Utenkelig forbedring av leieavtaler

Når man leier lokaler, spesielt hvis det er langsiktig, foretar enheter som bruker plassen ofte investeringer i disse anleggsmidlene. Dette gjøres for å bringe objektet inn i en tilstand der det best vil samsvare med detaljene i økonomisk aktivitet og personens behov. Ofte forekommer i slike situasjoner uadskillelige forbedringer. Leasing, som et juridisk forhold, er sært for funksjoner. Spesielt tilhører ikke gjenstanden personen investerer i ham av eiendomsretten. I mellomtiden passerer leietakeren uatskillelige forbedringer. Imidlertid kan en annen betingelse etableres ved avtale mellom partene. La oss vurdere nærmere hva uatskillelige forbedringer av en leid gjenstand kan være.

Generell informasjon

Uatskillelige forbedringer er kvalitative endringer som tilfører verdi til en eiendel. De kan være rettet mot:

• forbedring;
• forbedring av egenskaper og tekniske egenskaper;
• utvide funksjonaliteten, etc.

Det må huskes at gjenstanden ikke tilegner seg nye kvaliteter under reparasjon. De tekniske egenskapene forbedres heller ikke. I denne forbindelse kan reparasjonsarbeid ikke betraktes som uadskillelige forbedringer av leid eiendom. De kjenner kanskje igjen handlinger som:

• tilleggsutstyr;
• komplettering;
• rekonstruksjon;
• modernisering;
• teknisk omutstyr.

Uatskillelige forbedringer er de endringene som ikke kan fjernes eller demonteres uten å skade eiendommen.

Kostnadsøkning

Uadskillelige forbedringer av leide eiendommer utføres på bekostning av enheten som bruker den i henhold til betingelsene i avtalen med eieren. Etter at handlingen er avsluttet, har en person rett til å betale godtgjørelse for utgifter. Loven gir imidlertid en rekke vilkår for erstatning. Utleier refunderer dermed kostnadene for uatskillelige forbedringer bare hvis endringene ble gjort med hans samtykke. En annen betingelse kan være foreskrevet ved lov. Uforsvarlige eiendomsforbedringer gjennomført avskrivningskostnader fra ham, fungere som eiendommen til den lovlige eieren av gjenstanden.

Mulige vansker

Før du gjør en uadskillelig forbedring, er det nødvendig å studere vilkårene i avtalen. Det kan hende at dokumentet ikke bestemmer prosedyren for implementering av dem, eller kan etablere behovet for å innhente skriftlig samtykke fra eieren. Følgelig bør faget kontakte den lovlige eieren av anlegget før de gjør uatskillelige forbedringer (en modell av en tilleggsavtale er presentert i artikkelen). Imidlertid er det situasjoner der skriftlig samtykke ikke er mulig. Dette problemet oppstår når føderal eiendom er leid ut. Sammen med dette må brukeren gjøre visse endringer i objektet for normal drift. Avhengig av om utgiftene vil bli refundert og om samtykke fra eieren vil innhentes, vil brukerbedriften velge alternativet for å regnskapsføre utgifter. Vurdere flere situasjoner.

Endringer med samtykke fra eieren med kompensasjon

I henhold til paragraf 1 i art. 256 Skattekode, kvalitativt endring foretatt med tillatelse fra den lovlige eieren av objektet med påfølgende erstatning for kostnadene ved dem, regnes som avskrevne anleggsmidler. Regnskap for uatskillelige forbedringer i dette tilfellet utføres i samsvar med paragraf 1 i art. 258 skattekode. Kapitalinvesteringer, hvis kostnad kompenseres til brukeren av eieren, amortiseres av sistnevnte. I samsvar med paragraf 4 i art.623 Civil Code, vil leietaker ikke ha noen rettigheter til disse forbedringene. I følge Finansdepartementet fremstår brukerens kostnader knyttet til de kvalitative endringene av anlegget, når de blir refundert av eieren, som utgifter som påløper i løpet av arbeidet for den rettmessige eieren. Hvis uadskillelig forbedring blir utført med samtykke fra den andre parten, bør dette dokumenteres. Spesielt er denne betingelsen foreskrevet i den opprinnelige avtalen eller i vedlegget til den. Samtidig, hvis eieren kompenserer utgiftene som er pådratt av brukeren, kan leiekostnadene ta hensyn til kostnadene som kostnadene som følger av arbeidet for den rettmessige eieren ved beregning av inntektsskatt. Kostnadene må dessuten være i samsvar med kravene i artikkel 1 nr. 1 252 Skattekode.

Viktig poeng

I rapporteringen vil tiden være betydelig når overgangen / overføringen av uatskillelige forbedringer skjer. Forklaringer gis i pålegg fra Finansdepartementet nr. 91n av 13. oktober 2003. I punkt 35 i dette dokumentet er det indikert at hvis det er i samsvar med avtalen kapitalinvesteringer brukeren blir overført til eieren, kostnadene for det ferdige arbeidet, med forbehold om refusjon, skal trekkes fra kontoen for investeringer i anleggsmidler. I dette tilfellet debiteres forliksartikkelen. Men hvis kontrakten med uatskillelige forbedringer sørger for overføring til eieren av objektet med kompensasjon for restverdien til brukeren som har gjort dem, tilskrives kapitalinvesteringene OS til den lovlige eieren til avtalen utløper.

Endringer i eiendommen med tillatelse uten kompensasjon

Kapitalinvesteringer i leiefasiliteter i form av uatskillelige forbedringer foretatt med samtykke fra eieren anses som avskrivbare. Denne stillingen er etablert i paragraf 1 i art. 256 skattekode. I paragraf 1 i art. Kodens 258 bestemmer at kapitalinvesteringer som er gjort med tillatelse fra eieren, hvis verdi ikke kompenseres av ham, blir amortisert av foretaket som har gjort en uadskillelig forbedring. Dette gjøres i løpet av avtalen. Amortiseringsbeløp som er bestemt basert på levetid, tas med i betraktningen. Det er installert for OS eller kapitalinvesteringer i dem av klassifisering av anleggsmidler godkjent av regjeringen. Avskrivning belastes den første dagen i måneden etter perioden hvor den uatskillelige forbedringen tas i bruk.

nyanser

I henhold til punkt 5 PBU 6/01 inkluderer driftsmidler kapitalinvesteringer i leide anleggsmidler. Retningslinjene i paragraf 35 sier at hvis de i henhold til avtalen fungerer som den juridiske eieren av objektet, blir kostnadene for fullført arbeid belastet fra kredittkontoen for investeringer i anleggsmidler. Samtidig debiteres regnskapsposten for OS. For mengden av kostnader, åpner brukeren et eget varekort for hvert objekt.

Endres uten samtykke fra eieren

Lovgivningen forbyr ikke eksplisitt forbedringer uten utleiers tillatelse. I mellomtiden må brukeren forstå at i tilfelle av implementering av kvalitative endringer, er det usannsynlig at eieren vil refundere kostnadene. I tillegg, i samsvar med bestemmelsene i artikkel 622 i Civil Code, i tilfelle avslutning av avtalen, er personen forpliktet til å returnere gjenstanden til sin rettmessige eier den samme som han mottok den, under hensyntagen til den normale graden av slitasje eller i den tilstand som partene er enige om. Av dette følger at eieren har rett til å kreve at subjektet bringer lokalene til sin opprinnelige form. Dette vil medføre visse kostnader. Hvis selskapet samtidig ønsker å akseptere de spesifiserte utgiftene ved beregning av inntektsskatt, kan det oppstå alvorlige skattemessige risikoer. De skyldes bestemmelsene i paragraf 1 i art. 256 skattekode. I henhold til normen er det bare de investeringene i leide anleggsmidler som gjøres med tillatelse fra eieren, som kan fungere som avskrivbar eiendom.Det følger at brukerbetalerne, som produserte dem uten samtykke fra den rettmessige eieren, ikke har noen grunn til å innregne kostnader for beskatning av fortjeneste.

MVA-risiko

De følger også av bestemmelsene i paragraf 1 i art. 256 skattekode. Hvis det ikke tas hensyn til kostnadene ved uatskillelig forbedring ved beregningen av skatten, vil det være svært problematisk å bevise at de ble utført for å utføre operasjoner som er anerkjent som momsobjekter. Til tross for at disse fradragene ikke har en direkte lovgivningsforbindelse med hverandre, overvåker kontrollorganene nøye overholdelsen av prosedyren for beregning av dem. I den ovennevnte situasjonen, med høy sannsynlighet, vil derfor ikke moms være fradragsberettiget. Selv om betaleren er klar til å forsvare sin stilling i retten, er det ingen garanti for at søknadene hans blir oppfylt - myndighetene tar som hovedregel siden kontrollorganene.

Mulig utvei

Gitt ovenstående kan følgende tilnærming anses som den minst risikofylte:

1. Kostnadene ved uatskillelige forbedringer for inntektsskatt tas ikke med i beregningen.
2. Momsfradrag aksepteres ikke.

I dette tilfellet bør det huskes at under. 1 s. 1 Artikkel 146 i skatteloven, som gjenstand for skatt på ekst. kostnadene er overføring på Russlands territorium av produkter (ytelse av arbeid, levering av tjenester) til egne behov, hvis kostnader ikke er inkludert i beregningen (inkludert gjennom avskrivninger) ved beregning av inntektsskatten. Med andre ord, hvis forbedringer av eiendommer gjøres på egen hånd og kostnadene ikke tas med i beregningen, beregner og betaler betaleren merverdiavgift for kostnadene for det arbeidet han utfører. Følgelig er skatten på utv. verdien kan tas som egenandel. Som et resultat vil antall fradrag til budsjettet reduseres.

Viktige forhold

Siden PBU 6/01 ikke setter noen begrensninger, er kvalitative endringer i leide eiendommer inkludert i operativsystemet hvis:

1. Objektet vil bli brukt i produksjon av varer, utførelse av arbeid eller levering av tjenester, til å tilby virksomheten til midlertidig bruk / eierskap mot et gebyr eller administrasjonsbehov.
2. Etterfølgende videresalg av disse eiendomsverdiene er ikke forventet.
3. Et objekt kan gi økonomiske fordeler for bedriften i fremtiden.

Kostnaden for denne eiendommen, så vel som dens egne anleggsmidler, tilbakebetales ved avskrivning på punkt 17 i PBU 6/01. Begrepet kan settes i samsvar med leiekontraktens periode. Det er definert i punkt 20 i disse PBU-ene. Hvis den uatskillelige forbedringen på slutten av avtaleperioden overføres til eieren uten kompensasjon fra sistnevnte for kostnadene ved den, kan dette betraktes som en tilfredsstillende kvittering.

Avklaringer fra Finansdepartementet

I brevet nr. 03-07-05 / 29 av 26. juli 2012 ble det bestemt at det i henhold til artikkel paragraf 1 146 i skatteloven, handlinger for å utføre arbeid på Russlands territorium, inkludert gratis, fungerer som gjenstand for merverdiavgift. Hvis tidligere på uatskillelige forbedringer, legg til. verdien for fradrag ble ikke akseptert (for eksempel når de blir utført uten tillatelse fra eieren), når de blir kreditert fra en grunnløs overføring, kan den legges inn i beregningen og beløpet som skal betales skatt reduseres.

Fradrag fra eiendom

Denne skatten betales av foretaket som gjorde den uadskillelige forbedringen når den føres til balansen som en eiendel. Avklaringer om dette spørsmålet er gitt i brevet fra Finansdepartementet nr. 03-03-06 / 1/651 av 13. desember 2012. I medhold av artikkel 1 nr. 1 374 i skatteloven er gjenstandene for skattlegging for russiske foretak eiendommer og løsøre, inkludert de som er gitt for midlertidig bruk, disponering, besittelse, tillitsforvaltning, inngått generell virksomhet eller oppnådd i samsvar med en konsesjonsavtale, som er inkludert i balansen som anleggsmidler i samsvar med prosedyren gitt for å føre regnskap, med mindre annet er spesifisert i artikkel 378 og 378.1 i skatteloven.

Reglene som OS-data genereres med, er etablert i PBU 6/01 og i retningslinjene som gjelder delvis som ikke er i strid med PBU. I henhold til punkt 5 i sistnevnte inkluderer driftsmidler kapitalinvesteringer i leide anleggsmidler. I følge avsnitt29, skal kostnadene for å trekke seg eller ikke være i stand til å tjene penger til foretaket trekkes. I samsvar med bestemmelsene i PBU 6/01 tas kapitalinvesteringer i leide anleggsmidler hensyn til de disponeres. Det siste skal forstås blant annet som refusjon av eieren av kostnadene for utbedringene som leieren har gjort. Unntaket er tilfeller der den rettmessige eieren kompenserer kostnadene brukeren har pådratt seg ved å fastsette passende beløp for anleggsvedlikeholdsgebyret.

post

I henhold til kontoplanen er informasjon om objekter som selskapet deretter godtar som et operativsystem, inkludert kapitalkonstruksjonskostnader, oppsummert i c. 08. Startkostnadene for investeringer i leide anleggsmidler satt i drift og utført i samsvar med den etablerte prosedyren, skal debiteres fra kontoen. 08. Hun blir overført til DB SCH. 01. Kapitalinvesteringer i en leid gjenstand som en kostnad for forbedringene blir dermed tilskrevet brukeren til anleggsmidler inntil gjenstandene disponeres som en del av avtalen og er underlagt eiendomsskatt. En annen prosedyre er gitt for saken når eieren refunderer utgiftene i sin helhet. I en slik situasjon er kapitalinvesteringer som er gjort av brukeren, tilbakebetalt av den lovlige eieren før de tas i bruk, ikke inkludert i operativsystemet og beskattes ikke.

Uatskillelige forbedringer i salg av en leilighet

For øyeblikket merker de fleste eksperter en aktiv overgang av banker til en spesiell ordning for å jobbe med kunder. Spesielt er det et system der beløpet for en kjøp og salgstransaksjon reduseres til 1 million p. Denne situasjonen er forårsaket av økende konkurranse i boligmarkedet. Bankene gir pantelån opptil 1 million rubler, og den gjenværende delen av de nødvendige midlene blir tegnet som et forbrukslån. Betingelsene for å gi begge lån er imidlertid de samme. Noen økonomiske organisasjoner, som innser at slike utlån bærer visse risikoer, øker renten på lån med 1-1,5 poeng. Imidlertid kan ikke volumet på en pantelånstransaksjon alltid reduseres til 1 million rubler i alle tilfeller. For eksempel er dette ikke mulig med dagens ganske utbredte utlånssystem som bruker subsidier fra staten.

I dette tilfellet oppstår spørsmålet om betaling av selgeren av inntektsskatt. Det er flere måter ut av denne situasjonen. Så for eksempel forklarer eksperter at hvis erververen er interessert i å indikere hele markedsverdien på objektet, så er et alternativ mulig der han kompenserer selgeren for inntektsskatten. I praksis har det også vært tilfeller der partene i transaksjonen er enige med hverandre om å dele kostnadene ved å betale fradrag seg imellom. Men som eksperter sier, en slik ordning blir sjelden brukt. Tidligere ble den brukt i stillestående forhold, da det ikke var så mange kjøpere, og selgerne var mer lojale. I perioden med gjenoppretting av markedet gjennomføres skattekompensasjon av den interesserte. Hvis det er fordelaktig for erververen at den virkelige verdien av objektet er indikert, men ikke for selgeren, foretas refusjonen først. I noen tilfeller er huseieren interessert i å indikere hele prisen. For eksempel skjer dette når han drar til utlandet og han trenger å legalisere fortjeneste. Notarialkostnader for papirarbeid når du indikerer hele markedsverdien for en fast eiendomsøkning. Hvis erververen ikke ønsker å betale for mye, kan selgeren ta på seg disse kostnadene. Som regel trekker eieren ut to kvitteringer. I det første angir han kostnadene ved avtale med erververen. En annen kvittering viser gjenværende pris på eiendommen. Samtidig mottar han beløpet, for eksempel for "forkjøpsretten til kjøp" eller "uatskillelige boligforbedringer." I mellomtiden trekker en rekke eksperter oppmerksomhet på et viktig faktum.

Beløpet som overskrider den ikke-skattepliktige grensen på 1 million rubler, som eieren som regel ønsker å motta for "reparasjon", "uatskillelig forbedring", bestemmelse av "kjøpsrett" og så videre, fungerer også som inntekt. Ifølge noen eksperter spiller det ingen rolle hvor emnet kom fra - når du solgte en eiendom eller møbler. I alle fall er dette inntekt. I følge loven er det også nødvendig å gjøre obligatoriske fradrag i form av inntektsskatt. Forskjellen er bare i størrelsen på det skattefrie grunnlaget. I dette tilfellet vil det utgjøre 250 tusen rubler. Likevel er dette alternativet ikke egnet for skatteunndragelser. Dessuten inntar domstolene i slike tilfeller vanligvis reguleringsorganets stilling, og ikke temaet.