Według badań socjologicznych około 70% Rosjan jest zainteresowanych pozyskaniem nowego mieszkania, ale dla większości z nich finansowa strona sprawy wydaje się nierozwiązywalnym problemem. Nie każdy może uzyskać kredyt hipoteczny i zabezpieczyć jego spłatę. Z tego powodu spółdzielnia mieszkaniowa zyskała ostatnio na znaczeniu jako jedyny sposób na uzyskanie mieszkania.
Co to jest
Przed rozpoczęciem rozmowy o tym, jakie odmiany tej struktury istnieją w naszym kraju, podamy, o ile to możliwe, jasną definicję tego, co zawiera pojęcie „spółdzielni mieszkaniowej”. Zgodnie z obowiązującymi przepisami jest to organizacja non-profit, która jest jedną z odmian spółdzielni konsumenckich, której celem jest zapewnienie wszystkim swoim członkom nieruchomości w budynkach mieszkalnych wybudowanych na własny koszt.
Wszystkie działania tej organizacji są prowadzone ściśle w ramach Kodeksu mieszkaniowego Rosji. Członkami spółdzielni mogą być zarówno obywatele indywidualni, którzy ukończyli szesnaście lat (osoby fizyczne), jak i organizacje (osoby prawne). Organizacja spółdzielni mieszkaniowej jest możliwa, jeśli chce do niej dołączyć co najmniej pięćdziesiąt osób. Należy zauważyć, że nie wiąże się to z poważnymi trudnościami proceduralnymi.
Zarządzanie spółdzielnią mieszkaniową jest regulowane przez Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z tym dokumentem jest on przeprowadzany: przez walne zgromadzenie członków spółdzielni, jej zarządu, komisji rewizyjnej i pewną liczbę organów wykonawczych przewidzianych w statucie każdej konkretnej spółdzielni.
Rodzaje spółdzielni mieszkaniowych
Zgodnie ze specyfiką spółdzielnie dzielą się na trzy typy: spółdzielnie mieszkaniowe (spółdzielnie mieszkaniowe), budownictwo mieszkaniowe (spółdzielnie mieszkaniowe) oraz mieszkalnictwo i oszczędności (spółdzielnie mieszkaniowe i mieszkaniowe). Pomimo tego, że każda z nich ma swoje charakterystyczne cechy, dwie pierwsze odmiany mają wspólne cechy, z których główną jest nabycie przez obywateli ich konkretnej własności określonego domu. Ale jeśli akcjonariusze spółdzielni mieszkaniowej aspirują do domu już zbudowanego i oddanego do użytku, wówczas spółdzielnia budownictwa mieszkaniowego zakłada organizację niezależnej budowy nowego budynku. Ta forma ma bogatą tradycję od czasów radzieckich.
I wreszcie trzecia odmiana to spółdzielnia finansowana z budownictwa mieszkaniowego. W przypadku pierwszych dwóch ma zarówno podobieństwa, jak i różnice. Powstaje również w celu zapewnienia członkom zakwaterowania, ale w tym przypadku mieszkania nie są kupowane w określonym, wcześniej zaplanowanym domu. Ze względu na oszczędności wynikające z wzajemnych składek mieszkania są kupowane w różnych domach, zarówno gotowych, jak i oddanych do użytku oraz w budowie.
Dług nieoprocentowany zamiast hipoteki
Powstaje naturalne pytanie: „W jaki sposób kwota jest wypłacana po wypłaceniu zaliczki, ponieważ może być bardzo duża?” Jest to cecha spółdzielni oszczędności mieszkaniowych. Jego członkowie otrzymują niezbędne finansowanie nie w formie pożyczki hipotecznej, ale jako nieoprocentowane zadłużenie emitowane na pewien okres. Do tego momentu własnością inwestora nie jest samo mieszkanie, lecz jedynie wniesiony przez niego udział, który według własnego uznania może sprzedać, przekazać lub przekazać w drodze spadku.
Funkcje spłaty zadłużenia
Po dodaniu brakującej kwoty ze swojego funduszu wspólnego inwestowania spółdzielnia nabywa mieszkanie, które sporządza jako swoją własność, dopóki akcjonariusz nie spłaci pełnej kwoty długu. Do tego czasu ma prawo się wprowadzić, ale mieszkanie jest mu przekazywane tylko na użytek, a nie w posiadaniu. Zgodnie ze z góry ustalonym harmonogramem członek spółdzielni jest zobowiązany do spłaty pożyczki udzielonej mu przez spółdzielnię, a gdy tylko zostanie spłacony, nowy właściciel otrzymuje prawo do ponownej rejestracji w swojej nieruchomości.
W przypadku zakończenia płatności do momentu całkowitej spłaty zadłużenia akcjonariusz automatycznie opuszcza spółdzielnię, która zwraca mu poprzednio opłaconą akcję. W takim przypadku jest on zobowiązany do opuszczenia zajmowanych przez siebie pomieszczeń w ciągu dwóch miesięcy od daty ustania członkostwa. Jeżeli z jakiegokolwiek powodu spółdzielnia zostanie zlikwidowana, okres ten liczony jest od dnia podpisania protokołu.
Ustalanie kolejności zakupu mieszkań
Ważną kwestią jest procedura nabywania przez spółdzielnię niektórych lokali mieszkalnych dla określonych członków. Jest on przedkładany do dyskusji walnemu zgromadzeniu członków spółdzielni lub jest przewidziany w jej statucie. W każdym przypadku czynniki decydujące mogą obejmować: wielkość wniesionego udziału, a także okres, w którym część całkowitej składki została wpłacona, dając spółdzielni prawo do zakupu lub budowy mieszkania. Zgodnie z obowiązującą praktyką, na równych warunkach, pierwszeństwo przyznaje się akcjonariuszowi, który ma mniej czasu do momentu opłacenia wkładu na akcje, a jeśli jest kilku takich członków, wówczas bierze się pod uwagę długość pobytu w spółdzielni.
Możliwe problemy
Należy zauważyć, że pomimo popularności mieszkań i finansowanych spółdzielni, to oni stali się podstawą do stworzenia wielu piramid finansowych. W rezultacie pojawiła się duża liczba oszukanych akcjonariuszy. Sugeruje to, że podejmując decyzję o przystąpieniu do takiej spółdzielni, należy dokładnie przestudiować jej dokumentację i upewnić się, że cieszy się ona dobrą opinią na rynku nieruchomości.
Zalety wyświetlacza LCD
Każda spółdzielnia mieszkaniowa, niezależnie od wymienionych typów, ma swoje plusy i minusy. Mówiąc o najistotniejszych zaletach, należy zauważyć, że mieszkania zakupione przez spółdzielnię ostatecznie okazują się prawie o połowę niższe niż zakupione na kredyt hipoteczny.
Ułatwia to przede wszystkim fakt, że ogólna kasa spółdzielni zwalnia się z finansowania zapewnianego przez organizacje kredytowe, które ustalają dość wysokie stopy procentowe. Stosunkowo niski koszt mieszkania wynika również z faktu, że jest on budowany lub kupowany jako wykończony, bez udziału pośredników.
Zalety obejmują łatwość, z jaką można wejść do spółdzielni mieszkaniowej. W przeciwieństwie do uzyskania kredytu hipotecznego nie wymaga to dostarczenia dużej liczby dokumentów, w tym poświadczających wypłacalność. Z reguły mówimy tylko o paszporcie i książce pracy. Logika jest prosta: pozbawiony skrupułów członek LCD, który stracił wszystko, nieuchronnie zostanie wyeliminowany.
Wady LCD
Spółdzielnia mieszkaniowa jako niezależna struktura ma jednak pewne wady. Obejmują one przede wszystkim dość znaczną kwotę opłaty za wstęp. Może stanowić 2-6% całkowitego kosztu przyszłego mieszkania. Ponadto należy zauważyć, że nie jest on uwzględniony w całkowitej kwocie akumulacji i nie jest zwracany, jeśli członek spółdzielni chce go opuścić. Ponadto praktyka pokazuje, że okres kumulacji wynosi zwykle co najmniej dwa lata, a nawet jeśli akcjonariusz natychmiast zdeponuje pełną kwotę, nie może zająć domu.
Aby uzyskać większą obiektywność przy ocenie zalet i wad JNA, należy wziąć pod uwagę, że po otrzymaniu pożyczki hipotecznej klient banku natychmiast staje się właścicielem mieszkania, z zastrzeżeniem, że do momentu pełnej spłaty pożyczki pozostaje ona zobowiązana do banku.W przypadku problemów z płatnościami, bardziej opłaca się bankowi znaleźć sposób na rozwiązanie tej sytuacji niż zabranie majątku jego klienta z sądu. Zupełnie inny obraz w spółdzielni. Tutaj, zgodnie ze statutem, mieszkanie, do pełnej spłaty jego wartości, nie należy do akcjonariusza, a prawa spółdzielni mieszkaniowej pozwalają, w przypadku nieuiszczenia pełnej kwoty, pozbawić go jego majątku.
ZhNK - popularna forma kupowania domu
Z raportów Federalnej Służby Rynków Finansowych jasno wynika, że obecnie w Rosji jest dziewięćdziesiąt sześć spółdzielni oszczędnościowo-mieszkaniowych. Wskazuje to na ich popularność wśród potencjalnych akcjonariuszy. Z zastrzeżeniem pewnych zasad członkostwo w nich nie jest obarczone dużym ryzykiem. Ważne jest tylko, aby naprawdę ocenić wypłacalność i właściwie wybrać spółdzielnię mieszkaniową, ponieważ wadą wszelkiego rodzaju problemów jest ich pochopny wybór, a nie sam schemat funkcjonowania tych struktur.
