Mówiąc o cechach sprzedaży lokali mieszkalnych, należy wyjaśnić, że ogólna kolejność transakcji nie ulega zmianie. Plan działania i rozporządzenie pozostają takie same. Do działań uczestników dodawane są niuanse.
Uczestnicy transakcji
Istotą umowy jest to, że sprzedawca zgadza się przenieść własność mieszkania na kupującego, a kupujący to akceptuje. Cechy sprzedaży lokali mieszkalnych dotyczą mieszkań, domów i pokoi w mieszkaniach i domach.
Stronami transakcji są właściciel i nabywca, na który przenoszone są wszystkie prawa do przedmiotu. Czasami jest kilku właścicieli. Przedstawiciele czasami działają w jego imieniu, działając na podstawie pełnomocnictwa lub innych powodów. Na przykład rodzice dziecka, które nie ma jeszcze 18 lat.
Jeśli właścicielem jest państwo lub gmina, w transakcji bierze udział organ lub osoba upoważniona do sprzedaży nieruchomości. Wyjątkiem jest przypadek prywatyzacji mieszkań, gdzie przeniesienie własności jest bezpłatne.
Cechy sprzedaży lokali mieszkalnych obejmują uzyskanie notarialnej zgody małżonka, który ma prawa do obiektu.
Transakcje pełnomocnictwa
Usługa rejestracji dokładnie sprawdza przekazane umowy i dokumenty pod kątem zgodności z obowiązującymi przepisami. Ten los nie omija pełnomocnictwa. Na co zwracają uwagę urzędnicy?
- czy upłynął termin ważności;
- czy osoba podpisująca umowę ma uprawnienia do czynienia;
- czy inne wymagania zostały spełnione (na przykład pakiet dokumentów zawiera zgodę organów opiekuńczych na transakcję z nieruchomościami dziecka lub osoby niekompetentnej).
Problem polega na tym, że sprawdzanie ogranicza się do studiowania dokumentów, zwłaszcza tych wydawanych przez władze.
Jeśli pełnomocnictwo zostało wydane dawno temu, a jego okres nie wygasł, rozsądne byłoby bezpośrednie zapytanie właściciela do tego, czy nadal chce zawrzeć umowę. Jest całkowicie możliwe, że pełnomocnictwo zostało odwołane, a oszust korzysta z niego. Obsługa czeku pełnomocnictwa u notariusza może nie działać.
Jeżeli sprzedawca jest spadkobiercą
Nabycie nieruchomości wcześniej otrzymanej przez inną osobę w drodze dziedziczenia jest uważane za ryzykowne przedsięwzięcie. W dowolnym momencie mogą pojawić się spadkobiercy żądający ich udziału, a nawet złożyć pozew w sądzie.
Problem dotyczy nie tylko wystarczająco długich okresów przedawnienia. Prawo przewiduje ich przywrócenie.
Podobne przypadki występują w przypadku nieruchomości, których prawa przechodzą przez łańcuch transakcji. Jedynym sposobem na zarezerwowanie nieruchomości mieszkalnej jest udowodnienie uczciwego zakupu.
Temat transakcji
Przedmiotem transakcji jest jeden z wyżej wymienionych obiektów. Cechy sprzedaży lokali mieszkalnych zobowiązują do wpisania w dokumencie wystarczających informacji do zidentyfikowania obiektu. Informacje o postępowaniach sądowych i ustawodawstwie wymagają informacji z państwowego rejestru praw jako wystarczających informacji: numer katastralny i podstawa rejestracji praw sprzedawcy (umowa, świadectwo spadkowe itp.), Data rejestracji i inne cechy.
W przypadku sprzedaży budynku mieszkalnego lub jego części druga strona otrzymuje odpowiednią kwotę praw do gruntu lub jego części. Transakcje dotyczące przeniesienia gruntów można łączyć lub podpisywać jednocześnie dwa dokumenty.
Konsekwencją naruszenia tej zasady jest uznanie transakcji za niezawartą. Oznacza to, że jego podstawowe warunki nie są uzgodnione, a dokument nie ma mocy prawnej: nie powoduje powstania praw i obowiązków.
Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest pokój lub mieszkanie w budynku mieszkalnym, nowy właściciel otrzymuje również prawo do części wspólnej nieruchomości. Zastrzeżenie jest nielegalne.
Opis przedmiotu transakcji
W jaki sposób powiązane są cechy umowy sprzedaży lokali mieszkalnych i przedmiot transakcji? Do dokumentu wprowadza się następujące informacje:
- miasto lub miejscowość, w której się znajduje;
- Adres
- całkowita powierzchnia;
- liczba pokoi;
- obecność balkonów i loggii;
- numer katastralny.
Mieszkanie może mieć cechy, które sprzedawca stara się ukryć przed zrozumiałymi motywami. Jednak identyfikacja ukrytych braków daje kupującemu prawo do zgłoszenia roszczenia o odszkodowanie. Jeżeli są tak poważne, że zakup traci sens, przysługuje prawo do zakończenia transakcji.
Przebudowa lub przebudowa musi zostać zalegalizowana, w przeciwnym razie mieszkanie zostanie sprzedane, że tak powiem, bez nich. Jeśli zmiany są poważne, właściciel może być zmuszony do doprowadzenia obiektu do pierwotnej pozycji. Dlatego nabycie mieszkań z takimi wadami będzie obarczone poważnymi trudnościami w przyszłości.
Jeśli proponuje się zakup domu w takim stanie, wówczas jego zmiany są znacznie łatwiejsze do zalegalizowania. Składany jest wniosek lub deklaracja oraz zaświadczenie od miejscowej administracji miejskiej, że nieruchomość nie wykracza poza przydzielony grunt, a zmiany w nieruchomości są wprowadzane do rejestru praw.
Jeśli ziemia jest nabywana w tym samym czasie
Jakie są cechy umowy sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z działką pod nim?
W LC ustanowiono zasadę jedności losu ziemi i położonej na niej nieruchomości. Jeśli dom zostanie przeniesiony, grunt zostanie odpowiednio przeniesiony.
Brak formalności związanych z działką nie zabrania właścicielowi sprzedaży nieruchomości. Umowa zawiera jedynie notatkę o przekazaniu gruntów na takich samych warunkach, na jakich była ona własnością sprzedającego. Wyjątkiem są przypadki nielegalnej budowy na gruntach, które nie są do tego przeznaczone lub w ogóle nie są legalnie wykorzystywane przez sprzedawcę.
Prawo zabrania sprzedaży gruntów bez jednoczesnej sprzedaży położonego na nim domu.
Jeśli grunt pod dom jest dzierżawiony, nowy właściciel otrzymuje go na zasadzie dzierżawy. W takim przypadku zgoda właściciela gruntu na transakcję nie jest wymagana.
Prawo może również przewidywać wyjątki zabraniające sprzedaży gruntów niektórym osobom, w takim przypadku można zezwolić na dzierżawę.
Klauzule umowy dotyczące przedmiotu transakcji wskazują numer katastralny i podstawę rejestracji prawa.
Prawa stron trzecich
Zgodnie z kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej osobliwością sprzedaży lokali mieszkalnych jest obowiązek sprzedającego do odnotowania w umowie wszystkich osób zachowujących prawo pobytu.
Dotyczy to wszystkich krewnych mieszkających z nim, małżonka lub małżonka. Byli członkowie rodziny znajdują się na liście podlegającej wspólnemu mieszkaniu. Prawo rozszerza ich status na osoby, które nie mają pokrewieństwa ani innych powiązań z właścicielem, ale zostały przez niego zaszczepione jako członkowie rodziny.
Jeżeli wcześniej członek rodziny nie uczestniczył w prywatyzacji, zachowuje prawo do korzystania z lokalu.
Podstawą prawa pobytu są: testament, umowa najmu, umowa najmu z osobami pozostającymi na utrzymaniu.
Brak w pełni wykonanych dokumentów nie oznacza, że nikt nie ma prawa do mieszkania, z wyjątkiem właściciela. Wyjątkiem są przypadki, w których istotne jest naruszenie formalności (na przykład umowy podlegające obowiązkowej certyfikacji notarialnej).
Tekst zawiera nazwiska, patronimikę, nazwiska i szczególne prawa pobytu w mieszkaniu oraz dane paszportowe w celu identyfikacji osób. Przepis na ten temat zawarty jest w artykule na temat cech sprzedaży lokali mieszkalnych.
Osobną pozycją są prawa dzieci.Jeżeli jedna ze stron transakcji ma małoletnie dzieci, które mają jedynie prawo pobytu, a nie mienie, prawo wymaga od nich podjęcia środków zapewniających, że ich warunki życia się nie pogorszą.
Cena transakcji
Klauzula jest obowiązkowa w przypadku umowy sprzedaży. Bez niego transakcję uważa się za niezawartą, a jej znaczenie prawne zostaje utracone. Wielkość ceny jest potrzebna nie tylko do ochrony praw uczestników, ale także do obliczenia kwoty podatku.
Jak ustala się cenę przy sprzedaży nieruchomości? Specyfika sprzedaży lokali mieszkalnych w zapewnianiu stronom swobody jest ograniczona jedynie zakazem przenoszenia mieszkań za cenę, która nie odpowiada cenie rynkowej. Wycena obiektu według wartości katastralnej nie pozwala zaoszczędzić na podatkach, państwo będzie zobowiązane do dokonywania płatności w oparciu o ceny rynkowe zgodnie z praktyką Trybunału Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej.
Jeżeli jedna strona zaproponuje projekt umowy, a druga go zaakceptuje, nie oznacza to automatycznie zaakceptowania ceny wskazanej w projekcie.
Niuanse obliczeń i wskazanie ceny
Przy zakupie mieszkania wskazany jest koszt zarówno samego mieszkania, jak i części całej nieruchomości w kompleksie mieszkaniowym.
Jeżeli dom z działką lub udział w domu z udziałem w działce zostaje przejęty na własność, ustalana jest cena za każdy pojedynczy przedmiot.
Kwotę można obliczyć na podstawie oceny powierzchni jednostki, a następnie kupujący jest zobowiązany do zapłaty pieniędzy za faktycznie przekazany obszar.
Cena jest zawarta w umowie w tym samym czasie zarówno liczbowo, jak i słownie, aby nie było sporów z powodu błędów, które mogą powstać przy jej przygotowaniu.
Nie oznacza to, że ostatni akapit odnosi się tylko do cech umów sprzedaży lokali mieszkalnych.
Formularz umowy
Prawo ustanawia bardziej rygorystyczne wymogi dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości i lokali mieszkalnych, w szczególności umowa sporządzana jest w formie jednego dokumentu. Niespełnienie wymogu formularza unieważnia transakcję. Nie można powoływać się na korespondencję jako dowód potwierdzający zawarcie umowy.
Notarializacja
W 2015 r. Wprowadzono zmiany w przepisach dotyczących rejestracji praw majątkowych. Niektóre transakcje są teraz zawierane z udziałem notariusza.
Następujące przypadki znajdują się na liście:
- transakcje sprzedaży udziału we wspólnym prawie własności, nawet jeśli nabywca jest jednym z posiadaczy;
- sprzedaż mieszkania przez jedynego właściciela, który w momencie transakcji nie miał jeszcze 18 lat;
- sprzedaż nieruchomości wspólnej.
Wprowadzenie nowych przepisów nie wyłącza obowiązku uzyskania zgody na transakcję od organów opiekuńczych. Niestety wymienione cechy sprzedaży lokali mieszkalnych nie są brane pod uwagę przez rodziców lub opiekunów.
Rejestracja stanowa
Prawo zobowiązuje strony transakcji do zarejestrowania przeniesienia praw do nieruchomości. Osoba jest uważana za pełnoprawnego właściciela nieruchomości mieszkalnych od momentu rejestracji prawa. Art. 558 na temat specyfiki sprzedaży lokali mieszkalnych określił moment dokonania wpisu do rejestru praw jako moment zawarcia transakcji.
Jeśli jedna ze stron odmówi rejestracji lub ją uchyli, druga strona ma prawo złożyć pozew w sądzie w celu wymuszonej rejestracji. Potwierdza się zatem, że nabywca jest prawnym właścicielem nabytej nieruchomości, pomimo braku rejestracji.
Transakcje macierzyńskie
Częściowe lub pełne wykorzystanie kapitałowych funduszy macierzyńskich na zakup mieszkania wymaga spełnienia szeregu wymogów prawnych. Funkcje wpływają zarówno na formułowanie transakcji, jak i na procedurę jej realizacji.
Ponadto prawo określa listę wymagań dotyczących mieszkań kupowanych w ten sposób. W szczególności Siły Zbrojne RF wyraziły szereg stanowisk podczas przeglądu praktyki sądowej w zakresie wykorzystania kapitału macierzyńskiego.
Podsumowując
Wymieniliśmy pokrótce cechy sprzedaży lokali mieszkalnych, wskazane w 558 Kodeksu cywilnego:
- niezbędnym warunkiem jest przeniesienie praw osób trzecich do mieszkania;
- bez rejestracji państwowej umowa nie jest uważana za zawartą;
- inne cechy związane są z wiekiem uczestników transakcji lub ich zdolnością do czynności prawnych.
Wprowadzono nowelizację prawa federalnego, która nie została jeszcze przyjęta, w celu uregulowania transakcji dotyczących mieszkań klasy ekonomicznej.