidig får fradraget fullt ut, individuelt. Selvfølgelig er ansvaret for å betale skatt ved salg av eiendom i dette tilfellet helt individuelt.
PIT: 13% eller 30%?
I samfunnet med meglere og borgere som er involvert i eiendomstransaksjoner, oppstår spørsmålet noen ganger: hvorfor i noen tilfeller skattesats for transaksjoner lik 30%? Hvilken skatt på salg av eiendom kommer så tyngende ut? Svaret er enkelt. Denne indikatoren er for ikke-bosatte i Russland. De er vanligvis utenlandske statsborgere som har bestemt seg for å selge eiendommen sin i Russland.
Men det er også hyppige tilfeller når borgere i Russland også anerkjennes som ikke-bosatte. Fakta er at en person som ikke bor i territoriet til sitt land mer enn 183 dager i året, uavhengig av sitt nasjonale russiske statsborgerskap, blir anerkjent som ikke-bosatt. Hans plikt er å betale inntektsskatt mye mer enn hvis han bodde i Russland i mer enn seks måneder. Og en viktigere nyanse. Hvis en ikke-bosatt selger eiendommen, blir ikke skatter utlignet av noen fradrag. Betingelsene for betalingene deres forblir de samme, rapporteringsprosedyren til Federal Tax Service - den samme.
Hva om du ikke leverer en erklæring?
For et slikt område som å kjøpe og selge eiendom, er skatter det viktigste aspektet. Og derfor er de aktuelle avdelingene tilstrekkelig strenge når det gjelder politikken for å overvåke bevegelsen av midler i rammen av transaksjoner med leiligheter. Derfor, hvis selger av eiendom ikke leverer en erklæring innen den fastsatte fristen som gjenspeiler beløp mottatt for salg av bolig, Artikkel 119 i skatteloven han vil motta en straff som tilsvarer 5% av skatten (eller beløpet som ikke er betalt), beregnet hver måned fra det øyeblikket dokumentene blir sendt til Federal Tax Service (men dens maksimale verdi kan ikke overstige 30% av gjelden til staten, og dens minste størrelse er 1 tusen rubler).
Hva om du ikke betaler skatt?
Hvis selgeren av eiendom ikke har betalt den beregnede personlige inntektsskatten, vil Federal Tax Service kreve betaling av passende mengde penger, belage en bot (20% av avgiftsbeløpet) og renter (i prosent som tilsvarer 1/300 av sentralbankens refinansieringsrente - de belastes daglig til det er en forsinkelse).
Må pensjonister betale skatt?
Det er en versjon at pensjonister er fritatt for å betale personlig inntektsskatt for inntekter fra salg av en leilighet. Dette stemmer ikke. Inntekter fra salg av bolig i henhold til skattelovgivningen er lik lønn. Staten gir ikke fordeler for eiendomsomsetningsskatt til pensjonister. I tillegg, for dem er plikten til å overføre 3-NDFL-deklarasjonen til Federal Tax Service i tide, samt rettidig betaling av de beregnede beløp, nøyaktig den samme som for arbeidsfolk. Naturligvis gjenstår regelen at skatten på salg av eiendommer mindre enn 3 år i eiendommen ikke er betalt.
Hvordan inngi en erklæring?
Det er tre hovedalternativer for å sende inn 3-NDFL-skjemaet, som reflekterer tallene for eiendomstransaksjoner, til det territoriale organet til Federal Tax Service. For det første kan en person gjøre dette ved å kontakte avdelingen personlig, for det andre ved å skrive et advokatbrev til noen notarized av en notar, for det tredje ved å sende et elektronisk skjema via State Services (etter registrering der).
Blir det en ny skatt snart?
Blant eksperter og noen medieoppslag synes det i Russland snart vil dukke opp en ny skatt på salg av eiendommer. Eller det vil i det minste bli gjort vesentlige endringer i gjeldende lovgivning.Hva kan vi snakke om her? Hva er sannsynligheten for at året der den nye eiendomsomsetningsskatten blir innført er 2015?
I 2014 ble et lovforslag diskutert i den offentlige sfæren som ble innkalt til å endre den eksisterende skatteinnkrevingsordningen for salg av eiendommer. Poenget er at personlig inntektsskatt skal beregnes på grunnlag av matrikkelen av boliger. Denne formuleringen, understreker eksperter, er fortsatt veiledende. Men det spesifikke målet for lovgiveren er klart: myndighetene ønsker å "bleke" transaksjoner der verdien av eiendommen som inngår i kontrakten for salg av eiendom er lavere enn den reelle prisen på leiligheten (dette gjøres for å "oppfylle" 1 millioner skattefradrag eller bruke det maksimalt ). Om dette bør matrikkelen av boliger, ifølge lovgiver, mer eller mindre tilsvare markedet (nå er det vanligvis mye lavere).
Hva er den foreslåtte mekanismen for bruk av loven sammenlignet med dagens prosedyrer? La oss se på noen få eksempler.
Borger Ivanov, etter å ha utarbeidet en aksjeavtale, investerte 700 tusen rubler i utviklingen av huset. To år senere bestilte entreprenørselskapet boliger. På den tiden hadde markedsprisen på Ivanovs leilighet vokst til 2,5 millioner. Han ønsket å selge den, men i kontrakten om å skrive ned kostnadene lik 1,7 millioner. Fra dette beløpet, i samsvar med gjeldende lovgivning, vil han kunne trekke 700 tusen utgifter for delt konstruksjon, samt redusere den med det nødvendige fradrag på 1 million. Dermed "lukker" Ivanov inntektene offisielt mottatt under kontrakten, for ikke å betale personlig inntektsskatt. I henhold til gjeldende normer i loven, og bør alt Ivanov hadde til hensikt og bør lykkes.
Endringer i skatteloven i Den Russiske Føderasjon, som for tiden diskuteres, kan tvinge en innbygger til å betale personlig inntektsskatt i alle fall. Faktum er at i samsvar med matrikkeloppskrivningen kan prisen på en leilighet for eksempel være 2,2 millioner rubler. Dette er 500 tusen rubler. mer enn i salgskontrakten som ble utarbeidet av Ivanov og kjøperen hans. Og fra disse 500 tusen, vil selgeren bli pålagt å betale den foreskrevne personlige inntektsskatten på 13%.
Det er et alternativ, sier eksperter, at lovgiver vil innføre en slags lettelse i sine "formler". Dette er den såkalte "reduksjonsfaktoren", som multipliseres med matrikkelvurdering av eiendommer. Nå i loven vises en indikator lik 0,7. Når det gjelder transaksjonen med statsborger Ivanov, vil det endelige tallet oppnås ved å multiplisere 2,5 med 0,7. Det er 1,54 millioner rubler. Hva som i prinsippet skal sørge for Ivanov - i hans avtale er tallene enda mer enn dette. Men hva om leiligheten hans ikke ville koste 2,5 millioner, men alle fire? I dette tilfellet vil matrikkelverdsettelsen sannsynligvis være nær markedet. Og da vil eiendomsselgeren måtte gaffle seg grundig ut.
Samtidig sier mange eksperter, så vel som representanter for lovgivningskretsene, at "senkingskoeffisienten" kanskje ikke blir godkjent i det hele tatt. Et alternativ er også mulig for å gi de regionale parlamentene mulighet til å bestemme det tilsvarende tallet, og motivere, som eksperter sier, at alt inntektene fra betaling av personlig inntektsskatt på grunnlag av matrikkelverdien vil forbli i fagets budsjett.
Datoer for offentlig drøfting av lovforslaget - til 30. oktober 2014. Deretter vil det bli henvist til statsduma-varamedlemmer. Det er sannsynlig at allerede i 2015 vil endringer i skatteloven i Den Russiske Føderasjon tre i kraft.
Ny lov: fordeler og innrømmelser
Som vi kan se, har staten besluttet å gripe grundig inn i et slikt fenomen som å kjøpe og selge eiendommer. Skatter, som sannsynligvis forventes av myndighetene, bør samles mer aktivt i denne retningen. På noen punkter tillater lovgiverens politikk en rekke innrømmelser. Til tross for at endringer i den russiske føderasjonen ikke har blitt vedtatt, har noen av nyansene deres knyttet til fordeler og innrømmelser ved eiendomstransaksjoner allerede blitt offentliggjort. Betegn noen av dem.
Personlig inntektsskatt kan ikke betales i det hele tatt hvis en borger selger sin eneste bolig (eller som hadde denne statusen de siste 12 månedene før salget). Det er sant at den maksimale kostnaden for en leilighet ikke bør være mer enn 5 millioner rubler. Det antas også at den gjeldende normen, som gir rett til fritak for personlig inntektsskatt på det faktum at salg av eiendommer, nemlig 3 år i eiendommen, forblir.
Ny lov: ekspertuttalelse
Mange markedseksperter tviler på at byråene som er ansvarlige for å implementere den nye loven, vil være i stand til å formulere riktig matrikkelverdsalgoritme. Eksperter innrømmer at de ikke er veldig tydelige hvor tallene vil komme fra. Forskjeller i metodene som brukes av forskjellige "takstmenn" er ganske mulig, sier eksperter. Det er en versjon av at den nye loven vil ha en negativ innvirkning på det primære eiendomsmarkedet, ettersom investeringsattraktiviteten til delt bygging vil avta. Til slutt kan resultatet være en økning i eiendomsverdiene i alle segmenter.
Samtidig er det også en mening blant eksperter om at reformer er nødvendige. Videre er det i retning av å stramme overvåking av transaksjoner. Å heve eller senke spill er meningsløst. Gitt det enorme antallet "grå avtaler" blir det helt uvedkommende hvilken skatt som blir pålagt ved salg av eiendommer - det betales ikke i det hele tatt.
Ansvar for grå avtaler i dag
Et rimelig spørsmål oppstår: kan det virkelig være slik at de "grå ordningene" som myndighetene streber etter å "bleke" ikke kan oppdages og undertrykkes lovlig i dag? Er alle disse "svindelene" som er knyttet til indikasjonen i kontraktene om salg av eiendommer undervurderte tall, ikke innebærer noe ansvar?
Ifølge eksperter har ikke Federal Tax Service en velutviklet algoritme for å identifisere slike transaksjoner. I hvert fall fordi skattemyndighetene fra et juridisk synspunkt ikke kan ha noen klager på aktørene på eiendomsmarkedet. Kjøper og selger inngår to fullstendig lovlige kontrakter. Den første er den viktigste, den indikerer beløpet på opptil 1 million. Dette papiret er for skattefunksjonærer. Den andre kontrakten gjenspeiler på sin side ikke en eiendomstransaksjon, men kjøperens kompensasjon for selgerens kostnader forbundet med "å forbedre type leilighet." Det er faktisk en kvittering for overføring av midler. Denne skatteavtalen krever som hovedregel ikke (og beløpene som er spesifisert i den vises ikke offisielt noe sted).
Samtidig kan ikke-offentlig arbeid i denne retningen utføres i strukturene til Federal Tax Service. Spesielt er det fakta at sentralen til denne avdelingen fra tid til annen sender brev til dens territoriale avdelinger om at det er nødvendig å opprette spesielle funksjonelle enheter - nettopp for å bekjempe unndrømming av innbyggere fra personlig inntektsskatt når de selger boliger i sin helhet.
I følge et av disse dokumentene, som falt i besittelse av noen russiske medier, ble de regionale skattetjenestestrukturene beordret til å studere salgskontrakter og gjennomføre undersøkelser av en undersøkende art - i form av besøk hos skattebetalernes hjem, og føre samtaler. Hvis de "grå ordningene" er identifisert, må du belaste det "riktige" personlige inntektsskattebeløpet (basert på en uavhengig vurdering av kostnadene for leiligheten) og samtidig fine borgere.
For øvrig er mange eksperter imponert over tilnærmingen til å kontrollere hvordan eiendomssalget i Ukraina går. Skattene der, så vel som våre, er ikke små - de kan komme opp i 15%. Og for å minimere sannsynligheten for "grå avtaler" har ukrainske myndigheter nylig innført en norm: notarer som bekrefter kjøps- og salgsavtaler for bolig er pålagt å sjekke informasjon om en uavhengig markedsvurdering av eiendommen i "sky" -databasen. Hvis informasjon ikke blir funnet på nettet, har en notarius ingen rett til å bekrefte dokumenter.
Relevansen av prosedyrene for å identifisere “grå ordninger”, mener eksperter, har særlig økt på grunn av endringer i den russiske skattekodens skattekode som regulerer eiendomsfradrag for eiendomskjøpere. Fakta er at leilighetskjøpere frem til 1. januar 2014 hadde rett til å bruke skattefradraget bare en gang for en enkelt eiendom. Hvis de kjøpte bolig, og kontrakten indikerte et beløp på 1 million, var alt de kunne stole på 13% av dette beløpet.
Derfor var mange kjøpere ikke fornøyd med de "grå ordningene", og de ba selgerne om å tegne kontrakter med reelle tall. Men etter at det ble gjort endringer i skatteloven, for å motta eiendomsfradrag muliggjort med et hvilket som helst antall eiendomstransaksjoner. Og nå bryr kjøperne seg i prinsippet ikke om hvilket beløp som vises i salgskontrakten. De bryr seg ikke om hva slags eiendomsomsetningsskatt selgerne ønsker å betale, og om de i det hele tatt vil gjøre det.
Transaksjoner som involverer juridiske personer
La oss kort vurdere aspekter knyttet til beskatning av transaksjoner der selgere av eiendommer er juridiske personer (forretningsbedrifter osv.). Avgiftsberegningsskjemaet her er selvfølgelig forskjellig fra det som er karakteristisk for individer. Men det er ganske forståelig og logisk. Hvis vi snakker om et slikt fenomen som salg av fast eiendom av en juridisk enhet, betales skatt her av to typer.
For det første er det merverdiavgift (18%). For det andre er det selskapsinntektsskatten (20%). Det gis ikke fradrag. Imidlertid, hvis organisasjonen bruker det forenklede skattesystemet, selges eiendommer etter helt andre standarder. Det er ingen "forenklet" skatt på fortjeneste, og inntektene fra salg av eiendom blir likestilt med kommersielle. I henhold til normene for det forenklede avgiftssystemet, vil selskapet måtte betale 6% av inntektene fra salget eller 15% av forskjellen mellom inntektene og kostnadene for å kjøpe denne eiendommen.
Tilsvarende regler gjelder også for enkeltentreprenører. Hvis de jobber i henhold til det forenklede skattesystemet, betaler de for salg av eiendom 6% av inntekten eller 15% av "forskjellen". Under det generelle avgiftssystemet må det betales merverdiavgift og inntektsskatt. Det er sant at det er viktig at mottak av midler fra kjøperen går gjennom en offisielt registrert bankkonto. Hvis en individuell gründer selger eiendom gjennom en "vanlig" bankkonto, må han betale personlig inntektsskatt som individ. Det er sant at du kan bruke fradraget i dette tilfellet.
