Salg av andel i en leilighet: dokumenter, juridisk rådgivning

Eierskifte til eiendom reiser alltid mange spørsmål blant innbyggerne. Og hva kan vi si om situasjonen når det er salg av en andel i leiligheten! Det er mye uforståelig for mennesker. I vår artikkel ønsker vi å forstå hvordan du utarbeider dokumenter riktig, hva som er felles eierskap generelt, og hvordan vi skal takle å betale skatt.

Hva er delt eierskap?

La oss først forstå hvorfor situasjonen oppstår. delt eierskap. Det kan faktisk være mange grunner:

1. Bolig er blitt privatisert til absolutt alle registrerte familiemedlemmer på papiret.
2. Leiligheten, som deles, blir delt etter ektefellenes skilsmisse.
3. Eiendom arves av flere etterkommere.

Det skal bemerkes at en vanlig leilighet, som er i delt eie, fysisk er umulig å dele. For å gjøre dette, som de sier “in natur”, er det nødvendig at dette huset har separate innganger og forbindelser til all kommunikasjon. Det er umulig å sette det ut i livet. Noen ganger kan det bare deles inn private hus. I alle andre tilfeller oppnås ideelle aksjer.

Hva er den ideelle andelen?

Først av alt, må du forstå at den ideelle andelen ikke er din del av boligen, men bare en andel i retten til det. Faktisk er eiendomsretten underlagt oppdeling, ikke leiligheten. Som de sier, å føle denne delen i virkeligheten er ikke mulig. En av flere eiere kan ikke regnes som eier av boliger, fordi han bare eier en andel, og dette er faktisk bare en lovform, men ikke selve leiligheten.

Det viser seg at hver av eierne har muligheten til å bruke bolig, men samtidig bør ikke krenke andres rettigheter. I praksis er det selvfølgelig slett ikke lett å implementere. Det kommer til at regimet for bruk av stue, bad, toalett eller kjøkken er etablert, rommene er delt mellom leietakerne.

Hvis en av medeierne i retten tildelt et rom for bruk med et areal på femten meter, og den andre, for eksempel tolv, vil de imidlertid betale bruksregninger i samsvar med hvilke aksjer de eier. Hvis hver av dem har halvparten, vil han motta regninger for halvparten av leiligheten, og ikke for det okkuperte området.

Å selge en andel i en leilighet er det vanskeligste. Dette reiser mange spørsmål og problemer. Så det er nødvendig å forstå dette mer detaljert.

Salg av en andel i leiligheten av eieren

Denne situasjonen er absolutt ikke veldig bra. La oss forklare hvorfor. Fakta er at eieren (eller rettere sagt, en av dem) ikke kan selge selve boligen, men rett til besittelse dem. Enig i at dette sikkert vil påvirke både prisen og varigheten av prosessen. Det er sannsynligvis ikke mange som ønsker å kjøpe eiendom i tillegg til fremmede i nabolaget. Selv om en person faktisk har rett til å selge en andel i en leilighet, er det ikke så enkelt å realisere den.

Men dette er ikke den eneste vanskeligheten i slike situasjoner. Fakta er at eiere av aksjer har forkjøpsrett til å kjøpe denne boligen. Hvordan fungerer det? Først av alt, må du tilby å kjøpe eiendom til en annen sameier. Hvis han samtykker, blir en andel av leiligheten solgt til en pårørende (som regel er fjerne og nære slektninger medeiere), og hvis han nekter og ikke anskaffer den realiserte delen i løpet av en måned, kan den selges til helt fremmede. Det er en men. Og ganske betydelig.Salgskontrakten for en andelsleie må ha de samme betingelsene for både eieren av delen og en utenforstående (prisen må være den samme). Dette vil bidra til å eliminere muligheten for svindel.

Hvis denne betingelsen brytes, kan sameierne inngi søksmål for retten om overføring av salgsretten til seg selv. En slik uttalelse kan fremsettes innen tre måneder, fra det øyeblikket det ble kjent om brudd på fortrinnsrett. Å selge en andel i en leilighet til en annen eier er ledsaget av mange problemer og nyanser som er mest kjent på forhånd. For å unngå unødvendige glipp i fremtiden.

Registrering av fortrinnsrett

Ved å bruke råd fra advokater som er kjent med slike situasjoner, må du korrekt utarbeide alle dokumentene slik at det ikke oppstår ubehagelige hendelser. For å overholde fortrinnsretten er det for eksempel bedre å utarbeide et forslag om å skaffe seg en andel skriftlig per post med et varselbrev eller registrert. Og du kan også levere det personlig, men samtidig be dem om å signere på kopier som indikerer tidspunkt og dato for mottakelse. Det skal foreligge en bekreftelse på mottak av verdipapirer. Dermed er du trygg mot mulige uærlige handlinger fra andre eiere. Tross alt kan de ignorere tilbudet ditt, og senere erklære at du ikke informerte dem.

Forresten, på en lignende måte realiseres fortrinnsretten under utvekslingen.

Hvordan kan prioriterte rettigheter omgås?

Hvis du har en del av eiendommen i leiligheten, vil det som kjent ikke være enkelt å selge, siden det ikke alltid er mulig å forhandle med sameierne på en god måte. Hva skal jeg gjøre i dette tilfellet? Det er tross alt ingen annen måte enn å bli kvitt slike eiendommer. Her vil råd fra advokater komme til unnsetning. Du kan bli tilbudt å jukse og omgå fortrinnsretten. Dette alternativet er ikke helt bra og innebærer en viss risiko. Fakta er at kjøperen kanskje ikke er helt ærlig, noe som betyr at du, ved å omgå den forkjøpsrett ved en tenkt avtale, kanskje ikke mottar pengene etter avtale.

Er en gaveavtale mulig?

Selvfølgelig er salg av en andel i en leilighet mulig gjennom donasjon. Og i dette tilfellet fungerer ikke den fortrinnsrett. Du kan tross alt ikke forby å gi noe. Men her er det noen nyanser og risikoer.

Det faktum å gi til kjøperen kan bli ugyldig som en skjult salgskontrakt. Eieren kan imidlertid kreve at rettighetene til transaksjonen blir overført til ham. Så vil kjøperen miste oppkjøpet.

Selgeren kan lide på en annen måte. Hvis kjøperen ærlig ikke betaler, vil han ikke kunne hente penger fra ham lovlig.

Overpriset i kontrakten

For å tvinge sameierne til ikke å kjøpe den solgte delen av eiendommen, kan du tilby dem en kontrakt om salg av en andel av leiligheten til en veldig høy pris. Etter å ha mottatt avslaget eller ikke mottatt det, kan selgeren utstede en kvittering for samme beløp som spesifisert i kontrakten, men avtale med kjøperen at han vil betale et lavere beløp (reell).

Hvilke fallgruver kan være med en slik utvikling av situasjonen? Som et resultat vil transaksjonsskatten bli overvurdert, siden erklæringen vil gjenspeile beløpet som er angitt på kvitteringen.

Generelt er det ingen ideelle alternativer. I begge tilfeller trenger du bare å korrelere skattebeløpet og aksjekursen, og også finne ut vilkårene for forekomst av forpliktelser til å betale personlig inntektsskatt (det er tidspunkter når salg av eiendom ikke beskattes).

Utarbeide en låneavtale

Du kan utarbeide en låneavtale som vil indikere beløpet som tilsvarer prisen på innløst andel av boliger. Samtidig blir det inngått en avtale der lånet er sikret av retten til å dele eiendom. Det er en slik sikkerhetsavtale som kalles pantelån. Dette er ikke et lån, slik mange tror. Pantelånet må passere statlig registrering. Den statlige plikten vil være tusen rubler.

Videre går låntakeren med vilje glipp av refusjonens vilkår. På sin side håndhever kjøperen av delen av leiligheten, som i dette tilfellet utlåner, en andel av eiendommen. For å ikke bli involvert i rettssaker, signer leieavtale der begge parter er enige om at i stedet for å tilbakebetale lånebeløpet, overføres retten til en andel av eiendommen.

Men i dette tilfellet er det ikke så enkelt. Samtidig er det fare for å kansellere kontrakten på initiativ fra de resterende huseiere hvis de går til sak. Hvis kravet er oppfylt, vil kjøperen måtte returnere andelen, og selgeren vil fortsatt skylde pengene under en fiktiv låneavtale, siden erstatningen blir ugyldig.

Hvilke aksjetransaksjoner er ulovlige?

Salg av en andel i en leilighet er ikke mulig i tilfelle oppdrag (sesjon). Slike transaksjoner er forbudt.

Oppdrag kan brukes til fremmedgjøring av aksjer til en grunnlegger av en LLC, men det er ikke mulig å selge en andel i en leilighet på denne måten.

Virker forebyggende lov alltid?

Det er en sak når en andel i en leilighet kan selges uten fortrinnsrett. Dette er et offentlig salg. Bare kreditorer gjør dette med en andel eiendom, hvis det ikke er andre måter og skyldnerens midler ikke er nok til å dekke gjeld.

Men ikke alle andeler kan gjenvinnes som gjeld (du kan tross alt ikke ta den eneste boligen). Det er bare to alternativer når de kan ta en del:

1. En andel i loven ble garantien for et pantelån (i dette tilfellet er til og med den eneste boligen krevd).
2. Hvis skyldneren ikke bor i en leilighet der han har andel og er registrert på en annen adresse, eller han også eier en annen bolig.

Salg av hele leiligheten med delt eierskap

Hvis leiligheten er liten, pluss at det er flere sameiere som ikke har noe ønske om å bo sammen på samme territorium, er den beste løsningen i denne situasjonen å selge hele leiligheten. Enhver advokat vil tilby deg en slik løsning på problemet.

Hvis alle parter er enige, vil det ikke oppstå vanskeligheter. Selv om du fremdeles kan ha behov for juridisk støtte for å fullføre transaksjonen på riktig måte. Flere alternativer er mulige:

1. Inngå en kontrakt om salg, men alle eiere av aksjer vil fungere som en selger.
2. Utstede så mange avtaler som eiere. Som et resultat har kjøperen så mange aksjekjøps- og salgsavtaler at han blir eneeier av leiligheten.

Det første alternativet er å foretrekke når sameierne bor i nærheten. Det er mer interessant i betydningen å betale statsplikten for å registrere eiendomsrett.

Skjønt, hvis du har juridisk støtte, vil de fortelle deg et mer lønnsomt alternativ i hvert tilfelle.

Det andre alternativet kan være praktisk i tilfeller der sameierne kategorisk ikke vil og ikke kan kommunisere med hverandre, eller bor langt borte, eller ikke ønsker å gi fullmakt til å signere kontrakten det ene til det andre. Det kan være mange nyanser. Riktig avgjørelse vil hjelpe deg med å lage advokat.

I det andre tilfellet vil imidlertid kjøperen måtte bruke penger på å betale en statlig plikt for hver andel på tusen rubler.

Hvordan løse situasjonen hvis en av partene er imot salget?

Denne situasjonen oppstår som oftest. Det skyldes at flere eiere har til hensikt å selge en leilighet som er helt unødvendig for dem. Og del deretter pengene. Og noen deltakere er for eksempel imot denne avgjørelsen av en eller annen grunn. Ikke glem at mye avhenger av størrelsen på aksjene.

Hvis motstanderen av salget har en liten del, kan du med tvang kjøpe den fra ham. Dette gjøres i retten. En sak blir anlagt. Når du argumenterer for dine krav med en liten andel av sameieren, kan du begjære tvang for å overføre sin andel til andre sameiere, selvfølgelig, for monetær kompensasjon.

Hvis en person bor på dette boarealet, har selvfølgelig ingen rett til å tvinge ham til å selge sin del, fordi grunnlaget bare er den lille størrelsen på hans del.

Hva er størrelsen på skattene?

Midler mottatt ved salg av eiendommer eller renter beregnes som inntekt. Så skattlegges det av personlig inntektsskatt. Størrelsen er tretten prosent av kontraktsbeløpet.

Men det er unntak når du ikke trenger å betale skatt. For eksempel i tilfelle når andelen har vært eid av en person i mer enn tre år. Referansedato er øyeblikket for statsborgeregistrering av en borger med eierrettigheter til sin andel.

I andre tilfeller, når personlig inntektsskatt fremdeles må betales, gir staten et skattefradrag. Dette er beløpet som prisen på leiligheten eller dens andel skal reduseres ved beregning av skattebeløpet.

Men skattefradraget for salg av retten til å dele har sine egne nyanser.

Skattefradrag

Det maksimale fradragsbeløpet på en million rubler for et enkelt salg er fastsatt. En leilighet kan bli en slik gjenstand hvis den selges som en helhet. Eller det kan være en andel, hvis avtalen er utarbeidet for hver del separat.

Det viser seg at når du selger hele leiligheten, beregnes maksimalt fradrag i forhold til eierne. Men hvis hver del selges separat, har hver eier rett til å motta fradrag på en million rubler.

Hvis du solgte en andel i en leilighet som du eide i mindre enn tre år, må du fylle ut og sende inn en erklæring, som vil indikere inntektsbeløpet du mottok fra transaksjonen. Der finner du også en skattefradragskolonne. Du betaler skatt fra et lavere beløp enn det som er angitt i salgskontrakten.

Følgelig, hvis inntekten mottatt av en borger er en million rubler, vil ikke skatteforpliktelser oppstå, fordi et skattefradrag vil betale ned dette beløpet. En person vil bare inngi en erklæring, der han vil angi alt i detalj.

Dokumenter for salg av aksjer i leiligheten:

1. Pass til selger eller alle medeiere av eiendommen.
2. Hvis en av eierne er mindreårig, vil han trenge fødselsattesten og tillatelsen fra forstanderskapet (det gis etter å ha skrevet en uttalelse til vergemyndighetene med detaljene i leiligheten du vil kjøpe i stedet for den gamle). Trenger fortsatt samtykke fra barnets foreldre. Men hvis de er skilt, vil det være nødvendig med notariatjenester for å bekrefte dokumenter.
3. Attest for eierskap til bolig, dokumenter om privatisering, salgskontrakt (hvis leiligheten ble kjøpt).
4. Sertifikat fra Unified State Register.
5. Teknisk pass fra BTI. Kadastral pass for fast eiendom.
6. Bevis for fremmedgjøring fra BTI, som bare er gyldig i en måned.
7. Et dokument om sammensetningen av familien fra den administrerende organisasjonen.
8. Skriftlig samtykke fra alle deltakere til transaksjonen. Her vil det også være behov for notariatjenester for å bekrefte dokumentene.

Det må huskes at transaksjonen, og derfor selve avtalen, vil være ugyldig inntil de er registrert av staten. Bare sertifisering av dokumenter gir dem rettskraft. Og bare i dette tilfellet er transaksjonen lovlig og korrekt utført.

I stedet for et etterord

Som du kan se, er salget av retten til å dele en leilighet full av kunnskap om et stort antall nyanser. Vi håper at du ikke har spørsmål angående dette emnet etter å ha lest artikkelen.