W rosyjskiej praktyce prawnej istnieje koncepcja umowy inwestycyjnej. Szczególnie interesujący jest fakt, że pomimo powszechnego stosowania tego rodzaju umów, nie ma ona oficjalnej formalizacji w źródłach legislacyjnych. Jak takie umowy są sporządzane w praktyce?
Definicja
Zgodnie ze wspólną interpretacją umowa inwestycyjna jest z reguły umową o charakterze handlowym, która określa mechanizm przekazywania pieniędzy lub aktywów materialnych do spółki lub grupy podmiotów w celu późniejszego zwrotu inwestycji w postaci premii procentowej lub aktywów o wysokiej wartości. Podpisując tego rodzaju umowę, inwestor przekazuje środki finansowe lub nieruchomości na rzecz innej osoby, najczęściej będącej własnością lub zarządzanie operacyjne.
Zatem głównym celem, na który zawierana jest umowa o działalności inwestycyjnej, jest późniejsze uzyskanie materialnych korzyści inwestora w postaci środków pieniężnych lub aktywów materialnych. Jednocześnie źródłem dochodu inwestora jest działalność organizacji, w którą zainwestował. Porozumienie, o którym mowa, zwykle zakłada, że odpowiednie działania beneficjenta środków mają charakter przedsiębiorczy. Chociaż charakter prawny takich umów może być bardzo różny.
Inwestycja budowlana
Szczególną popularność zyskała umowa inwestycyjna w budownictwie. Źródłem finansowania działalności deweloperów są z reguły środki otrzymywane z zewnątrz - od obywateli (jeśli chodzi o budowę domów), organizacji, państwa lub gmin (jeśli obiekt ma cel komercyjny). Umowa inwestycyjna w dziedzinie budownictwa oznacza, że inwestor przekazuje pieniądze deweloperowi w zamian za otrzymanie gotowej nieruchomości po jej budowie (lub, opcjonalnie, prawo do zakupu interesującego obiektu o znacznych preferencjach).
Ciekawostką jest to, że tego rodzaju umowy nie są w żaden sposób zaklasyfikowane w prawie cywilnym Federacji Rosyjskiej.
Z punktu widzenia statusu prawnego umowa inwestycyjna na budowę stanowi próbkę umowy mieszanej, której zasadność jest zagwarantowana brzmieniem klauzuli 2 artykułu 421 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej - w sprawie możliwości zawierania umów, które mogą lub nie mogą być przewidziane w przepisach prawa Federacji Rosyjskiej.
Struktura takich umów z reguły implikuje obecność elementów charakterystycznych dla rodzajów umów w różnych dziedzinach.
Oznacza to, że umowy o budowę mogą zawierać język specyficzny dla pożyczki, umowy lub, na przykład, spółki osobowej, w oparciu o specyfikę firmy otrzymującej inwestycję.
Niuanse prawa
Jednocześnie kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej nie jest jedynym źródłem prawa, które określa status kontraktów budowlanych (a dokładniej, zawiera wytyczne dotyczące zestawienia ich struktury). Opracowując takie umowy, można zastosować ustawę federalną „o działalności inwestycyjnej” i ustawę RSFSR o podobnej orientacji - w tych częściach, w których przepisy nie są sprzeczne z nowszym aktem prawnym. Na przykład niektóre normy określone we wspomnianym prawie federalnym mają zastosowanie, jeśli nie chodzi o budowanie przedmiotu od zera, ale, powiedzmy, jego remont lub rekonstrukcję. Umowy tego rodzaju są również określane w niektórych przypadkach jako umowy inwestycyjne.Ponieważ w prawie cywilnym nie ma jasnej definicji takich umów, nie jest to pomyłka.
Znaki umów inwestycyjnych
Jak zauważyliśmy powyżej, przepisy Federacji Rosyjskiej nie zawierają jasnej definicji umowy inwestycyjnej. Na samym początku artykułu przedstawiliśmy jedną z popularnych interpretacji tego terminu, ale nasza definicja nie jest oficjalna. Jednocześnie rosyjscy prawnicy podkreślają kilka typowych cech umowy inwestycyjnej. Rozważ je.
Kluczowym kryterium jest tu treść ekonomiczna umów. Niektórzy prawnicy uważają, że nie ma znaczenia, czy umowa inwestycyjna zostanie zawarta między osobami fizycznymi, osobami prawnymi lub oboma podmiotami - podmiotami praw obywatelskich mogą być dowolne (jak przedmioty). Zwolennicy niniejszej opinii odwołują się do brzmienia ustawy RSFSR „O działalności inwestycyjnej” - mówi w szczególności, że przedmiotem działalności inwestycyjnej mogą być fundusze i aktywa obrotowe we wszystkich sferach i segmentach gospodarki narodowej.
Z kolei w ustawie federalnej przyjętej już w Federacji Rosyjskiej mówi się, że przedmiotem inwestycji może być własność w dowolnej formie własności - prywatnej, państwowej, komunalnej i innych. Niektórzy prawnicy zwracają uwagę na szereg podrzędnych źródeł prawa. Na przykład jeden z dokumentów rosyjskiej praktyki arbitrażowej mówi, że umowa inwestycyjna musi koniecznie zawierać sformułowanie odzwierciedlające cel deponenta, aby uzyskać dochód lub inne preferencje.
Eksperci określają następujące kilka kluczowych cech, według których kontrakt można zaklasyfikować jako „inwestycję”. Mianowicie:
- zawarcie umowy inwestycyjnej powinno implikować długoterminowy charakter stosunków między stronami;
- umowa powinna mieć charakter wzajemny (tzn. w zamian za otrzymanie inwestycji jednostka przekazuje deponentowi wynik inwestycji - dochód, nieruchomości, preferencje itp.);
- umowa musi być oparta (w formie dokumentacji projektowej, oferty, oferta komercyjna itp.);
- umowa powinna odzwierciedlać interes handlowy stron (tzn. inwestor otrzymuje wynagrodzenie).
W zależności od sektora biznesowego, w którym inwestor i odbiorca funduszy współpracują, umowa może również zawierać sformułowania dotyczące zamierzonego wykorzystania środków finansowych i aktywów materialnych przekazanych przez inwestora, a także ogólny lub wspólny charakter własności nieruchomości, która jest przekazywana inwestorowi.
Partnerstwo inwestycyjne
W 2012 r. Instytucja spółki inwestycyjnej została prawnie ustalona w Rosji, odzwierciedlając szczególną formę wspólnej działalności partnerów. Jakie są cechy zawartych między nimi umów? Umowa o partnerstwie inwestycyjnym ma przede wszystkim specyfikę.
W większości przypadków jest to wspólne nabycie papierów wartościowych podmiotów gospodarczych, a także akcji stanowiących kapitał własny w szczególnej formie prawnej spółki cywilno-gospodarczej. Partnerstwo inwestycyjne jest zatem rodzajem kompromisowej opcji wdrażania stosunków prawnych między takimi formami, jak spółka komandytowa (typowa dla osób prawnych) i prosta spółka osobowa (w której mogą uczestniczyć osoby fizyczne).
Partnerstwo inwestycyjne implikuje stosunek umowny, w którym podatki pośrednie nie są płacone w ramach podziału dochodu między uczestnikami. W takim przypadku ustawodawca zapewnia stronom umowy nieujawnianie warunków transakcji publicznie. I pod tym względem status partnerstwa inwestycyjnego pod pewnymi względami różni się od porozumienia między organizacjami. Ale są wspólne punkty między nimi a innymi. Na przykład w większości przypadków wymagane jest przepisanie czas trwania umowy partnerstwo inwestycyjne, należy wziąć pod uwagę specyfikę odstąpienia od umowy określonych uczestników, zwłaszcza interakcje z wierzycielami itp.
Praktyka sporządzania umów inwestycyjnych w budownictwie
Wróćmy do analizy umów specyficznych dla branży budowlanej - jako jednej z najpopularniejszych pod względem relacji inwestycyjnych w biznesie. Przydatne będzie zbadanie, na przykład, algorytmu prawidłowego przygotowania takich umów, w oparciu o kryteria przyjęte w rosyjskim systemie prawnym. Zauważyliśmy powyżej, że forma umowy inwestycyjnej może wykazywać oznaki podobieństwa z umowami charakterystycznymi dla innych obszarów działalności - pożyczek, sprzedaży itp. W oparciu o tę funkcję, jak prawidłowo projektować umowy?
Po pierwsze, każde porozumienie cywilne musi zaczynać się od preambuły. Z reguły określa nazwę umowy, miejsce i czas oraz jej zawarcie. Kolejnym elementem są informacje o stronach umowy. W przypadku zawarcia umowy inwestycyjnej między osobami prawnymi konieczne jest ustalenie ich oficjalnej nazwy, a także podanie urzędników, którzy działają w imieniu odpowiednich struktur. Jeśli jedna ze stron umowy jest osobą fizyczną, konieczne jest wskazanie jego danych identyfikacyjnych (nazwa, seria i numer paszportu, adres rejestracji).
Należy pamiętać, że strona zobowiązana do transakcji ma zwykle jeden z dwóch głównych statusów - albo klient, albo kontrahent. W pierwszym przypadku oznacza to, że kontrahent inwestora jest zobowiązany do pozyskania dodatkowych kontrahentów - to znaczy głównie struktury zarządzającej. Jest jednak całkiem możliwe, że ten sam podmiot prawny będzie zarówno klientem, jak i kontrahentem. Niemniej jednak eksperci zalecają stosowanie pierwszego terminu w umowie.
Poniżej przedstawiono warunki umowy inwestycyjnej. Z reguły rejestruje się tutaj przedmiot umowy, wskaźniki finansowe, a także treść umowy. Niektórzy prawnicy, odwołując się do przepisów art. 432 Kodeksu cywilnego, uważają, że kluczowym warunkiem umowy inwestycyjnej jest właśnie przedmiot. Typowe sformułowanie może brzmieć mniej więcej tak: „Inwestor bierze udział w finansowaniu projektu, przekazując środki, a klient wykorzystuje je do budowy i późniejszego przekazania nieruchomości na korzyść kontrahenta”. Oczywiście, w zależności od specyfiki konkretnego projektu, brzmienie może być inne.
Umowa inwestycyjna, której próbkę obecnie opracowujemy, powinna również zawierać adres przyszłej nieruchomości (ulica, dom, budynek i numer mieszkania, jeśli można je poznać), liczbę kondygnacji i inne znaki charakteryzujące jego położenie geograficzne. W niektórych przypadkach eksperci zalecają zastosowanie do umowy graficznego planu lokalizacji obiektu na ziemi, a także, jeśli to możliwe, również układu mieszkania.
Następny akapit - strony umowy inwestycyjnej ustalają listę robót, które strona zobowiązana musi wykonać, aby spełnić warunki umowy z jej strony. Eksperci zalecają szczegółowe ujawnienie ich treści, tj. Zapisanie w umowie, że będą to roboty budowlane, techniczne, instalacyjne, układanie infrastruktury komunalnej, energii elektrycznej. Jeśli zapewniamy wykończenie, również to naprawimy. W niektórych przypadkach wykaz odpowiednich prac, a także dodatkową dokumentację na ich temat, wygodniej jest umieścić w załącznikach do głównej umowy.
Kolejnym punktem umowy jest cena. Możliwe, że klient chce zainstalować go w obcej walucie. Ale w tym przypadku należy wskazać główne źródło danych o kursie wymiany w stosunku do rubla - z reguły są to informacje z Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej. Oznacza to, że możesz naprawić to sformułowanie: „Obliczenia w rublach dokonywane są na podstawie kursu wymiany ustalonego przez Bank Centralny Federacji Rosyjskiej w dniu, w którym inwestor dokonuje płatności”.W części umowy „cena” należy uwzględnić całkowitą kwotę wkładu inwestora, a także, ponieważ przedmiotem umowy jest nieruchomość, cena za metr kwadratowy mieszkania.
Umowa inwestycyjna, której próbkę opracowujemy, powinna zawierać informacje o dniu, w którym klient (wykonawca, jeśli te statusy zostaną połączone) wypełni swoje zobowiązania umowne. W 314. artykule Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej jest powiedziane, że jeśli okres nie zostanie określony, za podstawę przyjmuje się rozsądny termin. Ale lepiej oczywiście określić ten warunek umowy. Jednocześnie termin może być związany z różnymi punktami - dostarczeniem przedmiotu do odbioru lub faktem rejestracji przez inwestora prawa do posiadania mieszkania. Konkretne kryterium określają strony umowy, kierując się obiektywnymi priorytetami.
Obowiązki inwestora
Przydatne będzie zwrócenie uwagi na taką pozycję, jak obowiązki inwestora. Eksperci uważają, że typowy projekt umowy inwestycyjnej może zawierać następującą ich kombinację:
- przekazywać pieniądze lub inne zasoby materialne na warunkach uzgodnionych w umowie (regularnie przekazywać je klientowi);
- dostarczyć partnerowi niezbędne dokumenty własności i inne rodzaje;
- uiścić, jeśli wymaga tego umowa, oddzielną opłatę na rzecz klienta;
- przeprowadzić akceptację obiektu.
Obowiązki klienta
Z kolei klient ma również pewien zakres obowiązków. Co powinien zrobić:
- opracować lub zamówić dokumentację projektową;
- znajdować i przeznaczać grunty pod budowę nieruchomości;
- składać sprawozdania z procesu budowy i wydatków inwestycyjnych zgodnie z harmonogramem określonym w umowie;
- przeprowadzać, jeżeli przewiduje to umowa lub wymogi prawne, przetargi na przyciąganie wykonawców;
- stworzyć zespół konstruktorów i specjalistów z innych niezbędnych profili;
- monitorować i sprawować nadzór techniczny nad pracą kontrahentów;
- przekazać przedmiot do akceptacji;
- dostarczyć inwestorowi niezbędne dokumenty.
Cechy budowy umowy
Jeśli uprościmy algorytm konstruowania umowy inwestycyjnej w budownictwie, będzie to wyglądać mniej więcej tak:
- z jednej strony inwestor jest zobowiązany do przekazania środków klientowi;
- druga strona, wykorzystując odpowiednie wynagrodzenie, musi zainwestować otrzymane środki, w oparciu o specyfikę projektu inwestycyjnego, w budowę nieruchomości, a następnie przekazać inwestorowi;
- Umowa powinna zawierać warunki i inne warunki.
Treść umowy, podsumowując jej główne punkty, będzie następująca: preambuła, podstawowe warunki (przedmiot, aspekty finansowe, warunki), a także zwykłe warunki, po - prawach i obowiązkach każdej ze stron.
Etapy realizacji umowy o budowę
Zbadaliśmy przybliżoną strukturę umowy inwestycyjnej w branży budowlanej. Rozważmy teraz kroki, w których można wdrożyć odpowiednią umowę. Eksperci określają trzy główne etapy realizacji projektu inwestycyjnego.
Po pierwsze, jest to okres poprzedzający bezpośrednie rozliczenia finansowe. W ramach tego klient przygotowuje dokumentację projektową, studium wykonalności ekonomicznej i zapewnia techniczne przygotowanie do budowy obiektu nieruchomości. Jeśli chodzi o źródło pierwszego typu, jest to zbiór informacji odzwierciedlających zastosowanie technologii i rozwiązań inżynieryjnych w projekcie budowlanym.
W takim przypadku lista prac przewidziana w dokumentacji projektowej może być orientacyjna. W niektórych przypadkach inwestor może wymagać od klienta dostarczenia biznesplanu, który powinien wyraźnie odzwierciedlać korzyści konkretnego projektu, w oparciu o jego specyfikę technologiczną i inżynierską.
Po drugie, jest to faza inwestycji i budowy jako taka.W jego ramach klient znajduje inwestora, zawiera z nim odpowiedni rodzaj umowy, podpisuje umowy, z kolei z kontrahentami, nawiązuje stosunki pracy z zatrudnionymi specjalistami. Po - buduje obiekt, a następnie - przekazuje go inwestorowi.
Po trzecie, jest to faza operacyjna. W ramach tego można wykonać dodatkowe prace - w kierunku wykończenia, zaopatrzenia obiektu w dodatkowe zasoby komunalne, rozwiązania ewentualnych problemów związanych z niedociągnięciami podczas budowy itp.
Przekazanie obiektu inwestorowi
Umowa inwestycyjna na budowę, której próbkę przeanalizowaliśmy powyżej pod względem kluczowych cech, oznacza, że przeniesieniu nieruchomości musi towarzyszyć podpisanie świadectwa odbioru (lub podobnego dokumentu) po zakończeniu budowy. Ponadto inwestor musi również otrzymać niezbędne dokumenty tytułowe. W niektórych przypadkach klient zobowiązuje się również przekazać do dyspozycji partnera główne źródła zgodnie z profilem dokumentacji roboczej - można je wykorzystać na przykład podczas prac wykończeniowych lub przebudowy.
Pobierz umowę inwestycyjną
