Konseptet og prosedyren for bruk av delt eierskap er stavet ut i kapittel 16 i den russiske føderalkoden, og om selve eiendomsdelingen (inkludert leiligheter) - i art. 252 i den russiske føderasjonens sivile kode. I tillegg, når det gjelder å løse dette problemet, er det nødvendig å bli ledet av normene i den russiske føderasjonens boligkode og beslutningene fra de væpnede styrker i Russland.
Prosedyren for å bestemme aksjene i leiligheten
I henhold til loven kan aksjer i en leilighet bestemmes på følgende måter:
1. Basert på gjeldende rettsstat. For eksempel, som følger fra art. 1141 i den russiske føderasjonens sivilkode, er andelen av arvinger i avdødes eiendom lik. Så hvis testatoren hadde 3 sønner, men en av dem døde og har 2 barn, i tilfelle av arv ved lov, vil sønnene motta 1/3 av andelen, og barnebarnas barnebarn av 1/6 av andelen.
2. Basert på avtale fra deltakere (aksjeeiere, eiere). For eksempel kan personer som investerte i å kjøpe en leilighet uavhengig bestemme størrelsen på andelen, avhengig av størrelsen på hvert bidrag. Avtalen må gjøres skriftlig og registreres hos Rosreestr.
Hvis aksjene ikke ble bestemt ved metodene beskrevet over, blir de ansett som likeverdige.
I praksis er det tilfeller når størrelsen på eiendommen til en av aksjeeierne øker på grunn av uatskillelige forbedringer som er gjort i tilstanden til leiligheten. For eksempel under en periode på en bolig, rekonstruerte en av deltakerne ingeniørsystemene i leiligheten (avløp, oppvarming), installerte nye rørleggerarbeid og plastvinduer. Følgelig økte markedsverdien på eiendommen, slik at han etter beslutningen om å tildele en andel i naturens leilighet fikk retten til å kreve et større område enn foreskrevet i titteldokumentene.
En økning eller reduksjon i eierskapet er mulig etter avtale med eierne eller i retten. I sistnevnte tilfelle vil en rettslig vurdering av leilighetens tilstand før og etter forbedringene være avgjørende for å løse tvisten.
Betingelser for deling av leiligheten
Gjeldende lovverk definerer følgende betingelser:
1. En seksjon er mulig hvis det er mulig å organisere et rom som er egnet for å bo med egen inngang og uavhengig kommunikasjon. Det vil si at området skal være minst 28 kvadratmeter. m. (SNiP 31-01-2003), og arbeidet med ingeniørsystemer kan ikke gjøres avhengig av viljen til en annen person. Det er derfor det er umulig å tildele en andel in natur i en ett-roms leilighet, ettersom det i lokalene vil være teknisk umulig å opprette en uavhengig forbindelse til avløpssystemet, vannforsyning og oppvarming.
I praksis er det mulig å dele uten problemer bare boliger i et stort område, hvor det er flere sanitærrom (bad, toaletter) eller leiligheter som ligger i 1. etasje. I sistnevnte tilfelle er det mulig å arrangere en egen inngang og føre uavhengig kommunikasjon.
2. Uautorisert ombygging tas ikke med i beregningen av leiligheten. Dessuten kan deres tilstedeværelse føre til avslag på å gi tillatelser for tildeling av aksjer.
Del av boliglokaler i "felles"
Forbundsretten gir fortsatt ikke en juridisk definisjon av begrepet "felles leilighet." Det betyr faktisk lokaler i 5 eller flere rom som tilhører personer som ikke er medlemmer av samme familie og har ervervet sin rett uavhengig av andre.
For øyeblikket tillater ikke lovene allokering i form av aksjer i en felles leilighet, siden eierne ikke har mulighet til å organisere lokaler med egen inngang og egen kommunikasjon (toalett, bad).
Eiere av flere rom som ligger i første etasje i bygninger kan ha den eneste "sjansen" for tildelingen. I dette tilfellet kan du opprette en egen inngang og organisere en forbindelse til nodene til ingeniørsystemer. Økonomiske kostnader vil være svært betydningsfulle.
Begrensninger ved tildeling av andel
En del av leiligheten kan ikke være mulig i følgende tilfeller:
- Tildeling av andeler i en slags in natur vil føre til skade på bæreveggene og fellesarealene, samt skape hindringer for mennesker som bor i leilighetsbygningen når de bruker boligkvarteret.
- Brudd på eiendomsrett og berettigede interessers legitime interesser (kreditorer registrert i boliglokaler osv.).
- Lokalene dannet som et resultat av tildelingen vil være uegnet til å bo, i henhold til art. 16 LCD RF. Oftest er det på dette grunnlaget at retten avviser kravet om tildeling av andelen av leiligheten i natur.
Del av leiligheten på en "frivillig" måte
I følge art. 252 i den russiske føderasjonens sivilkode, bør tildelingen av en andel i en leilighet i natura etter avtale av partene gjennomføres. Samtidig har eierne rett til å bestemme i hvilken grad de vil utøve retten til å dele bolig, og utøvelsen av deres myndighet påvirker ikke andre aksjonærers rettigheter.
For eksempel indikerte byretten i St. Petersburg i en av appellkjennelsene at tildelingen av en andel i en leilighet i natur ikke krenker rettighetene og frihetene til andre eiere (aksjeeiere), siden det ikke innebærer en endring av tittelen til en annen eier i forhold til delt eiendom.
Når man oppnår enighet om deling av eiendom i natur, er det nødvendig å handle i henhold til følgende algoritme:
- Innhenting av tillatelse til å endre utformingen av leiligheten, siden seksjonen innebærer organisering av helt nye objekter (faktisk gjenoppbygging).
- Dannelsen av et eget boareal, det vil si direkte byggearbeid.
- Utarbeide en teknisk plan, med hensyn til endringene i utformingen av leiligheten. For å gjøre dette, kontakt matrikkelingeniøren.
- Det er nødvendig å inngå en skriftlig avtale med andre eiere av leiligheten om inndelingen av leiligheten.
- Send inn en søknad til den føderale registreringstjenesten for registrering av rettigheter til et etablert boliglokale.
Funksjoner i leilighetsdelingsavtalen
I henhold til del 1 av art. 252, kan tildelingen av en andel in natur skje etter avtale mellom eierne. Det betyr et skriftlig dokument utarbeidet i henhold til følgende regler:
- Avtalen om tildeling av en naturandel i form signeres av alle eierne av aksjene. Deretter får hver av dem et eget eksemplar.
- Innholdet beskriver i detalj gjenstanden for diskusjon som partene oppnådde enighet om (tildeling av en andel med dannelse av et eget boliglokale).
- Det er nødvendig å sørge for kompensasjonsutbetalinger. I praksis er det sjelden mulig å oppnå et samsvar mellom lik størrelse på andelen i eiendommen og arealet til de tildelte lokalene. For eksempel er arealet til leiligheten 90 kvadratmeter. m eies av 2 personer, hvorav den ene tildeler lokaler med en total størrelse på 42 kvadratmeter. m. Han vil måtte kompensere for de "tapte" 3 kvadratmeterne. m.
Antall kopier av avtalen er lik antall eiere av aksjer, men en er beregnet på Rosreestr. Notarisering er ikke nødvendig.
Prosedyren for registrering av de tildelte lokalene
Registrering av endringer i eierskapet til leiligheten er påkrevd. I samsvar med del 1-2 i art. 14, del 8, artikkel 41 i lov nr. 218-FZ krever følgende:
- Uttalelser fra alle eiere av aksjer. Den som tildelte lokalene, registrerer sin eiendom, mens andre gjør endringer i Unified State Register of Rights om deres rettigheter.
- Dokumenter med tittel på leiligheten, partisjonsavtaler (alle kopier), pass til søkerne og en kopi av teknisk plan eller identifikasjonsnummer.
- Dokumenter om betaling av statlig plikt. En enestående aksjonær betaler 2000 rubler, og andre eiere - 350 rubler.
Du kan registrere retten både på Rosreestr-filialen og på MFC. Begrepet for prosedyren for endring av Unified State Register er 10-12 dager, hvoretter søkerne får erklæringer om sine rettigheter og en avtale om deling av leiligheten med et registreringsmerke.
Tildelte aksjer i retten
Anke til retten om delingen av leiligheten er nødvendig hvis det ikke var mulig å komme til enighet med andre eiere av aksjene. Følgende prosedyre må følges:
1. Utarbeidelse av nødvendig dokumentasjon.
- Teknisk pass i BTI-organer.
- Utdrag fra Unified State Register med beskrivelse av huset der leiligheten ligger.
- Konklusjonen om muligheten for tildeling i form av aksjer utarbeidet av BTI eller en spesialisert organisasjon.
- Kopier av titteldokumenter.
2. Utarbeide en påstand.
Dokumentet er utarbeidet i henhold til reglene som er gitt i den russiske føderasjons koden for sivil prosedyre. I følge art. 30, blir han anlagt for distriktsretten (byen) på stedet. I dette tilfellet må innholdet inneholde:
- En detaljert beskrivelse av leiligheten og søkerens andel i den (størrelse, eiendomsdokumenter).
- Kjennetegn på de tildelte lokalene med en liste over arbeider som må utføres for å lage det.
- Hvis det er umulig å tildele en andel i naturens leilighet, må kravskriften inneholde erstatningskrav ved beregning av beløpet. For dette bør det gis en konklusjon om markedsprisen på eiendom utarbeidet av en ekspertorganisasjon.
3. Deltakelse i rettsmøter.
Under behandlingen av saken er det nødvendig å bevise at inndelingen av leiligheten er teknisk mulig, ikke krenker andres rettigheter og legitime interesser. Det siste betyr ikke bare deltakere i delt eierskap, men også eiere av andre leiligheter, samt eiere av felles nettverk og serviceorganisasjoner.
Krav til tredjepart
Søksmålet om tildeling av andelen av leiligheten i naturalier kan ankes ikke bare av en av eierne, men også av en person som ikke er knyttet til lokalene, men hvis eiendomsinteresser krenkes av eierens handlinger eller oppførsel.
For eksempel, hvis det er umulig å innføre en kontantlånsavtale, kan kreditor søke retten for å få tildelt en andel i leiligheten (eller felleseie, hvis leiligheten er kjøpt i ekteskap). Videre har han rett til å erklære følgende:
1. Hvis tildelingen av en andel i en naturnær leilighet ikke er mulig (lite område), gjør retten krav på skyldneren til å selge sin del av lokalene til en annen aksjonær til en markedspris.
2. Hvis eierne av aksjen nekter å kjøpe en del av skyldnerens leilighet, selges den på offentlig auksjon.
For tiden har det utviklet seg en stilling i russisk rettshåndhevingspraksis, i henhold til hvilken kreditor gis rett til å kreve tvangsfordeling av en andel i leiligheten i tilfelle utilstrekkelige midler til å betale ned gjeld. Ektefeller til skyldneren, andre eiere av leiligheten i dette tilfellet deltar ikke.
Del av leiligheten. Casestudier
Domstoler med generell jurisdiksjon vurderer ofte søknader som angir tildelingen av andelen av leiligheten i natur. Rettslig praksis på dette spørsmålet er veldig mangfoldig, ettersom mange faktorer påvirker resultatet av hver sak.
Eksempel nr. 1
For å løse tvisten kan retten beordre en undersøkelse for å fastslå den tekniske gjennomførbarheten ved å dele opp leiligheten, mengden av utbyggingskostnader og deres forhold til prisen på eiendommen selv.
Eksempel nr. 2
Hvis det er umulig å tildele uten at det berører hele leiligheten, har eieren muligheten til å motta betaling av aksjekursen av andre deltakere. Videre utøves denne rettigheten forutsatt at andre aksjeeiere samtykker i å ta en del av søkerens eierskap i deres eiendom.
Eksempel nr. 3
Som et eksepsjonelt tiltak kan eieren fratas sin del i leiligheten. Det initieres av kreditor, som også eier en del av lokalene, under forutsetning av følgende betingelser:
- Ubetydelig aksjestørrelse.
- Umuligheten av isolasjon i form, bekreftet av retten.
- Tiltaltes manglende interesse for å bruke eiendommen.
I Kemerovo regionale domstol ble det derfor vurdert en sak der dommernes negative dom ble påvirket av saksøkerens manglende evne til å bevise at tiltalte (den som er villig til å frata ham retten) ikke ønsker å bruke eiendommen. Og alt fordi sistnevnte, på tidspunktet for rettsmøtet, inngikk søksmål for å flytte inn i den omstridte leiligheten.
I tillegg skal kravskriften angi forpliktelsen fra eieren av aksjen til å akseptere erstatning for dens verdi, støttet av alle deltakere i eiendommen.
Fastsette bruken av leiligheten
I følge art. 247 i den russiske føderasjonens kode, utføres prosedyren for å bruke, eie en leilighet i delt eie etter avtale med partene. Hvis det ikke oppnås enighet, avgjøres det av retten.
Så hvis eieren forstår at det er umulig å tildele en andel in natur i leiligheten, må kravet inneholde data om fastsettelse av eiendomsrekkefølgen og bruken av leiligheten. Det innebærer ikke en naturlig avgrensning av aksjer, og den kan ikke innlegges samtidig med et søksmål om inndeling av en bolig.
Det foreligger en omfattende dommerpraksis når det gjelder fastsettelse av prosedyren for bruk av boliglokaler. Når du inngir et krav, bør følgende vurderes:
- I følge art. 23 Code of Civil Procedure of the Russian Federation, kravene er gjenstand for gjennomgang av verdensdomstolen på stedet.
- Ved å bestemme muligheten for å eie en del av leiligheten, korrelerer domstolen det faktiske arealet av rommene med størrelsen på andelen til søkeren og tiltalte. Hvis likhet mellom dem ikke er mulig, kan spørsmålet om erstatningsutbetalinger vurderes.
- Ved avgjørelse tar retten hensyn til den eksisterende prosedyren for bruk av leiligheten frem til tvistens øyeblikk (avgjør hvor rettferdig den er), behovet til hver aksjeeier, alder og helsetilstand, oppførsel i forhold til andre eiere, etc.
- Fastsettelsen av bruksrekkefølgen er ikke relatert til opphør av retten til å bruke spesifikke boliglokaler.
Rettsavgjørelsen gjør den enkelte leilighet til en felles leilighet, men i forhold til umuligheten av den faktiske inndelingen er dette noen ganger den eneste måten å avslutte boligstriden. Den etablerte prosedyren for bruk tillater eiere:
- Del personlige kontoer og betal for verktøy i forhold til deres andel og antall innbyggere.
- Del rimelig på kostnadene ved vedlikehold og reparasjon av verktøy og felleseiendom.
Det er alt du trenger å vite for å få en positiv rettsavgjørelse.