Når du kjøper eller selger eiendommer, handler russere nesten alltid med skatter. Hvis de har status som innkjøpere, har de ikke direkte ansvar for å betale bidrag til statskassen - dessuten har de rett til et spesielt skattefradrag.
Men hvis en person er en selger av eiendommer, har han mer enn nok forpliktelser overfor staten. Han er forpliktet til å betale skatt på inntektene. Rettidig og i sin helhet. Hvis en person står overfor oppgaven med å "lovlig selge en leilighet", hvilke skatter vil han måtte betale? Har han rett til å stole på noen fordeler?
Hvor stor er skatten?
I henhold til russisk lov, når enkeltpersoner selger eiendommer (leiligheter, rom, hus, hytter, tomter osv.) Som selgeren har eid i mindre enn 3 år på transaksjonstidspunktet, oppstår det en forpliktelse til å betale personlig inntektsskatt til et beløp på 13% av inntekten beløpet. Det er mulig å redusere avgiftsgrunnlaget med 1 million rubler. (Såkalt eiendomsfradrag). Eller for beløpet som selgeren brukte ved kjøp av en eiendom (hvis det er relevante underlagsdokumenter).
Muligheten til å motregne kostnadene ved å anskaffe en leilighet er nyttig, for eksempel i tilfeller hvor en person, etter å ha kjøpt eiendom, bestemte at den ikke var egnet for ham, og derfor bestemte seg for å videreselge den. Hvis han gjør dette innen ett år, og hvis han ikke mottar et overskudd på over 1 million i løpet av transaksjonen, vil han ikke måtte betale noen bidrag til Federal Tax Service. Skatten ved salg av en leilighet må betales innen 15. juli året etter at transaksjonen ble fullført.
Selgers forpliktelser
I tillegg til at et monetært beløp i mengden av den beregnede personlige inntektsskatten må betales i tide, har selgeren en annen viktig forpliktelse - å rapportere til Federal Tax Service. Dette gjøres ved å levere en erklæring i form av 3-personlig inntektsskatt. Selv om skatten på salg av en leilighet faktisk var null (det vil si at transaksjonsbeløpet var mindre enn eller lik et fradrag på 1 million rubler), må dette dokumentet fortsatt bringes til Federal Tax Service. Dessuten må dette gjøres før 30. april det året, som følger da transaksjonen ble fullført.
ansvar
Hva skjer hvis en borger ikke betaler inntektsskatt ved salg av en leilighet? Da vil staten i personen til Federal Tax Service bøtelegge den til et beløp på 20% av det beregnede beløpet for personlig inntektsskatt (eller dets saldo ikke er betalt av noen grunn). I tillegg vil det bli belastet en dagbøte på 1/300 av sentralbankens refinansieringsrente (nå 8,25%) i forhold til gjeldsbeløpet - inntil en person fullstendig oppgjør staten.
Hva vil skje hvis en person ikke klarer å inngi et 3-NDFL-skjema hos Federal Tax Service (selv om det ikke er behov for å betale skatt for salg av en leilighet)? I dette tilfellet vil Federal Tax Service også ilegge en engangsbot på 1000 rubler. Noe som vil øke med 5% av skattebeløpet beregnet månedlig - til en person bosetter seg med staten. Riktig nok vil det endelige tallet ikke overstige 30% av gjelden.
Privatiseringsfaktor
En ganske vanlig sak bemerket av russiske advokater: en person privatiserer en leilighet der han bodde i mer enn 10 år og selger den. Noen ganger til og med ærlig gjenspeiler hele beløpet i kontrakten med kjøperen. Snart fikk han en samtale fra Federal Tax Service og ba høflig om å betale noe mer enn inntektsskatt ved salg av en leilighet. Hvordan er dette mulig? Fakta er at en borger gjorde en latterlig feil - han solgte boliger umiddelbart etter privatisering. Og dette fra lovens synspunkt faller inn under saken når eiendommen er i besittelse av mindre enn tre år.
At en person bodde i en leilighet i mange år før privatisering, spiller ikke noen rolle. Situasjonen er lik når salg av en leilighet ved arv gjennomføres - skatten belastes hvis forfallsperioden på 3 år ikke har gått. Derfor instruerer advokater strengt borgere som nettopp har registrert eierskap til leiligheten gjennom en hvilken som helst prosedyre: du må vente tre år.
Skatt og sameie
En variant er mulig der inntektsskatten ved salg av en leilighet må betales, forutsatt at boligen er i felleseie eller delt eie. Hovedproblemet her er hvordan dele opp fradraget på 1 million rubler? Det avhenger for det første av hvilken spesifikk type eiendom det er snakk om - delt eller felles.
I det første tilfellet er alt enkelt. Fradraget er delt i forhold til andelen eierandel som er spesifisert i dokumentene. Hvis, for eksempel, Ivanov eier 45% av leiligheten, og Petrov - 55%, så er den første berettiget til en "rabatt" i salg av bolig i mengden 450 tusen rubler, den andre - 550 tusen.
Når det gjelder felleseie, avhenger enkelhetsgraden først og fremst av sameiers evne til å avtale seg imellom.
Det er foreløpig ikke etablert noen universelle, generelt aksepterte markedsmekanismer for å bestemme en spesifikk andel i eierskapet til boliger.
Sameiere må komme til et kompromiss. Og hvis det ikke fungerer, vil retten avgjøre spørsmålet.
Et annet spørsmål som begeistrer mange innbyggere er: "Hva om for eksempel en person for 10 år siden kjøpte en andel i en leilighet i et slikt volum, og for en måned siden kjøpte han hele huset og hadde til hensikt å selge eiendommen? Er salget av leiligheten beskattet i dette tilfellet?" Advokater anbefaler å ta hensyn til et av brevene fra Finansdepartementet publisert i 2012 (nemlig dokument nr. 03-04-05 / 9-189). Den sier at en endring i andel eiendommer ikke innebærer oppsigelse av eiendomsrett for eiere.
I henhold til den samme logikken, som noen eksperter mener, bør det skilles i de individuelle eierforholdene til aksjer. Hvis en av eierne er eier av huset når leiligheten skal selges, 3 år, trenger han ikke å betale skatt spesifikt. Mens den andre kan eie sin andel på mindre enn tre år. Og hvis han vil selge sin del av eiendommen, må han betale NFDL (med tilsvarende inntektsbeløp).
Selv om ekspertene sier, kan de territoriale organene til Federal Tax Service avvike fra finansdepartementets oppfatning. Derfor anbefales det at før transaksjoner der det er lignende forhold, bør du konsultere skattemyndighetene i en bestemt region eller by.
Det er en stor nyanse når det gjelder kjøps- og salgsprosedyrer med deltakelse av sameier av fast eiendom i rammen av aksjer. Hvis en leilighet selges under en salgskontrakt signert av alle eiere, er fradragsbeløpet 1 million rubler. delt (som vi sa ovenfor, i forhold). Men hvis hver av sameierne ønsker å selge sin andel under en egen avtale, vil han ha rett til å bruke den statsgaranterte "rabatten" i sin helhet. Tilsvarende når det gjelder personer som eier en leilighet på grunnlag av felleseie (selv om det i dette tilfellet er nødvendig å bli enige om størrelsen på aksjene som skal selges).
Transaksjon utenlandsk
Det er kjent at i Russland er det to hovedtyper av skattebetalere. De første er innbyggere i landet, de betaler personlig inntektsskatt på 13%. Innbyggere i Russland og statsborgere i andre stater som har bodd i Russland i mer enn 183 dager i 12 måneder, blir anerkjent som sådan. Det andre er ikke-bosatte. Som henholdsvis hoveddelen av året bodde i utlandet. Hva gjør jeg hvis en leilighet selges av en ikke-bosatt? Trenger du å betale skatt?
Ja. Dessuten er beløpet vesentlig større enn om selgeren var bosatt, nemlig 30%. Forresten, borgere i denne kategorien betaler det samme beløpet hvis de jobber for utleie (eller får en annen type offisiell inntekt).En annen stor nyanse er at ikke-beboere ikke får fradrag.
Hvis selgeren er IP
Hvordan beregnes skatten når du kjøper (selger) en leilighet for gründere? Hva er fradragene fra IP? Angående kjøpet - ingen. Gründere kan ikke med ”felles sivil” rett til å returnere 13% av verdien av eiendommen som en del av eiendomsfradraget. Men så har de en sjanse til å betale en betydelig lavere skatt på salget.
For mange IP-er jobber med en "forenkling". I samsvar med dette skattesystemet blir inntektene fra salg av eiendommer likestilt med kommersielle. Derfor betales 6% av mottatt inntekt.
Hvis selgeren er pensjonist
Beregnes skatten på salg av en leilighet til pensjonister? Ja, og i sin helhet. At en person er pensjonist, påvirker ikke hans skattyters status. Det er de samme forpliktelsene for rettidig innsending av 3-NDFL-erklæringen til Federal Tax Service og betaling av vurderte bidrag til rett tid.
Grå ordninger: Ansvar
Svært mange borgere i Den russiske føderasjonen som prøver å ikke betale skatt for salg av en leilighet, indikerer de mye lavere kostnadene for en leilighet når du registrerer kjøp og salgstransaksjoner enn når du gjør reelle oppgjør med kjøperen. Vanligvis i slike tilfeller vises summen av 1 million rubler, lik fradraget. Det gjenværende beløpet av kontantselgere av leiligheter mottar under tilleggsavtaler (hovedsakelig "kvitteringer").
Fra lovens synspunkt ser alt "rent ut". Men som eksperter sier, de siste årene er myndighetene mindre og mindre lojale mot slike transaksjoner. Og utseendet på "renhet" kan ignoreres om ønskelig, ettersom selgerens faktiske handlinger kommer til skatteunndragelse (og dette kvalifiserer for 198. artikkel i straffeloven). Alt som kreves av de ansatte i Federal Tax Service for å få skatten på salg av en leilighet i sin helhet er bevisinnsamling for at personen har brukt den "grå ordningen" i form av reduserte tall i salgskontrakten. Og så kan du overføre informasjon til retten.
Hvordan skjer dette i praksis? Som regel bestiller skattemyndighetene, etter å ha mistenkt åpenbar fortielse av reelle tall på salg, en uavhengig vurdering av en leilighet som ligger i samme hus (og hvis dette ikke er mulig, kan du bo i en bygning som har lignende design i samme område). Etter å ha mottatt uavhengige tall, ringer de skattyter for en samtale og ber om avklaring.
Hvis en person sier at han ganske enkelt klarte å overtale kjøperen til å kjøpe bolig fem ganger billigere enn markedsverdien, kan den ansatte i Federal Tax Service, med rimelighet ikke tro på ham, innlede en anke til retten. Det er stor sannsynlighet for at det ikke lykkes: de siste årene har det vært presedens da forfatterne av de "grå ordningene" ble fordømt. Som regel måtte de betale skatt for salg av en leilighet, beregnet i samsvar med eiendommens reelle markedsverdi.
Informanter for transaksjoner med reduserte boligkostnader, i mellomtiden, kan være notar som deltok i sertifiseringen av dokumenter for salg av leiligheter, og til og med justismyndigheter som registrerte eiendommer. Derfor, sier eksperter, blir det vanskeligere å selge boliger i henhold til "grå ordninger". Selv om de så langt, innrømmer de, er dette i tingenes rekkefølge - inntektsskatten ved salg av en leilighet er for stor.
Nyanser av eierskap
Som vi allerede har bestemt, betaler en person personlig inntektsskatt ved å selge boliger som eies av ham i mindre enn 3 år. Hvordan beregnes denne perioden? Veldig enkelt - 36 hele måneder er tatt med på tidspunktet for signering av kjøp og salgstransaksjon. Eksperter gjør oppmerksom på at oppsigelsen telles fra datoen som vises i statsregisteret (og ikke den som er skrevet i attesten for registrering av eiendommer). Forskjellen mellom disse dagene, sier eksperter, kan være betydelig - opptil 2 uker.
Det er også verdt å merke seg at en person som, etter å ha eid en leilighet, for eksempel 10 år, solgte den og kjøpt den tilbake en måned senere, regnes som den nye eieren.For å unngå å betale skatt, må du vente tre år før du selger eiendom.
Triks for fradrag
Som vi sa helt fra begynnelsen, har borgere i Den russiske føderasjonen rett til å få fradrag knyttet ikke bare til salg av eiendommer, men også til kjøp av leiligheter. I det andre tilfellet er selvfølgelig mekanismen for beregning av beløp en helt annen (så vel som lovgivningsnormene som styrer det). La oss kort vurdere detaljene i eiendomsfradraget for leilighetskjøpere.
Staten i personen til Federal Tax Service gir rett til borgere som har kjøpt eiendom for å returnere 13% av beløpet brukt i forbindelse med en boligkjøpstransaksjon. Dette er for det første en betaling til fordel for selgeren. Det maksimale fradraget på grunnlag av dette er 260 tusen rubler. Mange leiligheter er kjøpt i pantelån. Herfra er det dannet enda en base for beregning av fradrag, hvis maksimale mengde på dette grunnlaget er 390 tusen rubler. (hvis leiligheten ble kjøpt etter 1. januar 2014), og kanskje til og med helt ubegrenset (hvis boligen ble kjøpt i tidligere år).
Det ser ut til at disse beløpene er mye mindre enn fradraget på 1 million garantert ved salg av leiligheter. Men la oss ikke glemme at "formlene" for beregning av avgiftsforpliktelser for selgere er helt forskjellige. Det kan godt vise seg at eiendomsfradraget ved kjøp av leilighet faktisk vil være mer enn den personlige inntektsskatten som er beregnet ved salg.
Av spesiell interesse er at begge typer fradrag kan kombineres. I noen tilfeller er det realistisk å motregne den beregnede personlige inntektsskatten som følger av salg av en leilighet og et skattefradrag basert på kjøp av eiendom. Det er bare nødvendig å kontakte den territoriale strukturen til Federal Tax Service for å bli enige om denne prosedyren. Det er relativt ukomplisert, og i de fleste tilfeller kan det gjøres uten å involvere dyre konsulenter.
Følgende scenario er f.eks. Ganske mulig.
Borger Ivanov solgte en leilighet på Lenin Avenue for 2,5 millioner rubler. Han brukte fradragsretten på 1 million. Og nå skylder han en skatt på 13% av 1,5 millioner rubler, det vil si 195 tusen rubler.
For inntektene fra salg av leiligheter på Lenin Avenue kjøpte statsborger Ivanov leiligheter i Moskovskaya Street for de samme 2,5 millioner rublene. (han likte bare det området). Fra kostnadene ved å kjøpe denne leiligheten har han rett til å motta et fradrag, nå som kjøper, på 260 000 rubler.
Ivanov leverer de relevante dokumentene til skattekontoret, hvor han gjensidig blir talt skattefradraget og personlig inntektsskattegjeld. Som et resultat forblir den føderale skattetjenesten til og med "på grunn" av innbyggerne ytterligere 65 000 rubler. Som vil bli utbetalt til ham på foreskrevet måte. Hovedsaken er at Ivanov skal gjennomføre begge transaksjoner på ett år.
